上甲東園クラシコについて

[匿名はん]

もうすぐ甲東園の駅前に分譲開始の「上甲東園クラシコ」について
なんでもいいので教えて下さい。

HPを見ると、まだ優先案内会の段階のようですが、
MRを見に行きたいとフリーダイヤルに電話をしてみると、
週末はもう無理で、平日なら来てもいいですと
素っ気ない態度というか少し横柄な感じ・・・。

販売は11月末からのようですが、
平日に見に来れないのなら、
次は二期の正月明けになりますとも言われ、
今までいくつかMRを見てきましたが、
こんな対応をされたのは初めてです。

ってマンションの営業マンはこんな感じの方が多いのでしょうか？
こんなものって割り切らなきゃいけないのでしょうか？

こんな風に、正直、営業さんには腹が立ちますが、
物件にはとても興味があるんです・・・。

この物件についてご存じの方がいらっしゃいましたら
是非教えて下さい。

[72: 匿名はん]

契約者です。
今日、現場の前を通りましたが、やっと建物の建築が始まりそうな
雰囲気でした。竣工は11月で先は長いと分かっていても、前を通る
度に待ち遠しく感じます。

[73: 匿名はん]

64,65さんのおっしゃられるとおり、あの五差路は危険ですね。
南北の道は171から宝塚方面へ行くときの近道で利用すると、タクシーの運ちゃんも言っていました。
甲東園の駅へは関学生の往来、阪急バス、そしてクラシコの完成になると、さらに交通事故の危険性は増えることは予想されます。
私も信号設置は必要だと思います。

[74: 匿名はん]

キッチンの天板どうされましたか？
うちはホワイトにしたものの、グレーにしようかまだ迷っています。
白はよごれが目立つとか、グレーは暗い感じがするし・・・

[75: 匿名はん]

うちも悩みましたが、部屋がナチュラルで全体的に白っぽいのでホワイトにしました。
暗くはならないと思いますが、グレーだとそこだけ浮いちゃいそうで・・・
でもお手入れは欠かせませんね。

[76: 独断侍]

独断と偏見で、マンションに点数を付けてみましょう。
ちょっと甘口で

ラグーナ甲子園　・・・　65点　でか過ぎる、買い物、駅便利、近隣住民とは戦い
リビオ西宮学文ソルファ　・・・70点　駅遠い、買い物、学校近い、生活は問題なし
フロントレジデンス西宮北口　・・・85点、教育環境良し、駅そこそこ、買い物高い
アルス西宮北口　・・・55点、駅近し、買い物ボチボチ、学区悪し
セレッソコート西宮北口　・・・35点　駅近し、建物お洒落、買い物ボチボチ、学区最悪
上甲東園クラシコ　・・・90点　駅近し、買い物ボチボチ、環境良し、価格高し
パークホームズ甲子園　・・・80点　駅近し、買い物便利、環境まぁ良し
アルス西宮ルシーディア　・・・60点　価格安し、買い物便利、駅遠し、宗教施設有り
ジークレフクラッシィ西宮　・・・60点　価格安し、建物ボチボチ、買い物便利、環境うーーん

[77: 匿名はん]

ラスト5邸!!お急ぎ下さい!!

[78: 匿名はん]

買い物便利っていいことなんですかねぇ。近くに大型のショッピングセンターなんてあると
交通量が増えちゃって日常生活に支障をきたすって事になっちゃいますよ。ボチボチぐらいが丁度
いいんでは？

[79: 匿名はん]

独断侍さま
とても興味深い評価でした。
上甲東園クラシコと比較検討となると、もう少し北部の高額物件の評価も聞きたいです。
●ガーデンハウス仁川山の手
●レジデンスコート夙川城山
●フォルム甲東園
●グランドメゾン苦楽園桜町
などなど

[80: 匿名はん]

フォルムとクラシコで検討しましたが、フォルムは狭いです。
我が家はクラシコで決定しました。
たまたま通りかかったんですが、レジデンスコートは交通が
不便です。メインとなる足が車ならいいのかもしれませんが、
通勤通学のことを考えると、うちの家族は「NO！」でした。

[81: 匿名はん]

確かにフォルムは狭いですね。
あと隣に居酒屋があったりと、商業地の中という環境は、クラシコに比べると劣りますね。
ガーデンハウス仁川山の手は、第一種低層住宅地域で住環境は良さげでしたが、完成した現地に見に行くと、マンションの周辺住宅には「住友不動産のマンション建設反対！」と書かれた赤いのぼりがたくさん立てかけられており、異様な雰囲気。
営業マンも今調停を行っている最中と苦しい説明。
いくら宝塚屈指の高級住宅街と言えども、付近の住民から反対されているようなマンションは厳しい、と言うことで却下しました。
クラシコは付近の住民から建設反対などは言われていないのでしょうか？

