ザ・天王寺レジデンス ガーデン＆ビスタ 【旧称：(仮称)天王寺大規模プロジェクト】について

[物件比較中さん]

住友不動産の　ザ天王寺レジデンスガーデン＆ビスタ　ってどうですか。
ホームページができていたのでスレたてました。
情報交換して、いろいろ知りたいです。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/tennoji413/index.html
所在地：大阪府大阪市天王寺区　悲田院町2-2,2-15,3-3,3-8,18-1の一部,18-17,3-4,3-5,3-6,3-7（地番）　
交通：JR大阪環状線「天王寺」駅から徒歩3分、大阪市営地下鉄御堂筋線「天王寺」駅から徒歩2分
　　　大阪市営地下鉄谷町線「天王寺」駅から徒歩2分、近鉄南大阪線「大阪阿部野橋」駅から徒歩6分
　　　阪堺電気軌道上町線「天王寺駅前」駅から徒歩5分
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

【タイトルを正式物件名称へ変更しました。2013.10.17　管理担当】

[841: 坪単価比較中さん]

完成から1年ですねー

売れ残り在庫って次から次へ期分け販売で出てくるけど合計幾らあるんだろう？
自転車の残り台数から予想すると残り在庫は70戸くらいかな？

まー資金繰りが余裕の住友不動産は大幅値引きしてまで処分する必要はないんだろうけど
新築の売れ残りがあると資産価値下落率が早いっていうから所有者は大変かもね


http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/tennoji413/detail.cgi

物件名　ザ・天王寺レジデンス　ガーデン＆ビスタ
販売期　第3期10次～第6期2次
販売概要　
販売スケジュール　先着順　
モデル情報　モデルルームオープン
販売戸数　15戸　
販売価格　4,790万円～5,790万円　
最多価格帯　5200万円台（8戸）　
間取り　２LD・K＋S(サービスルーム）、3LD・K　
専有面積　67.34m2～70.50m2　
バルコニー面積　10.46m2～12.40m2　
現在使用可能な駐車場台数　42台　
現在使用可能な駐車場使用料（月額）　18,000円～23,000円　
現在使用可能な自転車置場台数　141台　
現在使用可能な自転車置場利用料（月額）　100円・200円　
現在使用可能なバイク置場台数　1台　
現在使用可能なバイク置場使用料（月額）　1,500円　
現在使用可能なミニバイク置場台数　6台　
現在使用可能なミニバイク置場使用料（月額）　1,000円　
管理費（月額）　10,825円 ～ 11,295円　
修繕積立金（月額）　4,880円 ～ 5,110円　
管理準備金　10,825円 ～ 11,295円　
修繕積立基金　356,800円 ～ 373,600円

[842: マンション比較中さん]

>>841 坪単価比較中さん
でも住友物件はほとんど値下がってないよ。
最近ではメガシティタワーとか、シティタワー天王寺真田山とか。

いい物件かどうかじゃない？

[843: 匿名さん]

立地(駅距離) バード面 ソフト面
アフターサービス 売主体力 に加え、
海抜の高さ。 全て求められる時代です。

[844: 匿名さん]

> でも住友物件はほとんど値下がってないよ。
> 最近ではメガシティタワーとか、シティタワー天王寺真田山とか。

中古の価格は難しいのですが、HPとかに記載されているのは売主が売りたい価格なので。
実際売れた価格ではないのです。実際の買主は、普通は値下げ交渉するので、買主が複数いない場合は、下がるケースが多いです

築1年で完売されたない物件は、新築価格が相場より高いと思われているため、まず適正価格にされてからの交渉になるため、一旦下がるのが一般的です。もちろん購入希望者が気にせず買うという人がいれば問題ないですけどね
築1年で売れない＝中古でもある程度さげないと当分売れないということになるのが普通です

[845: 評判気になるさん]

>>842
本気で言ってます？
元々、タワーマンションは下がりにくいけどここはタワーじゃないし

それにシティタワー天王寺真田山は下がってもないけど上がってもない
あの頃の北区、中央区のタワーは15％くらいの値上がりで成約してるのがたくさんあるのに横ばいは事実上の敗北かも知れない

ちなみにメガシティタワーズは20％くらい下がって成約してますよ

シティタワー大阪天満 ザ・リバー＆パークスも酷い状態です

逆にシティタワー西梅田みたいに10年経つのにほとんど横ばいのもあります

結局は物件によるし、資産価値というのは新築時の価格がどうだったかで決まるの時代にだいたいは販売時期購入時期によりますね

[846: マンション比較中さん]

