レジデントプレイス西葛西【旧称：（仮称）西葛西マンションプロジェクト】ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

場所は明治安田生命の研修所があった場所です。よろしくお願いします。
公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/nk459/

＜全体概要＞
所在地：江戸川区西葛西2－22－1
交通：東京メトロ東西線西葛西駅から徒歩7分
総戸数：459戸
間取り：2LDK～4LDK（60.03～91.01m2）
入居：2015年10月下旬予定

売主：大和ハウス工業、スターツデベロップメント、サンケイビル、長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト

[468: 匿名さん]

ミラーキャビネットで収納は足りるだろうということでしょうかね。
収納が無い分鏡が奥に入るので、気持ち広い感じがするかもしれませんが、
まず三面鏡が欲しい気もしますね。

[469: 匿名さん]

レジデント選ぶ方は、普通で使いやすい間取り、大通りから離れた立地、二重床やALC使ってないなどの構造、等を評価してるのかな。
一方、ガーデンズを選ぶ方は、ブランド力による資産価値、充実した設備、素敵に演出された共用施設や庭、自走式の駐車場、そしてレジデントよりも平均的に安い！ブランドマンションなのに！、等を評価してる気がします。

同等の価格なら、互角だったかなあという気がしますね。

残ってる住戸で考えると、予算が許すなら、レジデントの南向き住戸が良いかなあ。
南向き上層階なら、どたらを買っても後悔はしなさそうですが、めちゃ高いですからね。。。

[470: 比較中]

間取りや立地面では確かにレジデントですよね。ただ資金面を考えると希望の南向きは難しいですし内装設備を充実させたいとなるとガーデンになってしまうのかなと… やはり値下がり迄待つかガーデンで少しでも選択肢のあるうちに契約するかしかないですかね。

[471: 匿名さん]

同等の価格だったらガーデンズの方がブランド力、資産性等などで選ぶ方々が多いのでは。やはり価格を下げるべきでしょうね。この立地でガーデンズの値段での購入はお得感もあるかと…。ただ、高所得者には物足りない立地。

[472: 匿名さん]

立地面や直床でない所は結構なメリットなので、価格が同等ならやはり互角だと思いますよ。
ガーデンズは、条件の悪い部屋を上手く低めに価格調整できたので、ブランドと標準設備の充実の割にはレジデントより安いということて差がついたと思います。
立地からレジデント買いたいけど、予算オーバーでガーデンズという方も結構いるのでは。
みんな色々と批評はするけど、結局は一番の制約は価格なので。

レジデントが下げるまで根気よく待つか、残ってる部屋で妥協してガーデンズにするかは考えどころです。

[473: 匿名さん]

あ、清心町駅16分にパークホームズできるみたいなので、三井はガーデンズ売り切って、そちらに誘導するのかもしれないですね。駅遠いとはいえ、ガーデンズよりも価格低いなら、そこそこ売れるかも。その場合でも駅近の分レジデントが断然優位ですが、高値維持路線を続けるなら清心町に流れる可能性もあるかな？新たなマイナス要因ですね。

[474: 入居予定さん]

>>473
清新町駅って？

[475: 匿名さん]

西葛西駅の間違いだね。

http://www.31sumai.com/mfr/X1205/

[476: 比較中]

パークホームズはいつ頃の予定なんですか？

[477: 匿名さん]

平成26年9月下旬販売予定って書いてありますよ。

[478: 匿名さん]

パークホームズはどうしようもない立地ですよ。

[479: 匿名さん]

三井としては，パークホームズ西葛西に影響がでないように，早めにガーデンズを捌きたいというのも
あるかもしれないですよね。
ただ，清新町は震災でも液状化した事実がありますし，地図を見ると徒歩16分とは到底
思えない場所ですよね。。。レジデントやガーデンズで悩む層とはニーズが基本的に異なる
気もします。

あと，ＨＰを見ると，学区が清新第二小学校になっていますが，今清新第二小学校は子どもが
激減してきている影響で，第一か第三に吸収される話し合いが江戸川区で進んでいますよね。
そうすると，小学生のいる世帯は途中で学校が変わることも予想され，この点はマイナス要因
ですよね。

今，オリンピックの影響もあって土地が高騰してきているため，土地持ちが売り渋って
なかなか売りに出さないことと，大きな土地が残っていないので，三井でもその辺りの
土地しか手に入らなかったと，聞きました。

