品川タワーレジデンス

[マンコミュファンさん]

品川駅高輪口サイドでは初の制震タワー、第一京浜沿いでプリンスホテルが事業に協力してますがいかがなものでしょう。

＜全体概要＞
所在地：東京都港区高輪3-422-15
交通：JR・京急品川駅から歩いて6分、都営浅草線泉岳寺駅から歩いて7分
総戸数：125戸
間取り：1DK～3LDK（30～87.37m2）
入居：2015年3月予定

売主：京阪電気鉄道、京阪電鉄不動産
設計・施工：長谷工コーポレーション
管理会社：京阪カインド

[スムログ 関連記事]
【高輪台～泉岳寺界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/10807/

[401: 匿名さん]

山手で新宿まで行っても20分ぐらいでしょうか。
ほぼ半周するわけですがこれぐらいの時間で着いてしまうのはかなり近い感覚を持ちます。
あ、東京乗換えで中央線という手もありますよね。

移動途中の通過点という感覚を持っていた品川も住まう場所として見ると便利さが新たに見えてきます。

[402: 匿名さん]

渋谷、新宿が生活圏なら大崎の方が便利ですよ。品川に住むと銀座ばかり行くようになります。

[403: 匿名]

割引はまだかな？

[404: 匿名さん]

確かに、この物件の近辺に住んでいると新宿渋谷より銀座や六本木へ行く方が多い。
新宿はバス便も結構座れるからいいんだけど、帰りのバス停の位置がちょっと遠い。
六本木行のバスはよく使う。

ちなみにこの物件から一番近いバス停は、京急の夜行バスターミナル。
自分は鼾が酷いので使っていないが、意外な地方都市への直通便があるので
実家とか勤めてる会社の工場があったりする人には超おすすめ。

[405: 匿名さん]

新宿からバス乗ると40分以上かかるよ。遠すぎ。

[406: 匿名さん]

楽に戻ってこれるから、たまに新宿からのバスに乗ることもあるけど、
確かに時間が掛かるんだよね。

[407: 匿名さん]

新宿というか伊勢丹前で品川行きのバスが来ると思わず乗ってしまうことはある。そして後悔するという毎度のパターン。

[408: 匿名さん]

あれれ、新宿行のバス、評判悪いね。。
まあみんなが毛嫌いして乗らなければ、空くからいいんだけどね。
週末ふらっと買い物に行く時など、時間に縛られてない場合はよく使ってます。
帰りは疲れてちょっと一眠りもできるし。

ところでこの物件、高輪保育園が至近だから、ヤングファミリー需要はあるんじゃないかと思ったんだが
どうなんだろう。

[409: 匿名さん]

結構混むよね、新宿行きバス。
なんだかんだ不満いって使ってます。

[410: 匿名さん]

みんな乗らないっていうか新宿から品川までフルに乗る奴はあまりいないってことだよ。時間的には山手線の方が早いし運賃も安いから趣味で乗るとかバス停が近いとかの老人くらいしかフルに乗る意味はない。
駅を経由するので途中上下車は多いよ。

[411: ご近所さん]

>>408
保育園は近くにあるけれどどこも激戦ですよ。
それにヤングファミリー層はもう少しリーズナブルな物件を選びそう。

[412: 匿名]

そう。
高過ぎて買えません！

[413: 匿名さん]

リーズナブルって、品川区辺りの不便な駅の物件？

[414: 匿名さん]

ここ坪４００ぐらい？京急で数分移動すれば坪２００で買えるよ。

[415: 匿名さん]

クイーンズ伊勢丹閉店？、年末年始、夜閉まるという意味？それとも撤退？

クイーンズ伊勢丹に直に問い合わせて見たが撤退は完全否定された。

もし意図的にこういう噂を拡げているなら問題だ。

[416: 匿名さん]

そうなんですか？最初に噂を書いた人が問題ですね。
他スレに書いた人が最初だったと思いますが。

[417: 契約済みさん]

風評被害を広げる者は問題だ。
偽計業務妨害で告発します。

[418: 匿名さん]

ハーバーテラス品川スレの
71レスの「ご近所さん」が、最初に言い出した方のようです。

[419: 匿名さん]

ここは、山手線新駅の恩恵ってありますかね？

[420: 匿名さん]

そのあと東京サウスゲートにも記載ありますね

[421: 匿名さん]

