レジデントプレイス西葛西【旧称：（仮称）西葛西マンションプロジェクト】ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

場所は明治安田生命の研修所があった場所です。よろしくお願いします。
公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/nk459/

＜全体概要＞
所在地：江戸川区西葛西2－22－1
交通：東京メトロ東西線西葛西駅から徒歩7分
総戸数：459戸
間取り：2LDK～4LDK（60.03～91.01m2）
入居：2015年10月下旬予定

売主：大和ハウス工業、スターツデベロップメント、サンケイビル、長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト

[608: 匿名]

>>601さん
そもそも何故に三鷹？

[609: 様子見]

あの価格は無いとか駅から7分は無料とか買えない人がひがんでるように思える発言ですね。
価値観は人それぞれ。
徒歩8分の隣も年内中に完売しそうな感じだし。
7分が無理なら清新町は全滅ですね。
ここは駅近というより上層階の景観で選んでいる人も多いはず。

[610: 匿名さん]

特段景観が人気とは思わないけどなあ。上層階は何処でも人気は高く、ここに限った話ではない。
駅10分以内の割には静かな環境と間取り、学区あたりがアピールポイントではないでしょうか。
駅からの近さを最優先で求めるならターゲット外でしょうね。

[611: 匿名さん]

おっ、もうHPが更新されてる。今週は売れなかったようだ。最近頑張ってたので中休みですな。

[612: 匿名]

>>601さんは根拠のない発言はお控えください
あとここは葛西地区を好きな人が多いですね

[613: 周辺住民さん]

>>563
>>565
>>567

清新一中といえど所詮は区立中です。受験対策はしてくれません。
先生も公務員ですから、異動もあります。
他の区立中学と比較して進学実績が多少高いのは、教育熱心な家庭が多いからだと思います。
但し、この学校は内申が厳しいので、第一志望に都立高を希望する場合は避けたほうが懸命かもしれません。
また、このエリアから清新一小や清新一中に通うためには大きな交差点を渡ることになりますが、
過去に何度か子どもの重大事故があった場所ですので気をつけて下さい。
今でも一中側の歩道に供花があがっています。

[614: 周辺住民さん]

そうですね、葛西地区が好きな人って多いですよね。
なので、葛西地区が気に入っている人には、このマンションがかなり良い物件だとわかっているのかな？
立地の良さで、疑問がある人は、残念ながらこのマンションは縁がなかった（好みでは無かった）ということですよね。
レジデンスもガーデンズも出来上がりが楽しみですね！

[615: 匿名]

レジデントの様子見している人達が最近動き出しているように思えるのですが何か営業戦略的なものがあったんですかね
まさか販促３Ｄプリンターフィギュア？

[616: 匿名さん]

>>613さん
　こちらの学区でお子様を育てられたご経験がおありになるということでしょうか？
　もしそうなら，交通事故の件をわざわざ出して，気をつけて下さいとのことですが，
どのように気をつければよいのか教えてください。

　あと，学区というのはその学校だけが良いというのではなく，教育熱心で，ある程度
の所得のあるご家庭が多いエリアということを意味します。自分の子どもが似たような
家庭環境のお友達と交流を持てるということは，色々な意味で良い刺激をもらえると考
えます（親同士の交流もそうだと思いますが）。
　そういうことを含めての学区ということではないでしょうか。
　

[617: 様子見]

おー、久々に売り出しですね。第一期5次として20戸売出開始です。

[618: 様子見]

総戸数459戸。売出230戸。契約済173戸。未契約286戸（売出前229戸➕先着順57戸）。先着順が、1週間でどの位売れるか注目です。

[619: 匿名]

>>613さん,>>616さん

昨年度まで西葛西二丁目は清新一中ではなく西葛西中でした。
清新一中の学区は清新町一丁目のみで、多い年は生徒の半数近くが区域外からの受け入れでした。
学区が西葛西中だった西葛西二丁目が今年から清新一中の学区に編入されたことにより
区域外受け入れがゼロになりましたから、学校に変化が出てくることも十分考えられると思います。
さらに近い将来、中学校の通学区域変更があるそうです。
噂では清新二中が清新町全体の受け入れ校になって、一中は西葛西地区のみの受け入れ校になるそうです。
ご参考まで。

[620: 匿名]

>>616
教育熱心で，ある程度の所得のあるご家庭が多いエリアってどこのこと？
このマンションのエリアのことじゃないよね？
だってここは去年まで清新第一中学校とは関係なかたんだもん

[621: 匿名さん]

