六甲マナーズコート

[匿名はん]

六甲道の近くにマナーズコートってマンションが出来ますが、どうでしょうか？
学区が良いと聞きましたが、小学校入学前の子供を持つ家庭として周辺環境を知りたいです。

[201: 匿名はん]

無理です。絶対念書なんて書いてくれませんよ。重要事項には瑕疵については既に記入済みですし、だいたい念書なんてとってもらったとこで気休めにしかなりません。

[202: 匿名はん]

皆さん鉄筋の本数とか太さとか柱とかばかりに気が向いてますが、
もちろんそれだけで大丈夫とは言い切れません。
買う方も建築家なみの知識がないといけない時代になってしまったのでしょうか。
マンション選びはますます難しいです。

[203: 匿名はん]

↑意味がわかりません？

[204: 匿名はん]

話をそらして済みません。
マナーズコートは東京建物の物件ということが時々書かれていますが、本当は新日鉄がメインデベなんですよね。
そこがちょっとイヤ。
１００％東京建物の物件だったら良かったのに・・・。

[205: 匿名はん]

マナーズコートの北４００メートルほどの場所に活断層が走っているようです。
地図の見方を間違ってなければ、若草幼稚園くらい距離に活断層があります。この点、話を聞いた方はいらっしゃいますか？
４００メートルが安全圏だとは決して思いませんが、「最も被害の大きいエリア」からは外れているんでしょうか？

[206: 匿名はん]

>>205
日が日ですので、結構地震の記録展みたいなのやってます。
神戸市街地の震災直後の空中写真が展示されてたりするのですが、
それを見れば当時の様子がわかります。

[207: 匿名はん]

何よりも完売してくれる事を期待しています。買おうか？買うまいか？と迷っている人はたくさんいると思います。そんな人たちはポンと背中を押してくれるようなセールスを期待してるのではないでしょうか？ただ単に大丈夫と言うだけでは一歩を踏み出す勇気は沸いてこないと思います。とにかく完売して欲しいです。せっかくの良いマンションも台無しになってしまいます。

[208: 匿名はん]

完売するかどうかは価格設定によると思います。
いい物件でも異様に高ければ売れませんし、良くない物件でも異様に安ければ完売します。
いい物件で安め〜標準であれば、即日完売します。
ポンと背中を押すセールスは非常に簡単なことなんでしょうけど、企業としてはやはり
利潤を追求することが一番大きな目的ですので、なかなかそうはいかないでしょうね。

[209: 匿名はん]

>>183
>>ただ、こういう話をセールス担当者にぶつけると「そこまで突っ込んで質問するのは貴方だけです。他の人は（既に契約書に定められている）売主からの保証を要求しているだけ。」と言われます。本当にそんなものでしょうか？
「他の人はそんなややこしい事をいわない」っていうのはマンション営業の常套手段です。
怯んじゃいけませんよ。
むしろどんな小さな疑問でも、聞いてみない事は後々損をするだけです。
あと内覧会には、自分で雇った建築士を連れて行くとか、自衛策は必須だと思いますよ。
やはり第三者のプロが見れば、分かることは多いですから。例えばサッシュのグレードは資料通りか？とか。（安い物にすり替えられている事が結構ある。）
嫌味に見えないかと心配されるかもしれせん。
でも引き渡しが終わってから何か不具合が見つかるよりずっとずっとましです。

[210: 匿名はん]

契約者です。私も内覧会には1級建築士か大工さんに立ち会っていただこうと考えています。
ビデオと写真を取りまくることも考えています。
ところで、1級建築士さんに立会い調査をお願いする費用はいくら位かかるのでしょうか？
ご存知の方、教えてください。

[211: 匿名はん]

大工さんに立ち会ってもらっても意味がないと思いますが・・・。
お願いするのなら一級建築士でしょう。費用は5〜10万円位みておいた方が良いと思います。

[212: 匿名はん]

>>211
そんなことはないですよ。
大工さんこそ現地調査には最適です。仕上げの状況等もしっかりと見る目をもっています。
1級建築士さんも現場経験がなければ意味がありません。設計と仕上げは違いますから・・・
もっとも良いのは両名を呼ぶことでしょうね！！

[213: 匿名はん]

地震についてですが・・・。
２０５さんが活断層のことを心配されていましたが、地盤ははっきり言って弱いです。
活断層云々もそうですが、それ以前に地盤が軟弱です。
震災の被害は、この周辺はかなりありました。古い建物が多かったせいもあります。
地盤が弱いなりの対応をちゃんとしていれば大丈夫なのかもしれません。
ちゃんとしていれば・・・。

[214: 匿名はん]

この辺って弱いの？本当ですか？被害が多かったのは、古い家が多いからでしょ。阪神沿線は弱いと思うけど。

[215: 匿名はん]

扇状地なので決して強い地盤ではないでしょうね。
地盤調査の結果必要なしと判断されたのか、他の理由からか、杭は打っていないそうです。

[216: 匿名はん]