[82: 匿名はん]

もう皆さんオプションなどを決められている時期なのに遅いのですが、MRを見に行ってきました。立地/設備などバランスの取れたいい物件だと思い迷っているのですが、、、
構造などはどうなのでしょう？勉強不足なのでよくわからないのですが、今流行り!?の２重床天井ではなかったり。。
あとあまり共有スペース（駐車場やクラシコサロンやエントランス　管理人等）のピーアールが無さ過ぎるのも少し気になります。
質問にたいしてもなんとなくあいまいな事が多いような。。ただ単に担当者の方だけの問題だと問題ないと思うのですが。
教えて下さい。

[83: 匿名はん]

見た感じ売れ行き良さそうですね。結構売れ残るかと予想していたんですが、
それなりに健闘してますね

[84: 匿名はん]

そうですね。当初そんなに強気で大丈夫かと思っていましたが、
想定より若い世帯の購入者が多かったようです。やはり駅近で
ありながら、学区も悪くないし、今後大きく発展しそうな西宮北口にも
近すぎず遠からず。周辺のマンションに比べると価格が△でしたが、
マイナスポイントも少なかったので購入しました。
確かに共有スペースについてはあまり充実しているとは言いがたいですが
コンシェルジュやゲストルーム、コミュニティホールetcが充実したマンションに
住んでいる友人が、「めったに使わないものに高い管理費払わされてる」
とぼやいているのを聞き、こんなもんでいいのかなって思っています。

[85: 匿名はん]

エントランスの素材、どうされました？
我が家はシューズボックスがホワイトなので、
タイルのままの方が感じはいいと思うのですが、
やはり汚れが気になって・・・
あのグレーっぽい御影石じゃなくて、もう少し違った色の
ものに変更できないのかしら・・・

[86: 匿名はん]

あと６邸だそうですが、まだ迷い中です。
こちらを買われた方は、高速道路はあまり使われないのでしょうか。
宝塚、名神西宮、どっちが近いのかな？駅近なのはとっても良いんだけど。

[87: 匿名はん]

宝塚は中国自動車道ですね？近いんだけど、このところ中津浜線が混むので、
ひどい時には３０分ぐらいかかるときもあります。距離的にはとっても近いんだけど。
名神西宮も同様。近いですが、２号線に入る辺りが妙に混みます。
ん〜でもやっぱり名神の方が早いかな。３０分かかることはまずないですから。
スイスイ行けば１５分かからないです。

[88: 匿名はん]

私は車利用が多いので、甲子園の物件にしました。名神西宮まで５分です。
４０分後には京都に着いています。
そのかわり、西北のアクタから家に帰るのに同じく車で４０分かかるときもある。
西宮は南北の交通が不便なのが厄介ですね。
高速利用が多いなら、阪神沿線の方が良いのでは。

[89: 匿名はん]

元・福徳銀行の所有地だったところ？

[90: 匿名はん]

資産隠しがばれて報道ヘリ飛んでたな〜。

[91: 匿名はん]

＞８６近くに建ちますよ。待たれたら？

[92: 匿名はん]

高速の情報ありがとうございました。
今日シミュレーションで行ってみました。距離は５ｋｍ程だけど、中津浜線は混みますね。
宝塚まで２５分かかりました。うまくルートを考えればもう少し早く行けるのかもしれないですね。
＞９１
近くというのは、関学の前ですか？

[93: 匿名はん]

＞９２　いいえ、仁川寄りに空き地があるでしょ！？
駅から徒歩４・５分。

[94: 匿名はん]

９３で書き込みした者です。
空き地には東急ののぼりが立っており、分譲地としての販売になっておりました
近隣の噂ではマンション建設だったもので、早合点して書き込みしてしまいました
間違った情報を発信してしまい申し訳ありませんでした。
尚、のぼりは２日で撤去されておりました。
一昨年の土地物件も１週間で完売しましたから、駅側の土地の人気は凄いですね。
坪単価１１０万前後なら、クラシコの予算で戸建てが買えますからね。

[95: 匿名はん]

もう既に坪１１０万円の土地もないんじゃないですか？
あの近辺でその価格なら当然そちらにします。

[96: 匿名はん]

