品川タワーレジデンス

[マンコミュファンさん]

品川駅高輪口サイドでは初の制震タワー、第一京浜沿いでプリンスホテルが事業に協力してますがいかがなものでしょう。

＜全体概要＞
所在地：東京都港区高輪3-422-15
交通：JR・京急品川駅から歩いて6分、都営浅草線泉岳寺駅から歩いて7分
総戸数：125戸
間取り：1DK～3LDK（30～87.37m2）
入居：2015年3月予定

売主：京阪電気鉄道、京阪電鉄不動産
設計・施工：長谷工コーポレーション
管理会社：京阪カインド

[スムログ 関連記事]
【高輪台～泉岳寺界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/10807/

[537: 匿名さん]

その後は、資産価値ないかな？

[538: 匿名さん]

サラリーマンの通勤圏にはならないよ。むしろ日帰り出張が増えて名古屋に事務所を構える会社が減るだけ。在宅勤務のプロパーだらけだと錦も寂れるだろね。
JRが新幹線を作るたびに繰り返された地方の空洞化がまた進むでしょう。

[540: 匿名さん]

>>533
再開発が進むとこのマンションと品川駅との間に環状四号線が横たわることになる。（２車線道路）
信号待ちが長くなってむしろ不便になるかもしれんね。

[541: 匿名さん]

　外苑西通り（環状四号線）が延長してくれば、便利になると思いますよ。
　信号の待ち時間という不利益より、圧倒的に利益が勝ると思います。

　今後品川駅周辺の価値が上がるのはほぼ確実なので、焦点は、それがいつかということだと思います。

　うわさ通り再開発エリアと新駅の営業開始は2020年ごろでしょうか。

[542: 匿名さん]

>>541
どんなに便利でも幹線道路が近い物件は価値は低くなるよ。
ファミリー層が嫌うからね。ましてやここは徒歩６分あるわけで。

[543: 匿名さん]

　確かにファミリー層の需要は少ないと思います。
　しかしファミリー層の需要が将来価値の相対的に大きい変数になるとは思いません。
　さまざまな層からの需要があればもちろんbetterと思いますが、そんな物件なかなかないと思います。
　
　タワーマンションは規制の関係で大きい道路に面していることが多いようですし、
　
　総合的に考えて、価値の下落は限定的と思います。

[544: 匿名さん]

　大崎のタワーのスレに比べて、ここは盛り上がってませんね。

　

[546: 匿名さん]

南西を向いている住戸（M,E1,E2,Kタイプ）のリビングの部屋の形が四角ではないですが、住む上で不便な点はありますか?
家具は少し置きづらそうですね。
道路側ではないので、静かそうでいいのですが。

[547: 匿名さん]

545
港南はタワマンの新規販売が何年間も無いですから。非タワマンよりもタワマンの価格は高くなるのが普通です。
もし港南で今タワマンを新規に発売したら高いだろうと思いますよ、ここ程ではないでしょうけど。

[548: 匿名さん]

形が四角でないお部屋では、やっぱり家具の配置に苦労するでしょうね。
見た目は変化があって面白いと思うのですが、デッドスペースが増えてしまいます。
特に鋭角の部分は使い勝手が悪いです。
観葉植物を置くか、自分でおしゃれな棚を造ってしまった方が良いかもしれませんね。
各お部屋があまりひろくないので、デッドスペースが少しでも増えてしまうのは避けたいところです。

[549: 匿名さん]

品川はアクセスがよくて便利ですが、生活するのは不便かも。
スーパーなどが少なくて、あっても値段も高いです。
結構、電車の音も聞こえます。
いいところは都心ですけど、緑が多くて高級感があるところ。
ホテルもプリンスとか高めのホテルが密集している。

[550: 匿名さん]

投資用マンションですか？

[552: 匿名さん]

ペンシルタワーマンションですか？

[553: 匿名さん]

投資で思い出したけど
住んでみたい街ランキングの783レスによると
年収3000万円あったら投資したい駅ランキングで
品川は第２位。

[554: 匿名さん]

１位が吉祥寺だったやつねｗ

[555: 購入検討中さん]