[480: 比較中]

なるほど皆さんお詳しい
パークホームズはないですね。そのような場所で家族が生活するイメージ沸きません。話し戻しますが皆さんレジデントのオプションサービスってキッチンのカウンター以外で何かあるのですか？あとＤ棟Ｅ棟は販売時に高くなると聞いたのですが…

[481: 様子見]

ようやくHPが更新されました。2週間で4戸成約だったようですね。これまで210戸売り出して、54戸が残っているので契約済は156戸。未契約は303戸。
ガーデンズは未契約95戸。レジデントとしては、ガーデンズが売り切るまで待つしかないでしょうかね。

[482: 匿名]

詳しい方もし売れ残った場合のデメリット教えてください

[483: 匿名さん]

今のところ（第1期は？），オプションサービスは，食洗機も無償でということになっていましたよ。
オプションを頼むのも，資材が高騰しつつあるので，早めに発注をした方がお得だという話も聞きま
した。

Ｄ棟，Ｅ棟はいつ頃販売予定なのか分かりませんが，葛西近辺（江東区辺りまで含めて）の地価の動
向を見極めながら価格設定するような話は伺いましたよ。今後しばらくは，葛西・西葛西の駅近での
新築マンションの建築はどこも予定していなさそうなので，そういう意味では少し強気なのかもしれま
せんよね。

2週間で4戸だったのですね。お隣は，先着中の9戸から変更がないようなので，やや足踏み状態でしょ
うかね。ただ，竣工が来年9月末なので，消費税が上がる前を見越して，時期をうまく選んできたなと
思いました。かけこみ需要も想定しているのかなと。10月以降になると，物件だけでなく，家具や手数料
や引っ越し代等，諸々が高くなってきますしね。そういう意味ではお隣は，その半年後なので，その他諸々
には影響がでてきそうですよね。

[484: 匿名さん]

お隣は6月5日に第3期3次として7戸捌いていました。
GW明けから第3期が始まり、第3期1次で35戸前後、第3期2次で9戸前後捌いていたと記憶しています。
苦戦するかな？と思っていた西向きの棟も順調に捌いているようですので、お隣は順調に販売を進めていると思いますよ。

[485: 様子見]

レジデントはGW明けの契約数は純増7戸だと思います。お隣はGW明けは50戸程度契約していますので、勢いの差は明確になってきましたね。
こちらはGW明けに20戸追加販売をしても、追加販売分を完売できずに先着順の売れ残りが積み上がって、今や50戸以上の売れ残り先着順が常態になっています。
竣工は来年7月なので残り1年1カ月で300戸を捌けるか注目ですね。

[486: 匿名さん]

>482さん

竣工後に売れ残りがある場合、デベロッパーとしては以下の2点に頭を悩ます事になります。

・資金回収が出来ない
・在庫を抱えるため、色々な経費(主に人件費)がかかる

これを解消する為にデベロッパーは販促など色々と手を打ちますが、それでも売れない場合は最終的に値引きが行われるでしょう。

で、この時に被害を受けるのが、すでにこの物件を購入している人と西葛西周辺に物件を持っている人達です。
すでにこの物件を購入している人は、自分は定価で購入したマンションが値引きで売られていると知ったら精神的なダメージを追うでしょう。中古市場での価値も下がります。
西葛西周辺に物件を持っている人達は、この値引きによって周辺物件を含めた西葛西全体の中古市場の下落を招き、結果として自分達が持っている物件の価値が落ちてしまいます。この中古市場が下落する問題は、当然お隣を購入した人達にも当てはまります。
ですので、お隣を購入した人達もレジデンスプレイスの売れ行きを気にしているのです。

逆に、値引きが発生した時点で物件を持ってない人達にとっては安く購入するチャンスになると思います。

[487: 匿名さん]

486です。

一点補足です。
西葛西周辺物件の中古市場が下落するのはレジデンスプレイスが大量に売れ残った場合です。
どれぐらいが大量か、というのはその時の中古市場が決めるので誰にも正確な数字は分からないですが。

[488: 匿名]