>>215
調査結果が「必要なし」ってことは十分頑丈ってことでは？まさか打つ手がないってことでは
ないでしょうし。

[217: 匿名はん]

毎日、駅でチラシ配ってます。
よっぽどあせっているようですな。
価格　高すぎ！
高値掴みしたかた、あきらめましょう。
おそらく、賃貸に出すものと思われ・・
または、10％引き？？

[218: 匿名はん]

入居説明会に行ってきました。
説明会については、特に感想もなかったのですが、家に帰って、内覧会の案内の記述をみてビックリ、
「概ね30分でお願いします」って書いてありました。
ちょっと待ってくれ！！そんな時間で見られるわけがないです。当然そんな時間守る気もありませんが。。。
私は、販売会社の人たちに不満等は今まで特にありませんでしたが、これには納得いきません。
というより、腹立たしいです。折角いい物件なのに。。。
皆さんどう思いますか？

[219: 匿名はん]

30分？？
ありえませんね。3時間はかかりますよ最低・・
よほど出来が悪くて、隠蔽に向かっているとしか思えません。
強く抗議した方が良いですよ。
入金した途端に、手のひら返すのがデベの特徴ですが・・

[220: 匿名はん]

自信があるからでは？コストかかってるはずの物件ですし。

[221: 匿名はん]

自信があるなら、逆に時間制限なんか
してこないと思いますが。

[222: 匿名はん]

どこの物件でも30分くらいでと時間をお願いしますよ。
ここの物件だけではありませんよ。
時間制限はあってないようなものです。
縛られる必要ありません。
安心してください。

[223: 不動産鑑定人]

あまり時間をかけても一緒です。
そんなあら探しよりも疑問に思う事を質問し回答してもらうように心掛けましょう。
あまり細かすぎますと嫌われますよ。
現場もある程度は「施工誤差」で法的に守られておりますのでよほどの事がない
限り「わがまま」な手直しは認められません。
クロスの汚れ、破れ、フローリングのキズ、建具のキズ、取り付け不良などを中心に
見るとよいでよう。
あと図面どおりかどうかも・・・一応チェックは必要です。

[224: 匿名はん]

不動産鑑定人に嫌われるぐらい屁の河童！
大阪のマンション事例からして、買い手は強く出たほうが得です。

[225: 匿名はん]

あら探しをするなんて言ってません。
時間が決められてることが不快なんでしょう。
時間に縛られず、納得のいくまでチェックされるのがいいのです。
あとでは動いてくれにくいですよ。

[226: 匿名はん]

あの、どうもここの住民になる方は「ぎすぎす」した人達が多いように・・・。

[227: 118]

いろいろとレスありがとうございました。
私も、アラ探しをするつもりはありません。
ポイントを決めて223さんの助言に従い効率的に、しかし、納得いくまで見るようにします。
内覧会楽しみですね。

[228: 匿名はん]

マンションはたくさんの人が動くから、
時間制限は仕方がないのかなと思います。
みんなが3時間見てたら、なかなか引渡が受けれないですしね。

[229: 不動産鑑定人]

>224
私が嫌うんでないよ・・・
落ち着いて、落ち着いて・・・
現場！現場！嫌われたら手直しなんてしてくれないよ。

[230: 不動産鑑定人]

>225
一般的に考えて同じぐらいの部屋の大きさなら間取りが違えどそんなにチェック項目の
和がかわるものではないですよね？
では一般的に20項目程度が平均とすると60項目もチェックする人はどう思います？
確かに少し細かい人かもしれません。
しかしその細かさが「粗探し」と称される事は言うまでもありません。
新築で綺麗な状態で入りたいのはわかりますがあなたが一日住めばもう中古ですよ。
クロスだって張り替えたりしませんしフローリングのキズだって穴埋めするだけですよ。
購入者に見てもらう時点で「建設会社の社内検査」→「事業主の竣工検査」と専門家が
2回も検査しております。
その上で更に出てくるものは主観的なものもあります。
直せるものは直すでしょうがあまり期待しない方がいいですよ。
引渡し優先ですしね・・・

[231: 匿名はん]

>引渡し優先ですしね・・・
デベの思う壺。

>「建設会社の社内検査」→「事業主の竣工検査」と専門家
こいつらが、信用できないからもめるんだよ！！

[232: 匿名はん]

>>229
私もそう思う。
買う立場だけど、現場の立場に立ってみると、いわゆるクレーマー（で実際ないにしても多過ぎる
指摘だと）に対しては作業に対する士気が落ちるかも。

[233: 匿名はん]

あ、そうそう、内覧会ですが、自分の住まいだけ見てＯＫとしないようにした方が良いですね。
つまり、共用部分についてもしっかりとチェックして不備があれば指摘すべきです。
内覧会となると、ついつい自分の買った部屋ばかり見て、後で共用部の手抜き（不具合）があったことに気づかずに
いることが多いようです。経験者です。何処のマンションも、当初は管理組合がないためか、誰もチェックしないため、
共用部の欠陥が見過ごされるケースが多いようです。経験者です。ご注意ください。