完全否定ってよくある報道されているようなことを決定した事実はありませんというやつだろ

[422: 匿名さん]

火の無い所に煙はとも言いますがどうなんでしょうね。ちなみにホームページを見たら錦糸町店が閉店らしい。

[423: 匿名さん]

年明けから在庫減らしてる気がするのは気のせい？
撤退なんてギリギリまで言わないもんだけどね。完全否定っていうのはクイーンズのどこにどのように尋ねてなんと言われたんですか？

[425: 匿名さん]

＞よくある報道されているようなことを決定した事実はありませんというやつ

あり得るけど、よくあるのかな、
第三者が内部のものしか知りえない情報を入手して、
内部秘密だと言ってあちこちに書き込みしまくるのも不自然ではある。
まーどっちにしても、これが風評被害であれば言いだしっぺは処分されるだろう。

[426: 匿名さん]

＞年明けから在庫減らしてる気がするのは気のせい？

気のせいだよ、年末年始だっただけでしょ、
三月以降に撤退するのに年明けから在庫減らすかよ。

[427: 匿名さん]

共産党というのは当選する見込みがなくても毎回立候補者は出す。
その辺が民主党よりも偉い。
でも、ドクターの次に可能性薄いんじゃないかな。

[428: 匿名]

>427

油断してると何が起きるかわかりません！

何たって東京は、山本太郎や、共産党の女性新人(吉良さん？でしたっけ？)を当選させちゃったくらいですから油断してると、青島都政の時のような着工してるようなイベントや開発の中止を打ち出され、その後は今日に至るまでの20数年間の失われた東京臨海副都心計画中止や、開発中止で途中頓挫した、あの悪夢のような事態が起こります！

この失われた20数年間ものうちに、国際都市としとしての東京は、あっという間に上海や、ソウルに追い付かれ、もはや追い越されそうな状況下でしたが、その土俵際でようやくのアベノミクスで、どうにか頓挫した開発を始めれるとこまで漕ぎ着けたのに、宇都宮氏など左翼候補者に都政を握られたら、また全て頓挫して、もう東京は浮上出来ないかと思われます。

そして、都の予算もあらかたが、生活保護や都営住宅や、自称アーチストや、ニートが暮らしやすくなる街とかいう政策実行への予算にされてしまいます。東京が全て中途半端になっちゃいます。

しかも、宇都宮氏は、去年の都知事選挙戦で、95万票を獲得しました。もし今回の選挙戦で保守層の票が割れて、左翼がまとまったらハッキリ言ってアウトです！

ですので、品川レジデンスタワー、あるいは高輪の資産価値やブランドを守りたいなら、あまり甘く考えない方が良いかと思います

[429: 匿名さん]

427です。

428のような方がいらした方がいいですね。

日本人は油断をして歴史的な大ポカを何度も繰り返しますから。

[430: 匿名さん]

昨年末の東京サウスゲートの書き込みに、

＞クイーンズ伊勢丹はアトレ開業と同時に開店しました。来年三月で丸10年たちますが、契約更新はしない模様。

とありますが、開業は２００４年の３月３日のはずです。
まる１０年で契約を更新しないのなら、遅くともこの２月には契約は終了のはずです。
２月閉店の錦糸町店はホームページに掲載されていますが、品川店に関してはなにもありません。
半年延期したんでしょうか？

[431: 匿名さん]

インサイダー情報のようなのでむやみに拡散せず見守ればいいと思います。

[432: 匿名さん]

インサイダーというよりは風説の流布でしょう。”見守る”というより監視すると言う方があってる。

[433: 匿名さん]

ここは薬日本堂のレストランや漢方ショップが至近。

薬日本堂は屈指の好還元率を誇るクレジットカードで有名で、
現金還元も出来るが商品券で還元すればもっと得。

15万円くらいクレジットで買い物してポイントを貯めれば、
オシャレで健康によさそうなランチが5回ほどタダで食べられる。

レストランは全国に2店しか無い様なので、希少価値がある。

[434: 匿名さん]

ここ買う人がそんな生活するとは思えない。

[435: 匿名さん]

2/6から2期登録開始みたいだね。

[437: 匿名さん]

HP見たけど73平米で9000万超とは高すぎでないですか。
坪単価400万超で3Aが買える価格です。

[438: 匿名さん]

