ザ・パークハウス鎌倉若宮大路

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-kamakura-w/

＜全体概要＞
ザ・パークハウス 鎌倉若宮大路
所在地：神奈川県鎌倉市由比ガ浜2－1014－15
交通：横須賀線鎌倉駅から徒歩12分、江ノ島電鉄和田塚駅から徒歩7分
総戸数：61戸
間取り：2LDK～3LDK、59.39～107.48m2
入居：2014年2月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工会社：淺沼組
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[105: 匿名さん]

価値はあるよ。だから売れるんだよ。三菱がしっかりした市場調査をもとに値決めしているんだから、予算的に無理な
人が覗いても自分の実力がわかるだけ侘しいだけでしょ。高いと思えば辞めればいいだけ。

[106: 匿名さん]

この物件は、新築で、平均坪単価255万円前後らしいけど、
中古になると、８年落ちで、坪単価202.7円でしか売りに出せない。

以下の物件は、この物件のその後についての参考になる。

シーサイド鎌倉若宮大路 5280万円（3LDK）
神奈川県鎌倉市
ＪＲ横須賀線「鎌倉」歩13分
江ノ島電鉄線「和田塚」歩4分
86.11m2（26.04坪）（壁芯）
2階/RC5階建
2006年10月
神奈川県鎌倉市由比ガ浜２


https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

[107: 匿名さん]

シーサイド鎌倉若宮大路 が、どれくらいで売り出されたのかわからないけど、
よく言われているのは、建物の経年劣化は、坪単価で毎年４万円だから、
約８年で３２万円／坪、約１０年で４０万円／坪、物件価値が下がる。
そう考えると、
パークハウス鎌倉若宮大路は、平均坪単価２５５万だとした場合、
８年後に２２２万／坪、10年後に２１５万／坪に踏みとどまれるかどうか？

現時点では、シーサイド鎌倉若宮大路（約８年落ち）の中古売り出し価格（２０２．７万／坪）をみる限り、
まだちょっと割高なのかも知れない。

シーサイド鎌倉若宮大路の中古売り出し価格を参考に逆算してみると、
２０２．７万／坪＋３２万／坪＝２３５万／坪位が、
パークハウス鎌倉若宮大路の新築販売単価とするのが妥当なんかな。

[108: 匿名さん]

完成が2014年02月上旬予定で、入居可能時期が2014年02月下旬予定って、
完成から入居まで１か月もないってことか？そんなに急いでいるの？
このスケジュールからは、少なくとも、内覧会等にある程度余裕をもった期間を
設けてしっかりとしたアフターフォローをしようとする姿勢が、見られない。
そんなんで、いいマンション造れるのかな？

[109: 匿名さん]

仕方ないですよ。
別に良いというわけではないですが、今は職人さんの確保に費用が掛かり過ぎる上、今後は材料費共々更に上がると言われていますから。
だからコスト的に悠長なことを言っていられないのでしょうね。

[110: 匿名さん]

これから売り出される物件全てが、竣工から入居までの期間が1カ月以内なら、仕方がないと納得しますが、そんなことはない。どうしても鎌倉に住みたい方は、ここを選ぶんだろうけど、それなりに寛容な気持ちがないと難しい感じですね。

[111: 匿名さん]

>106,107

中古の売り出し価格と成約価格は別ですので、ネットでの記載情報はアテにならないですね。
近隣物件で築20年のこちらでは、１階にも関わらず同じ計算式で逆算すれば新築時に265万/坪になります。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F92Q3A0D/

ディアスタやライオンズもそうですが、同じ地域に需要以上に供給がある状態ですので、三菱も強気な価格設定はして来なかったなと感じます。
都心は過熱気味の新築マンション市場ですが、鎌倉は良くも悪くも加熱する要素が少ないので、リセールバリュー重視での購入は向かないでしょうね。

[112: 物件比較中さん]

この物件、リセール気にして買う人あまりいないと思う・・

[113: 匿名さん]

