品川タワーレジデンス

[マンコミュファンさん]

品川駅高輪口サイドでは初の制震タワー、第一京浜沿いでプリンスホテルが事業に協力してますがいかがなものでしょう。

＜全体概要＞
所在地：東京都港区高輪3-422-15
交通：JR・京急品川駅から歩いて6分、都営浅草線泉岳寺駅から歩いて7分
総戸数：125戸
間取り：1DK～3LDK（30～87.37m2）
入居：2015年3月予定

売主：京阪電気鉄道、京阪電鉄不動産
設計・施工：長谷工コーポレーション
管理会社：京阪カインド

[スムログ 関連記事]
【高輪台～泉岳寺界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/10807/

[124: 匿名さん]

ハセコーって中層マンションに特化して瑕疵対応のノウハウはあるだろうけど、タワーは採算あわせらんないから控えてたはず・・・
それにハセコーの制振技術か・・・

[125: 匿名さん]

大森駅前には、ハセコーが単独で免震タワーを建ててるよ。
免震に比べれば制振技術など難しくはない。

[126: 匿名さん]

すいません。教えていただけますか？
免震の方が歴史的には積層ゴムなど含め、ある程度確立している技術ではなかったんですか？
制振技術ってまだまだゼネコンによってまちまちって認識なんですが？…

[127: 匿名さん]

制震はちゃんとしたものから、おもちゃみたいのまであってピンきりです。

[128: 匿名さん]

東雲辺りのスレでは
「免震は歴史的にまだ確立されていない技術」と散々書かれてきたが、
ここでは確立された技術ってことにするの？

[129: 匿名さん]

Wikiの「制震」に、免震が発展途上の技術であるといえる、と書かれています。

[130: 匿名さん]

なんか環状4号線もちだしたり、このマンションからどれだけ見えるかもしれない貴賓館中心の写真を出したり目一杯感ありありだね。高輪口初のタワーっていうけど第一京浜沿いのという修飾がいるのでは？高輪台駅近辺の方が同じ幹線沿いでも余程クオリティが高い。

[131: 匿名さん]

デベロッパーの知り合いに聞きましたが平均300後半～という値付けのようです。
下層階でも300前半スタートですね…
庶民には手が出ません。。

[132: 匿名さん]

デべの知り合いにって、京阪にお知り合いが？
ある意味スゴい。

[133: 匿名さん]

さすがにそれじゃ売れないでしょう。1国沿いは容積率高いのでその相場で売れるなら一帯はマンション通りになってますよ。

[134: 匿名さん]

最近の物件は、予想以上に高いです。

[135: 匿名さん]

ボクもデベの知り合いに聞きました。平均300前半らしいです。下は200代ですかね？ヨカッタ〜

[136: 匿名さん]

出た、安値を期待した典型的な書き込み！！
安く買えるといいですねぇ~

[137: 匿名さん]

施工が長谷工ってのがね～・・・

[138: 匿名さん]

長谷工だから安いと期待したい。

[139: 匿名]

長谷工は２度の公的資金注入で国に無理やり生かされて特殊な格安団地工法を与えられた特殊な企業。

何のために生かされたかというと行き詰まったＵＲ分譲部門の替わりを民間デベに担わせ格安団地を提供すること。

もし売値が高かったら用地取得に失敗したかデベが乗せたかのどちらかです。

[140: 匿名さん]

大森の長谷工施工タワー、高いですよ。

[141: 匿名さん]

大森で懲りてここは安くするんじゃないかな。あるいは調子に乗るか。。

[142: 匿名さん]

施工会社ではなく、デべが売値を決めるんでしょう。

[143: 匿名さん]

トランクルームがあるので収納は問題なさそうですね。
季節もの用品を収納できそうなので活用できるでしょうね。

この辺りの平均価格は12月はぐっと下がりましたが、年明けから少しあがってきているようですね。

[144: 匿名さん]

トランクルーム、って結局
室内の納戸と似たようなものなんですよねえ。
サーフボードやスキーやゴルフセットみたいな物を持ってる人以外には。
同じ面積の収納が室内に在ったほうが便利そう。

[145: 匿名さん]

まあトランクルームと同面積があればそっちのがほうがいいのは当たり前でしょう。
ただトランクルームは専有部にするには向かない場所（地下とか）を有効活用できます。

今住んでいるマンションは納戸もありますがトランクルームは別にあって季節物（扇風機とかクリスマスツリーとか）やスーツケースなどを収納するのに役立っております。

[146: 匿名さん]

ゴルフセットなんかは室内に持ち込むのも面倒なのでトランクルームがあるといいな。

[147: 匿名さん]

このあたり少し入るとセレブな印象のひとが多くていいですね。

[148: サラリーマンさん]

>145
>146

経験則では使い方は季節ものを入れるのがベストかなと思います。
ゴルフセットはよく使う方は出し入れが面倒になるかもしれないですね、湿度の管理も大切ですしよくフキフキ掃除する方も、自分の部屋に置いておくほうが便利かも。