品川はもう投資対象にはならないよ！
みんなが投資したい場所は
何故だか知らんがたいがいコケる！
これからは二束三文で地方の
土地買った方がよいよ！
昔、品川が倉庫街で錆びられてた時に
安値で土地買いまくって転売して
今はタワーマンションたてて
大儲けしたみたい！
今は奴ら福島を安値で買い叩いて
狙ってるぞ！

[556: 匿名さん]

もし吉祥寺がコケたら、555の珍しい説を信じるよ。

[558: 匿名さん]

都内で品川のような場所だと仕方がないのですかね。
価格は区外と比べたらかなりの差なのに、間取りが残念。
斜めの部分がある部屋のデッドスペースはわかりやすいですが、
他の間取りも柱のために微妙なデッドスペースが生じていますよね。
狭くて収納も少ない。
通勤時間を増やせば、いくらでも選択肢がありますが。
乗り換え便利な品川駅まで徒歩で近いというのが一番の魅力かな。
買い物する店には困らないだろうけど、日々の生活にもお金がかかりそうではありますね。

[560: 匿名さん]

人口激減しているのに需要があるとは思えません。
ある町のアンケートで70％近くが戻らないという結果がでていたような。
かなり落ちた価格が少し戻しているだけな気が。。。
少なくとも人口が増えるところに投資したほうが。。。
安く買っても購入者が付かなければ。。。
ハイリスクハイリターンは気をつけてくださいね。
地方は土地ころがしではなく別のビジネス目的で購入します。

今後開発も一極集中になりそうです。
地方はインフラ整備も滞る可能性があります。
現時点でも郵便局が無くなった、出張スーパー、学校が隣町まで、行政機能が点々という話をよく聞きます。

[561: 匿名さん]

560さんは555さんへのレスかな？
確かに人口減で都心への一極集中が進むのに、地方に賭けたい人は勝手にさせとけば。このスレにも関係ないし。

[563: 匿名さん]

品川はこれからも発展余地があるとおもうけどね。やはり羽田国際便増発路線は 日本としては外せないでしょ。とくにこれからオリンピックだしね。 すると、必然的にここが玄関口になるわけじゃない？ いまはオフィスばかりだけどもっと商業施設やコンベンションセンターとかできるよ。

[564: 匿名さん]

商業ビル２、３本でしょ。車両基地は縮小にすぎない。

[565: ご近所の奥さま]

14階付近までできてる様子。
http://bit.ly/1qLILwN

[566: 匿名さん]

建築関係全くの素人からの質問です。

1週間に１階分ぐらいのペースで高くなっていますね。
このままのペースだとあと２～３か月ぐらいで２５階に達してしまいそうなんですが、竣工は来年２月予定です。
そこからがいろいろ時間がかかるのですか？

[567: 匿名さん]

他のタワマンも、竣工に余裕を持たせている物件が多いですよ。

[568: 匿名さん]

環状四号線が高輪台から伸びてきて、線路をまたぎ港南側につながるようですが、歩行者も利用できるんですか。

利用できればこのマンションから港南側へ行きやすくなりますよね。

[569: 匿名さん]

計画はあるんですけどね。なかなか。
もちろん歩行者も利用できるでしょう。

[571: 匿名さん]

569さん
570さん
ありがとうございます。

高輪台から第一京浜までどうやって道路通すんでしょうね。


下記サイトの地図では、ホテルの敷地内を通るように見えるんですが。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/report/20140305/260636/?P=1&...

[572: 匿名さん]

現地を見てみればわかるけど、グランドプリンスの北側の土地にはかなり余裕がある。
むしろ問題は白金台～高輪台間。
それと、タマホーム付近の数件の建物。結構最近建てられたものもある。

おそらく我々が生きている間には、高輪2丁目交差点をぶち抜く道路しかできないんじゃないかと予想するが
その道路だけでもできて港南側とつながってくれれば御の字と思っている。

[573: 匿名さん]

>>568

港南側から高輪方面に抜けたいニーズはあるが、高輪側から港南に行く用はないなあ。

[574: 匿名さん]

リニア駅北側にもし新しい出口ができたら、環４を歩いていったほうが近そう。

[575: 匿名さん]

リニア駅って大深度地下でしょ。一つ出口作るのに金も維持費もかかる。作るとは思えないが。

京葉線みたいにあちこちにあると確かに便利そうだけどね。

[577: 匿名さん]

