ラ・フルール本山をどう思いますか？

[匿名さん]

希望の阪神エリアに大規模マンションが出来ると聞いてすごく期待して
今日、ラ・フルール本山建設予定地を見に行きました。
ウワサの長谷工ですが、環境が良さそうで気になりました。
東側に川が流れて、前面開放地で・・・という謳い文句なのですが、
西側は工場？が一体にあり、川は殆ど枯れていて、南側は道路を挟んで
すぐにマンションが建ち、ちょっとガッカリして帰って来ました。
本山周辺の事をご存知の方、環境はどう思われますか？？

[22: 匿名さん]

この辺りにはあまりない大規模マンションなので
すごく注目しているのですが、
このスレを見る限りでは立地があまり良くないようですね。
今週末にでも行ってみたいと思います。

[23: 匿名さん]

ここが本山で通るなら
摂津本山近辺の物件はほとんど
岡本って名前をつけてもいいんじゃない？
あそこで本山はいかんでしょ。

[24: 匿名さん]

名称は本山でも青木でもなんでもいいのですが。。。
価格と設備、環境がどうなのかなということですね。
色々考えてみるとやはり少し高いのかな。
この物件ならではというものが無いような。

[25: 本山住人]

現地付近の環境で言いますと、
　　　非常に良好な環境となるとJRより北
　　　良好な環境は国道２号線より北
　　　その南は南にいくにつれ柄が悪くなって、という感じでしょうか。
この物件の場合、２国より南ですが、本山に近い側で環境的には普通レベル
というイメージです。
教育面では、本山第一or二小+本山中学がベストですが、本山南中ならいいかなと。

[26: 匿名さん]

本山南というと市営住宅の子が多いのでは？

[27: 匿名さん]

>２５　本山住人さん
すごくわかりやすい説明ありがとうございます。
ということは福池小学校はベストではないけれど
悪くもない、といった感じでしょうか

[28: 本山住人]

このあたり阪神沿線は確かに環境は優れず、
岡本とは比較になりませんが、
福池小がとくに悪いという話もききませんね。
勿論、例えば本山第２小（岡本）と比べてレベルが落ちる云々と議論しても
それは仕方のないことでしょう。
お金を出せるのなら、今後岡本・西岡本にもマンションは出てきますよ。

[29: 追加]

効率中学は本山南か魚崎か本庄か念のため確認要です。差があります。

[30: 匿名さん]

↑どこも似たり寄ったりだよ。少なくとも人気の校区ではない。

[31: 匿名さん]

ここは本山南中校区だな。
本山中の血をひく南中を魚中・本庄と同一視してはかわいそう。
この立地は青木そのものでなくてまだ救われている。
勿論、住所は一応本山の名があるが、雰囲気は本山ではないので
安く本山が買えると思ってはならない。

[32: 匿名さん]

以前、青木の海側のマンションに住んでいる友人に、夜になると43号線を走る
暴走族のバイクの音がうるさいと聞いた事がありますが、
マンションの南側に面する、鳴尾御影線でもそういった事はあるのでしょうか？
お近くにお住まいの方がいらっしゃれば、教えてください。

[33: 匿名さん]

この週末に管理説明会があるというはがきが来ました。

[34: 匿名さん]

現地にいってみました。
摂津本山を想像していくとやはり
少しがっかり。土壌汚染もネックかな。
西側の工場もきになりますが。。。
いろいろ難しいですね。

[35: 本山住人]

本山・岡本のイメージは持ってはいけません。私を含め地元民が良く知ってます。
本当の本山ならそもそもあんな大規模なマンションは建てられないし（準工業地域はない）
手ごろな値段では無理なのだと思います。
でも、まあ優れてなくとも普通の環境でよければ、徒歩１０分で本山・岡本に行けるというのは
魅力でしょう。どうしても環境とブランドにこだわるのなら、２国より北、できればJRより北
の高価な物件をみつけるしかありません。

[36: 匿名さん]

ですよねーー。やはり２国より北がいいんですよ。
となるとあの値段では無理か・・・・。
そもそも、岡本や本山の住宅地にマンションは建てられないでしょうね。

[37: 匿名さん]

土壌汚染ですが、
このマンションは工場を取り壊して即座に建設に入りましたよね。
普通、工場があった土地（それも化学系の工場）なら土壌改良（？）するのは
当たり前だと思うんですが。
営業に聞いても大丈夫の一点張りだし！