気になりましたので，区の方に問い合わせをしました。
清新町のエリアのついては，小学校については，清新第二小学校を第三に
統合する話し合いが進んでいるそうですが，清新第一小学校については，
近い将来は変更なしということでした。
中学校については，今年から通学区域を変更したばかりで，西葛西2丁目を
清新第一中学校の学区域にしたところなので，ようやく小学校と同じになり，
10年先のことまではわからないが，しばらくの間変更する話は全くないとの
ことでした（>> 619のお話は噂にすぎないということでした）。
大きなマンションが建設中ということを踏まえてとのことでしたので，レジデント
とお隣のことを指していると思います。
なので，清新第一小学校と中学校は，清新町1丁目と西葛西2丁目のご家庭が
ほとんどということになると思います。


西葛西2丁目は，今年から清新第一中学校のエリアに入ることになったとの
ことですが，下記のデータからも（↓），西葛西中学校の平均所得も清新第一
に次ぐ程です。去年までは，清新町一丁目とその他希望するご家庭ということだったかも
しれませんが，西葛西2丁目エリアが含まれることで，平均を押し上げることも
考えられるかと思います（特に，来年以降は）。
http://www.a-lab.co.jp/research/setai-nenshu/03.html

[622: 匿名]

>>567
「清新第一中学校が日比谷高校に合格する子が都内一」ってソースはどこですか？

[623: 匿名]

>>621
西葛西中学校の平均所得も清新第一に次ぐ程ですって言っても、それは船堀街道から東の世帯年収が高いからであって、
大規模都営住宅や賃貸が多い二丁目は平均下げてる方のクチだから。正直西葛西中関係の人たちは二丁目が切れてホッとしてるよ。

[624: 匿名さん]

>>623
公立校なのに教育熱心な高収入の家庭のご子息が集まるというひずみを是正する意味では良いことだと考えます。公立校なんだから色々な生徒で満遍なくシャッフルしたほうが変に人気集中しなくて良いですよ。また異質な人間同士のコミュニケーション力向上という教育上の観点からもその方が望ましいと思います。学区再編は子供の増加だけでなく、そういう意味合いも含むんじゃない？

私立より安い公立で少しでも評判の高いとこに行かせたい親御さんの気持ちはわかるけど、この機会に普通の公立校に生まれ変わって欲しいですね。

[625: 匿名さん]

そういう意味では、ここやお隣の大規模マンションの豪華な共用設備、ホールや庭など、はマンション住人ご子息の同級生の格好の遊び場になりそうですね。子供が荒らすマンションとならない為にも初めの躾が肝要かと思います。

[626: 匿名]

>>624
同意です。
一中は学校内に妙なエリート意識みたいな空気がありましたので。江戸川区立のくせに（笑）
しかしながら、気になるのは今回の変更で清新一小からは全員一中に移行する事になったことです。
勿論受験や学校選択制はありますが、小学校時代の人間関係をリセットしたい場合は少し難しくなってしまいました。

[627: 匿名さん]

結果的に、こちらとお隣が竣工して入居後における清新一小中の学区別年収は学区改定前と変わらなさそうですね。
お隣も含めて5000万円前後のマンションを購入できる層が、地元での住み替えもしくは外からも入ってくることになります。住宅購入価格の適正値が年収の4～5倍だとすると、年収800～1000万円程度の世帯が購入者層と推定されます。
清新一小中の学区改定前の学区別年収が800～850万円であることを考えると、西葛西地区の年収が低いことを考慮したとしても、改定前と同じか、それよりも上振れる可能性も十分考えられます。
また、売り出し直後の需要者層は、地元の住み替えが中心でしたが、最近の需要者層は、都内他エリアのマンション相場上昇を受けて、相対的に手頃感のある本マンションおよびお隣へ流れてくる層が多いとのことです。
よって、新たにこのエリアに入ってくる層が平均年収を維持することも考えられます。

[628: 匿名]

>>627
あんた、一体何者？
世帯年収、世帯年収って・・・
ある程度経済力のある家のそこそこ出来る子は受験して一中には残らないんだよ
いまどき都内で公立中に通わせることがどういうことか分からないの？
一中が良かったのは、清新町だけで定員満たしていた頃のことだよ
一中の最近の進学実績なんて、ホント大したことないから
嘘だと思ったら一中に聞きに行くといいよ

[629: 周辺住民さん]

>>628
やめましょう、そういう言い方。初対面の人にあんた呼ばわりはないですよ。

[630: 物件比較中さん]

