レジデントプレイス西葛西【旧称：（仮称）西葛西マンションプロジェクト】ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

場所は明治安田生命の研修所があった場所です。よろしくお願いします。
公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/nk459/

＜全体概要＞
所在地：江戸川区西葛西2－22－1
交通：東京メトロ東西線西葛西駅から徒歩7分
総戸数：459戸
間取り：2LDK～4LDK（60.03～91.01m2）
入居：2015年10月下旬予定

売主：大和ハウス工業、スターツデベロップメント、サンケイビル、長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト

[501: ガーデンズ契約者]

>>500さん

ミスリードだとは思っておりません。
レジデントの1階のLDの天井高は2500mmです。一方、ガーデンズの1階のLDの天井高は2600mmです。
この違いは500さんがおっしゃる通り、直床と二重床の違いからうまれていると思っています。

一方、レジデントは5階から9階のLDの天井高が2450mm、10階以上が2400mmとなっています。
ガーデンズは全ての階のLDの天井高が2600mmです。

これは、5階以上の階高に差が付いている事により生じている差だと思うのですがいかがでしょうか。
この認識が正しいのであれば、上層階の階高を抑える事でレジデントがコストを抑えていると見なせると思います。

ちなみに、この階高から生じる天井高は、皆さんが気にしている将来のリフォームでどう頑張っても高くする事は出来ません。

[502: 500です]

ミスリードはちょっと表現がきつかったかもしれませんね。

ただ、ガーデンズの全階2600mmに比べ、レジデントは平均2450mmとすると、差は平均して150mmです。一方、二重床では通常バルコニーに面する窓枠とリビングの床の高さはフラットなので、直床による天井高のかさ上げ分は、リビングとバルコニーの間の窓の段差と見ていいです。モデルルームでの段差の高さはどれくらいでしょうか？ 段差が150mmあるならガーデンズとレジデントの階高は同程度、つまりコストカット具合は同じとみなせると思いますよ。

あと、天井高はリフォームできないとのことですが、二重床を直床にリフォームすれば天井高は高くなりますよ。まあそんなリフォームする人は滅多にいないでしょうが。

なお、天井高が低いと圧迫感があるのは同意です。特に長谷工の場合、大梁の下がり天井がかなり低めなので、二重床で天井高が低い場合はかなり威圧感があります。それを考えると、レジデントも直床でもよかった気がしますね。

[503: ガーデンズ契約者]

> ミスリードはちょっと表現がきつかったかもしれませんね。

そんなこと無いですよ。気にしないで下さい。
結局は、両マンションの平均階高が分かれば、今回の話は白黒はっきりすると思います。

確か、ガーデンズの階高は3200mm〜3100mmだったと記憶していますが、平均となると分からないです。
レジデントの階高は全く把握出来ていないです。分かる方いますかね？

[504: ガーデンズ契約者]

連投失礼します。
ちなみに今回の私の一連の投稿の意図は、

見える所の見栄えはガーデンズが優れていて、見えない所の基礎的な所はレジデントが優れている。

みたいな評価を皆さんがされてるように感じ、その事に違和感を覚えたので投稿しました。

[505: 周辺住民さん]

レジデントのいいところは立地じゃないでしょうか？
ガーデンズの並びに住んでいますが、船堀街道の排気ガスはベランダがかなり汚れます。洗濯物を干すのも気になってしまいます。

[506: 500、502です]

>>503さん
帰りに近くを通ったので、レジデントとガーデンズの建築看板で建物の高さを見てきました。その結果、おっしゃる通りガーデンズのほうが階高が高そうです。

ガーデンズは59メートル台で19階なので、平均階高は3100mm強、レジデントは44メートル台で15階なので、平均階高は2950mm強と概算できます。ガーデンズの階高が高い分は、床のスラブ厚と天井高に割り振られてるんでしょう。長谷工は階高を極限まで圧縮してるので、大梁の下がり天井が目立つんですかねえ。