ん〜坪110万なら土地代だけで4000万ちょいするでしょう〜
それに上物立てて・・・やっぱりクラシコでいいです。

確かに周りを見渡してもクラシコは少々お高いですね。戸建買えます。
でも子供が小さいうちは戸建がいいけど、年取ってくると
平面な暮らしがいいのですよ〜まあ好き好きなんですがね（＾＾）

あと５邸、早く片付かないかな〜

[97: 匿名はん]

ラスト５邸がなかなか売れないみたいですね。

[98: 匿名はん]

やっぱり間取りのせいですか？

[99: 匿名はん]

クラシコは180×220cmのユニットバスが入っている部屋がありましたよね？
足を伸ばして入れていいですねーうらやましいです。

[100: 匿名はん]

逆瀬川のウィル販売のマンションと仁川のサーパス
どちらも専有面積が８０平米越えても２ＬＤＫが多いですね
ファミリータイプの間取りが少ないのは
購入ターゲットをシニア・買い換え組としていたのかも・・・
近隣相場より値付けが高いのも共通してます。
５千万以下の予算ならマンションしかないでしょうが、７千万〜の予算なら戸建てが狙えますね。
地価下落でサラリー家庭にも買いやすくなりましたね。

[101: 匿名はん]

無償オプションでついている浄水装置が胡散臭くて迷っています。
活性炭は毎年交換しなければばい菌の巣になるし、（管理組合で団体交換することになるのだろうが）
イオン交換樹脂では無い様なのに塩素イオンが除去できると宣伝している販売員がどうしても信用できません。
もし本当に塩素除去されているのなら、室外の処理カートリッジから蛇口までは塩素で保護されていないのだから、
海外旅行から帰るたびに全部の蛇口から水抜きしないと心配です。
場所はいいのに…。

[102: 匿名はん]

塩素は「除去」というより「低減」ですよね。
やはり1年に1回の活性炭交換と2年に１回程度のセラミックカートリッジ交換が
必要ですね。結構ランニングコストがかかります

装置の利用を希望しない場合は、初回のカートリッジ交換時に
装置を取り外してくれるようですので、もし最初から付けたくない
ということなら、一度交渉されてみてはどうでしょう。

ちなみに初回カートリッジ交換後に外す場合は有償のようです。

[103: 101]

102さん、ありがとうございます。
もうひとつ気にかかっているのがここの鍵です。セコムのカードキーのようですが、シリンダーキーと連動と言うことは、シリンダーキー側の錠を交換できないと言うことでしょうか？
玄関キーを見た限りでは、MIWAのお世辞にも最高級とはいえないキー（一応ディンプルらしかったですが）のようですし、シリンダーキーも1箇所だけ、鎌形ボルトでもないし、室内側の回転錠もサムターン回し対応型ではないようでした。
セコムのカードキーに頼るあまり、近頃のマンションにほとんど当然あるような設備（ダブルのディンプルキー、サムターン回し対応、鎌形ボルト等）がないようで、すこーし不安な気がしていてもう一歩踏み出せません。
また、セコムの非接触キーの受信機も、変にドア横に四角い箱が出っ張っていて、かなづちでたたけは破砕されそうな感じさえします。
関西初との事ですが、実績は如何なものなのでしょう？　当然、鍵穴を増やすのは管理組合に掛け合わなければならないようですし、シリンダー交換（カバ等）できるかどうか不安です。
駅から3分と言うのは捨てがたいのですが…。

[104: 匿名はん]

購入者です。
確かにあの非接触キーの受信機は大仰すぎて、実際は脆そうに見えました。
サムターン回しについては防止用カバーを購入して対応しようと思っています。
基本的にはカードキー以外で開錠になるとセキュリティーが働く仕組みになっているのですが
少し気になった点ではありました。
同じようにお考えの方は多いと思います。ドアの外側は共有部分ですので入居後に話し合いで
変えて行きたいと思っています。

[105: 匿名はん]

購入迷い中の者です。
駐車場なのですが、TOP WINGのメールボックスの入り口が駐車場の中にある、ということは誰でも駐車場に立ち入ることができるってことですよね。
皆様は、気になりませんか。設計変えて欲しいです。

[106: 匿名はん]

っていうことは、セキュリティーにちょっと難あり、ということでしょうか？
困りましたねえ・・・

[107: 匿名はん]

ラスト３邸になってますね。

[108: 匿名はん]

ラスト３邸ってどのタイプが残ってるんでしょうね。トップウイングでしょうか・・・やっぱり値引きとかあるんでしょうか。

[109: 匿名はん]