>>845 評判気になるさん
それでも買いたい人が多いのは不思議だよね。いつかは売れるものなんだなあ。不動産って。
シティタワー大阪天満は今の中古販売価格見たら当時の価格よりも高いね。

[847: 評判気になるさん]

>>846
シティタワー大阪天満の新築時の価格よく調べてないけどこれで上がってるの？

この価格でも新築より高いってことは今から比べると安かったんだなー
タワーの2010年築はリーマンショック前の土地仕入れ、着工だからそこまで安いとは思わなかった


http://www.athome.co.jp/mansion/chuko/osaka/osaka_kita-city/038-town/l...

シティタワー大阪天満 15階 1SLDK　3,550万円　ＲＣ 45階建 / 15階 1SLDK　55.66m²

シティタワー大阪天満 38階 2LDK　4,180万円　ＲＣ 45階建 / 38階　2LDK　61.15m²

シティタワー大阪天満 44階 2SLDK　4,990万円　ＲＣ 地上45階地下1階建 / 44階　2SLDK　72.43m²

[848: 購入経験者さん]

ここのマンションは駅前にありながら敷地が広く静かで、また住んでおられる方たちも上品な方たちが多いです。

駅近なので自転車も車も特に必要ないように思います。

自転車は置いていますが一度も使ったことがありません。

いつも管理が行き届いていて管理の方たちがまめに掃除をなさっています。

空室があるのは売れないからじゃなく売り急いでないからじゃないでしょうか？

住んでいるものとしては、売り急いで欲しいような気がしますが、

そこは住友さんのお考えなのでどうこう申し上げるべきじゃないのかもしれませんが・・・

[849: 匿名さん]

完成してから、じっくりと2年ぐらいかけて
少しずつ売る。(どの物件でも)
これが住友不動産さんのマンション事業の
ビジネスモデルであり、他のマンション専業デベには
絶対にできない事。(資金力ないと金が回りませんから)

株主としては、是非続けてもらいたいです。

[850: 匿名さん]

スミフの売り方は、こんな感じです。

一気に捌くのではなく、竣工後も、じわじわと時間をかけて売る。


シティータワー西梅田　も　典型的な例でした。


竣工後も、長い間長年、タワーに大きな垂れ幕をかけて　売っていました。

[851: 匿名さん]

一部の人は、誤解していますが、スミフは、2年かけてじっくり売りたいわけではないですよ
完成即売になると、もっと高く売れたのでは？と上層部に責められるため、1年くらいは完売してはいけないという無駄な思想があるだけです

実際、売れ残りを維持するのは、物件にもよりますが、管理費/修繕費、固定資産税、広告費、営業マンの人件費などで年100万以上かかります

では、なぜそれで利益が？というと単純に他のデベより人件費が安いだけです

[852: 購入経験者さん]

>>851 匿名さん
人件費が安いというのはどうしてご存知なのでしょうか？

[853: 匿名さん]

>>850
何年も垂れ幕かけてるのってブサイクだわ。
住民だって不人気物件に見られてイヤでしょ。

[854: マンコミ]

>>853 匿名さん

そこは、金さん助さん格さんで

財閥の住友不動産ですから！

東京の品川のシティータワーを見てくださいな

[855: 匿名さん]

住友不動産だから　　腐っても鯛か

[856: 匿名さん]

> 人件費が安いというのはどうしてご存知なのでしょうか？

株式会社ならググればでるよ
業界毎のデータで比較すればわかるけど、住友はかなり安い分類にはなりますね

[857: 匿名さん]

>>854さん
住友不動産が財閥なのはけっこうだが
いつまでも垂れ幕懸かっているのは住民としてイヤだね。
年落ちのミスユニバースみたいだし
財閥だから垂れ幕だけは定期的に新調するのでしょうか。

[858: eマンションさん]

>>856 匿名さん

住友不動産の平均年収が低いのはその通りだけど
その理由は契約社員が多いのと
歩合とノルマのつく仕事の大半を子会社の住友不動産販売にさせてるからと聞いたことがあります

トヨタ自動車も平均年収低いけど契約社員の期間工とかが入ってるからだっていいますしね
工場の正社員高卒技術職とか契約社員を除けば公開されてる平均年収の2倍とかいう話もあるようですよ

