ザ・天王寺レジデンス ガーデン＆ビスタ 【旧称：(仮称)天王寺大規模プロジェクト】について

[物件比較中さん]

住友不動産の　ザ天王寺レジデンスガーデン＆ビスタ　ってどうですか。
ホームページができていたのでスレたてました。
情報交換して、いろいろ知りたいです。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/tennoji413/index.html
所在地：大阪府大阪市天王寺区　悲田院町2-2,2-15,3-3,3-8,18-1の一部,18-17,3-4,3-5,3-6,3-7（地番）　
交通：JR大阪環状線「天王寺」駅から徒歩3分、大阪市営地下鉄御堂筋線「天王寺」駅から徒歩2分
　　　大阪市営地下鉄谷町線「天王寺」駅から徒歩2分、近鉄南大阪線「大阪阿部野橋」駅から徒歩6分
　　　阪堺電気軌道上町線「天王寺駅前」駅から徒歩5分
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

【タイトルを正式物件名称へ変更しました。2013.10.17　管理担当】

[751: マンション検討中さん]

ここって契約済みの部屋も含めて最安値はいくらだったんですか？知っている方がおられたらお願いします

[752: マンション比較中さん]

3500万円くらいの昔ありましたよね？

[753: マンション検討中さん]

>>752 マンション比較中さん

マジですか…
もうその価格では買えそうにないですね
その価格なら即決なんですが

[754: マンション検討中さん]

この掲示板も全然人がいないね…

[755: 匿名さん]

悪評立てて、価格下げようとする下衆な方々とは住みたくないです。安い時はあったのに、その時買えなかったことに先見の明がなかったということは自己責任以外の何物でもないです。

[756: マンション検討中さん]

>>755 匿名さん

もしかして安いときに購入できた方ですか？
羨ましい限りです…
なんとか3000後半まで価格落ちて来ませんかね(;_;)
良い時期あれば教えて下さい

[757: 匿名さん]

>>756 マンション検討中さん

逆にそんな価格で売りに出されたらリセールで大損するので、そんな価格は御免こうむります。先に買った人はリスク承知で購入したのに、後になって安くしろとか虫が良すぎる話をする人が多すぎて嫌になります

[758: マンション検討中さん]

奇跡起きないかなぁ～

[759: マンション比較中さん]

>>757 匿名さん
先に買った人たちはみんなホクホクでしょ。
安くなって欲しいのは買い逃した人たちだけでは？

[760: 匿名さん]

>759さん

そうでもないと思いますよ。
すくなくとも完成しても完売できない物件は、完売しても中古売買時に少し買いたたかれますから
（完売前だと中古価格は、かなり低いですしね）
普通は、新築時の販売価格＆市場価格から中古価格決まりますが、完売遅い物件の場合、新築時の価格がマイナス評価になるので
まぁ10年くらいしたら、新築時の価格は無視されるから問題ないと思いますけどね

[761: マンション比較中さん]

まだ新築は販売中だけど、自分が買った時よりも今の販売価格が値上がっているから、通常よりも損が出にくいという話では？
もし買い叩かれたら、
だったら新築買えば？（すんげえ高いけど。）ってなるんでしょ。

[762: 匿名さん]

残りの約1/5戸！
中古になる前に果たして売り切れるのか…！！
乞うご期待！！

[763: マンション検討中さん]

えっ？！ここって
まだ1/5も残ってるんですか？
相場観からして低層3980.中高層4500ってとこ
かなぁ

[764: 匿名さん]

> まだ新築は販売中だけど、自分が買った時よりも今の販売価格が値上がっているから、通常よりも損が出にくいという話では？

完成後、半年以上残っている場合は、そもそも新築時の販売価格が適正ではないという判断になります
スミフの場合、公に値下げはしませんが、手数料などなどのおまけをするので、200万前後の実質値引きはされていても、それでも売れないということになるので、リセールバリューとしては、今の値上がり分はあまり意味がないでしょうね（スミフの都合で値上がっているだけなので）

さらに、中古販売の場合、新築時完売が遅い　→　さほど需要がないということになり、みんな値下がるまで待てばよいという印象を与えるのでフリになります

[765: マンション比較中さん]