[38: 匿名さん]

土壌汚染の可能性＋長谷工の施工
これで購入するにはかなり勇気がいる。
さらに駐車場無料なんて・・・。
はぁ・・・・・。

[39: 本山住人]

36さん他へ
用途地域図をみればわかるのですが
JR（より正確には山手幹線）より北が主に第一種低層住居地域でお屋敷が多く、
２国より北が第一種中高層住居地域で、戸建て+中低層マンション（オーキッドコートも）。
２国を分水嶺として、南は建築制限のゆるい準工業地域が混じって
工場や高層マンションがあったりします。
でもこうやって説明するよりは、雰囲気は現地をみられて判断されることをお勧めします。
土壌汚染の件は、ちゃんとしたデベならしかるべき書面は用意していると思うのですが。

[40: 匿名さん]

地価の割に高いような気が．．．
それともマンションもそろそろ値上がりし始めたのかなとも思う。
それか、駐車場０円がマンション価格に載せられてるのかもとも。
だったら駐車場不要の人は損やなあ。

[41: 匿名さん]

購入を考えているのですが、仕事の関係で
なかなか現地に行けません。
モデルルームに一度行っただけです。
今週末、管理説明会があるとのことですが、
行かれた方いらっしゃいませんか？
どんな内容だったのか教えて頂ければと思います。

[42: 匿名さん]

この辺りにこんなのあったらなという感じで
けっこう興味を持ちました。
まだ現地を見てないので何ともですけど。
来週いってみますね。
ちなみに売れ行きはどんな感じでしょうか？

[43: 匿名さん]

私はまだモデルルームに行ってはないのですが、
HPで見た感じですが、なかなか良いのではと思いました。
摂津本山に徒歩１０分以内だったら、まずまずなのでは。
駅に近すぎるのはイヤなので。

[44: 匿名さん]

申し込んできましたよ〜。
そんなにここで言われているほど環境悪く無かったですよ。
公園も多いし、住宅街で静かだし。
どなたか申し込まれた方いますか？
情報交換しましょう。

[45: 匿名さん]

悪いことは言わない。
ココはやめたほうが良いです。
そんなに自慢できる良い立地なら
もっと土地を高値で買うデベがいたはず。
やっぱり土壌汚染がかなり心配なんでしょう。
また本当に良い立地であればお金かけて
２４時間有人管理なんていらなくない？
ま、何より長谷工施工のマンションってのが一番大きいけど。

[46: 匿名さん]

土壌汚染を残したままでは、マンションなんて建てられないはずです。
一応、基準値に改善されたから建築許可も下りたのだと思います。
長谷工のマンションも以前に比べれば、評判も良くなってますしね・・・。
ここに決めようかと思ってます。

[47: 匿名さん]

周辺の環境がホームページのイメージと違う事や、その他もろもろ、納得して買われるのであ良いと
思います。摂津本山まで10分で歩けるかは疑問ですが、一応徒歩圏内だし・・・。阪神の青木も
近いし、商店街も近いし、便利と言えば便利だし・・・。

[48: 匿名さん]

土壌汚染地域なら建築できないの？
法律の条文を見れば「知事は除去を命じることができる」と
書かれているだけなんですが・・・。
私も検討者なんで非常に不安です。

[49: 匿名さん]

本人が気に入るならそれがその人にとっては良い物件だと思います。
ただそれを取り巻く環境については他の方がおっしゃることが正しいことが
多いように思います。
欲しい人はどうしても気持ちが「買いたい」ってなってしまうので肝心なところが
盲目的になりやすい。
ここに書き込んでいる内容はかなり的を得ていること多いと思います。
高い買い物なんだからもっともっと慎重に冷静になりましょう。
土壌汚染なんて大きな問題なんだから納得いくまで説明を受けてください。
最初は大丈夫でも将来ローンの借り換えが出来ないこともありますよ。
震災時に長谷工のマンションは比較的大きな被害を受けてましたよ。
駐車場無料はその分管理費等割高の可能性がありますよ。
公園が多いってことは夜間に人がたむろしやすいんですよ。
西側は天井川ですが過去の水害も調べましたか。
まだまだチェックすべき点はあります。
それでもあなたは買いたいですか？
それでも買いたいなら、それはあなたにとっては良い物件なのでしょう。
あなたにとっては・・・。

[50: 匿名さん]

↑
失礼、天上川です。

[51: 匿名さん]

