品川タワーレジデンス

[マンコミュファンさん]

品川駅高輪口サイドでは初の制震タワー、第一京浜沿いでプリンスホテルが事業に協力してますがいかがなものでしょう。

＜全体概要＞
所在地：東京都港区高輪3-422-15
交通：JR・京急品川駅から歩いて6分、都営浅草線泉岳寺駅から歩いて7分
総戸数：125戸
間取り：1DK～3LDK（30～87.37m2）
入居：2015年3月予定

売主：京阪電気鉄道、京阪電鉄不動産
設計・施工：長谷工コーポレーション
管理会社：京阪カインド

[スムログ 関連記事]
【高輪台～泉岳寺界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/10807/

[265: 匿名さん]

山手線新駅を見込んでの価格なのですね。
確かに新駅ができるとかなり便利な場所だとは思います。
低層ならかなりお買い得ですかね？？？
第一京浜がすぐそこというデメリット以外は
わりと基本的には良いんじゃないかなと思っています。

[266: 匿名さん]

悪くないマンションかと。山手線内側、高輪アドレス。再開発で東の眺望は新しいビル群になるし夜景は圧巻でしょう。

[267: 匿名]

6000万で3Lは無理か…

[268: 匿名]

無理だと思う。

[269: 匿名さん]

ありますよ６０００万で３Ｌ。ＭＲに行けば分かりますが。。

[270: 匿名さん]

そうなんですか。
凄いお買い得感はあるんじゃないかと感じました。

全体的なデザインが私は楽しみです。
好きなデザイナーさんが参加されているようなので…。

モデルルームに行けば全体的なデザインも見ることができるのでしょうか？？

[271: 匿名さん]

ここは3Ｌは割高だな。小振りな部屋を投資用に買うかな。

[272: 匿名さん]

確かに、1Lは人気薄で余ってるそうだから、お買いになれば？
1Lも割高だとは思いますけど。

[273: 272]

スミマセン、スレを間違えました。スルーしてください。

[274: 匿名]

どれも割高！

[275: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[276: 匿名さん]

３LDKは中層で７９９８万円～。高輪アドレスで品川徒歩６分なら意外と安い？

[277: 匿名さん]

新進気鋭の建築デザイナーさん達を集めたデザイナーズホテルのようなマンションだなんて素敵ですねぇ。
確かにモデルルーム画像を拝見すると、室内の仕様に高級感があり、廊下、バスルーム、洗面所は雰囲気がありますね。
早く外観や共用施設のデザインが見たいところです。

[278: 匿名さん]

マンションおたくさんのブログに、評価が載りました。

[279: 匿名さん]

【長谷工のトレードマークは柱です】

[280: 匿名さん]

新駅効果を乗せ過ぎで相当割高なので、こちらは結構売れ残るのでは無いでしょうか

[281: 匿名さん]

何と言っても高輪アドレス。少し歩けば高級住宅街。港南とは違います。

[282: 匿名さん]

”少し歩けば”ですよね。歩かないと単なる第一京浜沿いの雑居ビルと変わりませんので。

[283: 物件比較中さん]

ここは売れるでしょ笑。
大通り添い以外にネガなし。

駅近／品川／港区高輪３／ターミナル駅／新駅、、よい点あげればいろいろある。
永住かどうかはわからんが、投資物件としては条件いいだろう。

これからの物件はとんでもない価格（仕様もグレードダウン）がオンパレードになるよ。今のうちに。

[284: 匿名さん]

長谷工を忘れてはいけません。
マンションおたくさんもブログで最近、築地の長谷工物件を批判していました。

[285: 匿名さん]

すみません、批判していたのはここの事でした。

[286: 匿名さん]

通勤でここの建設現場の前を日々通るのですが、ここから駅までは品川はちょっと遠いですし、新駅も報道では東よりになるらしく道路を渡ってそれなりに歩くことになりそうですから、メインは泉岳寺の利用と考えておいた方が安全なのでしょうね

[287: 匿名さん]