>>486さん

そうなんですね
あまりにも伸び悩んでいるので何も知らずに契約してしまい不安で仕方ありません

時期を待って駆け込み需要なんて悠長な事を言ってないで戦略練り直すなりしたらいかがなもんでしょ

因みにバラ付いていた場所が一つ無くなっていたのはどうして？

[489: 匿名さん]

>>488
ローンキャンセルだと思いますよ。
提携ローンだと、ローン特約のによる解約などの可能性もありますね。転勤があった場合は保証金戻って契約解除できますから。

レジデントプレイスは、単純に価格の割高さがネックだと思いますので、今からでもガーデンズ並みに価格改訂すれば売れ始めると思います。まあ、まだ一年あるので余裕もってるのかもしれませんが、D棟E棟を値上げなんてしたら、来年４月の時点で残り200戸以上残もありえますよね。

[490: 様子見]

さすがに販売開始が昨年11月ですし約半年で値下げもできないのでしょうね。契約済の人たちも納得しないでしょうし。
お隣が完売してくれれば、購入予定者は選択の余地はなくなるので、多少高値でも売りやすくなるかもしれません。増税前を煽って。その点、お隣が早く完売するのを待っているのかもしれません。
ただし、竣工まで1年1カ月の長谷工マンションを高値であと300戸捌くのは営業マンにとって辛そうですが。

[491: 匿名]

そもそもこの地域の坪単価からみて有り得ないでしょｗ

[492: 匿名さん]

これまでの相場とかけ離れて、あり得ない坪単価まで上がっても、需要が旺盛ならそれが新しい相場になりますよ。業界用語では、街のポテンシャルを引き上げるという言い方をするみたいです。
ただ、西葛西にそこまでのポテンシャルがあるかは少し疑問です。江戸川区は子育てが充実というイメージはありますが、実際は幼稚園の補助が手厚いだけで、それ以外は特筆すべきものはないです。都心には近いけど、地盤は緩いし。ここら辺は都心からの距離のわりに価格の割安さが魅力だったんだけど、最近はとても高くなってきたからねー。

[493: 物件比較中さん]

供給過多ですね。決して駅近ではない２棟、中古時価格が下落してボロボロ売りに出そうですね。ブランド力vs二重床みたいですが、スラブ直張りは将来不安だな。

[494: 匿名さん]

ほとんどが投資目的に購入する訳ではないと思うから、「中古時価格が下落してボロボロ売りに出る」って事にはならないんじゃないの？

[495: 匿名さん]

こちらの人気がないのは、買えるけど割高だから買わない、ではなく、買いたいけど予算が足りない、だと思うんですよね。それはダイワが葛西に建ててるプレミスト葛西でも同じです。

夫婦で無理してローン組むにしても、割高分が将来の資産価値でキープされる保証はないですしね。
割高物件は、予算に十分余裕がある人でないと、万が一の売却時にえらいことになりますから。

[496: 匿名さん]

確かに予算にも合わないんですが、やっぱり価格と物件が見合わないんだと思います。

[497: 匿名さん]

雑誌の名前は忘れましたが，葛西の坪単価の方か，西葛西の坪単価よりも高いというのを，営業の方から
示されました。葛西はプラウドとプレミスとが押し上げているのが理由ということで，プラウドが完売して
いるので，ダイワハウスは強気維持しているのかもしれないですね。
西葛西は，ガーデンズとレジデントの物件の価格が影響しているということでしたが，やはり供給過多なの
かもしれないですね。
ただ，ガーデンズが割安というのも，うまく調整してきているというのもあると思いますが，見えるところ
の内装には多少お金をかけているものの，後々変えることが絶対できない見えないところでレベルを下げて
いる（コンクリの質だとか構造）のでは・・・という感じがぬぐえません。
レジデントももう少し設備を頑張ってくれたらいいのですけどね・・・でも，作りや間取りは断然こっちだと
は思いますが。
このままゆったりペースだと，Ｄ棟，Ｅ棟は，価格を調整してくる可能性は大ですね。

[498: ガーデンズ契約者]

基礎的なところはレジデントの方が良いって皆さん言いますが、ガーデンズが劣ってる所って以下の3点ですよね？
・直床
・ALC
・外廊下、階段の手摺

逆に、レジデントの基礎的な所で、ガーデンズより劣ってる所もあって、
・階高
・スラブ厚

はガーデンズの方が優れてます。
特に個人的には階高は見逃せないなーと思っていて、10F以上のLDは天井高が2400mmです。
2400mmの天井高ってかなり圧迫感あると思いますが、皆さんは許容出来てるんですかね？