621、627はこのマンション会社の工作員じゃないの？

[631: 匿名さん]

621です（627は別の方です）。
こちらのマンションを契約済みの者です。家族（特に，子ども）に関わることなので，
皆さんのご意見も拝見させて頂きながら，気になったことを調べた結果です。

[632: 周辺住民さん]

近くに住むものですが、西葛西はいい街ですよ。なんでも揃うし、都心にも近いし。他のところも住みましたが、気取らず暮らし易い街です。ついでに、教育熱もたかいから、ほどほどで住むにはいいですよ。

[633: 購入検討中さん]

ワンランク上と言っても中国人だらけでは？良い人もいるんですけどね。一部を除いて。

[634: 匿名さん]

>>628
627です。
全く的外れなコメントですね。
私が言いたかったのは、レジデントとお隣の住人が入居した後は、学区別年収は旧学区と比べてそれほど変わらないのではないかということです。
621さんのリンク先のアトラクターズ・ラボは、不動産調査会社です。
リンク先の分析方法にも書いておりますが、この学区別年収というのは、国勢調査がベースになっており、その学校に通っている子供たちの親の年収ではなく、あくまでその学区内の住人の推定平均年収です。（普通に考えたら分かると思いますが、学校に通っている子たちの親の年収なんか第三者が調査できるはずもありません。）
すなわち、旧学区である清新町1丁目の住人の平均年収とも言えるわけです。これは、清新町1丁目の住人の多くが、大手企業に勤務する人たちだと推測できます。
新学区に、5,000万円のマンションを購入できると客観的に推測できる年収800～1,000万円の人たちが流入すれば、旧学区で年収850万円ですから、変わらないか上振れる可能性があるということを言っているだけです。

616さんの、「学区というのはその学校だけが良いというのではなく，教育熱心で，ある程度の所得のあるご家庭が多いエリアということを意味します。自分の子どもが似たような家庭環境のお友達と交流を持てるということは，色々な意味で良い刺激をもらえると考えます（親同士の交流もそうだと思いますが）。そういうことを含めての学区ということではないでしょうか。」
に共感した上で、それを裏付けるコメントを入れたまで。

ちなみに、あなたは「ある程度経済力のある家のそこそこ出来る子は受験して一中には残らないんだよ」とおっしゃってますが、その理屈を前提とすると、旧学区である清新1丁目の住人の平均年収は850万円な訳ですから、そのほとんどは私立に行き、清新一中の大部分の生徒が学区外からの編入組ということになりますが、本当にそんなことがありえるのでしょうか。

[635: 匿名さん]

事実を書くと、いやそんなことは無いと反論？が、あるのは何故ですかね。検討版ならば、本当に購入を考えている人がここに来てくれるといいですね。
やっかみ？のような発言には、無視するのが一番なのかもしれませんが、業者の人間じゃないかとか、茶々を入れられ有意義な流れを切られるのは、あまり楽しくないですね。

[636: 契約済みさん]

>>596
引越したら

[637: 様子見]

7月25日（金）から第一期5次として20戸売り出し開始されていますが、D棟、E棟は売出されていますか？
だれかご存知の方はいませんか？

[638: 様子見]

掲示板が活性化しているので、売出の棟について情報をお持ちの方がいらっしゃるかと思いましたが、回答して頂ける方がいないということは、契約を検討している人は少ないのですね。

[639: 匿名さん]

ということは、契約済と冷やかしの方ということですかね。反論組は冷やかしでしたか。

[640: 様子見]

総戸数459戸。売出230戸。契約済173戸。未契約286戸（売出前229戸➕先着順57戸）。
A棟64戸、B棟195戸、C棟84戸、DE棟116戸。
ABC棟合計で343戸なので、売出230戸の中にはDE棟は入っていないかもしれません。
こうやってみると、仮にABC棟の売出だとしても173/343戸ということで約半分の契約なのですね。全459戸に対しては37％の契約。

ガーデンズは総戸数358戸の内、売出300戸。
7月31日には契約済296戸、未契約62戸（売出前58戸＋先着順4戸）の見込み。
全358戸に対して82％の契約。

[641: 匿名さん]

DE棟は未売り出しで、売り出し時にはホームページの間取りに掲載されるようです。

現状は今後の相場動向を窺っているようでした。個人的には価格は高めに出してくる気がします。そうすれば最終的に値下げして見せても売り主側にとって損のない範囲におさまりますから。

[642: 匿名]

至極当然、在り来り。
驚嘆するような戦略お願いします

[643: 匿名さん]