3Aなんてありがたがるのは、バブル世代とか旧来の価値観の人間だけでしょ。はっきり言って利便性なんてよくないしね。時代は変わってんだよ

[439: 匿名さん]

高輪で品川徒歩6分で、高層階角部屋ですから
大崎徒歩6分の新築タワーと比較して考えると高過ぎとは思えません。

[440: 匿名さん]

3Aと高輪３丁目、好みは人それぞれでしょう。
どっちが上とか私は思わないけど。

[441: 匿名さん]

リセールは期待できないでしょう。

[442: 匿名さん]

品川駅に近く山手線新駅にも徒歩圏になるタワーなので
希少性があるからリセールを期待できるでしょう。

[443: 匿名さん]

＞４４１
＞４４２
両論あるようですね。
巷ではどちらが優勢でしょうかね。

こちらのタワマンは高輪口ですか。
先日行ったカフェは反対の出口だったかな。

構内が本当に大きくて最初迷いましたよ。
改札を出て駅を出るまでかなり歩きました。
都市の風格があることは間違いないですね。

[444: 匿名さん]

大崎のタワマンスレでさえ、
リニア開通すれば資産価値アップと書き込まれることがありますから、
そのリニアの品川駅に近いここは更にアップでしょう。

[445: 物件比較中さん]

山手線新駅にも徒歩圏って品川駅あれば新駅使うメリットないから(笑)山手線と通って京浜東北線だけだろ，6分で品川あるのに徒歩10分以上の新駅使うメリットねえだろ．
意味わかんない．それに希少性なんてない．

[446: 物件比較中さん]

セールポイントは品川駅近ってだけだね．周辺や駅からここまでの大通りは生活感ないですよね．歩いている人もそれほど多くないですが，周辺のホテルにとまっている外国人が多いイメージです．但し，品川駅はターミナル駅ですから大変便利です．普通の駅以上に利便性は評価されるべきでしょうね．羽田とても近い，成田も1本，東海道新幹線，渋谷，恵比寿，有楽町，新宿も1本で近い，さらに京急の快速みたいので川崎，横浜も異常に近い．便利なことは間違いない．

[447: 匿名さん]

新駅に伴う再開発で一大商業・ビジネス拠点ができあがる（こちら高輪側に）わけだから、2020年にはここの資産価値はさらに上がるのは間違いないだろうね。
新駅利用がどうのという問題ではない。

[448: 物件比較中さん]

売主が聞いたことあるけど関西系だからなじみがなく信頼感が薄い．大丈夫なんですかね．そこが心配で．．．長谷工とは関西で団地コンビで無双とかいう話なんですが，誰かしっていますか．

[449: 匿名さん]

品川は生活感とかそういうのはないですよね。

京阪は最近ちらほら東京でもマンション作っているのを見かけますね。
数は多くないですが。
関西ではメジャーなデベみたいですけれど、評判はどうなんでしょう。

[450: 匿名さん]

関西では、メジャーね。問題ないよ

[451: 匿名さん]

関西人ばかにすんな

[452: 匿名さん]

京阪Ｘ長谷工と言えば、大阪では京阪のフラッグシップである
ファインシティ大阪城公園です。

[453: 購入検討中さん]

沖式によるとお買い得やね。

[454: 匿名さん]

長谷工って制震タワーつくれるんですね

長谷工だけどここって二重床ですか？
ボイドスラブなのかな？　スラブ厚も気になります。
壁は乾式ですよね

[456: 匿名さん]

インターシティってソニーが出たあとテナント入っていないので夜真っ暗。

[457: 匿名さん]

インターシティみたいにならないでうまくいくといいけどね。
高輪側なんで期待している。

[458: 匿名さん]

沖式で予想配当利回りが6％ですね。（EX　5000×6％＝年300　10年で3000ですか）
●ポジティブ
新駅・品川駅前開発・リニア（現行のものとあまり料金は変わらないようです）・東海道貨物線・東西連絡道路・羽田増便（1.5倍4月頃から）オリンピック・アジアヘッドクォーター（東京都）・国際戦略総合特区（内閣）住環境整備地区・都心部一極集中・カジノ構想（やはりお台場？千葉も手を挙げていますね。LVSの鼻息が荒いです）・移民受け入れ緩和・品川駅フラットアクセス・山手線内側・ハイグレード・緑地が多い
●ネガティブ
日本人口減少（100年後にはえらいことにｗ）・地下鉄網（六本木に延伸したいですね）スーパー（マイバスッケットなど近くに出来るとよいですね）

