六甲マナーズコート

[匿名はん]

六甲道の近くにマナーズコートってマンションが出来ますが、どうでしょうか？
学区が良いと聞きましたが、小学校入学前の子供を持つ家庭として周辺環境を知りたいです。

[182: 匿名はん]

契約者です。売主３社連盟で耐震構造調査結果について現在の構造設計者と異なる設計事務所
での構造計算を行い、問題のなかった旨の通知がされました。偽装のないこと約束する旨の文言
も記載されています。安心してよいのではないでしょうか？
覚悟を決めて信じる者は。救われるのですね。

[183: 匿名はん]

私も契約者です。
通知書が届いたことによって最低限の安心が得られたと思っています。特に、第三者の設計業者に再確認をさせた点は評価してよいでしょう。
しかし、「売買契約に基づく売主として責任を果たす」というくだりは、もともと契約書上で定められている法的責任を改めて「ちゃんとやる」と言っているだけでそれ以上の意味はありません。したがい、やはり、”必要最低限のレベルをしただけ”と思っています。

もう少し突っ込めば、どこの誰が計算したものを誰が再確認して、どんな数値が出たから問題ないと判断した、という具体的内容が全く明確になっておらず、これだけ世間を騒がせている問題に関する説明としては論拠不十分と私は感じました。
ただ、こういう話をセールス担当者にぶつけると「そこまで突っ込んで質問するのは貴方だけです。他の人は（既に契約書に定められている）売主からの保証を要求しているだけ。」と言われます。本当にそんなものでしょうか？

[184: 匿名はん]

私はまだ契約していませんが、そのセールス担当者の対応は誠意に欠けますねえ。
問題がないなら、具体的な情報を公開するのはさほど手間もかからないわけですし、逆に、明確にしないことの理由がわからない。
すでに契約されているのですし、もっとしつこく聞いてもいいのではないですか？

[185: 匿名はん]

そうそう。あの数値を教えてもらうとか。１以下だとどうのこうのの。
もう買ってるのでまあ0.8ぐらいあればいいのではと思ってしまいそうだけど。

[186: 匿名はん]

都市環のセールスなんてそんなものです。私は都市環セールスの他の物件を購入しましたが、結局お上の売主に頭が上がらないのです。だから何か文句を言っても都市環止まりです。

[187: 匿名はん]

私も契約者です。
私も183さんのおっしゃるとおりだと思います。
数値に対する説明が必要だと思います。
専門的な話なので分からないかもしれませんが、それを分かりやすく説明することが
“説明責任”ではないかと思います。
せめて、どこが再計算したくらいは。。。

[188: 匿名はん]

あのセールスでは、人に物を売ると言う事を簡単に考えてる気がするね。

[189: 匿名はん]

事業主も大手！ゼネコンも大手！姉歯物件ではない！イーホームズではない！そんな事は分かりきったことだと思います。設計図が間違ってなくても、その設計図通りにゼネコンがキチンと施工したか？その設計で阪神大震災クラスの地震にはどれくらい耐えられるのか？遮音性は？断熱性は？等、お客様に具体的な安心感を与える事が大切なのではないかな。お客様が友達に『世間は騒いでるけど、私が買う物件は安心やで！なんなら、これ見てみ！素人でも分かるやろ。大丈夫やで。』てな物をお客様は求めてるのではないかな。事業主が自発的に行うなら説明責任って言えるけど、求められてから重い腰を上げてする説明では説明責任を果たしたとは言えないと思います。そんな姿勢で人生最大の買い物をする勇気がお客様に沸いてくるのかな。

[190: 匿名はん]

全く同感です。
この点、都市環セールスは対応が鈍いですよね。
物件そのものはよくても、ＭＲでの対応があまりにお粗末だと痛くもない腹を探られる事になり、入居者にとっても損失です。
いずれにせよ１月下旬の入居者説明会では事業者も出席するそうなので、明確かつ具体的な説明を期待しています。

[191: 匿名はん]

南側購入者です。でも、心配するのも分かりますが、売主側も説明責任は果たしているのではないでしょうか。売主が細かく説明を聞いたところで疑う人は結局疑うと思いますよ。それに売主が不利がことを言うはずがないでしょ。相手も商売しているのですから。ご心配なら自分で費用をかけて他の第三者の建築会社にでもみてもらったらいいと思います。
結局は信用するかしないかです。どなたかもおっしゃってましたが、最終的に何かあったら自己破産をすればいいだけでしょう。命まではとられませんよ。と言ったら倒壊したらどうするねんと返ってきそうですけど。結局何をするにも買うにもそのときはそのときです。

[192: 匿名はん]

