ファインコート荻窪ってどうでしょうか

[買い換え検討中]

閑静な場所にあるファインコート荻窪ってどうですか。
素敵そうな感じがしますが、どうかな〜

所在地：東京都杉並区上荻４丁目７０番２他（地番
交　通：中央線　荻窪駅　バス8分バス停から徒歩4分
　　　　中央線　西荻窪駅　徒歩12分
総戸数：30戸
売　主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施　工：三菱地所ホーム株式会社
URL：http://www.31sumai.com/mfr/B1128/

[1: 匿名さん]

青梅街道からちょっと奥に入っているので静かで良さそうな環境ですね！
西荻窪は暮らしやすそうな街で休日の散策も楽しそうです。
荻窪に出るなら快速もとまるので便利かな。

間取りが早くアップされることを期待しています。

[2: 購入検討中さん]

間取りを早く公開して欲しいですね
とても楽しみです

[3: サラリーマンさん]

ここいいじゃないですか。西荻ぐらいなら同僚はみんな各駅で帰ってるみたいですよ、荻窪から都心へというのが本当はいいと思うんですけど通勤快速があるかないかの違いだけですよね？
ほとんど所要時間に差はないんでゆっくり各駅で揺られながらのほうが楽なんじゃないかな。

学生の時から社会人になってもずっとこの地域という友人も多いです。
僕も好きなんで、今回ここを検討しながら、家族にも荻窪エリアの生活の良さを知ってもらいたないなと思いました。

[5: 匿名さん]

オフィシャルページの雰囲気を見るとかなり期待できそうですね。
都内で戸建なんて夢のようですが、マンションの価格と比較して検討の価値はありそうですね。
いくらくらいになるのでしょう。

[6: 物件比較中さん]

荻窪と西荻窪の駅前とはまた違った風景を持ってていいと思うなー。離れなければ実現できない環境ってやっぱりあると思うから自分は好みですよ。クイーンズ伊勢丹がこんなに近くにあるのは驚きですね、普通もっと人の集まる場所に出店すると思うんですけど実は人の往来が多いってことなのかな。中大杉並や小学校も近いみたいだから朝夕の交通は少し気をつけたほうがいいかも。生徒さんの往来も多いだろうし。

[7: 購入検討中さん]

８０００前半でそこそこの場所なら買いたい

[8: 匿名さん]

価格はどれくらいになるでしょうね？
駅からそこそこ距離があるので
お値段的にはリーズナブルになってもらえると嬉しいかな・・・と。
近隣に公園があるので
子供たちの遊び場も確保できていいなと思います

[9: 匿名さん]

荻窪駅に行くのにバスを待っている間に西荻窪には徒歩で着いちゃってるかもしれないですね。
普段使いは西荻窪かな。
もしかしたら高いかもなと予想してます。
これだけの敷地を確保してアプローチや共用部分の道や植栽の整備もきちんとしているようですから、周辺とは空気の違った世界を演出してくれそうな予感。
住戸プラスこの環境で割り増しかも（汗）

[10: 匿名さん]

>もしかして高いかも
確実に高いです。旗竿地で８０００万後半いくかもしれませんね。

[11: 購入検討中さん]

>>10
さすがにそれはないと思いますよ

私道がなければいいんだけどね
インターロッキングは最初はいいけどあとが困る

[12: 買い換え検討中]

>>11

インターロッキングって壊れやすいですかね。どこかで見たときは色があっておしゃれでいいなあという感想でした。あまり凹凸があると歩きやすさに影響があると思いますが、そこはきちんと考えられているだろうと思ってます。

共有部分?になるのかな??
だから修理の際は管理費から捻出という形ですか??
耐性の高いものだといいですね。

[13: 購入検討中さん]

トラックや重量のある車が通ればへこみますよ
全体で共有だから壊れたらみんなでお金を出し合って修理だと思います
出さない人がいたら困りますね

[14: 物件比較中さん]

>13

そうなんだぁ

でも参考画像をたくさん見てみたんですけどパネル式で部分的に入れ替える方法で修理はしやすそうですよね

普段大型のトラックが入ってくるようなこともないと思いますし
気にしないといけないのは経年劣化ぐらいかしら

足元がこうしてお洒落だと気分も明るくなりますね

[15: 匿名]

南側の住戸が欲しいが高いんだろうな

[16: 匿名さん]

>15
どんなに安くても９５００万円以上と予想

[17: 匿名]

角地は9000半ばだと思います
南側は9000前半です
まかり間違って8000台なら即購入する

[18: 匿名さん]

>17
その値段は井之頭線沿線の値段だよ。中央線の徒歩圏内なら南の角地は1億いきます。

[19: 購入検討中さん]