[234: 匿名はん]

とは言うものの、隣またその隣の廊下までチェックする必要はないわけで、
雨水がちゃんと自分の家の前の溝を通って排水溝に流れるかどうかくらいの
確認さえとっておけば、あとは自分が立ち回る部分のみでいいかと思いますが。

[235: 不動産鑑定人]

基本的に専有部分、共用部分とも変更部分は通知する義務があります。
しかし共用部分に関しては軽微な変更の場合は通知されないケースがほとんどです。
気になる方は変更箇所はどこだったのかをお聞きするべきだと思います。

[236: 匿名はん]

売れ残ってますね・・
駅で毎日ビラ配り・・
何戸ぐらい残っているのでしょうか？？

[237: 匿名はん]

ホームページを見ると後、残り18戸が紹介されていますね。

[238: 匿名はん]

と言う事は、2割売れ残り？？
値段高すぎたか？？
入居1ヶ月前でデベも状況厳しいね・・
3月に入ったら10％引き有かな？？

[239: 匿名はん]

入居開始後１年以内は値下げ禁止（値下げの場合は、入居者にも還元）を約す業者もいるそうですが。

[240: 匿名はん]

値付けが高過ぎるという意見が多いようですが・・・。
用地取得価格が高かったのか？
ここの用地取得って路線価の何倍くらいだったのでしょうか？

[241: 匿名はん]

この地区でのマンションって他にないので、本当に高いかどうか比較しにくいですよね。
これで、芦屋とか甲南だったら、それほど割高感がないのかもしれないし、、。
「3月までに完売しない場合は、販売続行で値引きはない」と営業の方は言っておられましたが、実際のところどうなんでしょうね。

[242: 匿名はん]

おそらく、家具やら電化製品つけて実質値下げに踏み切るでしょう。
1割残ったら、PJ失敗でデベ責任者の首が飛びます。

[243: 匿名はん]

売れ残りが多いのは、営業が弱いせいではないのかな。
マンションを色々見て回った中で、最も頼りない感じがしました。
価格を公表する前に問い合わせが殺到したらしいので、強気になりすぎたのかもしれません。
当初の予定を繰り上げたりして、短期で完売できると目論んだのが裏目にでたと、、。
でも、立地に希少価値があるのは事実だと思うし、予算が許すなら悪い買い物ではないように思います。

[244: 匿名はん]

「立地に希少価値があるのは事実」って、あなたは販売員？
「予算が許すなら悪い買い物ではない」なんて、営業じゃん！

[245: 匿名はん]

販売員じゃないです。あのへんで探してなかなかなかったからそう思っただけで、。
思ったことを書いただけです。

[246: 匿名はん]

まあ、価値判断は人それぞれですが、山幹とＪＲ（ＪＲは貨物もあるから深夜も走るよ）があれだけ近くにあったら騒音も結構なものだし、駅からも遠く山手でもない土地を「希少な立地」といって高い値段で売っているのを見て、「このデベ、神戸のことしらんのかな？」と思ってました。
営業の人もそんなかんじ。「希少価値がある」とかいうけど「根拠は？」って聞くと何もいえないし。近隣のもっと駅に近い中古の値の下がり方を見たら、とうてい妥当な値段とは思えません。ただ近くのデリはＮＹっぽくていいかんじだと思います。

[247: 匿名はん]

近くにあるのはJRじゃなくて阪急では？
＞、「このデベ、神戸のことしらんのかな？」と思ってました。
同感です。校区が良いとか言っても、今どき教育熱心な親は私立を狙うだろうし、ピントはずれなPRのような気がします。

[248: 匿名はん]

理由はともかく、事実として今現在１８戸前後残っていることを考えれば割高と感じる人の方が多いということでしょう。
早期に完売するには、価格を下げるか、住宅性能保証書（？）を取得する等により付加価値を上げて、
価格と物件のバランスを調整するしかありません。

[249: 匿名はん]

>243
営業が弱いというのは同感です。
東京建物が自ら販売していればもう少し売れたかも！？

[250: 匿名大工]

只今、住居内で造作工事（大工）しています！マンションと言えど住居は全て大工さんがしており外観も見栄えは良いですがやっぱり中の方（住居）の方重点的に見たほうが良いですね。何故なら、今から購入しようとすり方、また　購入された方には申し訳御座いません。それしか、言えませんが購入された方は、後で泣きを見るでしょう。実際現場の方、明日にでも見に来てください。施主検査が20日から始まるのに造作が終わる日にちが15日です。今、現在大工50人入って仕事しております。いわゆる突貫工事と言う奴ですね。もちろん精度なんてむちゃくちゃ仕事をしています。（早く終わらせないと駄目なんですから・・）これから購入しようと思っている方やめたほうがいいと思います。プロですから。実際に携わっておりますので今現在も。不安であれば今の工事現場の方に足を運んでくだされば少しでも現状が判ります。