なお、ダイワ物件の仕様では二重床優先で天井高は2400mmあればよしとしているようです。上の階ほど天井高がひくいのは、上の階を軽くするためのようですが、最上階が一番天井高低いのは悲しいですよね。
一方で三井の社内基準のほうは、空間的なゆとりを確保するようにしてんでしょうかね。

[507: ガーデンズ契約者]

>>505さん

排気ガスですが、洗濯物への影響はいかがでしょうか？
合わせて何階に住まわれているかも教えて頂けると非常助かります。

実は、私は船堀街道沿いの棟を契約したのですが、最後まで排気ガスが気掛かりでした。
実際に船堀街道沿いに住まわれて方にお話を聞きたかったのですか、身近に聞ける人がいなかったもので。

スレチで大変申し訳ありませんがよろしくご回答お願いします。

[508: ガーデンズ契約者]

>>506さん

わざわざご確認ありがとうございました。

今回マンションを契約するにあたり、様々なマンションを見学しました。
その中で完成物件も幾つか見学したのですが、同じような間取りでも感じる広さが全然違う物件があり、原因を調べたところ天井の高さに違いがありました。

そんな事もあり、(あくまでも天井高は判断材料の一要素でしたが、)私はガーデンズを契約しました。
しかし、505さんを始め皆さんが言われている通り、立地は断然レジデントが良いと思います。
今回は別にレジデントを下げる為に投稿した訳ではないのでその点はご了承下さい。

[509: 周辺住民さん]

507さん

6階に住んでいますが、ベランダはよく汚れます。
洗濯物は仕方なく干しますが、なかなか乾かない天気は長く干しっぱなしになってしまうので、小さな子供がいるとどうしても気になります。

下の階は鳥の糞がベランダによく落ちると言ってました。
船堀街道側に多いらしく住んでみないとわからないものですよね。

[510: ガーデンズ契約者]

>>509さん

貴重な情報、本当にありがとうございます！
私は10階を契約したのですが、やはり排気ガスはある程度覚悟しないといけないですね。。。
さらに、意外と鳥が多いとは。実際住んでみないとわからない貴重な情報でした。

すでに契約済ですので、今回頂いた情報でどうにかできるわけではありませんが、心の準備はしておこうと思います。

[511: 匿名]

ダ○ワの物件でも二重床、二重天井で天井高2580mmありましたよ

売主数社いましたけど ｗ

[512: 匿名さん]

>>511
最近の長谷工と組んだプレミストなどは大抵は階高圧縮のようですが、珍しいですね。それは戸数を稼がなくて良い採算があまりシビアではない物件か、価格を気にしないでいい高級物件でしょうか。

天井高2400mmの件は、低くない？と営業さんに聞いたら、マンション供給実績の豊富なダイワの社内基準をクリアしているので問題ないとのことでした。ダイワ基準で作らせてるので、長谷工だからと心配しないで下さいとも言われましたよ。

[513: 匿名さん]

天井高が2600mmあって、外廊下側がきれいにアウトフレーム化されていれば、今の価格でも納得なんですが、現実にはそんなに揃った物件はなかなか無いんですよねー。

[514: 匿名]

社内基準がそもそも低すぎます
日本人の平均身長どれだけ伸びたかおわかりですか

[515: 物件比較中さん]

日本人の平均身長？ここも隣のガーデンズも契約者は西葛西だからインド人が多いかと思ったら、それ以上に中国人が多いようです。

[516: 匿名さん]

512
高いか低いかを聞いたのでは？
問題ない！という答えで納得している512さんに違和感。

例えば、マンションの平均が2500ミリだとして、2400ミリが高いか低いか？であれば、低いという回答が正解。

[517: 匿名さん]

>>516
こういう説明をされたと書いただけで、納得したわけではないですよ。
どういう返しでくるかと思ったら、あまりにもピントがずれた回答を堂々としてくることにびっくり。そうマニュアル化されてるのかなと思いますが、もっと納得感のある回答が欲しかった。私の経験上どこもこんなもんです、二重床のほうがメリット大ですと開き直られたのには返す言葉もなかったですけどね。

