ファインコート荻窪ってどうでしょうか

[買い換え検討中]

閑静な場所にあるファインコート荻窪ってどうですか。
素敵そうな感じがしますが、どうかな〜

所在地：東京都杉並区上荻４丁目７０番２他（地番
交　通：中央線　荻窪駅　バス8分バス停から徒歩4分
　　　　中央線　西荻窪駅　徒歩12分
総戸数：30戸
売　主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施　工：三菱地所ホーム株式会社
URL：http://www.31sumai.com/mfr/B1128/

[22: 入居済み住民さん]

ファインコート購入者です。購入に当たり、ファインコート、プラウドシーズンその他の都市型戸建ての価格設定を相当研究したつもりです。ファインコート荻窪の予想価格を路線価から機械的に予想してみようと思います。

当地の路線価は284K／平米とそれほど高くありません。
http://www.chikamap.jp/map/map.asp?plc=1311501200400014
1棟平均の土地面積は物件概要から100平米程度と思います。建ぺい率・容積率が50-100で建物面積も100平米程度と仮定しました。ここの特長は私道がたっぷりとってあることです。土地面積は私道負担分と合わせて130平米平均と見た方が良いと思います。

これらから、土地の実勢価格を逆算し、建物や外構などの価格、利益率を上乗せすれば、ファインコート荻窪の30棟は平均9000万円強で売り出されるのではないかと思われます。この平均価格で30棟あるファインコートの場合、下（旗竿地など）はおそらく7000万円台後半〜8000万円台前半、上は１億超という設定になるのではないかと思われます。私道がたっぷりとってあるため、旗竿地がほとんどないようなので、下の方の価格はもっと上かもしれません。

まー、見たこともないのに書いてますので、あまりあてにしないで下さい。

[23: 匿名さん]

上がってたので見てみたけど。

http://www.31sumai.com/mfr/B1128/granddesign.html

>私道がたっぷりとってあるため、旗竿地がほとんどないようなので、

区画全体が旗竿地ですね。。

>徒歩圏

徒歩１２分とありますが、e戸建の書き込みで徒歩圏内って１０分以内と良く見るけど、郊外を検討される方は健脚揃いなのかな？

いずれにしても、私もＦＣ、ＰＳその他の都市型戸建てを相当研究したつもりですが、この場所で8000万超えるなら無しかと。
まあ、実家の場所とか職場の場所が近いとかで、１億でも買う人は買うんでしょうが。

[24: 匿名さん]

>区画全体が旗竿地ですね。。
意味不明。奥の2棟が旗竿地

>徒歩１２分とありますが、e戸建の書き込みで徒歩圏内って１０分以内と良く見るけど、郊外を検討される方は健脚揃いなのかな？
１０分以内が徒歩圏なんて決め事はありません。

>いずれにしても、私もＦＣ、ＰＳその他の都市型戸建てを相当研究したつもりですが、この場所で8000万超えるなら無しかと。

本当に研究してる？ っていうか的外れが多すぎで相場しらなすぎ。はっきり言って２２さんの意見が正しいです。

[29: 匿名さん]

>22
坪150万だとして敷地4500万、私道含めて5000万
上物はいくらの計算？
大手建売お得意のぼったくり価格？

[30: 匿名さん]

南道路の日当たり良さそうな区画って、5区画くらいしかないのね。ファインコートらしいけど。

[31: 匿名さん]

>>24

街区入口の敷地延長分も皆で負担？
三井は何で間口広げなかったのかな？
街区全体が旗竿地って、適当な表現に見えるけども。

[32: 購入検討中さん]

私道って価値になるんですかね

提供公園の前の通りは区道かと思ったら私道なんですね

角地じゃない南側が９，０００万なら勝って上げる

[34: 匿名さん]

>私道って価値になるんですかね

マンションの共有部分と同じ。
物置いちゃいけない。勝手に変更できない。壊れたらみんなで直す。
なら何故戸建買うんだ？？

[35: 匿名さん]

私道がある事によって建蔽率容積率増やせますから、財産です。

[44: 匿名]