北東向きの住戸は、眺望的には一番良さそうですね。再開発の様子もつぶさに見れていいですね。
その反面、道路側ということで結構音がうるさいんでしょうか。

みなさん、高輪側と道路側どっちの住戸がいいと思いますか？

[578: 匿名さん]

今歩道橋があるあたりに線路を横断する道ができそうなので、この物件から近いですよね。

品川シーズンテラスができたら港南側に行きたいですね。

[579: 匿名さん]

今どのくらい残ってますか？

[580: 匿名さん]

契約した方に質問なんですが、決め手はなんですか?
それぞれとは思いますが、やはり大規模再開発に期待するところは大きいですか?

本物件周囲の街の印象は、他の同価格帯の街に比べあまり利便性も良くなく、平凡に感じます。
価格設定がやや割高に思うのですが。
品川駅６分は非常に魅力的ではありますが。

[581: 匿名さん]

品川駅徒歩6分に尽きるんじゃない。再開発はおまけ。

[582: 匿名さん]

ホテルなら良い立地だと思います。
ここは、生活するにはちょっと立地的に駅から近いのは便利ですが、近い為に雑然とした環境で生活するようになるかと。
閑静でも生活施設が充実しているとも言い難い。
でも再開発もあるし資産価値はあるのでしょうね。

[583: 匿名さん]

最終期のスケジュールが発表されましたが、先着順全部売れたということですか。
最終期の住戸と先着順の住戸を分ける意味がよくわからないんですが、何を基準に分けているんですか？

[584: 匿名さん]

再開発に伴い品川駅は北側にも出入口、改札ができると思いますが、そうなると駅まで徒歩3分とかになりそうですね。

[585: 契約済みさん]

生活環境など、ケチのつけようなら　色々あるでしょうが、同様の物件が近隣から供給される余地は
ほとんどないことや、少し立地イメージが劣る港南地区が竣工後何年たっても　ある程度の
資産価値を保っていることをみると　資産価値的には底値がある程度固いというのが　
個人的には見立てです。

[586: 匿名さん]

この間、品川駅に６００円で生ハム食べ放題があると聞いて行ってきました。
すごい行列でびっくりしましたが、行列するのは納得でした。６００円だから
並んでいるのかなと思い味はあまり期待していなかったのですが、
とにかく美味しい。品川って結構穴場的な美味しいお店が多いと聞いた事があった
のですが色々調べてみると本当に行ってみたいお店が多いんですよね。

[587: 匿名さん]

生ハム食べ放題はエキナカなんですよね。いきたいけど
ＪＲは使ってないので食べにいったことないです。　

[588: いつか買いたいさん]

生ハム食べたいが、ために品川すむか？

[593: 匿名さん]

最終期ほとんど売れなかったんですかね。
先着順で8戸出てます。
ほとんど同じ間取りの住戸が残っていますね。
こうなると手が出しづらい。

[594: 匿名さん]

G1とE1が販売になっているのかな？
E1は物件全体が台形みたいになっていて柱も目立つから家具の置き方に工夫が必要そう
間取り図の家具配置例のようにしていけばいいのだろうか
どの居室にも窓があって風が通せる点は良いとは思う
あとは値段なんでしょうな
価格は物件概要のどれに当たるのか判りにくいです

[595: 匿名さん]

その部屋、値付けが失敗したのでしょうね。

[596: 匿名さん]

いわゆる、アジアヘッドドッグ構想ですね？

[597: 匿名さん]

7戸になってましたね。
ジワジワ減っていくんでしょーか…

[598: 匿名さん]

生ハムの店はテレビで見ただけですが、エキュートに入っているので電車に乗らない場合は130円の入場券が必要になるみたいですね。
E1タイプは間取りの中で唯一住戸の形状が変形していますが、家具配置図を参考にすると、やはり家具を置けない無駄なスペースが出てしまいそうですね。
この使いにくさが価格に反映されて他の間取りよりも安くなっているのかしら？

[599: 匿名さん]

エキュートの様なお店が最寄りの駅にあると、誰かのお家にお邪魔する時など
手土産を買うのに重宝しますよね。
生ハムのお店も行ってみたいな。近辺の方はどちらに普段はお買い物行かれるのでしょうか？
クィーンズ伊勢丹や紀伊国屋になるのかしら。ぱっと自転車で行かれるスーパーが
あればいいのだけど。クィーンズ伊勢丹や紀伊国屋だと自転車を置くところなどないですよね！？