[499: ガーデンズ契約者]

単純な面積だけじゃなく、高さも加味した容積も考慮しないと、内覧会の時に「あれ？こんなに狭かったっけ？」となり兼ねませんよ。
モデルルームの天井高と自分が希望している部屋の天井高がどれぐらい違うか、契約する前に必ず確認する事をお勧めします。

[500: 匿名さん]

>>498
少しミスリードですね。階高では同等で、天井高が劣ってるのが事実では。
できれば高い天井高で二重床にしたいが、沢山階数を稼ぎたいから、どちらかを犠牲にする必要があります。ガーデンズは直床で天井高を確保、レジデントは天井高を下げて二重床を確保。
どちらがより購入者にアピールするか考えるのは各社の戦略で、どちらを選ぶかは買い手の好みですね。
どちらも階高を低くしてコストダウンしてることに変わりはないです。

[501: ガーデンズ契約者]

>>500さん

ミスリードだとは思っておりません。
レジデントの1階のLDの天井高は2500mmです。一方、ガーデンズの1階のLDの天井高は2600mmです。
この違いは500さんがおっしゃる通り、直床と二重床の違いからうまれていると思っています。

一方、レジデントは5階から9階のLDの天井高が2450mm、10階以上が2400mmとなっています。
ガーデンズは全ての階のLDの天井高が2600mmです。

これは、5階以上の階高に差が付いている事により生じている差だと思うのですがいかがでしょうか。
この認識が正しいのであれば、上層階の階高を抑える事でレジデントがコストを抑えていると見なせると思います。

ちなみに、この階高から生じる天井高は、皆さんが気にしている将来のリフォームでどう頑張っても高くする事は出来ません。

[502: 500です]

ミスリードはちょっと表現がきつかったかもしれませんね。

ただ、ガーデンズの全階2600mmに比べ、レジデントは平均2450mmとすると、差は平均して150mmです。一方、二重床では通常バルコニーに面する窓枠とリビングの床の高さはフラットなので、直床による天井高のかさ上げ分は、リビングとバルコニーの間の窓の段差と見ていいです。モデルルームでの段差の高さはどれくらいでしょうか？ 段差が150mmあるならガーデンズとレジデントの階高は同程度、つまりコストカット具合は同じとみなせると思いますよ。

あと、天井高はリフォームできないとのことですが、二重床を直床にリフォームすれば天井高は高くなりますよ。まあそんなリフォームする人は滅多にいないでしょうが。

なお、天井高が低いと圧迫感があるのは同意です。特に長谷工の場合、大梁の下がり天井がかなり低めなので、二重床で天井高が低い場合はかなり威圧感があります。それを考えると、レジデントも直床でもよかった気がしますね。

[503: ガーデンズ契約者]

> ミスリードはちょっと表現がきつかったかもしれませんね。

そんなこと無いですよ。気にしないで下さい。
結局は、両マンションの平均階高が分かれば、今回の話は白黒はっきりすると思います。

確か、ガーデンズの階高は3200mm〜3100mmだったと記憶していますが、平均となると分からないです。
レジデントの階高は全く把握出来ていないです。分かる方いますかね？

[504: ガーデンズ契約者]

連投失礼します。
ちなみに今回の私の一連の投稿の意図は、

見える所の見栄えはガーデンズが優れていて、見えない所の基礎的な所はレジデントが優れている。

みたいな評価を皆さんがされてるように感じ、その事に違和感を覚えたので投稿しました。

[505: 周辺住民さん]

レジデントのいいところは立地じゃないでしょうか？
ガーデンズの並びに住んでいますが、船堀街道の排気ガスはベランダがかなり汚れます。洗濯物を干すのも気になってしまいます。

[506: 500、502です]

>>503さん
帰りに近くを通ったので、レジデントとガーデンズの建築看板で建物の高さを見てきました。その結果、おっしゃる通りガーデンズのほうが階高が高そうです。

ガーデンズは59メートル台で19階なので、平均階高は3100mm強、レジデントは44メートル台で15階なので、平均階高は2950mm強と概算できます。ガーデンズの階高が高い分は、床のスラブ厚と天井高に割り振られてるんでしょう。長谷工は階高を極限まで圧縮してるので、大梁の下がり天井が目立つんですかねえ。

