品川タワーレジデンス

[マンコミュファンさん]

品川駅高輪口サイドでは初の制震タワー、第一京浜沿いでプリンスホテルが事業に協力してますがいかがなものでしょう。

＜全体概要＞
所在地：東京都港区高輪3-422-15
交通：JR・京急品川駅から歩いて6分、都営浅草線泉岳寺駅から歩いて7分
総戸数：125戸
間取り：1DK～3LDK（30～87.37m2）
入居：2015年3月予定

売主：京阪電気鉄道、京阪電鉄不動産
設計・施工：長谷工コーポレーション
管理会社：京阪カインド

[スムログ 関連記事]
【高輪台～泉岳寺界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/10807/

[450: 匿名さん]

関西では、メジャーね。問題ないよ

[451: 匿名さん]

関西人ばかにすんな

[452: 匿名さん]

京阪Ｘ長谷工と言えば、大阪では京阪のフラッグシップである
ファインシティ大阪城公園です。

[453: 購入検討中さん]

沖式によるとお買い得やね。

[454: 匿名さん]

長谷工って制震タワーつくれるんですね

長谷工だけどここって二重床ですか？
ボイドスラブなのかな？　スラブ厚も気になります。
壁は乾式ですよね

[456: 匿名さん]

インターシティってソニーが出たあとテナント入っていないので夜真っ暗。

[457: 匿名さん]

インターシティみたいにならないでうまくいくといいけどね。
高輪側なんで期待している。

[458: 匿名さん]

沖式で予想配当利回りが6％ですね。（EX　5000×6％＝年300　10年で3000ですか）
●ポジティブ
新駅・品川駅前開発・リニア（現行のものとあまり料金は変わらないようです）・東海道貨物線・東西連絡道路・羽田増便（1.5倍4月頃から）オリンピック・アジアヘッドクォーター（東京都）・国際戦略総合特区（内閣）住環境整備地区・都心部一極集中・カジノ構想（やはりお台場？千葉も手を挙げていますね。LVSの鼻息が荒いです）・移民受け入れ緩和・品川駅フラットアクセス・山手線内側・ハイグレード・緑地が多い
●ネガティブ
日本人口減少（100年後にはえらいことにｗ）・地下鉄網（六本木に延伸したいですね）スーパー（マイバスッケットなど近くに出来るとよいですね）

今回の開発は商業施設をいかに工夫できるかがポイントになりますね。開発地が目の前なのは非常に興味深いです。山手京浜東北が東側に寄せるようです。高輪側なので高級ろせんに出来るとよいですね。
このあたりは飲食店は充実していますがアパレル系が弱いですね。
開発エリアは低層に商業施設を充実させたいですね。高層棟の配置やコンセプトはどのようになるか楽しみです。
ホテルエリアに高級ブランドを組み込むと面白く出来そうです。路面側がすかすかなので。丸の内や表参道のようになるとよいですね。
駅から直結でペデツトリアンデッキで対岸にアクセスできるとよくなりますね。デッキ下はバスターミナルやタクシー乗り場を充実させたいです。
このエリアは開発の余地が十分にあります。中途半端にケチらないでしっかり先行投資して欲しいですね。
開発地に賃貸マンションは出来るでしょうが家賃が高くなりそうです。
周辺にもマンションが建ってもよいのですが現時点では活発な動きがありませんね。開発発表後だと確実に坪単価は上がります。
2LDK以下の投資用はもう完売でしょうね。
新駅の発表は年度明けか2014年夏ごろになるでしょうか。
コレだけ目白押しな物件はレアですね。

[460: 匿名さん]

埼玉じゃないから。将来のリニア駅前の開発であることに意味がある。

[462: 匿名さん]

ミニさいたま新都心ｗ

[463: 匿名さん]

新幹線駅前ってだけじゃなくて、将来はリニア駅前。
住みたくてもなかなか住む物件は出てこないのが新幹線駅前。
埼玉好きな人は埼玉で買えば。

[464: 匿名さん]

リニア乗りたいです！！
500キロくらいでしたっけ
名古屋まで40分でしたよね。
通勤できちゃいますね

[466: 匿名さん]

465さん
リニアの前例が無いのになぜあなたは言い切れる。
過去のストロー現象をご存知ですか。

[467: 匿名さん]

>>466
前例あるでしょ。

在来幹線⇒新幹線⇒中央新幹線(リニア)