今回の開発は商業施設をいかに工夫できるかがポイントになりますね。開発地が目の前なのは非常に興味深いです。山手京浜東北が東側に寄せるようです。高輪側なので高級ろせんに出来るとよいですね。
このあたりは飲食店は充実していますがアパレル系が弱いですね。
開発エリアは低層に商業施設を充実させたいですね。高層棟の配置やコンセプトはどのようになるか楽しみです。
ホテルエリアに高級ブランドを組み込むと面白く出来そうです。路面側がすかすかなので。丸の内や表参道のようになるとよいですね。
駅から直結でペデツトリアンデッキで対岸にアクセスできるとよくなりますね。デッキ下はバスターミナルやタクシー乗り場を充実させたいです。
このエリアは開発の余地が十分にあります。中途半端にケチらないでしっかり先行投資して欲しいですね。
開発地に賃貸マンションは出来るでしょうが家賃が高くなりそうです。
周辺にもマンションが建ってもよいのですが現時点では活発な動きがありませんね。開発発表後だと確実に坪単価は上がります。
2LDK以下の投資用はもう完売でしょうね。
新駅の発表は年度明けか2014年夏ごろになるでしょうか。
コレだけ目白押しな物件はレアですね。

[460: 匿名さん]

埼玉じゃないから。将来のリニア駅前の開発であることに意味がある。

[462: 匿名さん]

ミニさいたま新都心ｗ

[463: 匿名さん]

新幹線駅前ってだけじゃなくて、将来はリニア駅前。
住みたくてもなかなか住む物件は出てこないのが新幹線駅前。
埼玉好きな人は埼玉で買えば。

[464: 匿名さん]

リニア乗りたいです！！
500キロくらいでしたっけ
名古屋まで40分でしたよね。
通勤できちゃいますね

[466: 匿名さん]

465さん
リニアの前例が無いのになぜあなたは言い切れる。
過去のストロー現象をご存知ですか。

[467: 匿名さん]

>>466
前例あるでしょ。

在来幹線⇒新幹線⇒中央新幹線(リニア)

長距離鉄道と言う意味ではみな同じ。

[468: 匿名さん]

467さん
なるほど長距離列車という形でカテゴライズされたのですね。
ありがとうございました。
40分が長距離になるという考えがありませんでした。
すいません。私は同一の場所から時間が短縮されると考えてしまいました。

[470: 匿名さん]

東京の港区の駅を、地方と比べてるようではね。
通勤通学って、郊外の駅でもないし。話が筋違い。

[471: 匿名さん]

ウイング高輪工事で一年間閉鎖だってな。スーパーなくなって不便。

[472: 匿名さん]

タワマンはもともと住宅地ではない土地、つまり工場だった場所や駅前再開発の場所などを中心に建てられているから、
住宅地に住みたい465さんはタワマン以外を探せば。

[473: 匿名さん]

彼は品川駅にいった事が無いのでしょうか。
人が集まらないって何を言っているのか。
議論に値しません。批判しているわけではありませんが論点がずれすぎている。

[474: 匿名さん]

パークシティ大崎スレを読んだら、隣駅のマンションなのにリニア恩恵期待をしてますよ465さん。
プラスがあるに決まってるそうです。

[475: 匿名さん]

品川以外でもリニア停車駅は不動産投資が盛んです。停車駅隣接や通過駅周辺は厳しい状況になるかもしれませんね。

[476: 匿名さん]

品川プリンスホテルに時々、泊まるのですが結構、朝など電車の音で目が覚めます。
自動車の音はうるさくないです。夜景も凄いキレイですし、緑も多くて好きなエリアです。
現在は、駅の開発計画が進行中のようであれが完成したら、もっと地価が上がるんでしょうね。

[477: 申込予定さん]

サウスゲートのスレッドでも質問したのですが、車両基地跡地再開発による商業施設等の営業開始は、
新駅開業のタイミングとずれるんでしょうか？
それとも、同時開業でしょうか？

皆さんどう思われますか？

[478: 匿名さん]

商業施設ってたいしたもんできないよ。田町駅以上、品川駅以下というレベル。

[479: 匿名さん]

えっ田町駅以上？なら超期待なんだけど。
今の泉岳寺駅前があまりにも何もないから。

[480: 匿名さん]