土壌汚染の件ですが、営業に質問しても本当に曖昧なんですよ。
取り壊してすぐに建て始めたことは、誰にでもわかることなのに
「充分改善してあるので大丈夫です、そんなこと心配することではない」と。
施工は評判が芳しくない長谷工だし、環境もいまいちだし、やはり自分はやめときます。
気を悪くされた方がおりましたらごめんなさい。

[52: 匿名さん]

みなさんの貴重なご意見ほんとうにありがとうございます。
大変参考になります。
私自身にとっては、問題点は土壌汚染についてだけなのです。
近辺の住環境については建設地近くに知り合いが住んでいることもあって
公園、学区、駅からの距離、買物施設、病院など考慮したうえ、
もちろん実際に足も運び、最高とはいえませんが、問題なしと判断しました。
（私にとっては最高に近いのですが。人それぞれの好みですね。）
駐車場代についても無料ではなく“無料から”で場所によって価格差がつく
形態でした。その価格設定も管理面からみて妥当かなと思いました。

[53: 匿名さん]

すいません。途中で終ってしまいました。
５２のつづきです。
ようするに設備、住環境は私としては問題ないのですが、
知識がないため、土壌汚染の問題については未だに悩んでおります。
実は今住んでいる所も工場跡地だったらしく建設当時は問題だった
そうです。もちろん私は知らずに賃貸で住んでおりました。
でも今では何の問題も無く、どちらかというと環境の良い地域で認知
されています。そんなことから判断できずにいます。
この場をかりて、もっといろんな意見が聞きたいと思っていますので
是非よろしくお願いします。

[54: 匿名さん]

>>52さん
今、住む分にはいいけど、将来自身が売る時
かなり値崩れが激しくなることが予想されます。
仲介業者（特に大手）の場合徹底的に調査をしますから。
自分が売らなくても、他の居住者が売る時に、
価格が大きく下落→購入者の質が低下
と自分の力の及ばないところでマンション自体の環境が
変化する可能性もありえます。

[55: 匿名さん]

この区域の土壌汚染に関する情報は、ここに載っていますよ。

http://kouhou.city.kobe.jp/information/2004/04/20040412ev01.pdf

この会社はＩＳＯ１４００１も取得しているようですし、
ここまでオープンになっていれば、
きっちり改良をする（すでにしている）のでは、ないでしょうか？
私も検討中ですので、一度神戸市に聞いてみようと思っています。
営業に聞くよりは良いのではないでしょうか？
この会社に聞いてもいいかもしれませんね。

[56: 匿名さん]

ここに前あった工場って今回の事業主と何か関係あったのかな？
もし関係なかったのであれば、これだけの広さがあり駅まで徒歩圏の
ここを他の大手が見逃してたはずは無いと思うんだけど・・・。
特に昨年なんて大京が最後のあがきで高値で土地買いまくってたし
住友や三井や野村だってここ買っててもおかしくないし。
やっぱり土壌汚染の場所って避けられるんだなーって思います。
仮に浄化されててもあまりいい気はしないしね。
５４さんが書いてる通り将来が怖いよね。

[57: 匿名さん]

この土地からは
六価クロム、鉛、砒素、フッ素、テトラクロロエチレン、
シス-1、2-ジクロロエチレン、ベンゼン他が検出された。

１ヶ月足らずで完全に改良できたのだろうか。

[58: 匿名さん]

神戸市に問い合わせてみました。
土壌汚染に指定区域になっていましたが、８月２４日に解除されたそうです。
自主検査していた項目についても浄化されているとのことでした。
あとは、この情報も信用できないとか、
浄化されてても嫌な人は嫌というでしょうし。
逆に、そうならば、譲歩できるという人もいるかもしれません。
まあ、理想の完璧なマンションは、そうありませんからね。
あとは、個々の判断でしょうか。

[59: 匿名さん]

そうですか、やっぱり指定区域だったんだ。
うーん・・・・・・・・。

[60: 匿名さん]

ラフルールを検討している者です。震災で長谷工マンションに大きな被害があったと書き込みがありましたが、どんな程度の被害なのでしょう？長谷工は地震に弱いのかな？

[61: 匿名さん]

60さん、
構造説明会出られましたか？

[62: 匿名さん]

説明会出席しました。耐震を以前より改良し、耐震構造は問題ないと説明がありました。設備等も気に入っているのですが、長谷工は神戸の震災の際、どの程度被害があったのか知りたいと思いました。
東隣の工場は現在操業しているのでしょうか？すぐ横の道路を歩くとニスのような揮発性のにおいがしたので、気になりました。