[518: 様子見]

45mの高さ制限区域で15階建てという時点で、天井高は低いのに、頑張って二重床にしたので、より一層圧迫感が増した感じですよね(45m・15階で検索してみてください)。
モデルルームの玄関口で、思わず手を伸ばしてしまい、天井を触ってしまいました。
何を重視するか人それぞれですが、私は玄関口の低さが気になりました。

[519: 匿名]

私は身長が高い方ではないので天井迄はあとちょっとでした　汗

[520: 匿名さん]

気になったので，＜45ｍ・15階＞で検索してみました。多くの記事で，
その場合には，直床になる可能性が高いので注意となっていました。
その点，二重床・天井にしているダイワハウスは良心的なのではないかと
思うのですが。
10ー15階は，2400ミリですが，5－9は24500ミリ，１ー4階は2500ミリ
は確保されていますので，特段天井が低いというわけでもないのかと。
今住んでいる住宅が，天井高3ｍとか，身長が2ｍとかなら低く感じるかも
しれないですけどね。
要は，空間の感じ方は錯視と同様で，リビングのような広い場所は，天井高
がやや高いと広く感じることはあると思いますが，６畳程の個室の天井が高
すぎると，返って寝るときに不安になりやすかったり，狭いトイレが余計せ
まく感じたりすることもありますしね。

[521: 匿名さん]

いや、階高圧縮してる時点で良心的じゃないでしょ。

[522: 匿名]

レジデント階高圧縮もガーデン直床コスト削減も残念です。
大規模プロジェクト２物件のはずではなかったのかな
それでいて割高

葛西地区ならこれで良いみたいな腹の底が見えます

[523: 契約検討]

えーなんかレジデントは評判悪いですね
契約しようと思ってるけどやめようかなと思ってきました。

[524: ガーデンズ契約者]

なんか、私の投稿から思わぬネガの流れになっちゃいましたね。すみません。

レジデントプレイスも良いマンションだと思います。城西地区のレベルの高いマンションと比べると見劣りするポイントがあるかもしれませんが、これまで江戸川区で分譲されたマンションと比べるとかなりのレベルなのではないでしょうか。
葛西、西葛西の便利さを知っていて、この周辺でぜひ新築マンションを買いたいという方は、現状ではレジデントがガーデンズの2択だと思います。

>>523さん
高い買い物だから人の意見に流されず、自分が良いと思ったものを買った方がいいですよ。
契約しようと思ってる、という事はこのマンションを評価していたポイントがあったんですよね？

[525: 匿名さん]

ガーデンズもレジデントもコストカットしてるのは事実なんだけど、やはりレジデントがのほうがより価格が高いので、費用対効果で人気が低いよね。
レジデントにしたいけど費用対効果でガーデンズ選んだ人多そうだし。せめてオプションフル装備が標準で今の価格ならまた違ったかも。

営業さん、ここが価格調整の決断時ですよ！値下げのご英断をお願いします！それかオプション無料で選び放題とかでもいいです！

[526: 周辺住民さん]

お互いの売りがことなっているので、どちらがいいかは買い手次第ですよね。
駅からのアクセス、船堀街道に面さない立地は非常に魅了的です。二重床と直床の差で天上高に差が出るのであって、リホームのしやすさなどは二重床に軍配が上がりますよね。
ただどちらにしても、何かが惜しいって感じました。
なによりこの近辺では値段が高い。ただどんな住居でも100%のものは無いので何を妥協できるかだと思うのですが。

[527: 周辺住民さん]

また単に駅からのアクセスと言いましたが、時間だけじゃなく、ガーデンズの場合、選ぶ道にもよりますが、レジデントよりも歩道狭かったり独立していない道を通らなければならないので、子供を持つ親としては気になります。

[528: 匿名さん]