森永ビルレベルで大喜びできるなら期待して待っててください。

[481: 匿名さん]

480さん
その情報は確かですか？
森永ビルは高さ100ｍ延床40000㎡

[482: 匿名さん]

述べ床面積ならもっとだよ。10倍は行く。ただ森永ビルと同じくオフィスフロアがほとんどで、商業施設は少ない。

[483: 匿名さん]

上の方のフロアは基本的にオフィスですね
丸ビルも六本木もそうなのでもはやありがちですけど

[484: 匿名さん]

商業欲しいですね。

[485: 匿名さん]

開発の工夫によってはポテンシャル高いですよね。

[486: 匿名さん]

地価が下がることは考えづらいでか？
開発発表で上がり
リニア竣工で上がりでしょうか。

不動産に詳しい方は教えてください。
2LDKはまだあるのでしょうか。

[487: 匿名さん]

　新駅や、車両基地の再開発の正式発表はいつなんですかね。
　もったいぶってますね。

[488: 匿名さん]

新駅は地元要望があるまでＪＲは発表しない。先に発表しちゃうと全額ＪＲ負担になるからね。

[489: 匿名さん]

家の近くに森永ビルが数本建って嬉しいかどうか。

[490: 匿名さん]

嬉しい！

[491: 匿名さん]

近く、って新駅はそれなりにここから離れてるし。

[492: 匿名さん]

長谷工に関して

最近大手ゼネコンの物件の不具合（手抜き？）が連続して起きてますね。
垂直統合、下請けを締め付けて期日を守る、利益を出すという構造では、手抜きが横行しても仕方ないように思います。
長谷工は大手ではありませんが、そのへんどうなんでしょうか。
あまりよくないうわさも聞きますが、コストを抑える技術には定評があるようです。
モジュール化してコストを下げる、こういったことは一部の人には”ふん、二流が”ということになるかもしれないのですが、
しかし、コストを抑えれるところは抑え、抑えると質に影響が出るところは相応に手間をかける、という事であれば、素晴らしいことだと思います。
コストを抑える技術がなければ、どこかに必ずしわ寄せがくるでしょう。

そこで気になるのは、長谷工はコストを抑える技術だけでなく、大手に負けない"意匠"を持っているのかということです。

この業界素人の僕にだれか教えてください。

[493: 匿名さん]

大崎スレなんか読むと
大手ゼネコンではない建設会社のほうがいい、みたいな話になってますよ。

[494: 匿名さん]

この物件の良いところ、悪いところ挙げてみます。

良いところ
・品川駅が近く、駅までフラット
・目の前で車両基地跡地の再開発が近々予定されている
・二重床
・二重天井
・天井が高い

悪いところ
・幹線道路沿い
・遠路が近い（再開発後は東に移設予定）
・各フロアにごみ置き場がない
・アウトフレーム工法でないので、梁や柱が目立つ
・小さめの住戸が多いので、賃貸が多そう


その他いろいろあると思いますが、皆さんはどう思われますか？

[496: 匿名さん]

495さん、ここより
三井で長谷工の、パークホームズ築地スレに書いてあげれば？

[497: 匿名さん]

４９４さん
品川駅までのフラットな道というのがいいですよね。今は足腰丈夫だし多少の坂でも
大丈夫だけど、年をとった時の事を考えると駅までどれだけ楽で行かれるかが行動範囲を
広げるか狭めるかになってくるのではないかなと思います。
駅まで楽な道だと電車に乗ってどこかへ行こうという気持ちにも自然のなりそうですからね。
品川駅まで徒歩でフラットで行かれるという物件はそうないと思うので貴重な物件ですよね。

[498: 匿名さん]

高輪側はその通りなんですが、港南側はフラットです。

[499: 匿名さん]

やっぱり新駅って、リニアの駅になるってことかなぁ。

出来たら、街も変わるだろうなぁ。

品川駅ってデカいもんね。この駅も開発の対象の一部なんだろうけど、
新幹線の駅になってから変わって来たみたいだし、
どんな駅に仕上がるんだろうな～。

[500: 匿名さん]

　496さん　

　大手であるないに関わらず、手抜きは今の業界のシステムではなくすのは難しいんでしょうね...

購入者であれば、いつでもアポなしで現場を視察できる、という風になれば、手抜きも少なくなるかもしれませんが、現実的ではないですよね。