[63: 匿名さん]

私も出席しました。確かにそのような説明がありましたね。
素人ながら、私もいろいろ勉強して今日の話を聞いていました。
耐震構造、コンクリ強度、床・壁、遮音対策とも、あくまで主観ですが、
十分合格点かなぁと感じました（もちろん１００点満点とはいきませんが）。
震災の時、被害が多かったという書き込みや、そのような話は
いろいろネット上でも出てくるのですが、数値が全く出てこないのが
なぜなのか、私も不思議です（何％ぐらいとか何件ぐらいとか）。
数字を知ってる人は教えてほしいです（答えになっていませんね・・・）。
東側の工場は、まだ操業していると聞きました。
ここが今後どうなるのか、というのは、ラ・フルールにとって
影響が少なからず出てくるとの話も聞きました。
でも準工地域ですからね。

[64: 匿名さん]

６３さん　ありがとうございます。
長谷工マンションに対して私も同じように感じました。
今日の説明会後、マンションギャラリー〜阪神青木まで歩いてみました。
何年後かは書かれてなかったけれど阪神青木駅新しくなるみたいですね（私の記憶が正しければ高架になる？）

[65: 匿名さん]

青木駅が新しくなるというのは初めて聞きました。
使うとしたら摂津本山駅が多くなると思っていましたので
青木駅にはまだ行ったことがありません。
ただ、摂津本山駅（岡本駅も）はエレベーター、エスカレーターがないらしく
うちのような小さい子どもがいるとベビーカーなど、少し大変かなと
思っていました。Ｎｅｗ青木駅は、大丈夫ですかね？
あと、工事現場に、見学場所みたいなのがありましたね。
耐震うんぬんも、結局手抜き工事をされては、・・・ですから、
こういうのを見て、悪い感じはしませんでした。
まあ、遠目からは、何もわからないと思いますが（笑）。
見学場所を作るのとかって、当たり前のことなのでしょうか？

[66: 匿名]

青木駅はそのうち高架になるはず。
でも具体的にいつごろなのかは不明です。
http://www.city.kobe.jp/cityoffice/33/gairo/03_sumiyoshi-ashiya.htm
青木駅も新しくなればバリアフリーになるでしょう。
阪神の他の新しい駅はそうなっているので。

[67: 匿名さん]

>>63さん
そんなの数字で知っている人なんていないんじゃない？
どんなに強固なものを作っても、地盤が悪かったらつぶれちゃうでしょ。
建物の強度だけでなくメンテナンスやいろいろとそれを取り巻く要素（環境）に大きく
左右されると思うので数値として示すことにあまり意味を感じないと思うんですが・・・。
まったく同じ場所で同じ地盤の強さで同時期に建てられたものなら数字として
比較させることも意味があると思いますが。

今マンション建ててる最中で「耐震はダメです」っていう業者がいるはずはないし
正直阪神大震災と同規模やそれ以上の地震がきたらどうなるかなんて誰も保証できないと思います。
ただ実績として長谷工のマンションは地震の際に大きな被害を受けていましたし
その状況はその近所に住んでいる人なら分かるはずです。
私も元不動産仲介業者ですが当時長谷工の施工物件は被害大きかったですよ（私は伊丹にいました）。
もちろん今後のことはわからないですよ。
長谷工だって地震対策してるはずですから。
ただ過去に目の前でたくさん被害を受けているのをみると長谷工の物件は信頼できなくなってしまいます。

しつこいですがこれからは分からないですよ。
ご自身が目で見て大丈夫と判断するのであればそれでよいと思いますよ。

[68: 匿名さん]

67番さん
わかりやすい説明ありがとうございました。
数値でなくとも、この分野にいた人が、このように書いてくださると、
とてもわかりやすいと思いました。
最終的には、当然ですが自己責任ということですね。

[69: 匿名さん]

長谷工はなぜ免震にしないのでしょう。
耐震に力を入れるなら、免震構造にするのがこれからのマンションでは
当然のことではないでしょうか。

[70: 匿名さん]

長谷工にそんな技術あるわけないさ。無い袖は振れない。

[71: 匿名さん]

購入を決めた方がおられましたら決め手を聞かせて下さい。
また、購入を見送られた方のご意見も聞かせて下さい。