品川駅までは実際には大通りを渡らないといけないしホームまでもそれなりにあるからね
それでも地図上では徒歩6分だから中古でも価格は維持できるかも
実際の利便性はともかくスペックで見ると優秀だから

[288: 匿名さん]

ここの西側は高層マンションは立たないし、東側も再開発できれいになるから、将来性は高いと思う。その割には坪単価も安いかと。

[289: 匿名さん]

立地のスペックはいいですけど、間取りとか仕様や生活環境は正直イマイチなので割高に思います
というか中古に出てくる件数が多めになるのかなというところもあるので中古価格は見通しにくいですね

[290: 匿名]

ここいいと思ったけどタワーで各階ゴミ置きなしは致命的！エレベーター内臭くなる。
あとあの梁はなんとかならなかったのかな…

[291: 匿名さん]

新築なら、目黒不動前のタワーも各階ゴミ置き場なしですよ。

[292: 購入検討中さん]

ディスポーザーが付いていれば、２０階建て程度のマンションなら特に問題はない。
経験的に。

[293: 匿名さん]

新駅近くの新築マンションを探していますが、ここはちょっと予算オーバーです。買えるとしたら、芝浦のベイシティタワーですが、いい部屋は残ってなさそうです。ほかに分譲予定のマンションって今のところなさそうですね

[294: 匿名さん]

例のトンネルのところの駐車場がどうなるかはまだ未定なのでしょうか
おそらく商業施設になるのかなと思っていますが、あの場所がマンションになるとすれば新駅の最寄は確実ですよね
道路を渡らなくていいですし

[295: 匿名さん]

第一京浜の内側はオフィスビルだと思いますよ。高い賃料が取れる立地なのに分譲してしまうのはもったいないでしょう。

[296: 匿名さん]

>292さん
ディスポーザーにより生ゴミの量は本当に少なくなりそうですね。
使えないのは玉ねぎの皮や魚の骨くらいなんでしたっけ？
それでも各階ゴミステーションはついていて欲しかったです。
魚のトレーや納豆パックにより、プラスチックゴミの方が臭う場合があるんですよね。

[297: 匿名さん]

１期は完売ですか？

[298: マンコミュファンさん]

なんでもかんでもディスポーサーで砕いて流すと、ディスポーサーの刃が早くダメになるようですよ。
3年でダメになったという書き込みをネットで見ました。
取り付け工事いれたら、5万ぐらいするんじゃないかな。
お皿についた生ごみを流すぐらいで、野菜の端や皮などは基本ゴミ箱に捨てることをおすすめします。

[299: 匿名さん]

うちは何でも砕いて既に6年ぐらい使ってますがあまりダメになった感じはしませんが。

[300: 匿名さん]

ディスポーザーだと生ゴミの量は激減するみたいです。うちのマンションはディスポーザー付いてないですが、近所にあるマンションはうちより戸数が少し多いのに燃えるゴミの日に出ているビニール袋の量がうちの三分の一以下です。

[301: 匿名さん]

9月21日の状況だって。

http://coward.m2.coreserver.jp/town/?p=172
品川タワーレジデンス（港区高輪三丁目計画）

[302: 匿名さん]

301さん、情報ありがとうございます。
竣工が2015年の2月末なので、工事の状況はまだまだこんなものでしょうか。
随分と先の話なんですよね。

ディスポーザーは皮や骨、種なんかは流せないみたいですね。
それでも生ごみはぐっと減るのですごく良いなぁと思います。
定期的に室内の点検とかディスポーザー関連であるのでしょうか？
もしあったらそれは面倒だなぁなんて思うのですが

[303: 物件比較中さん]

形が変わってはいますが広いことは感激を覚える間取りがあります。
ずばりＤですね。

洋室３の壁は取っ払えないかなーとまず気にはなりましたが。
もしくは引き戸で開閉自由に？

ＬＤＫはほとんどが直窓とバルコニーで占めていますからインテリア配置を熟慮する必要があると思います。

[304: ビギナーさん]

すでに、小さめのは　かなりの部分が捌けたと聞きました。富裕層のキャッシュ買いが中心でしょう。　第二期以降は消費税あげの影響があるのでその分ローン控除が増額されることから、ローンを組む方々がじっくり買ってくると。。いう感じだそうです。