[600: 匿名さん]

Wing高輪EASTの地下が最も使える商業施設だったが、工事で閉鎖されてしまった。
ただ来春に工事終了予定のはずなので、本物件の竣工時には営業再開されているかもしれない。

紀伊国屋は、はっきり言って日常生活には使えない。
ホテル宿泊客や新幹線客用のおつまみと、高級食材しか売っていない。
（以前あった成城石井の方がまだ使える品揃えだった。。）

クイーンズ伊勢丹へ行くには品川駅東西自由通路を渡らなければならないが、
この通路は自転車では通れず、常に人でごった返しているので高輪側からは行く気になれないほど行きにくい。

あとは高輪警察署の向かいにリンコスがある。
24時間営業だが、この物件の位置だと坂を登らなければ行けない。
品揃えや価格もイマイチ。

他にこの物件の近くにはスーパーは無い。
コンビニも品川・泉岳寺いずれかの駅の近くまで行かないと無い。
品川駅側のコンビニは常にホテル客でごった返しているので、泉岳寺側のローソンの方がおすすめ。

なお、まとまった買い物は、品川駅前か高輪警察からバスで品川シーサイド駅前のイオンへ行く場合が多い。
それか、大井町。家電量販店は大井町か有楽町へ行く。


ちなみに、自転車の使い勝手について考えてみると、
第一京浜の歩道が広くない上に品川駅前は人通りが激しいため、
この物件の位置から品川駅側へ行く場合はあまり自転車を使うメリットが無い。
その上、自転車駐車場はこの物件から見て駅よりもかなり向こう側にしかない。

西側は登り坂ばかりなので、自転車を使うなら電動アシストが必須。
東側は当分の間線路を越える道が無いので自転車で行くことが出来ない。
北側は行っても徒歩圏内にはめぼしい商業施設はない。泉岳寺駅にも自転車駐車場はない。

というわけで、この物件の位置では普通の自転車はあまり使えない。
電動アシストがあれば、前述のリンコスか伊皿子のピーコックは比較的行きやすいと思う。


なお、Wing高輪のホームページには「休業」とあるため工事終了後は元のテナントのまま再開されそうに見えるが、
テナント企業のホームページには「閉店しました」と記載されている所があるため、
京急ストア(foods well)以外のテナントは入れ替わってしまうかもしれない。
カルディがあったのが唯一の自慢だったのに。。


総合的に見て、一見便利そうな場所に見える割には日常生活にはかなり不便をきたす。
この点は事前に覚悟しておいた方がいい。

[601: 匿名さん]

伊皿子から高輪警察へ通じる道は「メリーロード」という商店街らしきものなのだが、
この商店街がまた最悪に使えない。行きたくなるような店がほとんどない。

そんな中で数少ないお勧めは、
和菓子の松島屋と、洋菓子のリョーコと、だんばら(肉屋)のとんかつ弁当くらいかな。

麻布十番とか広尾みたいな商店街が徒歩圏内にあれば、、といつも思う。

[602: 匿名さん]

本物件の近辺は何と言っても東側一帯が今の所広大な車両基地なので、
第一京浜沿いに商業施設を作っても、商圏が通常の半分の面積しかない。
だから、商店を建てても経営が難しいようで、次々と潰れていく。
泉岳寺のanewとか、歩道橋下の今は不動産屋になってるところにあったラーメン屋とか。

至近距離にあるのはレクサスやBMWのショールームをはじめ、
普段の生活で使わない店ばかり。

本物件で125世帯分の人口が増えるのだから、もう一軒くらい至近にコンビニがあってもいいと思う。


JR東日本が車両基地跡を再開発すれば変わると思うが、
サウスゲートスレを見てる限り、何年も先の話になってしまいそうな気がする。
最悪、五輪後まで放っておかれてしまうかもしれない。

[603: 匿名さん]

銀行は、付近に有人店舗はない。
品川駅前にりそなと東京三菱のATMがある。
みずほはNEWDAYSの中にATMがある。
三井住友は駅を通り越して遥か向こう側にしかない。
郵貯は郵便局が至近にある（笑笑のあるビルの1階）のと、Wing高輪WESTにATMがある。