しかし、ここ半年で、こことお隣で400戸余り、葛西西葛西の他のマンションで100戸以上のマンションが売れたんですよね？
こことお隣で数年分見込みの需要を一気に食い尽くせるのかと言われていた割には、すごい売れっぷりだなあと思いました。
潜在的な需要が想像以上にあったということでしょうか？
ここと隣でまだ残り400戸余り残ってますし、パークホームズやそれ以外にもどんどん建設されると思うので、買い換えや賃貸からの住み替えで、中古や賃貸物件の相場は下がっていくのかしら？

[529: 契約済みさん]

レジデントが割高という意見が多いですが，実際に城西地区の中堅どころのマンションを
色々と検討してきた身としては，間取りも良くなく狭い上に，レジデントと比べ物になら
ないほど高いものばかりでしたので，価格を聞いたときは妥当だと感じました。
葛西，西葛西辺りの相場からすると割高感はあるのかもしれませんが，都内ではどこも
高騰してきていますし，相対的にみると致し方ないかなと思います。

私は，もともと大通りに面しない物件というのが優先順位としては高かったので，ガーデ
ンズの設備の充実さも魅力的には思いましたが，こちらを選びました。間取りも自分好み
のものが見つかったというのもあったので，全く後悔していませんし，今からとても
楽しみです。
なので，526の方と同様，100％と自分の求めるものというのはありえませんが，自分が
重きをおいている点が満たされているかどうかが大事になってくるように思います。

[530: 様子見]

HPが更新されました。今週は3戸売れたようですね。
210戸売出、先着順が51戸。契約済は159戸。未契約は300戸になったようです。
ガーデンズの未契約は95戸。

[531: 匿名さん]

いいなあ、城西を検討できる予算があったなら、きっとレジデントではそれなりにいい部屋が選べたんでしょう。予算以外の条件だけで選べるなら個人的には環境をとりたいですけどね。

[532: 匿名さん]

そりゃあ城西と比べたら相場より高くても葛西は妥当に思えるでしょう。同じように都心と比べたら城西や湾岸はまだ妥当に思えるでしょうし、葛西と比べたら千葉の行徳や津田沼は妥当に思えるでしょう。529さんのような方は気に入ったらここを買えばいいし、そう思えない人は自分達の身の丈にあった地域、価格帯で優先度の条件に会うものを買えばいいと思うよ。

[533: 匿名さん]

>>532
葛西は西葛西の誤り。相場としては同じようなものだけど。

[534: 匿名さん]

値上がりによりあるエリアで希望の条件のマンションが買えなくなった人たちがより割安に見えるエリアに移動するのかな。それなら地元の人がこんなに割高では売れないんじゃない？と思っていても何だかんだで案外売り切ったりするのかもしれない。ただ戸数が多いので他のエリアからどれだけ呼び込めるかというのはありますけど。

[535: 匿名]

これだけのスローペースでは買うに買えないのでは？

[536: 契約済みさん]

529の方と同じ理由で契約しました。

[537: 契約済みさん]

私は逆に好みの間取りにした場合、お隣よりこちらの方が少し価格を抑えられたのでこちらを契約しました。
ネームバリューとか確かに迷ったけど、結局は長く住むから住み心地かと。

[538: 購入検討中さん]

確かにそれぞれ優先順位が違うので
選ぶポイントもさまざまですよね。
我が家は立地と間取りが大事なので
こちらに決めようかな…と
考えております。

[539: 様子見]

今週は4戸売れたようです。
210戸売出、先着順が47戸。契約済は163戸。未契約は296戸。
ガーデンズの未契約数は88戸。
レジデントプレイスはいつ売出をかけてくるのでしょうかね。
注目はD棟E棟で、どのような価格設定をしてくるかですが。
高値維持か、価格引き下げか。土地の仕入れが相当高かった、
という話も聞こえてきますので、興味深いです

[540: 周辺住民さん]

調子にのってないでもっと値下げしてやれっつうの

[541: 匿名さん]