長距離鉄道と言う意味ではみな同じ。

[468: 匿名さん]

467さん
なるほど長距離列車という形でカテゴライズされたのですね。
ありがとうございました。
40分が長距離になるという考えがありませんでした。
すいません。私は同一の場所から時間が短縮されると考えてしまいました。

[470: 匿名さん]

東京の港区の駅を、地方と比べてるようではね。
通勤通学って、郊外の駅でもないし。話が筋違い。

[471: 匿名さん]

ウイング高輪工事で一年間閉鎖だってな。スーパーなくなって不便。

[472: 匿名さん]

タワマンはもともと住宅地ではない土地、つまり工場だった場所や駅前再開発の場所などを中心に建てられているから、
住宅地に住みたい465さんはタワマン以外を探せば。

[473: 匿名さん]

彼は品川駅にいった事が無いのでしょうか。
人が集まらないって何を言っているのか。
議論に値しません。批判しているわけではありませんが論点がずれすぎている。

[474: 匿名さん]

パークシティ大崎スレを読んだら、隣駅のマンションなのにリニア恩恵期待をしてますよ465さん。
プラスがあるに決まってるそうです。

[475: 匿名さん]

品川以外でもリニア停車駅は不動産投資が盛んです。停車駅隣接や通過駅周辺は厳しい状況になるかもしれませんね。

[476: 匿名さん]

品川プリンスホテルに時々、泊まるのですが結構、朝など電車の音で目が覚めます。
自動車の音はうるさくないです。夜景も凄いキレイですし、緑も多くて好きなエリアです。
現在は、駅の開発計画が進行中のようであれが完成したら、もっと地価が上がるんでしょうね。

[477: 申込予定さん]

サウスゲートのスレッドでも質問したのですが、車両基地跡地再開発による商業施設等の営業開始は、
新駅開業のタイミングとずれるんでしょうか？
それとも、同時開業でしょうか？

皆さんどう思われますか？

[478: 匿名さん]

商業施設ってたいしたもんできないよ。田町駅以上、品川駅以下というレベル。

[479: 匿名さん]

えっ田町駅以上？なら超期待なんだけど。
今の泉岳寺駅前があまりにも何もないから。

[480: 匿名さん]

森永ビルレベルで大喜びできるなら期待して待っててください。

[481: 匿名さん]

480さん
その情報は確かですか？
森永ビルは高さ100ｍ延床40000㎡

[482: 匿名さん]

述べ床面積ならもっとだよ。10倍は行く。ただ森永ビルと同じくオフィスフロアがほとんどで、商業施設は少ない。

[483: 匿名さん]

上の方のフロアは基本的にオフィスですね
丸ビルも六本木もそうなのでもはやありがちですけど

[484: 匿名さん]

商業欲しいですね。

[485: 匿名さん]

開発の工夫によってはポテンシャル高いですよね。

[486: 匿名さん]

地価が下がることは考えづらいでか？
開発発表で上がり
リニア竣工で上がりでしょうか。

不動産に詳しい方は教えてください。
2LDKはまだあるのでしょうか。

[487: 匿名さん]

　新駅や、車両基地の再開発の正式発表はいつなんですかね。
　もったいぶってますね。

[488: 匿名さん]

新駅は地元要望があるまでＪＲは発表しない。先に発表しちゃうと全額ＪＲ負担になるからね。

[489: 匿名さん]

家の近くに森永ビルが数本建って嬉しいかどうか。

[490: 匿名さん]

嬉しい！

[491: 匿名さん]

近く、って新駅はそれなりにここから離れてるし。

[492: 匿名さん]

長谷工に関して

最近大手ゼネコンの物件の不具合（手抜き？）が連続して起きてますね。
垂直統合、下請けを締め付けて期日を守る、利益を出すという構造では、手抜きが横行しても仕方ないように思います。
長谷工は大手ではありませんが、そのへんどうなんでしょうか。
あまりよくないうわさも聞きますが、コストを抑える技術には定評があるようです。
モジュール化してコストを下げる、こういったことは一部の人には”ふん、二流が”ということになるかもしれないのですが、
しかし、コストを抑えれるところは抑え、抑えると質に影響が出るところは相応に手間をかける、という事であれば、素晴らしいことだと思います。
コストを抑える技術がなければ、どこかに必ずしわ寄せがくるでしょう。