[859: マンション比較中さん]

ググった情報を間に受けたんだね。

[860: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[861: eマンションさん]

>>851

全上場企業の中で大阪本社の不動産会社が2社も入ってる
この2社は投資マンションの名簿電話営業の歩合が凄いって有名だよね

http://toyokeizai.net/articles/-/91596?page=2
｢生涯給料トップ500社｣ランキング
34位　東急不動産ホールディングス
36位　プレサンスコーポレーション
51位　日本エスリード


>>859
情報源出せないなら黙っとけばいいのに

[862: 匿名さん]

２社とも並みの精神力と体力では、もたないね。

[863: マンション検討中さん]

>>853 匿名さん

最初こそブサイクだけど、そのうち見慣れるもんですよ。

[864: 投資家]

売れ残り物件があるからダメな物件だと思ってるひとが多いみたいですが、完全に判断を誤っていますよ。ここは売れ残ってるのではなくてまだ高値で売れると見込んでるから住友は強気なんです。したがって既に購入してるひとはむしろラッキーなんです。なぜかというと今後価格が上がることが保証されてるようなものなんです。まぁトランプ相場で米国株も史上最高値を更新中ですし、日経平均も3万円を目指すと思いますよ。今後円安が進み間違いなく海外投資家が更に国内不動産を買い漁りに来ます。何処がターゲットになるのか？価格的に上昇余地がまだまだある天王寺なんかは面白いと思うんですがね。しかし天王寺という狭い視野でしか見れないひとは、現在の天王寺レジデンスの価格が高く感じるんですね。しかしそう感じても仕方ないですね。

[865: 匿名さん]

> 売れ残ってるのではなくてまだ高値で売れると見込んでるから住友は強気なんです

いや。完全に売れ残りでしょ。
高値で売れると思っていたけど、売れなかったけど、住友としては値下げしないといったから、値下げできないだけ。この価格でも買ってくれる人を気長に待つってことでしょ（営業としてはかなり焦っていはいると思いますけどね）

[866: マンション検討中さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[867: 評判気になるさん]

まだ書き込みが定期的に更新されてるだけ
注目されてるってことでいいじゃないですか
一定数の支持者もいるようですし
選挙でよく分かりましたが、一寸先は闇ですね
色んな考え方があるのでこの物件に不当に高額な価値を見いだす方もいるかもしれませんね

[868: 匿名さん]

ないと思うなあ。
一寸先はさらに闇かも。

[869: マンション比較中さん]

>>865 匿名さん
値下げできないって、
それはやりたいからって、やれることでは無いんだよ。

[870: 匿名さん]

住友不動産 昨日の日経で 最終純利益だけで1000億円
超えて、三菱地所を大きく突き放してきた。
とのこと。
大家さん業強し。よって 値下げする必要なし。でしょ。

[871: 評判気になるさん]

>>870
住友が業界トップクラスの利益率なのは解った！

その利益は購入者から取ってる訳だね

購入者もマンション価格の10％くらいがブランド料だと割り切って買うしかないね

[872: マンション比較中さん]

>>871 評判気になるさん
ブランド料がどれほどのものかは人それぞれだろうけど、あると判断する人が多いからこんだけ利益出るんだろうね。

利益を出すのがどの会社にとっても不変の宿命なんだから、何も間違ってないと思いますがね。

[873: 匿名さん]

>>871 評判気になるさん

利益の70%はビル賃貸収入やって。
分譲マンションは20%ぐらいかな？

すごい会社やで

[874: 匿名さん]

利益でいえば、たとえば、このマンションの土地はかなり古くからの住友系列の持ち物だったから、今回ほとんど土地費用が掛かっていないので、利益率からすればかなり高くはなるね

財閥系は、そういう土地があるから利益はでているけど、そういう土地がなくなってからだろうけどね

[875: 検討板ユーザーさん]

あげとくか
二週間以上書き込みないとか住不頑張れよ

[876: マンション検討中さん]

もう書き込む人は一通り終わったかな。
ここは良いマンションだと思います。

[877: マンション検討中さん]

南向きの1-5階でおいくらでしょうか？

[878: 口コミ知りたいさん]

>>877 マンション検討中さん

担当者に前に聞いたときは4780万でしたよ
ちなみに一階で

[879: 匿名さん]