一般的に、成約価格は、売り出し価格より安いので、もっとリセールバリューは良くないでしょう。
そして、この物件は、突貫工事で造り上げられるんだから、建物の評価を、より低く見ざるを得ない。

[114: 匿名さん]

モデルルームの雰囲気いいですね。
鎌倉だからもっとゴージャスな感じかと思いましたが
ナチュラルな木の感じが素朴で明るくて好感が持てました。
間取りも素直でコーディネートしやすそうですが
鎌倉だけあってけっこう高いんですね。

[115: 匿名さん]

地震の風評被害もひと段落して、これからアベノミクス効果で、株価とともに地価も上がり、鎌倉人気も
盛り返して、一本調子で上がっていくでしょう。早い者勝ちです。住んでみたい街ベスト５です。

[116: 匿名さん]

115は、マンションギャラリーの販売営業さんかな？
アベノミクスの波に上手く乗れるといいですね。

[117: 匿名さん]

ここは完売まで苦戦するだろうね。
この辺りの一等地で買える人間はお金はいくらでもあるんだろうから、
こんな中途半端なものでも売れるようならライオンズはとっくに完売してるはず。

二階堂もここも三菱内の同じ班が企画らしい。
で、周辺住民の反対運動も両物件とも同じように激しかったね。印象悪すぎる。

[118: 匿名さん]

三菱地所が直接的に設計に関与しているから、
プレミアがついて人気があるんじゃないかと思ったんだけど、
ザパークハウス二階堂の売れ行きを見る限りそうでもなさそう。
鎌倉にマンションを持つことは憧れだけど、やっぱり人気がない物件よりは
即完売するような人気物件を手にしたいなあ。
もっとも新築時にいくら人気があったって数年後に同じようにその物件を中古として
欲しい方が多くいるかというと、そういう補償はないんだろうけど・・・

[119: 匿名さん]

明らかにライオンズとはリセールヴァリューは違うよ。一緒にするのは失礼だと思うよ

[120: 匿名さん]

反対運動激化の影響で着工が遅くなったにもかかわらず、竣工予定がほとんど変わっていない。
明らかに工期短縮の突貫だろうね。

[121: 匿名さん]

これだけ職人が逼迫しているのに完成時期が変わらないとは。。

[122: 匿名さん]

突貫であれば、後々、雨漏りや外装のひび割れなど、
様々な欠陥が出てくる心配もでてきますね。
そんな心配をしてまで、この物件を買うのはちょっと危険かな。
魅力はあるんだけどなあ・・・・（悩）

[123: 匿名さん]

メニュープランもなく、ただひたすら完成に向かってまっしぐらですねここ(笑)

ただ淺沼組くらいの大手よりも、中小施工会社の方が職人の調達に苦労すると思いますけどね。
ここ最近のネガレスは周りの売れていない物件の営業さんでしょうか。
本気で検討している人はそういうところよりも別の部分が気になるもんですよ。

[124: 匿名さん]

そう、それ！
これだけのグレードと質をウリに謳っている物件であるにもかかわらず
メニューセレクトやオプションが皆無って説明を受けて一気に萎えた。
竣工2月上、入居２月下とか・・・。
どんだけ急ピッチで突貫に邁進してるんだよ、ここ・・・みたいな。
大人の事情で何があろうともあと半年で完成させたいらしいw

[125: 匿名さん]

ここも周りの物件と同じように売れ残ると思うけど。竣工後に売れ残っているんじゃない？

[126: 匿名さん]

間取りのプランが豊富でどのプランにするか迷いますね
DINKSからファミリーまで住む方がいらっしゃりそうですね
トランクルームがあるのは魅力的です

[127: 匿名さん]

反対運動があるんですか？
周辺の住民さんとの付き合いが悪いと住居後も色々問題がでてきてしまいそうですよね

知り合いが住んでいるマンションでは周辺住民さんが反対していて、
住居後、騒音がうるさいだの、管理会社へやたら文句をつけてこられているそうですよ。

[128: 匿名さん]