上甲東園クラシコに空きがあると聞いたものです。
価格が高いということでしたが、維持費・修繕費も高いのでしょうか？年々の値上げ幅も気になります。
ランニングコスト高くついてしまうのでしょうか？
ご存知であれば教えてください。
場所は凄くいいですよね。

[110: 匿名はん]

管理費・修繕積立金はそれほど高くはないと思います。もっとも部屋により値段の
格差はありますが、知人達の購入した他の物件に比べて、安いかなと。
おそらく、共用施設部分がそれほど充実していないせいでしょうか。最近よくある
ゲストルームやキッズルーム、コンシェルジュといったものはないですし、駐車場も
しっかり有料ですしね。
修繕積立金の値上げ幅ですが、5年目までは変わらず、そのあと5年ごとに上がります。
だいたい４〜５千円ぐらいづづですね。ただし戸平均額ですので、最初に書いたように
住んでいる部屋により、違いはあると思います。ちなみに長期計画書によると、２１年目から
2万円ちょっとってかんじですね。（あくまでも参考例と注釈付き）

そのほかに、浄水器のカートリッジ交換費用を見ておく必要があります。標準装備で付いている
ものですが、1年目以降カートリッジの交換は個人負担になります。外したければ、最初の
交換時に外すこともできるようです。

[111: 匿名はん]

>110さん　ありがとうございます。参考になります。
管理費・修繕積立金　および　値上げ幅も高すぎるということは無いのですね。
参考例とのことですので、管理組合での検討結果によるとは思いますが。。。
他でもかかれていましたが、浄水器はランニングコストがかかるのですね。
色々なものでランニングコストに気をつけないといけないのだと分かりました。
空いている部屋はなかなか高価なようです・・・

[112: 匿名はん]

小さいほうで坪単価１８０万円也。確かに安くはないですね。
文教地区で緑も多く、環境的にはすばらしいと思うのですが。
駅近だけに甘くないですね。あの坂の急勾配をどう考えるかですね。

[113: 匿名はん]

坪単価ってどこか載っているのですか？

[114: 匿名はん]

物件Ｈ.Ｐから割り出した数字です。

[115: 匿名はん]

購入しましたが、唯一マイナスポイントだったのは「割高感」でしょうか。
地元民ですが、長らく都内に住んでそちらでマンション探しをしていたため、
マンションに対する金銭感覚が少々マヒした状態でここを買いました。
思いがけず当地に戻れて、殆ど衝動買いでした(^^;
都内でマンションを購入した友人達からは「その立地、環境、広さなら、お買い得物件だよ」
との言葉に励まされ、無理やり納得させてます・・・

久しぶりに現場を見に行ってきましたが、緑地帯の大木の枝がものすごく茂っていて、
ちょっと日当たりが心配です（イーストウイングです）。主人は「夏涼しくていい」
と言ってますけど。

[116: 匿名はん]

ですよね。日当たりが悪そうですね。お布団を干しても意味が無いのではと今から心配してます。
残っている物件も価格の割に日中暗いですもんね。近くにマンション建ち始めましたが、安いですよね。。。。

[117: 匿名はん]

関学前の説明会に行ってきました。構造などが格上というかんじでした。駅から遠いですが。。。。。
駅近という点においてこちらでよかったと思うようにしています。マンションは駅近がポイントですよね。。。

[118: 匿名はん]

住不のシティハウスですね。よさそうですよね。しかし、やはり不便！知人がすぐ近くに
住んでいますが、通勤・通学・買い物がかなり面倒だそうです。毎日のことですもんね。
西北エリアの再開発終了後は車が混みそうなので、電車か自転車で出向くつもりです。
その点でも駅近はよかったかな。

[119: 匿名はん]

不動産鑑定士に言わせると坪単価が相場より高いそうです
この坪単価なら梅田タワーが買える。

[120: 匿名はん]

今頃、こんなものを見つけてしまいました。東急建設についてです。http://www.m-douyo.jp/question/syosai.phtml?qu_id=1513
内覧会の時、専門家にみてもらおうと思ってます。

[121: 匿名はん]

私もイーストウィング購入者です。
今日、現地前を通りました。
115さんのおっしゃられる通り、緑地帯の木々の枝の何本かが、道路のセンターラインをはるかに越えてマンション前までせり出ている状態です。
過去のカキコであの土地は西宮市の土地だとか。
伐採とまでは無理でも枝の剪定したりしてもらえないでしょうか？
日照が悪くなるのは困りますよねえ。