購入者です。心配、心配と言っていても埒が明きません。何にしてもわからないにしても現場を見ることではないで
しょうか。現在は南側はほぼ建ちあがって外壁のタイルも貼り終わった段階ですが、北側はまだ外の覆いがかかった
状態です。それでも外壁から出ている鉄筋などは確認できる状態ですよ。私は週に一度は現場に出向き端から進行
状態を眺めていますが、結構しっかりした造りのように見受けられます。建築といっても設備の方で働いているので
詳しいというわけでは無いですが、いろいろな建築現場には足を運んだこともありますし、過去6年前にもマンション
を購入した時にも、何度も現場に行きましたが、そのときよりも壁の厚みは多いと思います。
結局は自分が満足し安心できるかと言うことになると思いますが、売主から説明を聞くのも大事ですが、建築現場に
行って自分の目で確かめ、解らなければ現場の人（監督）に聞くしかないと思います。

[193: 匿名はん]

>>192
私も購入者です。
素人は現場を見ても分かりせん。また、現場の人に聞いても分かるわけがないのです。現場の人は設計どおりに
作業しているといわざる得ない。偽装しています等との言うはずもありません。
やはり、売主が積極的に説明責任を果たしていくべきではないでしょうか？
聞くところによると、某事業主は建築現場を撮影したビデオを公開し、一級建築士をを招いて契約者への説明会を
開催しているそうです。そうした精神・もてなしのこころがあればこそ安心があるのではないでしょうか？
つまり、売主・事業主は如何に契約者から安心・信頼を得るかが重要であり、その対応は全てだと思います。
ここの売主・事業主は、甘すぎませんか？

[194: 匿名はん]

北棟購入者です。
今問題となってる耐震構造も勿論問題ですが、それより３月末に引渡しが出来るのか？
年末に現地を見に行き、工事関係者に尋ねると「予定通りです」（と言うしかない？）でしたが、周囲を
ぐるっと周り警備の人に聞くと、「間に合わないかも・・、連日内装関係の業者同士でもめてますわぁ・・
それぞれ持ち場があり、押してきてるんでしょうがねぇ・・」でした。
引渡しが伸びるとは思いませんが（事業主にとっても大変でしょうから）突貫になって荒い仕事になるのでは
と案じております。
しかし、北棟と南棟で何故こんなに進行状況が違うのでしょうか？
同じ時期に引渡しの物件（JR住吉北側山幹沿い）はもうほぼ出来上がっているのですが・・。

[195: 匿名はん]

>>194
購入者です。
同感です。やはり工期が短すぎるのでしょうね。今月末に入居説明会があると聞いています。
その際に徹底的に説明を求めるべきでしょうね。
引渡しが伸びても、きっちりとした（手抜きの無い）物件であることを求めるべきですね。
長い目でみて本当に良い物件を手に入れるためにも！！

[196: 匿名はん]

購入者です。説明が不十分な場合、解約も念頭に入れますか？
入居者説明の書類が届きました。ローン契約、火災保険の手続きなどで、
耐震偽装に関するコメントはありません。
年末までに日本ＥＲＩ以外に有限会社の設計事務所で耐震構造OKが出てる
様で、年明けにもう一つの審査機関(民間)に審査依頼してるようです。
ただどのようにOKが出てるのか不明で、せめて国土省の耐震基準1をどの程度
超えてるかは最低説明が必要と考えられます。３つの審査機関での結果も全て
公開すべきです。
この時期の購入で個人的に懸念されるのは、おそらく耐震構造の監視システム
が見直されて、今後のマンションの価値基準が厳しくなることだろうと思います。
その場合、入居の前段階で今後の新築マンションと同様に安全だという確証を
持ってなければかなり不利な下落に追いやられる可能性はないでしょうか？
入居者が仮に売ろうと考えたときに、かなりしんどいですね。
また耐震計算がOKでも入居後、突貫工事やコストダウンが発覚したり、
施工に後ろ指さされるようでは、引渡し後のマンション価値は大幅に下落
されるものと予想されます。入居した後は入居者の責任になりますから。
これまでは東京建物の不動産だからと安心してましたが、やはりそれでは
駄目ですね。皆さん、どのようにお考えでしょうか？

[197: 匿名はん]

確かに！耐震基準をクリアしていても、どれ位クリアしてるのか？そのレベルで資産価値は変わりますね！購入前に知っておきたいです。内装なんていくらでも替えられます。

[198: 匿名]

私も購入者ですが先週現場見学しましたが、特に問題無さそうでしたけど。

[199: 匿名はん]

私も購入者です。これまで何度か近くを通りかかるたびに現場をみました。勿論しろうとですが、
やたら鉄筋が多く感じたので安心していたおりに、今回の偽装問題で少し心配になっています。
販売者は勿論、検査結果も大丈夫ですと言うことは分かりきっているのですが、要は、入居後に
問題が発覚した際の保障条項を今の契約書に追記してもらえるかどうかが重要だと思います。
取り越し苦労であってほしいところですが、念書だけはとっておきたいですね。