[305: 匿名さん]

懸案は長谷工物件、騒音、７階５５平米で６５００万円の高価格、メリットは高輪住所と品川駅から１０分以内、山手線内。

[306: 匿名さん]

消費税が上がっても、その分の対処があるので、
あまり焦っている人も多くないのかな、という印象でしたよね。
富裕層のキャッシュ買い、ということは、投資目的の方が
狭い部屋だと多いのでしょうね、きっと。
場所も良いですし、資産性もありそうですものね。

[307: 匿名さん]

３００さん
それだけ生ごみの量が多いという事でしょうね。今住んでいるマンションにもディスポーザー
がついているのですが、水を出しながらディスポーザーをかけなくてはならないのに、
水を出さないで使い続けていたら、ごみがつまって故障してしまったという友人がいました。
使い方を間違ってしまうと故障するのも早くなってしまうでしょうね。なんでもかんでも
ディスポーザーで処理できるわけでもないので。

[308: 購入検討中さん]

駅伝を部屋からみられるね

[309: 匿名さん]

＞302さん
マンションにもよると思いますが、ディスポーザーの点検は定期的に行われるでしょうね。
頻度は契約している業者にもよりますが3ヶ月に1回というところもある模様。
その他にも浄化槽の定期点検、共用排水管の清掃などが行われるそうです。
予想通り、メンテナンスコストがかかりそうです。

[310: 匿名さん]

ここから箱根駅伝が見えるのですか？？
それはうれしいですね。
テレビで見ている時間の方が圧倒的に長いでしょうが、
でも家から見えるのってテンションが上がりそうです。
終盤、この辺りだと結構面白いことになりそうですしね。

[311: 匿名さん]

タワマンに２度住みましたが、ディスポーザ点検など一回もありませんでした。
排水管清掃ならありましたが。

[312: 匿名さん]

箱根駅伝の一区と十区はマンションの前の第一京浜国道がコースになっています。
うちも近所に住んでいますので正月は第一京浜まで出て観戦に行きます。
大手町を八時にスタートするのですが、この辺りには20分程度で到着してしまいます。信号がないのが大きいですけど。もっとも一区はスタート直後ですので一瞬で通り過ぎてしまいますね。

[313: 匿名さん]

品川駅あたりは箱根駅伝の日は応援する人ですごい人ですね。新聞社の人が旗を配ってくれて
みんなそれをもっての応援で楽しいですよ。一大イベントですね。
箱根駅伝だけではなく、色々なマラソンが第一京浜沿いは走りますよ。マラソン好きには
すごくいい立地です。ま、あっという間に通りすぎてしまいますがね。

[314: 匿名さん]

箱根駅伝など、第一京浜でイベントが行われる時には、当然のことながら車が出せなくなります。お正月に車で出かける習慣のある方は要注意です。また、東京マラソンの日は半日車を出せません。

[315: 匿名さん]

2日は通行止めになるのは15分くらいだよ

[316: 匿名さん]

東京マラソンは、
東京オリンピックのマラソンコースにルート変更するって話もあります。
オリンピックでは品川まで来ない予定です。

[317: 匿名さん]

そうしてほしいね

[318: 匿名さん]

私は通行止めに関しては何とも言えないなーと思ってます。
だって後から住む立場なんですよね（汗）

事前に知った上でそれぞれの世帯にとって問題のないことであるかどうかを判断して購入如何を考えるという順番が適切なんだろうなーという気持ちです、あくまで私の考えなのですけど。それ以前に、高くて結局買えない可能性が我が家にはあるわけですが（笑）

[319: 匿名さん]

３１４さん
友人が近くに住んでいますが、やはり第一京浜は東京マラソンの時は
長い間通行止めだったと言っていました。箱根駅伝の時はほんの一瞬なので
そんなに影響はないと。マラソンの日はお出かけを事前に控える様にすれば
いい事だけなのでそんなに関係ないかな。それよりもマラソンが生でみられる
方が私にとってはうれしい事です。

