ザ・天王寺レジデンス ガーデン＆ビスタ 【旧称：(仮称)天王寺大規模プロジェクト】について

[物件比較中さん]

住友不動産の　ザ天王寺レジデンスガーデン＆ビスタ　ってどうですか。
ホームページができていたのでスレたてました。
情報交換して、いろいろ知りたいです。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/tennoji413/index.html
所在地：大阪府大阪市天王寺区　悲田院町2-2,2-15,3-3,3-8,18-1の一部,18-17,3-4,3-5,3-6,3-7（地番）　
交通：JR大阪環状線「天王寺」駅から徒歩3分、大阪市営地下鉄御堂筋線「天王寺」駅から徒歩2分
　　　大阪市営地下鉄谷町線「天王寺」駅から徒歩2分、近鉄南大阪線「大阪阿部野橋」駅から徒歩6分
　　　阪堺電気軌道上町線「天王寺駅前」駅から徒歩5分
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

【タイトルを正式物件名称へ変更しました。2013.10.17　管理担当】

[841: 坪単価比較中さん]

完成から1年ですねー

売れ残り在庫って次から次へ期分け販売で出てくるけど合計幾らあるんだろう？
自転車の残り台数から予想すると残り在庫は70戸くらいかな？

まー資金繰りが余裕の住友不動産は大幅値引きしてまで処分する必要はないんだろうけど
新築の売れ残りがあると資産価値下落率が早いっていうから所有者は大変かもね


http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/tennoji413/detail.cgi

物件名　ザ・天王寺レジデンス　ガーデン＆ビスタ
販売期　第3期10次～第6期2次
販売概要　
販売スケジュール　先着順　
モデル情報　モデルルームオープン
販売戸数　15戸　
販売価格　4,790万円～5,790万円　
最多価格帯　5200万円台（8戸）　
間取り　２LD・K＋S(サービスルーム）、3LD・K　
専有面積　67.34m2～70.50m2　
バルコニー面積　10.46m2～12.40m2　
現在使用可能な駐車場台数　42台　
現在使用可能な駐車場使用料（月額）　18,000円～23,000円　
現在使用可能な自転車置場台数　141台　
現在使用可能な自転車置場利用料（月額）　100円・200円　
現在使用可能なバイク置場台数　1台　
現在使用可能なバイク置場使用料（月額）　1,500円　
現在使用可能なミニバイク置場台数　6台　
現在使用可能なミニバイク置場使用料（月額）　1,000円　
管理費（月額）　10,825円 ～ 11,295円　
修繕積立金（月額）　4,880円 ～ 5,110円　
管理準備金　10,825円 ～ 11,295円　
修繕積立基金　356,800円 ～ 373,600円

[842: マンション比較中さん]

>>841 坪単価比較中さん
でも住友物件はほとんど値下がってないよ。
最近ではメガシティタワーとか、シティタワー天王寺真田山とか。

いい物件かどうかじゃない？

[843: 匿名さん]

立地(駅距離) バード面 ソフト面
アフターサービス 売主体力 に加え、
海抜の高さ。 全て求められる時代です。

[844: 匿名さん]

> でも住友物件はほとんど値下がってないよ。
> 最近ではメガシティタワーとか、シティタワー天王寺真田山とか。

中古の価格は難しいのですが、HPとかに記載されているのは売主が売りたい価格なので。
実際売れた価格ではないのです。実際の買主は、普通は値下げ交渉するので、買主が複数いない場合は、下がるケースが多いです

築1年で完売されたない物件は、新築価格が相場より高いと思われているため、まず適正価格にされてからの交渉になるため、一旦下がるのが一般的です。もちろん購入希望者が気にせず買うという人がいれば問題ないですけどね
築1年で売れない＝中古でもある程度さげないと当分売れないということになるのが普通です

[845: 評判気になるさん]

>>842
本気で言ってます？
元々、タワーマンションは下がりにくいけどここはタワーじゃないし

それにシティタワー天王寺真田山は下がってもないけど上がってもない
あの頃の北区、中央区のタワーは15％くらいの値上がりで成約してるのがたくさんあるのに横ばいは事実上の敗北かも知れない

ちなみにメガシティタワーズは20％くらい下がって成約してますよ

シティタワー大阪天満 ザ・リバー＆パークスも酷い状態です

逆にシティタワー西梅田みたいに10年経つのにほとんど横ばいのもあります

結局は物件によるし、資産価値というのは新築時の価格がどうだったかで決まるの時代にだいたいは販売時期購入時期によりますね

[846: マンション比較中さん]