[200: 匿名はん]

いずれにしても事業主・建築主・売主は、情報公開すべきですね。
購入者の皆さん、どんどんと徹底的に求めていきましょう！！

[201: 匿名はん]

無理です。絶対念書なんて書いてくれませんよ。重要事項には瑕疵については既に記入済みですし、だいたい念書なんてとってもらったとこで気休めにしかなりません。

[202: 匿名はん]

皆さん鉄筋の本数とか太さとか柱とかばかりに気が向いてますが、
もちろんそれだけで大丈夫とは言い切れません。
買う方も建築家なみの知識がないといけない時代になってしまったのでしょうか。
マンション選びはますます難しいです。

[203: 匿名はん]

↑意味がわかりません？

[204: 匿名はん]

話をそらして済みません。
マナーズコートは東京建物の物件ということが時々書かれていますが、本当は新日鉄がメインデベなんですよね。
そこがちょっとイヤ。
１００％東京建物の物件だったら良かったのに・・・。

[205: 匿名はん]

マナーズコートの北４００メートルほどの場所に活断層が走っているようです。
地図の見方を間違ってなければ、若草幼稚園くらい距離に活断層があります。この点、話を聞いた方はいらっしゃいますか？
４００メートルが安全圏だとは決して思いませんが、「最も被害の大きいエリア」からは外れているんでしょうか？

[206: 匿名はん]

>>205
日が日ですので、結構地震の記録展みたいなのやってます。
神戸市街地の震災直後の空中写真が展示されてたりするのですが、
それを見れば当時の様子がわかります。

[207: 匿名はん]

何よりも完売してくれる事を期待しています。買おうか？買うまいか？と迷っている人はたくさんいると思います。そんな人たちはポンと背中を押してくれるようなセールスを期待してるのではないでしょうか？ただ単に大丈夫と言うだけでは一歩を踏み出す勇気は沸いてこないと思います。とにかく完売して欲しいです。せっかくの良いマンションも台無しになってしまいます。

[208: 匿名はん]

完売するかどうかは価格設定によると思います。
いい物件でも異様に高ければ売れませんし、良くない物件でも異様に安ければ完売します。
いい物件で安め〜標準であれば、即日完売します。
ポンと背中を押すセールスは非常に簡単なことなんでしょうけど、企業としてはやはり
利潤を追求することが一番大きな目的ですので、なかなかそうはいかないでしょうね。

[209: 匿名はん]

>>183
>>ただ、こういう話をセールス担当者にぶつけると「そこまで突っ込んで質問するのは貴方だけです。他の人は（既に契約書に定められている）売主からの保証を要求しているだけ。」と言われます。本当にそんなものでしょうか？
「他の人はそんなややこしい事をいわない」っていうのはマンション営業の常套手段です。
怯んじゃいけませんよ。
むしろどんな小さな疑問でも、聞いてみない事は後々損をするだけです。
あと内覧会には、自分で雇った建築士を連れて行くとか、自衛策は必須だと思いますよ。
やはり第三者のプロが見れば、分かることは多いですから。例えばサッシュのグレードは資料通りか？とか。（安い物にすり替えられている事が結構ある。）
嫌味に見えないかと心配されるかもしれせん。
でも引き渡しが終わってから何か不具合が見つかるよりずっとずっとましです。

[210: 匿名はん]

契約者です。私も内覧会には1級建築士か大工さんに立ち会っていただこうと考えています。
ビデオと写真を取りまくることも考えています。
ところで、1級建築士さんに立会い調査をお願いする費用はいくら位かかるのでしょうか？
ご存知の方、教えてください。

[211: 匿名はん]

大工さんに立ち会ってもらっても意味がないと思いますが・・・。
お願いするのなら一級建築士でしょう。費用は5〜10万円位みておいた方が良いと思います。

[212: 匿名はん]

>>211
そんなことはないですよ。
大工さんこそ現地調査には最適です。仕上げの状況等もしっかりと見る目をもっています。
1級建築士さんも現場経験がなければ意味がありません。設計と仕上げは違いますから・・・
もっとも良いのは両名を呼ぶことでしょうね！！

[213: 匿名はん]

地震についてですが・・・。
２０５さんが活断層のことを心配されていましたが、地盤ははっきり言って弱いです。
活断層云々もそうですが、それ以前に地盤が軟弱です。
震災の被害は、この周辺はかなりありました。古い建物が多かったせいもあります。
地盤が弱いなりの対応をちゃんとしていれば大丈夫なのかもしれません。
ちゃんとしていれば・・・。