[320: 匿名さん]

騒音は第一京浜と都営浅草線！かなりのものです‥。
品川駅徒歩圏を考慮しても、価格と仕様のバランスが悪過ぎる‥。

[321: 匿名]

cﾀｲﾌﾟ6000万切ったら買おうかな？

[322: 検討中の奥さま]

320
浅草線の騒音って…
地下だからさ…orz

[323: ご近所さん]

浅草線の通る音（騒音？）は地上でもちゃんと聞こえますよ。
高輪公園の脇の通風孔とか、高輪台駅裏のじゃり公園の非常口あたりとか。

[324: 社宅住まいさん]

中古で買う時に君らは
長谷工買うか？
鹿島、竹中なら中古でも
買うだろ？安心だろ？
中古マンションは立地と同時に
安心を買うんだろ？
中古マンションに躊躇する
最大の理由が安心できないから
なんだろう。
鹿島だろうが長谷工だろうが
最前線の職人は同じなのに
素人は分からないから鹿島に
高いお金を出すだろ
ここが鹿島、大林だったら間違いなく
買いが殺到するだろう。
昔は長谷工のマンションは
名門で良かったよな。
いつからおかしくなったんだろ。
最近の高額マンションで長谷工施工
って見事に一つもないよね。
悩むわ。買うか。悩むわ。
司馬懿ならどうするだろうか。

[325: 匿名さん]

築地では、三井が長谷工を使ってるみたい。
大森では三菱が使ってるし。　
「高額」ではないのかな。

[326: 匿名さん]

長谷工は持ち込みが多いんじゃないの？
ここが一番高額ではないかな。長谷工にしては高すぎって思う。

この価格でスーゼネ施工だったら確かに魅力的だね。

[328: 匿名さん]

最強幹線道路
ハセコー

この二大欠点があまりに強烈だよね

[329: 匿名さん]

第一京浜の喧騒への懸念はわかるけど。。

都営浅草線の騒音、って。。　通風孔から音聞こえるくらいで
最近のペアガラスのマンションの居住者にとって騒音になるんですか。
意味わかんないです。

確かに　ちょっと調子にのった強気価格という気はしますが
ネガティブな要素を集めてここでコメント積み上げてた
ところで　値引いてくれるわけもないし
（みんな　それをねらってるの？？）

この強いマーケットからすると。。品川６分、高輪アドレス
タワマン　という要素で（長谷工が言われるほど　どんだけダメな施工業者か
しりませんが）　で　まあ　じっくりやって売り切るんでしょう。

[330: 匿名さん]

間違える方が多いですけど
ペアガラス、自体は
一枚板ガラスと防音性能が変わりません。結露対策です。
防音は、遮音タイプのペアガラスにしなければ。

[331: 匿名さん]

都営浅草線は地下なので、少なくとも２階以上に居る限りは
騒音はあったとしても第一京浜の騒音にかき消されるでしょう。

この物件のポイントは、「山手線新駅完成」と「リニア駅完成」の都合二回、
資産価値が下支えされそうなイベントがある点だと思います。

現状でも最寄駅で電車に乗るだけで名古屋・関西方面へ行けちゃうんですよね。

[332: 匿名さん]

羽田もスカイツリーも、成田へも。

[333: 匿名さん]

でもそのへんも織り込み済みの価格だよね。

今から思えばレグノプレミアは安かったな。買っとけばよかったか。

[334: 匿名さん]

>>333

比べるとここは高額ですよね、汗。でもグレードも違うのでは。

価格はさておき、私の個人的な感想としては品川は駅の近くでも買い物が便利という印象がなかったです。交通は言うことないですねえ。駅に近いマンションなので買い物も便利かなあと期待したのですけどこの駅だけだと足りないと思いました。
隣が東京駅だけに何の問題もないのですが品川ビギナーの感想です。

[335: 匿名さん]

マンションの事なら長谷工～♪
造ってきたから分かるんだ～♪
君等CM観てないのか？

[336: 購入検討中さん]