>>18
100平米の物件で私道持ちなら1億は切ると思いますよ。

[20: 匿名さん]

>19
以前ファインコートで荻窪から徒歩18分、しかも借地権の物件でさえ７０００万円以上したのに即時完売、西荻窪とはいえ徒歩圏の所有権の物件ですよ、普通に考えて南角地は１億つけてくると思いますが。

[21: 購入検討中さん]

ここでいくら言っても始まりませんから公式発表を待ちましょう

[22: 入居済み住民さん]

ファインコート購入者です。購入に当たり、ファインコート、プラウドシーズンその他の都市型戸建ての価格設定を相当研究したつもりです。ファインコート荻窪の予想価格を路線価から機械的に予想してみようと思います。

当地の路線価は284K／平米とそれほど高くありません。
http://www.chikamap.jp/map/map.asp?plc=1311501200400014
1棟平均の土地面積は物件概要から100平米程度と思います。建ぺい率・容積率が50-100で建物面積も100平米程度と仮定しました。ここの特長は私道がたっぷりとってあることです。土地面積は私道負担分と合わせて130平米平均と見た方が良いと思います。

これらから、土地の実勢価格を逆算し、建物や外構などの価格、利益率を上乗せすれば、ファインコート荻窪の30棟は平均9000万円強で売り出されるのではないかと思われます。この平均価格で30棟あるファインコートの場合、下（旗竿地など）はおそらく7000万円台後半〜8000万円台前半、上は１億超という設定になるのではないかと思われます。私道がたっぷりとってあるため、旗竿地がほとんどないようなので、下の方の価格はもっと上かもしれません。

まー、見たこともないのに書いてますので、あまりあてにしないで下さい。

[23: 匿名さん]

上がってたので見てみたけど。

http://www.31sumai.com/mfr/B1128/granddesign.html

>私道がたっぷりとってあるため、旗竿地がほとんどないようなので、

区画全体が旗竿地ですね。。

>徒歩圏

徒歩１２分とありますが、e戸建の書き込みで徒歩圏内って１０分以内と良く見るけど、郊外を検討される方は健脚揃いなのかな？

いずれにしても、私もＦＣ、ＰＳその他の都市型戸建てを相当研究したつもりですが、この場所で8000万超えるなら無しかと。
まあ、実家の場所とか職場の場所が近いとかで、１億でも買う人は買うんでしょうが。

[24: 匿名さん]

>区画全体が旗竿地ですね。。
意味不明。奥の2棟が旗竿地

>徒歩１２分とありますが、e戸建の書き込みで徒歩圏内って１０分以内と良く見るけど、郊外を検討される方は健脚揃いなのかな？
１０分以内が徒歩圏なんて決め事はありません。

>いずれにしても、私もＦＣ、ＰＳその他の都市型戸建てを相当研究したつもりですが、この場所で8000万超えるなら無しかと。

本当に研究してる？ っていうか的外れが多すぎで相場しらなすぎ。はっきり言って２２さんの意見が正しいです。

[29: 匿名さん]

>22
坪150万だとして敷地4500万、私道含めて5000万
上物はいくらの計算？
大手建売お得意のぼったくり価格？

[30: 匿名さん]

南道路の日当たり良さそうな区画って、5区画くらいしかないのね。ファインコートらしいけど。

[31: 匿名さん]

>>24

街区入口の敷地延長分も皆で負担？
三井は何で間口広げなかったのかな？
街区全体が旗竿地って、適当な表現に見えるけども。

[32: 購入検討中さん]

私道って価値になるんですかね

提供公園の前の通りは区道かと思ったら私道なんですね

角地じゃない南側が９，０００万なら勝って上げる

[34: 匿名さん]

>私道って価値になるんですかね

マンションの共有部分と同じ。
物置いちゃいけない。勝手に変更できない。壊れたらみんなで直す。
なら何故戸建買うんだ？？

[35: 匿名さん]

私道がある事によって建蔽率容積率増やせますから、財産です。

[44: 匿名]

杉並区が私道も含めて開発道路部分を引き取ってくれればよかったのに

[45: 匿名さん]

http://shido.iinaa.net/demerit.html

○公道に移管するケースの労力と費用
私道を公道へ移管するケースがありますが、その場合、私道の敷地所有者全員の同意や、私道部分を移管するための整備、私道部分の分筆、抵当権等の部分抹消など、費用、時間、労力が必要です。公道に移管することを希望しても移管できないケースもあります。

[46: 匿名さん]

http://www.31sumai.com/mfr/B1128/access_popup.html

>私道がたっぷりとってあるため、旗竿地がほとんどないようなので、

区画全体が旗竿地ですね。。
ＦＣ、ＰＳその他の都市型戸建てを相当研究したつもりですが、この場所で8000万超えるなら無しかと。
まあ、実家の場所とか職場の場所が近いとかで、１億でも買う人は買うんでしょうが。