>>845 評判気になるさん
それでも買いたい人が多いのは不思議だよね。いつかは売れるものなんだなあ。不動産って。
シティタワー大阪天満は今の中古販売価格見たら当時の価格よりも高いね。

[847: 評判気になるさん]

>>846
シティタワー大阪天満の新築時の価格よく調べてないけどこれで上がってるの？

この価格でも新築より高いってことは今から比べると安かったんだなー
タワーの2010年築はリーマンショック前の土地仕入れ、着工だからそこまで安いとは思わなかった


http://www.athome.co.jp/mansion/chuko/osaka/osaka_kita-city/038-town/l...

シティタワー大阪天満 15階 1SLDK　3,550万円　ＲＣ 45階建 / 15階 1SLDK　55.66m²

シティタワー大阪天満 38階 2LDK　4,180万円　ＲＣ 45階建 / 38階　2LDK　61.15m²

シティタワー大阪天満 44階 2SLDK　4,990万円　ＲＣ 地上45階地下1階建 / 44階　2SLDK　72.43m²

[848: 購入経験者さん]

ここのマンションは駅前にありながら敷地が広く静かで、また住んでおられる方たちも上品な方たちが多いです。

駅近なので自転車も車も特に必要ないように思います。

自転車は置いていますが一度も使ったことがありません。

いつも管理が行き届いていて管理の方たちがまめに掃除をなさっています。

空室があるのは売れないからじゃなく売り急いでないからじゃないでしょうか？

住んでいるものとしては、売り急いで欲しいような気がしますが、

そこは住友さんのお考えなのでどうこう申し上げるべきじゃないのかもしれませんが・・・

[849: 匿名さん]

完成してから、じっくりと2年ぐらいかけて
少しずつ売る。(どの物件でも)
これが住友不動産さんのマンション事業の
ビジネスモデルであり、他のマンション専業デベには
絶対にできない事。(資金力ないと金が回りませんから)

株主としては、是非続けてもらいたいです。

[850: 匿名さん]

スミフの売り方は、こんな感じです。

一気に捌くのではなく、竣工後も、じわじわと時間をかけて売る。


シティータワー西梅田　も　典型的な例でした。


竣工後も、長い間長年、タワーに大きな垂れ幕をかけて　売っていました。

[851: 匿名さん]

一部の人は、誤解していますが、スミフは、2年かけてじっくり売りたいわけではないですよ
完成即売になると、もっと高く売れたのでは？と上層部に責められるため、1年くらいは完売してはいけないという無駄な思想があるだけです

実際、売れ残りを維持するのは、物件にもよりますが、管理費/修繕費、固定資産税、広告費、営業マンの人件費などで年100万以上かかります

では、なぜそれで利益が？というと単純に他のデベより人件費が安いだけです

[852: 購入経験者さん]

>>851 匿名さん
人件費が安いというのはどうしてご存知なのでしょうか？

[853: 匿名さん]

>>850
何年も垂れ幕かけてるのってブサイクだわ。
住民だって不人気物件に見られてイヤでしょ。

[854: マンコミ]

>>853 匿名さん

そこは、金さん助さん格さんで

財閥の住友不動産ですから！

東京の品川のシティータワーを見てくださいな

[855: 匿名さん]

住友不動産だから　　腐っても鯛か

[856: 匿名さん]

> 人件費が安いというのはどうしてご存知なのでしょうか？

株式会社ならググればでるよ
業界毎のデータで比較すればわかるけど、住友はかなり安い分類にはなりますね

[857: 匿名さん]

>>854さん
住友不動産が財閥なのはけっこうだが
いつまでも垂れ幕懸かっているのは住民としてイヤだね。
年落ちのミスユニバースみたいだし
財閥だから垂れ幕だけは定期的に新調するのでしょうか。

[858: eマンションさん]

>>856 匿名さん

住友不動産の平均年収が低いのはその通りだけど
その理由は契約社員が多いのと
歩合とノルマのつく仕事の大半を子会社の住友不動産販売にさせてるからと聞いたことがあります

トヨタ自動車も平均年収低いけど契約社員の期間工とかが入ってるからだっていいますしね
工場の正社員高卒技術職とか契約社員を除けば公開されてる平均年収の2倍とかいう話もあるようですよ

[859: マンション比較中さん]

ググった情報を間に受けたんだね。

[860: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]