品レジに住んでるぜ。

たいがいのメスはこれで口説けそう
ですね！

やっぱ買います

[337: 匿名さん]

オプレジじゃダメですかね？

[338: 匿名さん]

>>334

同意です。品川（特に高輪口）は住まうのに必要なお店が不足しています。
なんとか使えなくもないのは京急ストアくらいです。
高輪口に住むと、クイーンズまでわざわざ行く気にはならないです。

コンビニも、NEWDAYSは品揃えがイマイチで、
セブンは狭い上にプリンスの客で充満してて使えない。
この物件なら泉岳寺側のローソンは使えそうですが。

家電量販店も、せめて田町のヤマダレベルでもいいから一つ欲しいんですけどね。。

そんな中でパチンコ屋だけが一番いい場所を占拠してるから、余計に腹が立ちます。


ちなみに京急ストアで売ってる鮨はそれなりに良クオリティで、おすすめです。

[339: 匿名さん]

３３８さん
私も同感です。確かに買い物できる場所は少ないですね。京急ストアがまだあるのが
救いですが。カルディや、ポンパドウルも入っているのがうれしいです。
お寿司はまだ食べた事がなかったので今度食べてみます。結構閉店間際になると
お惣菜が半額とかになっているので帰りの時間にあえばお勧めですよ。

[340: 匿名さん]

京急ストアじゃなくてフーズウェルな。あと魚屋は中島水産だよ。

[341: 匿名さん]

たまにしか自炊しないので、カルディがあるのは自分的にはかなりポイント高いんですけれどね…。
エスニック食材やらパスタの食材など、ひとり暮らしでも使いやすいものが多くありますから。
でも毎日料理されている方だと、近くに生鮮が充実している店が欲しいでしょうね。
あとは宅配とかそういうのを利用するしかないんでしょうかね？

[342: 匿名さん]

カルディは珍しい食材を探せて楽しいのですが、全体的に割高ですよね。
うちは東急で生鮮食品を購入し、嗜好品を求めてルピシアやカルディに立ち寄る事が多いです。
確かにこの辺に買い物施設は少なく選択肢がありませんよね。でも
お勤めされている方に限られてしまいますが、駅併設は通勤帰りに利用できるので助かります。

[343: 匿名さん]

京急ストアは調味料とか菓子類はイマイチだけど、
野菜や魚介類の品揃えはいいよね。
クィーンズイセタンと紀ノ国屋とカルディの組み合わせは、
かなり充実していると思うんだけどなぁ。
山手線のターミナルでもっとスーパーが揃ってる所ってあったっけ？

[344: 匿名さん]

目黒駅

[345: 匿名さん]

恵比寿駅

[346: 匿名さん]

実際に見られる訳ではありませんが、公式ホームページの眺望シミュレーションで
東西南北の眺望を確認してみました。
特に夜景を重視しており、新宿副都心方面、東京スカイツリーと東京タワーが景観に
入ることで最も美しいのが北向きのように感じますが、北は日照や寒さによる
影響を受けるでしょうか？

[347: 匿名さん]

タワー北向きは一般論で、明るさは問題ないのが普通です。
冬の北風の寒さはかなりです。
逆に夏なら涼しいかと思うと照り返しの光が入って涼しくない場合もあります。南風なので風は入り難いですし。

[348: 匿名さん]

方角は結局のところ南向きが最適という事でしょうか。
タワーマンションですと、低層～中層マンションに比べて季節や日照の影響を
ダイレクトに受けそうですよね。
高層になればなるほど強風の影響を受けるそうですし、バルコニーに物を置く
事はできませんよね？

[349: 匿名さん]

苦戦？？

[350: 物件比較中さん]

＞３４８

直射日光に弱い方は東・南・西を好まない方もいます。
私も実はそうで、現在の住まいが東と南から直射のあるお部屋です。
レースをしていても十分に明るいというメリットはあるのですが、開けないと景色がはっきりと拝めないですよね。それで結局景色を見れるのは夕方前からというデメリットがあるんですよ。

北向きなら一日中開けられます。

[351: 匿名さん]