そんなこと一時的ですよ。すぐ馴染みますよ。隣にだれが住んでいるのか、挨拶もしないなんてざらなマンション暮らし。
ここは、穏やかに静かに暮らせますよ。あこがれの鎌倉ですよ、海そばですよ、散策も楽しいですよ。江ノ電沿線の散策
だけでも１年以上かかりますよ。三菱の物件は間違いないですよ。茅ヶ崎の海ソバの物件も完売しました。安心です。

[129: 匿名さん]

>128
MRで営業に説得されてる気分になりました(笑)

竣工までに完売するかは確かに微妙ですね。二階堂との兼ね合いで、販売開始が遅めだったこともあるでしょう。
価格帯の安いところ、海が見える南西向きの高層階（最上階はかなり高いので４Fあたり）は人気で売れて行きそうですが、それ以外のところはどうでしょう。
以前の鎌倉の相場から考えたら十分お手頃とは言えると思いますが。

近隣のディアスタは第三期に入って価格帯を下げて来た感じです。明らかにここの価格帯を見て対抗してきましたね。
まあここは三菱なんで下げないでしょうけど。

[130: 匿名さん]

価格は高いですが、リーマンショック前に比べたらかなり安いですよ。ここは永住の地、三菱なら安心です。

[131: 匿名さん]

住めば都ですね。
鎌倉に住めるのは憧れです。
この近辺の町並みはいい雰囲気ですものね

[132: 匿名さん]

たまに訪れるだけだと限られた場所しか歩けませんが、暮らすことになったら今まで行けなかった場所も散策できるようになるのが楽しみですね。
鎌倉は軽い山歩きができるコースもあるので、いい運動にもなって健康的な暮らしができそうです。
どこかのお寺の座禅会などに通うのも良さそうですね。

[133: 匿名さん]

建物の価値に不安を感じさせる手紙が、マンションギャラリーから、送られてきました。駆体貫通の位置を誤ってしまったらしい。やっぱり突貫工事のしわ寄せが、でてきた。魅力がどんどん薄れていきます。残念でなりません。

[134: 物件比較中さん]

私のところにも手紙が来ました。
これでは信頼できません。撤退します。

[135: 匿名さん]

躯体貫通の位置を誤ったということは、まず、誤った貫通部を穴埋めして、正しい位置に改めて貫通部を形成し直すかと思います。改めて貫通部を形成する際に、鉄筋を切断する場合もあるかと思います。とても安心して購入出来ません。

[136: 匿名さん]

まあ隠して工事続けるよりはよほどマシなんじゃない？
建設の現場でミスやトラブルは日常茶飯事だけど、その大半が購入者には知らされないのが普通。
気になる人は詳しく顛末を聞けばいいと思うよ。

[137: 匿名さん]

三菱なら安心だね、よかったね・・・

>>128
茅ヶ崎東海岸南の物件は、わずか35戸を売り切るのに実質2年かかったけどw

[138: 匿名さん]

工事のミスは心配ですが、手紙を送って知らせてくれるのは良い方に解釈すれば良心的かもしれませんね。
隠そうと思えば隠せるんでしょうから。
工事のやり直しが無事に済むことを祈ります。

これをきっかけに価格が下がるということはないでしょうか？

[139: 購入検討中さん]

MRでは工事ミスの件を説明してくれましたよ。詳細は後日正式な説明があるそうですが、竣工も若干ずれ込むようです。
価格が下がることはないでしょうね(笑)
ただ、鎌倉でこの戸数ですから、最後の方は価格の見直しがあるかも知れませんけど。

近隣物件との競合で、立地の割に既に十分割安に感じます。
むしろ、お隣の方が早く売りたくて価格交渉はできそうな雰囲気でしたけど、いかんせん間取りもグレード感も微妙で食指が動きませんでした。

[140: 匿名さん]

ミニバブルが来る前に、買いたい人は急いだ方がいいですよ。

[141: 匿名さん]

>140
鎌倉にまでミニバブル来るのかね…

世の中どんどん交通利便性重視になって、大船とか戸塚とかが高値でバンバン売れちゃうのに比べて、郊外が相対的に下落して行く中で、鎌倉だけが特別な地位を保てるかどうかでしょう。