本屋・ドラッグストアもWing高輪WEST内。

いろいろ思い出してみたが、結局いつも思うのは、
やっぱり、周りの大崎・大井町・田町や港南口と比べると、
品川駅高輪口は商店の充実度では大幅に劣るとしか言いようがない。

高輪口が唯一充実しているのは、パチンコ屋。。

[604: 匿名さん]

先日、第一京浜沿いの線路側の道を品川駅から北に歩いていたのですが、人をよけながら歩く感じになりますね。時間帯にもよると思いますが。
高輪口周辺は改善の余地がたくさんありますが、できるだけ早く再開発をお願いしたいものです。
　

[605: 匿名さん]

高輪3,4高台住人は多くが車利用やな。高輪口は実は使いがってが悪い。

[606: 匿名さん]

港南口側なら東京三菱と三井住友の有人店舗がある。
タワー側にマルエツとマルエツプチがある。
イオンバスのバス停もあるのでイオン買物にバス代いらず。
だから何なんだだが。

[607: 匿名さん]

マルエツもイオン色強まりそうだし、この辺はイオン一色になるのかね。

[608: 匿名さん]

Wing高輪EASTが復活すればフーズウェルをメインで使うようになるので、
そんなにイオン一色って感じはしない。

ピーコックもイオン化進行中なので、
むしろ高輪メリーロード近辺の住民の方がイオンイオンした生活になると思う。
>>605　さんの仰る通り、車でシーサイドのイオンに行く人も多いだろうし。

高輪口に住んでみると分かると思うけど、普段の買い物で港南口に行くの本当に苦痛だよ。。
帰りは荷物抱えて歩くことになるし。


同じ港南口側に行くでも「新幹線に乗る」とかだと全然苦痛にならないし、
品川に住んでてよかった！て思うんだけどね。
乗り換え無しで色々な所へ行けるメリットはかなり強力。

なので、名古屋・関西へ新幹線で良く行く人にはこの物件はおすすめ。
もちろん羽田利用者も。


品川が上野東京ラインの多くの電車の始発駅になれば、もっと使いやすくなる。
むしろ週末の買い物では大丸有とかアメ横を使いこなせば楽しいだろう。
品川・東京・上野・赤羽・大宮とecute巡りも楽しめる。

また、日暮里～品川までは休日の山手線はガラガラの車両があるので、
秋葉原なんかも意外と行きやすい。

泉岳寺始発もガラガラなので、五反田や戸越銀座での買い物や、
京急快特での余裕の座席確保も可能。


ここは地元の普段使いの買い物は期待できないが、足を延ばすのが驚異的に楽なので
休日のショッピングは大いに楽しめると思う。

そういう意味でもお金持ち向けの物件なのかもしれないね。

[609: 匿名さん]

バスは港区内の繁華街へ行くときによく使う。

六本木・麻布十番へは至近にバス停（高輪北町）がある。
青山・広尾へは新宿行で行くのは楽だが、帰りのバスは高輪警察前経由なので歩く。
但し下り坂なので大変ではないが。

[610: 匿名さん]

やっと新駅が報道された。
東向きの部屋だと駅や町が建設される様子が眺められそうだ。

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20140531/t10014871851000.html

[611: 匿名さん]

この物件に住んでて新駅を使う機会はあまりなさそうですね。

[612: 匿名さん]

新駅は関係ないけどこれがきっかけになって車両基地が再開発されれば恩恵ありでは

[613: 匿名さん]

新駅よりも高輪口がどのように整備されるのかが気になる。
それと恐らく出来るであろう、旧車両基地側の出入口の整備。
この物件からだと高輪口より新しい北側の出入口が近くになると思うので、そちらを利用することになる。
そこまでどんなアクセスになるのか。

[614: 匿名さん]

どちらにしろ、新駅効果で品川周辺は頻繁にマスコミに取り上げられることになるでしょうから、
価値維持の点から恩恵になります。

[615: 匿名さん]

まあここは新駅織り込んでなお高いけどな。

[616: 匿名さん]

品川と田町の間に、オリンピック開催までに新駅が作られるようですね。
駅名はまだ未定のようですが、今の車両基地の所に本線も移動して駅も設置するような感じですよ。
そうなってもここからでは、品川駅の方が近いのかも知れませんけど。