北向きは場所次第で、夏に照り返しの光が入ることもあるんですよ。
直射ではないですが眩しいです。

[352: 匿名さん]

北向きは、一日ずっと間接光で明るさが一定しているのがメリットではないでしょうか
我が家では、在宅している息子がいるのであえて北向きの物件を購入しました。
夏なども南向きに比べて冷房温度も下げないでも充分冷えるので今電気代も
あがっているのでいいと思っています。
確かに冬は寒いですが、夏場と違って服を多く着るとかすれば何とかなります。
そしてなんと言っても物件価格が南向きよりも安いのも魅力です。

[353: 匿名さん]

夏は南風なので、北向きは風が入りにくいんですよ。
南向きは上の階のバルコニーが庇の役目をして夏の日光は室内に入りにくく、窓を開けると風は入りやすいです。

[354: 匿名さん]

在宅している息子？

まさかニート？

[355: 匿名さん]

今時の東京で、夏に風を通すため窓を開けるなんてしないでしょう。

[356: 匿名さん]

えっ、開けますよ。

[357: 物件比較中さん]

>356
我が家も窓開けます。ですがここだと階によるかなと。タワーですから上のほうの階は開けた瞬間に突風が入る心配もあります。タワーは基本的にFIXばかりで開けられないというイメージを持っているのですけどここは開けられる部分もあるようで。天候や風の強さと相談しながら空気の入れ替えをしたいですね。

>353
遮るものがないので北向きでもよく風が入るのではないでしょうか。

[358: 匿名さん]

遮るものがあるかないかではなくて、
南風中心に吹くので入ってきにくいです。逆に冬の北風は吹き付けますが。

[359: 匿名さん]

東京でも空気の入れ替えで普通に窓を開けていますよね。掃除の時も窓は全開です。
タワマンは窓が開かない物件もあるのですね。
24時間換気システムが完備されているので特に問題はないのでしょうか？
春～夏の微妙な室温の調整には窓が開けられる方が良いですよね。

[360: 匿名さん]

それにしても　操車場あとの　開発　新駅　東京サウスゲート構想、、、
東北縦貫線開通や　リニアによる　品川駅の　ステイタスアップ

皆さんがされる　すみごこち　云々の話なども　もちろん大事ですが　これだけ
地域的にアップサイドのイベントが満載な　立地も　珍しいと　思います。
要は都市計画や　アジアヘッドクォーター構想など、だまってても　公共の
資金や注目がどんどん集まってくる場所だと思います。

かなり　いい値段設定になっちゃってますし、幹線沿いだし、１００戸超と規模感も
ありませんが　そういうネガを補ってあまりある　アップサイドがあり
まあ少なくとも　将来の価格下落余地はかなり限定的な物件だなあ　と　改めて思います。

購入決定した自分としてはそのあと、
なんとなくアベノミクスあげあげ　ムードに流された感がないわけでないなあ
などど自省してましたが、　

客観的にみるにつけ　
やっぱりこれだけ条件のそろった物件も　めずらしいかと、自信を深める次第。。

投資目的ですが　将来子供が　独立したら　すんでみたいなあと　思ってます。

[361: 匿名さん]

サウスゲートはオフィスビルが建つだけでしょうから、資産価値は微妙ですよ。外国人向けの大型賃貸タワーなどができると近隣の賃貸相場を下げるので、むしろリスクが高いと思った方がいいでしょう。

[362: 匿名さん]

東京サウスゲート計画スレをちゃんと読むのをオススメします。

[363: 匿名さん]

サウスゲートスレは港南住人のポジショントークが多いから真に受けないほうがいいよ。

[364: ビギナーさん]

まあ、マイナスではなくないですか？
賃貸棟のある芝浦アイランドのあたりも　逆に　賃貸棟のおかげで
しっかり賃貸相場が形成されてて、周辺の分譲物件の賃貸も底堅い感じだし、

そもそもここは港南とちがって、将来の供給量が需要にくらべて著しく小さいと
おもって、　結構楽観的な見方をしたのですが

結構みなさん慎重ですね。