とは言いつつも最近の建築費の高騰はすごいみたいですからね。
オリンピックの建設予算が高騰の為に倍近くになっていたみたいですヨ。

カーシェアリングの料金がホームページに掲載されていたんですね。
15分200円＋1キロあたり15円という料金体系なので、
1日中乗るというよりもちょこっと用を足す時に乗るのが便利かなと思いました。
まあ、カーシェアでみんなで使うものだから、
遠出で占領してしまうのもマナー違反なんで、
基本ちょこちょこ乗り対応なんだろうね。

[542: 匿名さん]

マンションの外観見ると凄い感じですね。
大型マンションで迫力あります。
好みが別れるかと思いますが、駅から割と近めで共用施設もあり南向きなのはいいと思います。
ただ、もう少し金額が安くてもいいのではないかと思いますね。

[543: 様子見]

6月20日から更新が止まったまま。6月27日更新予定とあったが、先週はHPの更新なし。
お隣のガーデンズのHPがこまめに更新しているのに対して、
レジデントのHPは滞りがちなんですよね。
更新すると不都合が露呈してしまうのか（先着順販売数の減少が少ない？）
会社に更新するだけの余力がないのか
販売に力が入っていないのか。
この雑な感じも、いまひとつ信頼できず、高い買い物を購入するには躊躇するところ
なんですけどね。

[544: 匿名さん]

売れ行きを細かくタイムリーにウォッチされてるから、売れ行きが鈍いのをあまり出したくないんですかね。
公表された事実に基づいて売れてないと頻繁に書かれると、めちゃ印象悪いですからね。

[545: 匿名さん]

船堀徒歩3分ぐらいの場所にある高島屋の倉庫約6,000㎡が
三菱地所に売却されたそうです。

マンションを建設予定との事で、計画が明らかになってきた場合は、
レジデント検討者の何割かは流れてしまうのでは。

路線が新宿線になりますが、駅近で交通量の少ない道路に囲まれ、
立地はかなり良いです。

レジデント、早めにがんばらないとますますヤバイです。

[546: 匿名さん]

高島屋倉庫後って、船堀駅からプラウドシティ船堀に向かう途中の場所ですね。結構広くて形も整形でプラウドシティ船堀と同じぐらいの敷地があるので、目一杯に戸数取ればプラウドと同じぐらいの戸数、245戸、が売り出される可能性があります。ブランドマンションや大規模希望で船堀に地縁があり待てる方はそちらを選ぶかもしれませんね。

また駅遠とはいえ清心町にも三井が建てるので、清心町に地縁のあるかたは敢えてそちらを選ぶ可能性もあるし。ダイワも悠長にはしてられませんね。

ガーデンズがはけたらほぼ同じ条件のは競合無くなるから売れるはず、他のマンションは立地や規模の条件が違うからターゲットは被らない、と期待されてるようです。ですが、これだけの大規模になると、検討者は広いエリアに分散してるので、今住んでる所に良さげなマンションができれば十分競合すると思いますね。レジデントは船堀街道沿いでない環境の良さだけで高値維持でどれくらい押し通せるか興味深いです。

[547: 匿名さん]

竣工迄にある程度売り切りたいなら価格改訂は必須だと思う。逆に早期完売には拘らず、来年10月の消費税増税前まで高値を維持して駆け込み需要に命運をかける可能性もあるので、簡単には値下げしないかもしれない。先に高値で買った人が損をして待った人が値引きで特をするなんてことがないよう、次の増税迄はずっと高値維持を期待してますよ、営業さん！

[548: 匿名さん]

物件概要の更新ありましたね。先着順47戸キープみたい。

[549: 匿名さん]

ブラジルーコロンビア戦見てたら更新されてました。ホームページ更新担当は早起きだなあ。

[550: 様子見]

HPが7月5日更新されました。前回更新が6月20日でしたから約2週間経過したことになりますが、先着47戸は不変。210戸売出、先着順47戸、契約済163戸。未契約296戸は変わらず。

一方、隣のガーデンズは286戸売出、先着順7戸、契約済281戸。未契約は79戸。

レジデントプレイスの方が竣工は来年7月と早いのですが大丈夫でしょうか。