[47: 物件比較中さん]

開発地域全体が旗竿地という表現はそのとおりですね。また公道に面している物件と私道に面している物件なら、公道に面しているほうが一般的に価値が高いのは常識だと思います。
FCやPSに周辺より高いお金を出して買うのは、個人で探すよりもいい土地が確保できるからだと思っていますので、この開発地の土地の形状は決して良いとは言えないですよ。多少の値引きがないと買う価値はありません。
いま多摩地区のPSに住んでおりまして、もう少し都心に住みたくなり買い替えを検討していますが、ここは無いです。

[48: 匿名さん]

いいえ、
私道がある事によって建蔽率容積率増やせますから、財産です。

[49: 匿名さん]

>44
公道にするには道幅４ｍ必要かと。
ここの開発道路って４ｍあるのかね。

[50: 匿名]

市の場合は移管することを取り決めてから開発するんだが杉並区は引き取らない姿勢なのでは。
ホームページにはここの私道は四メートル以上あるみたいですね。

[51: 匿名さん]

私道で良いんでは？
私道が財産言うてる人が一億出して買ってくれるみたいだし。
三ッ井に儲かって頂いて、次はまともな立地を買い上げ開発して頂きたい！

[53: 匿名さん]

私道が財産だなんて…。

[54: 匿名さん]

私も建売購入者ですが、当然、重要なポイントとして開発道路が公道の物件を選んだよ。

[55: 物件比較中さん]

この物件もいろいろ調べてみると、やっぱり名前だけだね。期待したけど残念。

[56: 匿名さん]

色々駄目な理由は？

[57: 匿名さん]

>54
いいえ私道は財産です。
相場からしたら1億は下らないです。

[58: 匿名さん]

>50
http://www.31sumai.com/mfr/B1128/parkdesign.html
私道に側溝が無い様に見える。公道として寄付するには受入条件満たしていないかも。

[59: 入居済み住民さん]

22です。私の書き方が悪かったみたいで申し訳ありません。

私の試算方法は土地の評価額を元にしてます。ここの考え方をできるだけ誤解を招かないように以下に書きます。

三井さんからすると、土地全体を仕入れて、できるだけ全て分譲して元をとりたい。でも現実には間口道路の有無をはじめ色々な制約があるので、土地全てを分譲することはできず、一定の開発道路を作らざるを得ない。その分は、各物件の価格に上乗せされるのでは？という考え方です。

で、開発道路の大きさには三井さんの裁量が入ると思いますが、この物件の場合には、いわゆる旗竿地の棟が2棟？しかないことや、1棟当たりで割った開発道路面積の大きさから推察するに、かなり余裕を持った開発道路の大きさになっているのではないかなと。この点はもしかすると制約でそれ以外に方法がなかったのかもしれませんが、いずれにせよ事実として1棟当たりの開発道路面積が大きいので、その分が各棟の分譲価格に反映されると思います。

開発道路が財産かどうかは何とも言えませんが、道路の分、日当たりや風通しなどの条件がよくなることはあるでしょうし、一方で私道の場合に将来負担があるのも事実かと思います。私道より公道が望ましいのは間違いないと思いますが、公道化のハードルが高いのはご指摘の通りかと。

誤解を招くような書き方ですみませんでした。

[92: 匿名さん]

既に販売資料、価格表が届いた方はいらっしゃいますか？

[93: 匿名さん]

まだですね。
GW明けの発送と予想

[95: 匿名さん]

>92
販売価格はいくら位になるのでしょうねぇ

[96: 匿名さん]

今更ですが、このFCって三菱施行なんですね。
三井と三菱のコラボか、非常に面白い！

[97: 匿名さん]

FSかFCを検討中なのですが、こちらもハシゴ階段ロフトの様ですね。
固定階段ロフトの方が使い勝手が良いと思うのですが、ハシゴ階段ロフトにする理由が分からないのですが、どなたかご存知の方いらっしゃいますか？

[98: 匿名さん]

>ハシゴ階段ロフトにする理由
階段式よりコストが安い

[99: 購入検討中さん]

間取りが公開されましたね
最近のFCにしては収納が少ないように見えますが･･････

[100: 物件比較中さん]

とりあえず30戸しかないので焦りますね。大規模敷地でもないので位置の違いで環境に大差があるとは思えませんがアプローチからは離れているほうが家の前が静かなんじゃないかと。

ところで販売対象外と書かれている場所は既に何かがあるんですか?
それともこれから何か建つとか??
低層専用地域なので心配には及ばないと思いますが敷地の南側がこうなっていますので念の為。