品川タワーレジデンス

[マンコミュファンさん]

品川駅高輪口サイドでは初の制震タワー、第一京浜沿いでプリンスホテルが事業に協力してますがいかがなものでしょう。

＜全体概要＞
所在地：東京都港区高輪3-422-15
交通：JR・京急品川駅から歩いて6分、都営浅草線泉岳寺駅から歩いて7分
総戸数：125戸
間取り：1DK～3LDK（30～87.37m2）
入居：2015年3月予定

売主：京阪電気鉄道、京阪電鉄不動産
設計・施工：長谷工コーポレーション
管理会社：京阪カインド

[スムログ 関連記事]
【高輪台～泉岳寺界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/10807/

[451: 匿名さん]

関西人ばかにすんな

[452: 匿名さん]

京阪Ｘ長谷工と言えば、大阪では京阪のフラッグシップである
ファインシティ大阪城公園です。

[453: 購入検討中さん]

沖式によるとお買い得やね。

[454: 匿名さん]

長谷工って制震タワーつくれるんですね

長谷工だけどここって二重床ですか？
ボイドスラブなのかな？　スラブ厚も気になります。
壁は乾式ですよね

[456: 匿名さん]

インターシティってソニーが出たあとテナント入っていないので夜真っ暗。

[457: 匿名さん]

インターシティみたいにならないでうまくいくといいけどね。
高輪側なんで期待している。

[458: 匿名さん]

沖式で予想配当利回りが6％ですね。（EX　5000×6％＝年300　10年で3000ですか）
●ポジティブ
新駅・品川駅前開発・リニア（現行のものとあまり料金は変わらないようです）・東海道貨物線・東西連絡道路・羽田増便（1.5倍4月頃から）オリンピック・アジアヘッドクォーター（東京都）・国際戦略総合特区（内閣）住環境整備地区・都心部一極集中・カジノ構想（やはりお台場？千葉も手を挙げていますね。LVSの鼻息が荒いです）・移民受け入れ緩和・品川駅フラットアクセス・山手線内側・ハイグレード・緑地が多い
●ネガティブ
日本人口減少（100年後にはえらいことにｗ）・地下鉄網（六本木に延伸したいですね）スーパー（マイバスッケットなど近くに出来るとよいですね）

今回の開発は商業施設をいかに工夫できるかがポイントになりますね。開発地が目の前なのは非常に興味深いです。山手京浜東北が東側に寄せるようです。高輪側なので高級ろせんに出来るとよいですね。
このあたりは飲食店は充実していますがアパレル系が弱いですね。
開発エリアは低層に商業施設を充実させたいですね。高層棟の配置やコンセプトはどのようになるか楽しみです。
ホテルエリアに高級ブランドを組み込むと面白く出来そうです。路面側がすかすかなので。丸の内や表参道のようになるとよいですね。
駅から直結でペデツトリアンデッキで対岸にアクセスできるとよくなりますね。デッキ下はバスターミナルやタクシー乗り場を充実させたいです。
このエリアは開発の余地が十分にあります。中途半端にケチらないでしっかり先行投資して欲しいですね。
開発地に賃貸マンションは出来るでしょうが家賃が高くなりそうです。
周辺にもマンションが建ってもよいのですが現時点では活発な動きがありませんね。開発発表後だと確実に坪単価は上がります。
2LDK以下の投資用はもう完売でしょうね。
新駅の発表は年度明けか2014年夏ごろになるでしょうか。
コレだけ目白押しな物件はレアですね。

[460: 匿名さん]

埼玉じゃないから。将来のリニア駅前の開発であることに意味がある。

[462: 匿名さん]

ミニさいたま新都心ｗ

[463: 匿名さん]

新幹線駅前ってだけじゃなくて、将来はリニア駅前。
住みたくてもなかなか住む物件は出てこないのが新幹線駅前。
埼玉好きな人は埼玉で買えば。

[464: 匿名さん]

リニア乗りたいです！！
500キロくらいでしたっけ
名古屋まで40分でしたよね。
通勤できちゃいますね

[466: 匿名さん]

465さん
リニアの前例が無いのになぜあなたは言い切れる。
過去のストロー現象をご存知ですか。

[467: 匿名さん]

>>466
前例あるでしょ。

在来幹線⇒新幹線⇒中央新幹線(リニア)

長距離鉄道と言う意味ではみな同じ。

[468: 匿名さん]

467さん
なるほど長距離列車という形でカテゴライズされたのですね。
ありがとうございました。
40分が長距離になるという考えがありませんでした。
すいません。私は同一の場所から時間が短縮されると考えてしまいました。

[470: 匿名さん]

東京の港区の駅を、地方と比べてるようではね。
通勤通学って、郊外の駅でもないし。話が筋違い。

[471: 匿名さん]

ウイング高輪工事で一年間閉鎖だってな。スーパーなくなって不便。

[472: 匿名さん]

タワマンはもともと住宅地ではない土地、つまり工場だった場所や駅前再開発の場所などを中心に建てられているから、
住宅地に住みたい465さんはタワマン以外を探せば。

[473: 匿名さん]

彼は品川駅にいった事が無いのでしょうか。
人が集まらないって何を言っているのか。
議論に値しません。批判しているわけではありませんが論点がずれすぎている。

[474: 匿名さん]

パークシティ大崎スレを読んだら、隣駅のマンションなのにリニア恩恵期待をしてますよ465さん。
プラスがあるに決まってるそうです。

[475: 匿名さん]