なお、ダイワ物件の仕様では二重床優先で天井高は2400mmあればよしとしているようです。上の階ほど天井高がひくいのは、上の階を軽くするためのようですが、最上階が一番天井高低いのは悲しいですよね。
一方で三井の社内基準のほうは、空間的なゆとりを確保するようにしてんでしょうかね。

[507: ガーデンズ契約者]

>>505さん

排気ガスですが、洗濯物への影響はいかがでしょうか？
合わせて何階に住まわれているかも教えて頂けると非常助かります。

実は、私は船堀街道沿いの棟を契約したのですが、最後まで排気ガスが気掛かりでした。
実際に船堀街道沿いに住まわれて方にお話を聞きたかったのですか、身近に聞ける人がいなかったもので。

スレチで大変申し訳ありませんがよろしくご回答お願いします。

[508: ガーデンズ契約者]

>>506さん

わざわざご確認ありがとうございました。

今回マンションを契約するにあたり、様々なマンションを見学しました。
その中で完成物件も幾つか見学したのですが、同じような間取りでも感じる広さが全然違う物件があり、原因を調べたところ天井の高さに違いがありました。

そんな事もあり、(あくまでも天井高は判断材料の一要素でしたが、)私はガーデンズを契約しました。
しかし、505さんを始め皆さんが言われている通り、立地は断然レジデントが良いと思います。
今回は別にレジデントを下げる為に投稿した訳ではないのでその点はご了承下さい。

[509: 周辺住民さん]

507さん

6階に住んでいますが、ベランダはよく汚れます。
洗濯物は仕方なく干しますが、なかなか乾かない天気は長く干しっぱなしになってしまうので、小さな子供がいるとどうしても気になります。

下の階は鳥の糞がベランダによく落ちると言ってました。
船堀街道側に多いらしく住んでみないとわからないものですよね。

[510: ガーデンズ契約者]

>>509さん

貴重な情報、本当にありがとうございます！
私は10階を契約したのですが、やはり排気ガスはある程度覚悟しないといけないですね。。。
さらに、意外と鳥が多いとは。実際住んでみないとわからない貴重な情報でした。

すでに契約済ですので、今回頂いた情報でどうにかできるわけではありませんが、心の準備はしておこうと思います。

[511: 匿名]

ダ○ワの物件でも二重床、二重天井で天井高2580mmありましたよ

売主数社いましたけど ｗ

[512: 匿名さん]

>>511
最近の長谷工と組んだプレミストなどは大抵は階高圧縮のようですが、珍しいですね。それは戸数を稼がなくて良い採算があまりシビアではない物件か、価格を気にしないでいい高級物件でしょうか。

天井高2400mmの件は、低くない？と営業さんに聞いたら、マンション供給実績の豊富なダイワの社内基準をクリアしているので問題ないとのことでした。ダイワ基準で作らせてるので、長谷工だからと心配しないで下さいとも言われましたよ。

[513: 匿名さん]

天井高が2600mmあって、外廊下側がきれいにアウトフレーム化されていれば、今の価格でも納得なんですが、現実にはそんなに揃った物件はなかなか無いんですよねー。

[514: 匿名]

社内基準がそもそも低すぎます
日本人の平均身長どれだけ伸びたかおわかりですか

[515: 物件比較中さん]

日本人の平均身長？ここも隣のガーデンズも契約者は西葛西だからインド人が多いかと思ったら、それ以上に中国人が多いようです。

[516: 匿名さん]

512
高いか低いかを聞いたのでは？
問題ない！という答えで納得している512さんに違和感。

例えば、マンションの平均が2500ミリだとして、2400ミリが高いか低いか？であれば、低いという回答が正解。

[517: 匿名さん]

>>516
こういう説明をされたと書いただけで、納得したわけではないですよ。
どういう返しでくるかと思ったら、あまりにもピントがずれた回答を堂々としてくることにびっくり。そうマニュアル化されてるのかなと思いますが、もっと納得感のある回答が欲しかった。私の経験上どこもこんなもんです、二重床のほうがメリット大ですと開き直られたのには返す言葉もなかったですけどね。