出し惜しみされてもね～

蓋明けてみたら売れ残り多数なんてならなきゃいいけどね。

[644: 匿名さん]

まあ良い条件の部屋だけ歯抜けで売れるのも売り主としては避けたいでしょうから、ABC棟をあらかた捌いてからDE棟を売り出したいでしょうね。棟ごと後にまわせば市場価格の上昇にも追従しやすいですし。
まあほんとのところは中の人しかわかりませんけどね。

[645: 様子見]

ガーデンズは第3期7次は5戸の売出をするも2戸しか契約できず。
もともとの先着順4戸の内、1戸が契約。
結果、（5戸―2戸）＋（4戸―1戸）＝6戸が先着順に。
総戸数358戸の内、売出300戸。
契約済294戸、未契約64戸（売出前58戸＋先着順6戸）。

3期7次は契約見込先のみを売り出したかと思ったら、
2戸しか契約できなかったのは 誤算か。

レジデントは先週から20戸新規に売出開始。
HP更新予定は8月1日だが、予定通り更新されるか。
売上不振で更新見送りか。注目ですね。

[646: 匿名さん]

DE棟のセールスポイントって何でしょうか？
配棟図を見てるんですが、ほぼ西向きにも関わらず、南側にBC棟がそびえ立っていて自己日影がひどそうです。冬の陽当たりはほとんど期待できなさげです。
また、ガーデンビューも一番奥の殆ど陽のあたらないところで、ほとんどか駐車場、駐輪場ビューですし、ルーフバルコニーもガーデンズのバルコニーから丸見えでプライベート感が全くありません。
唯一思い付くのは、船堀街道の騒音は全く聞こえず静かという位でしょうか。
もしかしたら、ワイドスパンのゆったりした間取りなんですかね？
D棟無くして、ガーデンをE棟の全面いっぱいに持ってくれば、日当たりも良くなるし眺望も良くなったのになあ。やっぱり部屋の数を稼ぐためにはしょうがないんですかねえ。
これで高値で出してきたら笑っちゃいますが、ABC棟より安くしてきたら、、、買う人もそこそこいるのかなあ？

[647: 様子見]

8月1日はHP更新されず。。。売れ行きは今ひとつだったか。
この土日で挽回し、週明けに更新できるか。無理かな〜。
ガーデンズと違ってお盆休みなしかも。

[648: 契約済みさん]

D棟E棟は割安にはならないでしょうね。私は契約済みですが個人的には安くしてでも完売してほしいですね。時期が遅れれば不利になるのはデベさんもわかっているでしょうから

[649: 購入検討中さん]

Ｄ、Ｅ棟は南西向きだからむしろ陽当たりは東向きの棟より長いと思います

因みに我が家は今西向の部屋に住んでいますが不便を感じたことはないです。

それより価格を抑えて販売してほしいですね。

[650: 匿名さん]

DE棟は南西より西向きにふれてるので正確には西南西かな。A棟のほうが南西。

西向きのメリットデメリットは好みだけど、この物件のDE棟の大半の部屋は冬の日照がどうかというところが問題。日照シミュレーションはよく確認した方がいいね。営業は冬の日当たりが悪い部屋は、春から秋にかけての一年の大半に日が当たれば十分ですよとか平気で言ってくるから。日差しは冬こそ必用だっつーに。

[651: 匿名さん]

夏休みなしとはご苦労さまです

[652: 匿名さん]

西葛西小学校に入学させたいんだけど、できますか。

[653: 契約済みさん]

それ私も知りたいです

[654: 匿名さん]

ある程度は他学区からも受け入れているようですよ。江戸川区の学区選択制度では学校ごとにその年の受け入れ可能人数があり、希望多数の場合は抽選となります。

https://www.city.edogawa.tokyo.jp/smph/kosodate/kyoiku/syo_chu/gakkose...

以前は割と限界まで受け入れてましたが、人気不人気で在校生の数に極端な偏りが出て様々な不都合が生じたため、受け入れ人数を学校側の都合で制限できるよう制度改正されました。

なお、今年の西葛西小学校は10人程度の受け入れ枠だったかと。

[655: 契約済みさん]

>>654さん

情報ありがとうございます

[656: 購入検討中さん]

葛西のダイワの物件のスレでは、ダイワの値引きの話でわきはじめてますが、ダイワの値引きについて何かご存じのかたいらっしゃいますか？

[657: 匿名さん]

>>654

情報共有して頂き、有難うございました。