杉並区が私道も含めて開発道路部分を引き取ってくれればよかったのに

[45: 匿名さん]

http://shido.iinaa.net/demerit.html

○公道に移管するケースの労力と費用
私道を公道へ移管するケースがありますが、その場合、私道の敷地所有者全員の同意や、私道部分を移管するための整備、私道部分の分筆、抵当権等の部分抹消など、費用、時間、労力が必要です。公道に移管することを希望しても移管できないケースもあります。

[46: 匿名さん]

http://www.31sumai.com/mfr/B1128/access_popup.html

>私道がたっぷりとってあるため、旗竿地がほとんどないようなので、

区画全体が旗竿地ですね。。
ＦＣ、ＰＳその他の都市型戸建てを相当研究したつもりですが、この場所で8000万超えるなら無しかと。
まあ、実家の場所とか職場の場所が近いとかで、１億でも買う人は買うんでしょうが。

[47: 物件比較中さん]

開発地域全体が旗竿地という表現はそのとおりですね。また公道に面している物件と私道に面している物件なら、公道に面しているほうが一般的に価値が高いのは常識だと思います。
FCやPSに周辺より高いお金を出して買うのは、個人で探すよりもいい土地が確保できるからだと思っていますので、この開発地の土地の形状は決して良いとは言えないですよ。多少の値引きがないと買う価値はありません。
いま多摩地区のPSに住んでおりまして、もう少し都心に住みたくなり買い替えを検討していますが、ここは無いです。

[48: 匿名さん]

いいえ、
私道がある事によって建蔽率容積率増やせますから、財産です。

[49: 匿名さん]

>44
公道にするには道幅４ｍ必要かと。
ここの開発道路って４ｍあるのかね。

[50: 匿名]

市の場合は移管することを取り決めてから開発するんだが杉並区は引き取らない姿勢なのでは。
ホームページにはここの私道は四メートル以上あるみたいですね。

[51: 匿名さん]

私道で良いんでは？
私道が財産言うてる人が一億出して買ってくれるみたいだし。
三ッ井に儲かって頂いて、次はまともな立地を買い上げ開発して頂きたい！

[53: 匿名さん]

私道が財産だなんて…。

[54: 匿名さん]

私も建売購入者ですが、当然、重要なポイントとして開発道路が公道の物件を選んだよ。

[55: 物件比較中さん]

この物件もいろいろ調べてみると、やっぱり名前だけだね。期待したけど残念。

[56: 匿名さん]

色々駄目な理由は？

[57: 匿名さん]

>54
いいえ私道は財産です。
相場からしたら1億は下らないです。

[58: 匿名さん]

>50
http://www.31sumai.com/mfr/B1128/parkdesign.html
私道に側溝が無い様に見える。公道として寄付するには受入条件満たしていないかも。

[59: 入居済み住民さん]

22です。私の書き方が悪かったみたいで申し訳ありません。

私の試算方法は土地の評価額を元にしてます。ここの考え方をできるだけ誤解を招かないように以下に書きます。

三井さんからすると、土地全体を仕入れて、できるだけ全て分譲して元をとりたい。でも現実には間口道路の有無をはじめ色々な制約があるので、土地全てを分譲することはできず、一定の開発道路を作らざるを得ない。その分は、各物件の価格に上乗せされるのでは？という考え方です。

で、開発道路の大きさには三井さんの裁量が入ると思いますが、この物件の場合には、いわゆる旗竿地の棟が2棟？しかないことや、1棟当たりで割った開発道路面積の大きさから推察するに、かなり余裕を持った開発道路の大きさになっているのではないかなと。この点はもしかすると制約でそれ以外に方法がなかったのかもしれませんが、いずれにせよ事実として1棟当たりの開発道路面積が大きいので、その分が各棟の分譲価格に反映されると思います。

開発道路が財産かどうかは何とも言えませんが、道路の分、日当たりや風通しなどの条件がよくなることはあるでしょうし、一方で私道の場合に将来負担があるのも事実かと思います。私道より公道が望ましいのは間違いないと思いますが、公道化のハードルが高いのはご指摘の通りかと。

誤解を招くような書き方ですみませんでした。