レジデントプレイス西葛西【旧称：（仮称）西葛西マンションプロジェクト】ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

場所は明治安田生命の研修所があった場所です。よろしくお願いします。
公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/nk459/

＜全体概要＞
所在地：江戸川区西葛西2－22－1
交通：東京メトロ東西線西葛西駅から徒歩7分
総戸数：459戸
間取り：2LDK～4LDK（60.03～91.01m2）
入居：2015年10月下旬予定

売主：大和ハウス工業、スターツデベロップメント、サンケイビル、長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト

[481: 様子見]

ようやくHPが更新されました。2週間で4戸成約だったようですね。これまで210戸売り出して、54戸が残っているので契約済は156戸。未契約は303戸。
ガーデンズは未契約95戸。レジデントとしては、ガーデンズが売り切るまで待つしかないでしょうかね。

[482: 匿名]

詳しい方もし売れ残った場合のデメリット教えてください

[483: 匿名さん]

今のところ（第1期は？），オプションサービスは，食洗機も無償でということになっていましたよ。
オプションを頼むのも，資材が高騰しつつあるので，早めに発注をした方がお得だという話も聞きま
した。

Ｄ棟，Ｅ棟はいつ頃販売予定なのか分かりませんが，葛西近辺（江東区辺りまで含めて）の地価の動
向を見極めながら価格設定するような話は伺いましたよ。今後しばらくは，葛西・西葛西の駅近での
新築マンションの建築はどこも予定していなさそうなので，そういう意味では少し強気なのかもしれま
せんよね。

2週間で4戸だったのですね。お隣は，先着中の9戸から変更がないようなので，やや足踏み状態でしょ
うかね。ただ，竣工が来年9月末なので，消費税が上がる前を見越して，時期をうまく選んできたなと
思いました。かけこみ需要も想定しているのかなと。10月以降になると，物件だけでなく，家具や手数料
や引っ越し代等，諸々が高くなってきますしね。そういう意味ではお隣は，その半年後なので，その他諸々
には影響がでてきそうですよね。

[484: 匿名さん]

お隣は6月5日に第3期3次として7戸捌いていました。
GW明けから第3期が始まり、第3期1次で35戸前後、第3期2次で9戸前後捌いていたと記憶しています。
苦戦するかな？と思っていた西向きの棟も順調に捌いているようですので、お隣は順調に販売を進めていると思いますよ。

[485: 様子見]

レジデントはGW明けの契約数は純増7戸だと思います。お隣はGW明けは50戸程度契約していますので、勢いの差は明確になってきましたね。
こちらはGW明けに20戸追加販売をしても、追加販売分を完売できずに先着順の売れ残りが積み上がって、今や50戸以上の売れ残り先着順が常態になっています。
竣工は来年7月なので残り1年1カ月で300戸を捌けるか注目ですね。

[486: 匿名さん]

>482さん

竣工後に売れ残りがある場合、デベロッパーとしては以下の2点に頭を悩ます事になります。

・資金回収が出来ない
・在庫を抱えるため、色々な経費(主に人件費)がかかる

これを解消する為にデベロッパーは販促など色々と手を打ちますが、それでも売れない場合は最終的に値引きが行われるでしょう。

で、この時に被害を受けるのが、すでにこの物件を購入している人と西葛西周辺に物件を持っている人達です。
すでにこの物件を購入している人は、自分は定価で購入したマンションが値引きで売られていると知ったら精神的なダメージを追うでしょう。中古市場での価値も下がります。
西葛西周辺に物件を持っている人達は、この値引きによって周辺物件を含めた西葛西全体の中古市場の下落を招き、結果として自分達が持っている物件の価値が落ちてしまいます。この中古市場が下落する問題は、当然お隣を購入した人達にも当てはまります。
ですので、お隣を購入した人達もレジデンスプレイスの売れ行きを気にしているのです。

逆に、値引きが発生した時点で物件を持ってない人達にとっては安く購入するチャンスになると思います。

[487: 匿名さん]

486です。

一点補足です。
西葛西周辺物件の中古市場が下落するのはレジデンスプレイスが大量に売れ残った場合です。
どれぐらいが大量か、というのはその時の中古市場が決めるので誰にも正確な数字は分からないですが。

[488: 匿名]

>>486さん

そうなんですね
あまりにも伸び悩んでいるので何も知らずに契約してしまい不安で仕方ありません

時期を待って駆け込み需要なんて悠長な事を言ってないで戦略練り直すなりしたらいかがなもんでしょ

因みにバラ付いていた場所が一つ無くなっていたのはどうして？

[489: 匿名さん]

>>488
ローンキャンセルだと思いますよ。
提携ローンだと、ローン特約のによる解約などの可能性もありますね。転勤があった場合は保証金戻って契約解除できますから。