でもサーフィンやスノースポーツが趣味の方は季節限定ものですからトランクがお役立ちです。

[149: 購入検討中さん]

ちびっこタワー。125戸なら強気の単価でしょ。
350～370ぐらいでしょう。

[150: 匿名さん]

第一京浜沿いでその価格はリスキー。

[151: 匿名さん]

セレブな印象、わかるわかる

60代くらいのすごいスタイルがいいおばあさんとか、芸能人みたいな格好したじいさんとかやたらいるよね。
ああいうのは東京でもなかなか見ない。

[152: 匿名さん]

バブルの頃はこのあたりは億ション地帯でしょうから。

[153: 匿名さん]

＞148さん
トランクルームには1世帯あたりどのくらいのスペースが与えられるのでしょうね。
サーフボードが収納できるほどの高さもありますか？
ウチはキャンプ用のアウトドアセットを持っておきたいと考えておりますが、
テーブルセットやテントなどがまるごと収納できるようなサイズであれば良いですね！

[154: 匿名さん]

間取り図に描いてありますが０．７平米ほどです。
ちなみにトランクルームは専有面積に含まれております。

[155: 匿名さん]

ってことは買い取りですか？
トランクルームは賃貸の場合もありますよね。

[156: 匿名さん]

買取というか専有部という扱いのようです。
もし間取り図にあるもの以外にトランクルームがあるんだったらすみません。

[157: 匿名さん]

占有部なら賃貸でも付くでしょう

[158: 購入検討中さん]

設計・施工が長谷工ってどうなんだろう・・・

[159: 匿名さん]

大森の免震タワーも、設計・施工が長谷工ですよ。

[160: 購入検討中さん]

でも、大森は三菱が厳しく社内基準でチェックすると言ってましたが、ケイハンにその能力があるとは思えないし・・・

[161: 匿名さん]

でも、大森はもともと長谷工と近鉄が取得した土地で
それに三菱商事が加わり、その後に商事の持分が地所に移った複雑な物件だし・・・

[162: 匿名さん]

聞いたこともない施工会社よりは長谷工の方が安心できます。

[163: 買い換え検討中]

長谷工はちょっと工法が特殊なので（よく言えば効率化しているので）、ときどき大きな不出来が出ることがあるんですよ。
そういった意味での懸念です。

[164: 匿名さん]

どの辺が特殊なのですか？

[165: 匿名さん]

大きな不出来とはどのようなことでしょうか？
具体的な事例で説明してください。

[166: 匿名さん]

１５３さん
マンションで一番困るのがその様なアウトドアグッズなんですよね。今住んでいる所では
まるまる一部屋がアウトドアグッズや季節外のものでつぶれてしまっているので、トランクルームが
あるとありがたいですよね。一軒家だと、物置などおけるけど、マンションでは無理ですからね。
買い物となると、ＷＩＮＧの地下か、紀伊国屋、クィーンズ伊勢丹になりますかね。
成城石井が紀伊国屋に変わってしまいましたが、成城石井だった方がお客さんが入っていた様な気がします。

[167: 購入検討中さん]

>164
>165　さん
よく言われているのが、長谷工独特の二重壁工法のことです。
二重壁が直ちに悪いというわけではないのですが、長谷工は低層マンションの戸境のコンクリート壁の施工を経験のある職人でなくてもできるように、両側に軽量鉄骨や木の間柱に単に石膏ボードを張っただけの仕上げ壁を作る方法を取ることが多いようです。
この場合、室内広さとの兼ね合いから隙間がわずかしか取れないため、両側の隙間が共鳴して「太鼓現象」を起こし遮音性が落ちてしまいます。
ぴっちりグラスウールを充填したり間柱を交互に配置するなど丁寧に作れば問題ないのですが、そうではなかったということで評判を落としたのだと思います。
ここはタワーですので初めからコンクリート抜きの乾式壁でしょうが、どの程度音に気を遣って作るか、企業のポリシーのようなものが問われますので、一事が万事ということにならないといいなと思っている次第です。

[168: 匿名]

リニアできても品川は閑散としたつまらない駅になる予感。港南側を銀座並みに商業開発すれば良いのに安いタワーマンションばかりできる。

[169: 匿名さん]

リニア駅は新幹線の地下なので港南側。
港南側のタワマン新築予定は、駅近くのＵＲ再開発タワマンくらいしかないけど。
高輪側は大規模開発の計画はある。いつになるのか知らないけど。

[170: 匿名さん]

将来は上野駅みたいな廃れ方をしないか不安

[171: 匿名さん]

上野駅、始発駅の役目を終えるそうですね。
品川駅はリニアで始発駅。

[172: 匿名さん]

上野と品川は対照的、明暗分けてる感じだよね。
上野はかつては東北新幹線の始発駅だったのが東京始発になり、今では上野に停車しない新幹線もある。
対して品川は10年前に東海道新幹線駅ができ、将来はリニアの始発駅となる。

[173: 匿名さん]

リニアは名古屋行きの飛行機みたいなものだから微妙じゃない？プチ羽田みたいな。