品川以外でもリニア停車駅は不動産投資が盛んです。停車駅隣接や通過駅周辺は厳しい状況になるかもしれませんね。

[476: 匿名さん]

品川プリンスホテルに時々、泊まるのですが結構、朝など電車の音で目が覚めます。
自動車の音はうるさくないです。夜景も凄いキレイですし、緑も多くて好きなエリアです。
現在は、駅の開発計画が進行中のようであれが完成したら、もっと地価が上がるんでしょうね。

[477: 申込予定さん]

サウスゲートのスレッドでも質問したのですが、車両基地跡地再開発による商業施設等の営業開始は、
新駅開業のタイミングとずれるんでしょうか？
それとも、同時開業でしょうか？

皆さんどう思われますか？

[478: 匿名さん]

商業施設ってたいしたもんできないよ。田町駅以上、品川駅以下というレベル。

[479: 匿名さん]

えっ田町駅以上？なら超期待なんだけど。
今の泉岳寺駅前があまりにも何もないから。

[480: 匿名さん]

森永ビルレベルで大喜びできるなら期待して待っててください。

[481: 匿名さん]

480さん
その情報は確かですか？
森永ビルは高さ100ｍ延床40000㎡

[482: 匿名さん]

述べ床面積ならもっとだよ。10倍は行く。ただ森永ビルと同じくオフィスフロアがほとんどで、商業施設は少ない。

[483: 匿名さん]

上の方のフロアは基本的にオフィスですね
丸ビルも六本木もそうなのでもはやありがちですけど

[484: 匿名さん]

商業欲しいですね。

[485: 匿名さん]

開発の工夫によってはポテンシャル高いですよね。

[486: 匿名さん]

地価が下がることは考えづらいでか？
開発発表で上がり
リニア竣工で上がりでしょうか。

不動産に詳しい方は教えてください。
2LDKはまだあるのでしょうか。

[487: 匿名さん]

　新駅や、車両基地の再開発の正式発表はいつなんですかね。
　もったいぶってますね。

[488: 匿名さん]

新駅は地元要望があるまでＪＲは発表しない。先に発表しちゃうと全額ＪＲ負担になるからね。

[489: 匿名さん]

家の近くに森永ビルが数本建って嬉しいかどうか。

[490: 匿名さん]

嬉しい！

[491: 匿名さん]

近く、って新駅はそれなりにここから離れてるし。

[492: 匿名さん]

長谷工に関して

最近大手ゼネコンの物件の不具合（手抜き？）が連続して起きてますね。
垂直統合、下請けを締め付けて期日を守る、利益を出すという構造では、手抜きが横行しても仕方ないように思います。
長谷工は大手ではありませんが、そのへんどうなんでしょうか。
あまりよくないうわさも聞きますが、コストを抑える技術には定評があるようです。
モジュール化してコストを下げる、こういったことは一部の人には”ふん、二流が”ということになるかもしれないのですが、
しかし、コストを抑えれるところは抑え、抑えると質に影響が出るところは相応に手間をかける、という事であれば、素晴らしいことだと思います。
コストを抑える技術がなければ、どこかに必ずしわ寄せがくるでしょう。

そこで気になるのは、長谷工はコストを抑える技術だけでなく、大手に負けない"意匠"を持っているのかということです。

この業界素人の僕にだれか教えてください。

[493: 匿名さん]

大崎スレなんか読むと
大手ゼネコンではない建設会社のほうがいい、みたいな話になってますよ。

[494: 匿名さん]

この物件の良いところ、悪いところ挙げてみます。

良いところ
・品川駅が近く、駅までフラット
・目の前で車両基地跡地の再開発が近々予定されている
・二重床
・二重天井
・天井が高い

悪いところ
・幹線道路沿い
・遠路が近い（再開発後は東に移設予定）
・各フロアにごみ置き場がない
・アウトフレーム工法でないので、梁や柱が目立つ
・小さめの住戸が多いので、賃貸が多そう


その他いろいろあると思いますが、皆さんはどう思われますか？

[496: 匿名さん]

495さん、ここより
三井で長谷工の、パークホームズ築地スレに書いてあげれば？

[497: 匿名さん]

４９４さん
品川駅までのフラットな道というのがいいですよね。今は足腰丈夫だし多少の坂でも
大丈夫だけど、年をとった時の事を考えると駅までどれだけ楽で行かれるかが行動範囲を
広げるか狭めるかになってくるのではないかなと思います。
駅まで楽な道だと電車に乗ってどこかへ行こうという気持ちにも自然のなりそうですからね。
品川駅まで徒歩でフラットで行かれるという物件はそうないと思うので貴重な物件ですよね。

[498: 匿名さん]

高輪側はその通りなんですが、港南側はフラットです。

[499: 匿名さん]

やっぱり新駅って、リニアの駅になるってことかなぁ。

出来たら、街も変わるだろうなぁ。

品川駅ってデカいもんね。この駅も開発の対象の一部なんだろうけど、
新幹線の駅になってから変わって来たみたいだし、
どんな駅に仕上がるんだろうな～。

[500: 匿名さん]

　496さん　

　大手であるないに関わらず、手抜きは今の業界のシステムではなくすのは難しいんでしょうね...

購入者であれば、いつでもアポなしで現場を視察できる、という風になれば、手抜きも少なくなるかもしれませんが、現実的ではないですよね。