200万もサービスしてたら、もっと早く完売してるって！（笑）ここでそんなことやってるソースはいかに？

[766: 匿名さん]

200万値引いても4000後半とかでしょw
てか販売からどれくらいで中古になるの？

[767: マンション比較中さん]

ローンの扱いが一部中古になるだけで、人が住まない限り中古にはならないです。

[768: 匿名さん]

>てか販売からどれくらいで中古になるの？

法的に完成から1年以上たつと新築ではなくなり、新築という名目での販売はできなくなります

ただし、中古という表現を使う業者はほぼなく、未入居物件というのが一般的ですかね
いつから値下げするかは、デベ次第です。特にスミフは、公にせず値引きしても口外しないという誓約書を
書かせられるので、いつ、どのくらいされたかは分からないみたいです。
まぁ本気で買う気があるなら、営業に交渉してみたらよいと思いますが、本気度が次第だと思います

[769: 匿名さん]

誓約書でも何でも書くから安くしてほしいわ
とりあえず見に行って営業されてくるのがベストかな？

[770: マンション比較中さん]

値引きなんかしてたら5年も6年も販売しないよ。
効率的に値引きして早期に売るより、儲けを取りたいから高値でゆっくり売るんでしょ。黙って値引きする意味無いのでは。
住友不動産で値引きしてるとこあったら教えて欲しいよ。

[771: マンション検討中さん]

んぐやじいいいいぃ

[772: マンコミュファンさん]

価格情報が追加されたよ！！
4790万～wwwww

[773: 匿名さん]

おいみんな興味ねーのかこのマンションによ～

[774: 匿名さん]

770さん

住友が影では値引きしていることは有名ですよ
公に値引きするとみんなが値引きまで待つのと、住友のプライドで公にしていません

ちなみに5年も販売する場合、広告料や販売員の人件費、持っている物件の管理費/修繕費などを考えたら、200万くらいなら値引きしてでも完成1年以内に売り切ったほうが圧倒的に安いですよ

1つの物件だけで見た場合、長く販売するほど儲けが少なくなるのが一般的です（市場動向で物価の変動があった場合は別ですけどね）あとはブランドイメージですかね

[775: 口コミ知りたいさん]

>>774 匿名さん

そま？
値引きの仕方教えて下さいな

[776: マンション比較中さん]

>>774 匿名さん

言ってることがよく分からない（笑）

長く販売するほど儲けが少ないなら、なぜあんなに利益率が高いの？

値引きするのが有名なら、今値引いてるところ、どこか教えて下さい。

[777: 匿名さん]

住不が値引きなんて聞いたことないけど

値上げしていくのは良く知ってるが

[778: 通りがかりさん]

>>774 匿名さん

住友が値引き、絶対にありえない。
住友物件が一番安いのは、建物がたつ前。あとは上がるだけ。

[780: 匿名さん]

>長く販売するほど儲けが少ないなら、なぜあんなに利益率が高いの？

これこそ意味が分からないのです
値引きせずに長く販売したほうが利益率高いなら、他のデベも値引きなんてしないんですよ

建設業界は、いろいろからくりあるからね

[781: 匿名さん]

>>780 匿名さん
事実今の売り方で業界でダントツの利益率を叩き出しているスミフ、その理由を説明できるなら、あんたの言ってること信じてやるよ。

[782: 匿名さん]

>事実今の売り方で業界でダントツの利益率を叩き出しているスミフ、その理由を説明できるなら

単純に下請けに押し付けているだけでしょ

簡単にいうと7000万のマンションで利益が1500万の場合、1000万をスミフが取って、あと500万で下請けに売り抜けって言うだけ。スミフの利益は確保して、ブランドイメージも守って、苦しいのは下請けの販売業者。

というか簡単に考えて、利益が高い＝同一価格なら物件しょぼいってことになるんだけど
つまり781さんの言い分だとスミフの物件やめとけってこと？

[783: 匿名さん]

ここもそうだと思うけど（契約書記載されていると思うけど）
住友は、最高でも1年くらいしか、売れ残りの部屋の管理費/修繕費/駐車場を払わないから、1年以上売れ残っても
そんなに費用が掛からないからだと思うよ（営業マンは、電話があったらかけつける形になるし）