[142: 匿名さん]

鎌倉の他のマンションでは個性的な間取りのところもありますが、こちらはシンプルな間取りが多いですね。
やはりシンプルな方が暮らしやすいでしょうか？

ミニバブルのことはわかりませんが、鎌倉は特別な場所だと思います。
住みたい街の中に必ずランクインしますよね。
交通や買い物などの制限で実際に住むかどうかは別としても、一度は住みたい場所という人は多いと思います。
永住目的の人も多いでしょうけど、賃貸でも需要はあるのでは。

[143: 住まいに詳しい人]

鎌倉の地価の、実勢価格はかなり上がっています。３．１１前に迫っています。

[144: 匿名さん]

鎌倉の地価が上がっている情報元は、何ですか？？根拠を示して下さい。

[145: 匿名さん]

湘南エリア全域（とくに海沿い）を通して、311以降の下落幅が小さくなってきただけです。
依然としてこの20年間は下がり続けていますが。。。

[146: 匿名さん]

地価はこれからも下がり続けるんでしょうか？
どちらにしてもマンションの価格が高いことに変わりないでしょうから、鎌倉に住みたい人が住むのでしょうけど。

[147: 購入検討中さん]

そろそろ第一期の登録ですね。
竣工までに完売はちょっと難しいかも知れませんが、抽選の部屋もあり、鎌倉のこの規模の物件としては人気と言えるのではないでしょうか。
アベノミクスと五輪効果で、都心や交通至便の地域が注目されがちですが、団塊ジュニアが中高年化していく今後、ゆとりを求める逆需要も考えられます。
特徴のない郊外は人口減少で厳しいでしょうが、鎌倉ですからね。
地価は高騰することはなくとも、長期的には悲観しなくていいと思います。

[148: 匿名さん]

地理的に考えても鎌倉で人口増加はあり得ない
増えるのはただの観光客
短期的には楽観でいいけど、長期的には悲観しかない
藤沢横浜川崎の市街地以外、神奈川県内はどこもそんな感じ

[149: 匿名さん]

それでもマンションが増えていますよね。長期的にみると空き部屋が増えていくということでしょうか？鎌倉あたりだと、出て行く人もいれば移ってくる人もいて、プラスマイナスのバランスが取れているような気もしますが。価格が下がったら住みたい人も増えるのではと思います。

[150: 匿名さん]

良くも悪くも、モナコみたいな実態のない場所になっていくんだろうね。
自治体にそれなりのお金は入ってはくるんだろうけど。

[151: 購入検討中さん]

誰もに分かりやすい「利便性」がもてはやされ、いわゆる「地ぐらい」の意味合いが薄くなっているのが最近の傾向ですね。

しかし、世の中便利を追求しすぎた反動で素朴なものが人気を集めたりと、常に反動の需要があります。
鎌倉が持つ歴史と自然という価値は、関東の他地域にない魅力ですので、今後も一定の人気は維持していくでしょう。

但し、都内通勤で鎌倉在住というパターンの場合は、十人中八人は受け入れられないでしょうから、利便性を犠牲にしても、そこに価値を見出せる人というのは、ある程度限られた層であることも間違いないと思います。

リセールを極度に気にして住む街ではないでしょうね鎌倉は。

[152: 匿名さん]

マンションを第一に選ぶ前に、鎌倉という街を選ぶ人たちが暮らすのでしょうね。
普通の住宅街と違って特別な街だから、そうあるべきだと思います。

完成が少し遅れるみたいですが、販売から入居まで他のマンションと違って間がないですね。
限られた層の方々というのもけっこういらっしゃるのでしょうから、完成までどれだけ売れるのか楽しみです。

[153: 匿名さん]

1期1次はどれだけ売れたのでしょう？
もうすぐ2次が始まりますが、販売戸数は11戸となっていますね。

[154: 物件比較中さん]

年寄りが死ねば、年寄りの多い地域は地価が下がるに決まってる。