そこで気になるのは、長谷工はコストを抑える技術だけでなく、大手に負けない"意匠"を持っているのかということです。

この業界素人の僕にだれか教えてください。

[493: 匿名さん]

大崎スレなんか読むと
大手ゼネコンではない建設会社のほうがいい、みたいな話になってますよ。

[494: 匿名さん]

この物件の良いところ、悪いところ挙げてみます。

良いところ
・品川駅が近く、駅までフラット
・目の前で車両基地跡地の再開発が近々予定されている
・二重床
・二重天井
・天井が高い

悪いところ
・幹線道路沿い
・遠路が近い（再開発後は東に移設予定）
・各フロアにごみ置き場がない
・アウトフレーム工法でないので、梁や柱が目立つ
・小さめの住戸が多いので、賃貸が多そう


その他いろいろあると思いますが、皆さんはどう思われますか？

[496: 匿名さん]

495さん、ここより
三井で長谷工の、パークホームズ築地スレに書いてあげれば？

[497: 匿名さん]

４９４さん
品川駅までのフラットな道というのがいいですよね。今は足腰丈夫だし多少の坂でも
大丈夫だけど、年をとった時の事を考えると駅までどれだけ楽で行かれるかが行動範囲を
広げるか狭めるかになってくるのではないかなと思います。
駅まで楽な道だと電車に乗ってどこかへ行こうという気持ちにも自然のなりそうですからね。
品川駅まで徒歩でフラットで行かれるという物件はそうないと思うので貴重な物件ですよね。

[498: 匿名さん]

高輪側はその通りなんですが、港南側はフラットです。

[499: 匿名さん]

やっぱり新駅って、リニアの駅になるってことかなぁ。

出来たら、街も変わるだろうなぁ。

品川駅ってデカいもんね。この駅も開発の対象の一部なんだろうけど、
新幹線の駅になってから変わって来たみたいだし、
どんな駅に仕上がるんだろうな～。

[500: 匿名さん]

　496さん　

　大手であるないに関わらず、手抜きは今の業界のシステムではなくすのは難しいんでしょうね...

購入者であれば、いつでもアポなしで現場を視察できる、という風になれば、手抜きも少なくなるかもしれませんが、現実的ではないですよね。

[501: 匿名さん]

　新駅ができるかどうかよりも、車両基地跡地の再開発がうまくいくかどうかが気になります。
　新駅は正直あまり興味がないです。
　
　今の品川はお世辞にも魅力的な街とは言えませんよね。
　現在東京近郊に住んでますが、品川に遊びに行こうとは思わないですからね。
　電車と新幹線が停まるところ、ビジネス街があるところといった印象です。
　
　地方からも人が集まる、昼夜問わず賑わう、魅力的な街ができるといいですね。
　
　そうなれば、この物件は最高の立地だと思います。
　道路を一本はさんでいるというのも利点だと思います。
　

[502: 匿名さん]

ロンドン最大のターミナル駅キングスクロスは治安が悪いことで有名。旅行客狙いのスリや詐欺が多発してる。品川が将来そうならなければよいが。

[503: 匿名さん]

高輪と港南だとやはり響きが違いますね。

[504: 匿名さん]

497さん

以前麻布や赤坂に物件を探したことがありましたが、どっちも駅までのアップダウンがかなりあってやめました。
更に最寄り駅もホームまで遠い、深い。でも価格は高い。

単純に、駅まで何分、という情報だけではわかりませんね。
再開発後は、駅までの道も賑やかで、ウキウキしながら歩けそう。

[505: 匿名さん]

羽田今日から増便ですね。
ヨーロッパが近くなります。
もっと英語勉強しなくては
簡単な会話ではなくコミュニケーションって大事ですよね。

[506: 匿名さん]

羽田空港が活性化したら、この品川にも変化が起こるかも知れないですね。
新幹線も停まる駅ですから、羽田空港の玄関口にもなる訳でしょ。
モノレールは浜松町まで行かなければなりませんが、品川からでも京急で行けるからなね。

[507: 匿名さん]

ヒースローエクスプレスの始発のパディントンも治安悪いんだよね。乗り換えの利便性より街そのものの魅力を高めないと発展は望めない。

[508: 匿名さん]