このマンションの西口正門付近に何人か娼婦立ってるだろ。どこに苦情言えばいいんだ。。

[880: eマンションさん]

>>879 匿名さん

マンションの問題じゃなくて地域の問題だろ
天王寺署に迷惑だって毎度伝えろよ

[881: マンション掲示板さん]

>>879 匿名さん

マンションが出来る前の話で

今は、いないのでは？

[882: 匿名さん]

人気ないねぇ
一応あげときます

[883: 匿名]

少人数向けの素敵なマンションですよ
市内はどこも高いです
とても静かに暮らせます
興味のある方は早目に足を運ばれてみては❓

[884: 匿名さん]

広い敷地内の雰囲気と入居者の皆さんのお人柄がとても良いですよ。

庭はいつもきれいに手入れされています。

周辺には歴史あるお寺さんも多く静かな佇まいです。

今は市内マンション物件どこも高いですね。

[885: マンション検討中さん]

レインズの成約事例みたら中古で出てた4680万のイースト棟が4050万で着地してたわ
それでも転売して利益でるってヤバいな

[886: 評判気になるさん]

>>885
レインズ見れるって羨ましい

その中古の情報は全く知らなかったけど今売りに出てるのはこの2部屋あるけど滅茶苦茶値上げしてます


https://www.homes.co.jp/mansion/b-1167040007415/
中古マンションザ・天王寺レジデンスガーデン＆ビスタ 16階/-
価格5,600万円 ローンシミュレーター
管理費等10,497円
修繕積立金4,880円
交通
大阪市営御堂筋線 天王寺駅 徒歩2分
通勤・通学駅までの経路・所要時間を調べる
所在地大阪府大阪市天王寺区悲田院町
地図を見る
築年月（築年数）2015年12月 ( 築2年 )
主要採光面南
専有面積67.34m² (壁心)
バルコニー面積21.4m²
間取り3LDK

http://www.athome.co.jp/mansion/8715117302/
中古マンション ザ・天王寺レジデンス　ガーデンビスタ 13階 ３ＬＤＫ
価格 5,180万円 階建/階 19階建 / 13階
交通 大阪市営地下鉄御堂筋線 / 天王寺駅 徒歩2分 （電車ルート案内）
所在地 大阪府大阪市天王寺区悲田院町 （地図を見る）
築年月 2015年9月(築1年4ヶ月) 専有面積 67.34m² 間取り ３ＬＤＫ

[887: 投資家]

トランプは金融緩和ではなく規制緩和を進めますので実質経済を押し上げようとしています。日本も米国に右へならえで金融緩和路線から規制緩和へ舵を切ることになります。その流れの一環として早速カジノ法案が可決されることでしょう。今後規制緩和が世界のスタンダードになるのは間違いないです。

米国株は既に過去最高値を更新中で、円安が進み対米ドルで割安感が出てきました。以前にも書き込みましたが、円安が進むとどうなるのか？

必ず海外投資家は日本の不動産を買い漁りにきます。それを見越して不動産も高値で売り出されます。

その時何処がターゲットになるのか？

関西では、関空から1駅目のビッグターミナルである天王寺。世界的に見ても割安感のある大阪の不動産は必ずターゲットになります。（娼婦がいるとかそんなの関係ないんです）実際に今でも居るんですか？私は見たことが無いですが、、

投資目的のひとはドル円が125円を超えてくる前に購入した方が良いです。もちろんトランプが辞任するような出来事が起これば流れは変わりますが。（投資は自己責任で）

で、あなたは購入してるのか？と野暮な質問はしないでください。。初期に購入しており含み益が出ているのが現状です。プラスαトランプの規制緩和政策はビッグプレゼントでした。今後が楽しみです。

もう買い増さないのか？の問いに答えるとすれば、今はポンドが百数十年ぶりに安値となっていますので、資産組み替えでロンドンの不動産を買い増しています。

しかし皆様におかれましては海外で不動産投資はリスクが高いと思いますので、国内で限定して物件を選別するのであれば、天王寺レジデンスは注目に値する物件だと思います。

既に購入してるから良いことばかり言ってるんだな？

はい、その通りですw

[888: 匿名さん]

そんなんええから

[889: マンション比較中さん]

№887

一生懸命考えたん？笑

[890: マンション比較中さん]

初期は、安かったのですか？
いくらぐらいでした？

立ちんぼは　みませんね。

マンション前は、料亭がありますね