レジデントプレイスは、単純に価格の割高さがネックだと思いますので、今からでもガーデンズ並みに価格改訂すれば売れ始めると思います。まあ、まだ一年あるので余裕もってるのかもしれませんが、D棟E棟を値上げなんてしたら、来年４月の時点で残り200戸以上残もありえますよね。

[490: 様子見]

さすがに販売開始が昨年11月ですし約半年で値下げもできないのでしょうね。契約済の人たちも納得しないでしょうし。
お隣が完売してくれれば、購入予定者は選択の余地はなくなるので、多少高値でも売りやすくなるかもしれません。増税前を煽って。その点、お隣が早く完売するのを待っているのかもしれません。
ただし、竣工まで1年1カ月の長谷工マンションを高値であと300戸捌くのは営業マンにとって辛そうですが。

[491: 匿名]

そもそもこの地域の坪単価からみて有り得ないでしょｗ

[492: 匿名さん]

これまでの相場とかけ離れて、あり得ない坪単価まで上がっても、需要が旺盛ならそれが新しい相場になりますよ。業界用語では、街のポテンシャルを引き上げるという言い方をするみたいです。
ただ、西葛西にそこまでのポテンシャルがあるかは少し疑問です。江戸川区は子育てが充実というイメージはありますが、実際は幼稚園の補助が手厚いだけで、それ以外は特筆すべきものはないです。都心には近いけど、地盤は緩いし。ここら辺は都心からの距離のわりに価格の割安さが魅力だったんだけど、最近はとても高くなってきたからねー。

[493: 物件比較中さん]

供給過多ですね。決して駅近ではない２棟、中古時価格が下落してボロボロ売りに出そうですね。ブランド力vs二重床みたいですが、スラブ直張りは将来不安だな。

[494: 匿名さん]

ほとんどが投資目的に購入する訳ではないと思うから、「中古時価格が下落してボロボロ売りに出る」って事にはならないんじゃないの？

[495: 匿名さん]

こちらの人気がないのは、買えるけど割高だから買わない、ではなく、買いたいけど予算が足りない、だと思うんですよね。それはダイワが葛西に建ててるプレミスト葛西でも同じです。

夫婦で無理してローン組むにしても、割高分が将来の資産価値でキープされる保証はないですしね。
割高物件は、予算に十分余裕がある人でないと、万が一の売却時にえらいことになりますから。

[496: 匿名さん]

確かに予算にも合わないんですが、やっぱり価格と物件が見合わないんだと思います。

[497: 匿名さん]

雑誌の名前は忘れましたが，葛西の坪単価の方か，西葛西の坪単価よりも高いというのを，営業の方から
示されました。葛西はプラウドとプレミスとが押し上げているのが理由ということで，プラウドが完売して
いるので，ダイワハウスは強気維持しているのかもしれないですね。
西葛西は，ガーデンズとレジデントの物件の価格が影響しているということでしたが，やはり供給過多なの
かもしれないですね。
ただ，ガーデンズが割安というのも，うまく調整してきているというのもあると思いますが，見えるところ
の内装には多少お金をかけているものの，後々変えることが絶対できない見えないところでレベルを下げて
いる（コンクリの質だとか構造）のでは・・・という感じがぬぐえません。
レジデントももう少し設備を頑張ってくれたらいいのですけどね・・・でも，作りや間取りは断然こっちだと
は思いますが。
このままゆったりペースだと，Ｄ棟，Ｅ棟は，価格を調整してくる可能性は大ですね。

[498: ガーデンズ契約者]

基礎的なところはレジデントの方が良いって皆さん言いますが、ガーデンズが劣ってる所って以下の3点ですよね？
・直床
・ALC
・外廊下、階段の手摺

逆に、レジデントの基礎的な所で、ガーデンズより劣ってる所もあって、
・階高
・スラブ厚

はガーデンズの方が優れてます。
特に個人的には階高は見逃せないなーと思っていて、10F以上のLDは天井高が2400mmです。
2400mmの天井高ってかなり圧迫感あると思いますが、皆さんは許容出来てるんですかね？

[499: ガーデンズ契約者]

単純な面積だけじゃなく、高さも加味した容積も考慮しないと、内覧会の時に「あれ？こんなに狭かったっけ？」となり兼ねませんよ。
モデルルームの天井高と自分が希望している部屋の天井高がどれぐらい違うか、契約する前に必ず確認する事をお勧めします。

[500: 匿名さん]

>>498
少しミスリードですね。階高では同等で、天井高が劣ってるのが事実では。
できれば高い天井高で二重床にしたいが、沢山階数を稼ぎたいから、どちらかを犠牲にする必要があります。ガーデンズは直床で天井高を確保、レジデントは天井高を下げて二重床を確保。
どちらがより購入者にアピールするか考えるのは各社の戦略で、どちらを選ぶかは買い手の好みですね。
どちらも階高を低くしてコストダウンしてることに変わりはないです。