[214: 匿名はん]

この辺って弱いの？本当ですか？被害が多かったのは、古い家が多いからでしょ。阪神沿線は弱いと思うけど。

[215: 匿名はん]

扇状地なので決して強い地盤ではないでしょうね。
地盤調査の結果必要なしと判断されたのか、他の理由からか、杭は打っていないそうです。

[216: 匿名はん]

>>215
調査結果が「必要なし」ってことは十分頑丈ってことでは？まさか打つ手がないってことでは
ないでしょうし。

[217: 匿名はん]

毎日、駅でチラシ配ってます。
よっぽどあせっているようですな。
価格　高すぎ！
高値掴みしたかた、あきらめましょう。
おそらく、賃貸に出すものと思われ・・
または、10％引き？？

[218: 匿名はん]

入居説明会に行ってきました。
説明会については、特に感想もなかったのですが、家に帰って、内覧会の案内の記述をみてビックリ、
「概ね30分でお願いします」って書いてありました。
ちょっと待ってくれ！！そんな時間で見られるわけがないです。当然そんな時間守る気もありませんが。。。
私は、販売会社の人たちに不満等は今まで特にありませんでしたが、これには納得いきません。
というより、腹立たしいです。折角いい物件なのに。。。
皆さんどう思いますか？

[219: 匿名はん]

30分？？
ありえませんね。3時間はかかりますよ最低・・
よほど出来が悪くて、隠蔽に向かっているとしか思えません。
強く抗議した方が良いですよ。
入金した途端に、手のひら返すのがデベの特徴ですが・・

[220: 匿名はん]

自信があるからでは？コストかかってるはずの物件ですし。

[221: 匿名はん]

自信があるなら、逆に時間制限なんか
してこないと思いますが。

[222: 匿名はん]

どこの物件でも30分くらいでと時間をお願いしますよ。
ここの物件だけではありませんよ。
時間制限はあってないようなものです。
縛られる必要ありません。
安心してください。

[223: 不動産鑑定人]

あまり時間をかけても一緒です。
そんなあら探しよりも疑問に思う事を質問し回答してもらうように心掛けましょう。
あまり細かすぎますと嫌われますよ。
現場もある程度は「施工誤差」で法的に守られておりますのでよほどの事がない
限り「わがまま」な手直しは認められません。
クロスの汚れ、破れ、フローリングのキズ、建具のキズ、取り付け不良などを中心に
見るとよいでよう。
あと図面どおりかどうかも・・・一応チェックは必要です。

[224: 匿名はん]

不動産鑑定人に嫌われるぐらい屁の河童！
大阪のマンション事例からして、買い手は強く出たほうが得です。

[225: 匿名はん]

あら探しをするなんて言ってません。
時間が決められてることが不快なんでしょう。
時間に縛られず、納得のいくまでチェックされるのがいいのです。
あとでは動いてくれにくいですよ。

[226: 匿名はん]

あの、どうもここの住民になる方は「ぎすぎす」した人達が多いように・・・。

[227: 118]

いろいろとレスありがとうございました。
私も、アラ探しをするつもりはありません。
ポイントを決めて223さんの助言に従い効率的に、しかし、納得いくまで見るようにします。
内覧会楽しみですね。

[228: 匿名はん]

マンションはたくさんの人が動くから、
時間制限は仕方がないのかなと思います。
みんなが3時間見てたら、なかなか引渡が受けれないですしね。

[229: 不動産鑑定人]

>224
私が嫌うんでないよ・・・
落ち着いて、落ち着いて・・・
現場！現場！嫌われたら手直しなんてしてくれないよ。

[230: 不動産鑑定人]

>225
一般的に考えて同じぐらいの部屋の大きさなら間取りが違えどそんなにチェック項目の
和がかわるものではないですよね？
では一般的に20項目程度が平均とすると60項目もチェックする人はどう思います？
確かに少し細かい人かもしれません。
しかしその細かさが「粗探し」と称される事は言うまでもありません。
新築で綺麗な状態で入りたいのはわかりますがあなたが一日住めばもう中古ですよ。
クロスだって張り替えたりしませんしフローリングのキズだって穴埋めするだけですよ。
購入者に見てもらう時点で「建設会社の社内検査」→「事業主の竣工検査」と専門家が
2回も検査しております。
その上で更に出てくるものは主観的なものもあります。
直せるものは直すでしょうがあまり期待しない方がいいですよ。
引渡し優先ですしね・・・

[231: 匿名はん]

>引渡し優先ですしね・・・
デベの思う壺。

>「建設会社の社内検査」→「事業主の竣工検査」と専門家
こいつらが、信用できないからもめるんだよ！！