502さん
507さん
ロンドン、ヒースロー何故海外をあげているの？（海外は夜になれば大体のダウンタウンは治安悪いです）

日本の駅で治安が一番悪い駅はどこですか？

スリをするために海外に行きません。そもそもお金が無い人の発想ですから。

治安を懸念されるのであれば移民受け入れの緩和では？

[509: 匿名さん]

都市の未来を考える上で世界の事例に目を向けることは大事では？

ロンドンだけでなく東京とよく比較されるのはパリ、NY、上海など。

[510: 匿名さん]

治安の悪いところとわざわざ比べる連中に何を言っても無駄。

買えなくて羨んでるか、他の販売会社の雑魚。

納得のいく情報だけ信じればよろし。

[511: 匿名さん]

509さん
日本で一番治安が悪い駅はどこですか？

[512: 匿名さん]

509
何を比較した？

[513: 匿名さん]

羽田国際線拡大いいですね。
仕事して夜中のフライトだと飛行機で寝れるので
次の日の朝早く起きてバタバタしなくてもいいので助かります。

羽田からの乗り換えも便利になりますね。

[514: 購入検討中さん]

富裕層ほど治安悪化に敏感ですよ！

[515: 匿名さん]

リッチな方かしら？

[516: 匿名さん]

いまなんかいまで立ってますか？

[517: 匿名さん]

業者が批判コメント書く物件は売れると言われていますね。
自分が販売している物件より優れている事を認めていますからね。

[518: 匿名さん]

こんにちは。

この物件は天井が高い分、下がり天井が相対的にきつそうですが、どのくらい圧迫感あると思いますか？

[519: 匿名さん]

部屋によっては、下がり天井がきになりそうですね。
柱も気になりそうにも感じましたが、いかがでしょう。
立地は便利で良さそうですね。日々のお買い物はどうでしょうか。

[520: 匿名さん]

まだまだ販売してますか？

[521: 購入検討中さん]

盛り上がらないですね。
売れてないのかな？？？
港南側のマンションはすっごい
余ってるって。

[522: 匿名さん]

港南の新築は現在、ハーバーテラスしかありませんが？
あそこは55戸の小さなマンションですから、すっごい、と表現するのはオーバーでしょう。

[523: 匿名さん]

当物件は
1LDK、2LDK
はもう殆ど売れてしまいました。
残りは上層階と一部の3LDKのみのようです。
抽選の住戸もあったようです。
新駅発表待ちのようで値下げはないようですね。
高輪は地価も上がっているようですし。
発表があれば販売価格を上げる事も考えられます。
1月時点での情報です。

どの情報を信じるかは各自で判断してくださいね。

マンションギャラリーへ行ってみると直ぐ分かると思います。
電話でも購入可能物件を教えてくれました。
参考にして下さい。

[524: 匿名さん]

　もう上層階は残ってないようです。

[525: 匿名さん]

　高輪口出てすぐのパチンコ店で、店員がハッピ来て踊ってますよね。
　パチンコ店自体、騒音や景観的観点からはあまり望ましくないと思いますが、店員をハッピ着て踊らせる経営者のどぎついセンスに、ある意味脱帽します。

　もうちょっと規制してもいいと思うんですけどね、パチンコ店。
　これから再開発で外資系企業の誘致も考えてるようですし、羽田から電車乗って品川駅を降りて、初めて見た日本の外の風景が、ハッピ着て踊る店員がいるパチンコ店というのはね。

　公然とギャンブルを見てみぬふりをする警察とグルだから難しいか。

[526: 匿名さん]

>>525
あの土地は道路の拡幅計画があるから、高価な建造物は建てられない。だからプレハブのパチンコ屋になってしまった。

[527: 匿名さん]

マジであのパチンコ屋潰して欲しい。

[528: 匿名さん]

　高輪口、何かごちゃごちゃして歩きにくくないですか？
　
　もうちょっと整備して欲しいです。

[529: 匿名さん]

高輪口は再開発待ちですから。
いつになるか分からないけど。

[530: 匿名さん]

そうなんだよな。

再開発をやるのは多分確かなんだけど、どんな内容になるのか分からないし、
そもそも我々が生きている間に行われるのかどうかさえも分からない。

リニアも港南口側に決まったから、高輪口は当分（数十年）の間放置の可能性も十分ある。

死んだ後に行われる再開発なんて、行われないのと一緒だからな。

そこが高輪口の抱えるユルくも深い問題。
ホテルとパチンコしかない虚無の街。

[532: 匿名さん]