[617: 匿名さん]

610の方もおっしゃってますが、東向きの住戸の方々はいいですね。
車両基地があった更地に街や駅ができていく経過を毎日眺められるなんて！
たぶん一生できない経験ですよ！

[618: 匿名さん]

工事中の汚い街とか見たくないよ。そんなの早回しで後で見るだけでいい。

[619: 匿名さん]

＞＞６１８
ワクワクすると思いますよ。
ロマンがある。

[620: 匿名さん]

そういう特集な趣味があるならいいんじゃね？
普通の感覚なら何年も窓から見える景色が工事現場というのはうんざりする。

[621: 匿名さん]

そりゃ、出来上がったら価値が下がるもの、の工事現場なら不快だが、
出来上がったら価値が上がるもの、の工事現場ならワクワクだな。

[622: 匿名さん]

そうですね。
工事現場に関しては興味はないですね。
時々、品川プリンスに泊まるのでよく駅付近を見ますけど、やはり完成してなんぼかなと思います。
予算なども滞りなく無事に期日までに完成するといいですね。
近い将来、オリンピックもあることですし。

[623: 匿名さん]

どのポジションか、の違いですね。
プリンスに時々泊まるだけの立場の人なら完成してからでないと関係ない。

[624: 匿名さん]

工場現場が好きな人は特殊な趣向があるひとです。相手にしないことです。

[625: 匿名さん]

ライバルのマンションが立ち上がるのを見ながら我が家が古くなっていくのを実感するわけか。

[626: 匿名さん]

そのライバルマンションは高価格すぎて大抵買えないんじゃね？

[627: 匿名さん]

そうですね。
もう発表後なので価格設定は変わりますね。
再開発も確定したようなものだし、これから建てるマンションは一般の方では厳しいでしょうね。

[628: 匿名さん]

JR東の資料によると新駅は想定より南になっていますね。
もしかすると新駅の方が近くなるかもしれないですね。

[629: 匿名さん]

>>628
そうですね。ここを買った人は勝ちでしたね。

[630: 匿名さん]

ここの価値をアップさせてくれる新駅
が出来上がるのを見ていられる喜び。

[631: 匿名さん]

はい。629さん。
キャピタルゲインも可能でしょうねw
おめでとうございます。
問題は売り抜けるタイミングでしょうか。
貸しても需要は高そうですね。
建物の道路を挟んだ対岸の所も綺麗になると思いますよ。
もしかしたら、建物側に2Fレベルにアクセスできる階段などが出来るかもしれませんね。空中環4がどのようになるでしょうかね。
27年にはリニアも開通しますし。

東側は都か区がお金出さないと整備されなそうですね。
資料には書かれていませんでした。

[632: 匿名さん]

残り住戸、これで一気に完売かな？

[633: 匿名さん]

JR東日本の発表資料を見ると、
駅の位置は従来想定より南側になるだけでなく、西側にも動いたように見える。
別紙1の地図を見ると、第一京浜と新幹線の丁度中間くらいの位置だが、
従来想定では東側に寄った位置取りだった。

品川駅まで徒歩6分とすると、新駅までは4分くらいで行けるんじゃないか？

しかも新駅のイメージ図も想像の上を行く気合が入った感じ。
これだけデッキがでかければ、通勤ラッシュと逆流しても余裕で歩けそうだ。

JRの開発が新駅暫定開業前後から数年間続くとすれば、
2020年前後からリニア開業まではいつでもキャピタルゲインを利食いできるんじゃないかな。

いずれにせよ、この物件買った人は大勝利だと思った。

[634: 匿名さん]

６２８さん
私も思っていたよりこちらのマンションよりだったのでちょっと驚きました。
結構色々駅の中にもできそうな感じのニュースでしたね。公園もあるみたいですね。
田町、品川間は山手線、京浜東北だと
距離にして２．２キロ。時間は３分ですが、今度新駅は田町駅から約 1.3km、
品川駅から約 0.9 ㎞付近という事になっている様です。

[635: 購入検討中さん]

早くしないと外国人が買い占める！ハセコー万歳！

[636: 購入検討中さん]

色々理由付けて躊躇ってた俺、投資センス無い大馬鹿者。