実質、1年以上売れ残っても、固定資産くらいしか維持費かからないから、値引きしなくてもいいんじゃないかな？

滞納の管理費などは、あとで住民にのしかかるんだけどね

[784: 匿名さん]

>>782 匿名さん
まーーったく説得力なし。笑
スミフって、販売会社使わないよ。直販体制だが？？？？
はい！前提からやり直し！

[785: 匿名さん]

>>783 匿名さん
憶測でモノ言っちゃだめですよー。
ちゃんと重要事項説明を読みましょう。
スミフは期限なしで負担しますよ。

[786: 匿名さん]

結局スミフってブランド以外に魅力あるか？
物件の供給も多いし希少価値もない。
現にたいてい売れ残っているし。
この物件も画一的な広さと間取りで他に工夫があるわけでもない。

[787: 匿名さん]

>>786 匿名さん

あらあら。論破されるとはぐらかすのねーー。

[788: 匿名さん]

>スミフって、販売会社使わないよ。直販体制だが？？？？

直販の人って、モデルルームで数名しかいないよ？
後は、派遣か別販売会社で、一時的に名刺だけスミフになっているだけ
担当の営業の人につっこんでみたら？

> スミフは期限なしで負担しますよ。

こんなデベはほとんどないから

[789: 通りがかりさん]

>>788 匿名さん

少なくとも本マンションではスミフが期限なしで負担してくれます。担当にも確認済みで、契約書にも記載ありますよ

[790: マンション比較中さん]

>>788 匿名さん
結構適当なのね（笑）
全部でまかせやん。

[791: 匿名さん]

>>788 匿名さん
あんた、テキトーにも程があるね。
スミフは黒子使わないよ。全て自社社員。ちゃんとした情報を確認してから書き込んだ方がいいよ。
しかも、あんたが「そんなデベほとんどないから」ていうデベが正に住友だよ。無期限で管理費、修繕積立金、共に負担するのが住友流。だからこそ、完成してからでもゆっくり販売するんだよ。もし期限あったら、契約者から暴動起きるわ！その余裕が住友なんだよ。
ちゃんと恥かかないように勉強してこいよ

[792: 匿名さん]

なるほどねえ。
てか、そもそもどうして売れ残るの？

[793: 匿名さん]

割高だから。答えは一つ

[794: マンション比較中さん]

だけどマンションがいいからいいんじゃないの？
高いわ、悪いわ、だったらとっくに市場から撤退してる。
売れ残る価格なんだからしょうがない。でも完成前に完売するマンション、そんなにある？
貧乏人はお呼びじゃない。

[795: 匿名さん]

厳密にいうと住友は、管理費と修繕費は払ってくれますが、これもからくりがあります

修繕費に関しては、住友は、10年目以降の上昇率が高いことが有名です
物件によっては、一時金があります。つまり当初はかなり安いです

管理費も住友系列でがっつり固めて、初期設定費用が高めのため、住友としては、管理費を払っても痛くもかゆくむない状態で固めています（管理会社経由で設けているので）

>売れ残る価格なんだからしょうがない。でも完成前に完売するマンション、そんなにある？

まぁ完売は難しいかもしれませんが、9割くらいは売れて、1年以内に完売するのが一般的ですけどね
1年超えると、新築といえなくなりますので（法的に決まっているので）
もちろんリーマンショックみたいなことがあれば別ですけど、建てる前に入念なマーケティングしているので

[796: 匿名さん]

>>770 マンション比較中さん
シティタワー大阪天満では普通に諸費用サービスのDMは来てたけどねぇ。
あと営業からは今ならエアコンも無料で付けるって。

[797: 匿名さん]

大阪で買うならどの辺りのマンションが将来資産価値が下がらずお得なんでしょうか。

教えてください。

[798: マンション比較中さん]

>>796 匿名さん

築5年でそれは値引きに入らんだろ！

[799: 検討板ユーザーさん]

はよ値引いて捌けよ
南向き3000万円になったら買ったるさかいに

[800: 通りがかりさん]

>>799 検討板ユーザーさん
こういうの見ると逆にもっと値上げしてほしい。優越感はんぱない