一般化しすぎ。日本全ての再開発の話なんて誰もしていない。

品川駅高輪口の再開発の話。
その方向性がいつまでも決まりそうで決まらず、もどかしいという話をしている。

何十年・何百年も後に再開発されるんだからそれに期待して高輪口に住もうよってか？
その頃にはこのマンションも老朽化して、立ち退かされる側になるかもよ。

[533: 匿名さん]

　車両基地跡の再開発はもう決まり（公式発表はまだですが）と思いますが、ついでにその周辺もきれいに整備して欲しいですね。
　530さんもおっしゃってますが、今のままではホテルとパチンコしかなく、歩きにくい不便な街です。

　再開発、もたもたせずにさっさと発表して始めて欲しいですね。
　なんでこんなに引っ張るのやら。
　待ちくたびれました。

　

[534: 匿名さん]

リニア鉄道の駅はいつ出来ますでしょうか？

[535: 匿名さん]

　リニアは2027年予定です。

[536: 匿名さん]

２０２７年まで待てないですよ。
早く乗りたいですね。
でも、リニアのホームは地下になるんでしょうけど、
リニアが出来たら、この品川もどんな風に変わっていくんでしょう。
もしかだけど、東京から名古屋または、その逆も通勤圏になるのかも知れませんね。

[537: 匿名さん]

その後は、資産価値ないかな？

[538: 匿名さん]

サラリーマンの通勤圏にはならないよ。むしろ日帰り出張が増えて名古屋に事務所を構える会社が減るだけ。在宅勤務のプロパーだらけだと錦も寂れるだろね。
JRが新幹線を作るたびに繰り返された地方の空洞化がまた進むでしょう。

[540: 匿名さん]

>>533
再開発が進むとこのマンションと品川駅との間に環状四号線が横たわることになる。（２車線道路）
信号待ちが長くなってむしろ不便になるかもしれんね。

[541: 匿名さん]

　外苑西通り（環状四号線）が延長してくれば、便利になると思いますよ。
　信号の待ち時間という不利益より、圧倒的に利益が勝ると思います。

　今後品川駅周辺の価値が上がるのはほぼ確実なので、焦点は、それがいつかということだと思います。

　うわさ通り再開発エリアと新駅の営業開始は2020年ごろでしょうか。

[542: 匿名さん]

>>541
どんなに便利でも幹線道路が近い物件は価値は低くなるよ。
ファミリー層が嫌うからね。ましてやここは徒歩６分あるわけで。

[543: 匿名さん]

　確かにファミリー層の需要は少ないと思います。
　しかしファミリー層の需要が将来価値の相対的に大きい変数になるとは思いません。
　さまざまな層からの需要があればもちろんbetterと思いますが、そんな物件なかなかないと思います。
　
　タワーマンションは規制の関係で大きい道路に面していることが多いようですし、
　
　総合的に考えて、価値の下落は限定的と思います。

[544: 匿名さん]

　大崎のタワーのスレに比べて、ここは盛り上がってませんね。

　

[546: 匿名さん]

南西を向いている住戸（M,E1,E2,Kタイプ）のリビングの部屋の形が四角ではないですが、住む上で不便な点はありますか?
家具は少し置きづらそうですね。
道路側ではないので、静かそうでいいのですが。

[547: 匿名さん]

545
港南はタワマンの新規販売が何年間も無いですから。非タワマンよりもタワマンの価格は高くなるのが普通です。
もし港南で今タワマンを新規に発売したら高いだろうと思いますよ、ここ程ではないでしょうけど。

[548: 匿名さん]

形が四角でないお部屋では、やっぱり家具の配置に苦労するでしょうね。
見た目は変化があって面白いと思うのですが、デッドスペースが増えてしまいます。
特に鋭角の部分は使い勝手が悪いです。
観葉植物を置くか、自分でおしゃれな棚を造ってしまった方が良いかもしれませんね。
各お部屋があまりひろくないので、デッドスペースが少しでも増えてしまうのは避けたいところです。

[549: 匿名さん]

品川はアクセスがよくて便利ですが、生活するのは不便かも。
スーパーなどが少なくて、あっても値段も高いです。
結構、電車の音も聞こえます。
いいところは都心ですけど、緑が多くて高級感があるところ。
ホテルもプリンスとか高めのホテルが密集している。