レジデントプレイス西葛西【旧称：（仮称）西葛西マンションプロジェクト】ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

場所は明治安田生命の研修所があった場所です。よろしくお願いします。
公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/nk459/

＜全体概要＞
所在地：江戸川区西葛西2－22－1
交通：東京メトロ東西線西葛西駅から徒歩7分
総戸数：459戸
間取り：2LDK～4LDK（60.03～91.01m2）
入居：2015年10月下旬予定

売主：大和ハウス工業、スターツデベロップメント、サンケイビル、長谷工コーポレーション
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト

[468: 匿名さん]

ミラーキャビネットで収納は足りるだろうということでしょうかね。
収納が無い分鏡が奥に入るので、気持ち広い感じがするかもしれませんが、
まず三面鏡が欲しい気もしますね。

[469: 匿名さん]

レジデント選ぶ方は、普通で使いやすい間取り、大通りから離れた立地、二重床やALC使ってないなどの構造、等を評価してるのかな。
一方、ガーデンズを選ぶ方は、ブランド力による資産価値、充実した設備、素敵に演出された共用施設や庭、自走式の駐車場、そしてレジデントよりも平均的に安い！ブランドマンションなのに！、等を評価してる気がします。

同等の価格なら、互角だったかなあという気がしますね。

残ってる住戸で考えると、予算が許すなら、レジデントの南向き住戸が良いかなあ。
南向き上層階なら、どたらを買っても後悔はしなさそうですが、めちゃ高いですからね。。。

[470: 比較中]

間取りや立地面では確かにレジデントですよね。ただ資金面を考えると希望の南向きは難しいですし内装設備を充実させたいとなるとガーデンになってしまうのかなと… やはり値下がり迄待つかガーデンで少しでも選択肢のあるうちに契約するかしかないですかね。

[471: 匿名さん]

同等の価格だったらガーデンズの方がブランド力、資産性等などで選ぶ方々が多いのでは。やはり価格を下げるべきでしょうね。この立地でガーデンズの値段での購入はお得感もあるかと…。ただ、高所得者には物足りない立地。

[472: 匿名さん]

立地面や直床でない所は結構なメリットなので、価格が同等ならやはり互角だと思いますよ。
ガーデンズは、条件の悪い部屋を上手く低めに価格調整できたので、ブランドと標準設備の充実の割にはレジデントより安いということて差がついたと思います。
立地からレジデント買いたいけど、予算オーバーでガーデンズという方も結構いるのでは。
みんな色々と批評はするけど、結局は一番の制約は価格なので。

レジデントが下げるまで根気よく待つか、残ってる部屋で妥協してガーデンズにするかは考えどころです。

[473: 匿名さん]

あ、清心町駅16分にパークホームズできるみたいなので、三井はガーデンズ売り切って、そちらに誘導するのかもしれないですね。駅遠いとはいえ、ガーデンズよりも価格低いなら、そこそこ売れるかも。その場合でも駅近の分レジデントが断然優位ですが、高値維持路線を続けるなら清心町に流れる可能性もあるかな？新たなマイナス要因ですね。

[474: 入居予定さん]

>>473
清新町駅って？

[475: 匿名さん]

西葛西駅の間違いだね。

http://www.31sumai.com/mfr/X1205/

[476: 比較中]

パークホームズはいつ頃の予定なんですか？

[477: 匿名さん]

平成26年9月下旬販売予定って書いてありますよ。

[478: 匿名さん]

パークホームズはどうしようもない立地ですよ。

[479: 匿名さん]

三井としては，パークホームズ西葛西に影響がでないように，早めにガーデンズを捌きたいというのも
あるかもしれないですよね。
ただ，清新町は震災でも液状化した事実がありますし，地図を見ると徒歩16分とは到底
思えない場所ですよね。。。レジデントやガーデンズで悩む層とはニーズが基本的に異なる
気もします。

あと，ＨＰを見ると，学区が清新第二小学校になっていますが，今清新第二小学校は子どもが
激減してきている影響で，第一か第三に吸収される話し合いが江戸川区で進んでいますよね。
そうすると，小学生のいる世帯は途中で学校が変わることも予想され，この点はマイナス要因
ですよね。

今，オリンピックの影響もあって土地が高騰してきているため，土地持ちが売り渋って
なかなか売りに出さないことと，大きな土地が残っていないので，三井でもその辺りの
土地しか手に入らなかったと，聞きました。

[480: 比較中]

なるほど皆さんお詳しい
パークホームズはないですね。そのような場所で家族が生活するイメージ沸きません。話し戻しますが皆さんレジデントのオプションサービスってキッチンのカウンター以外で何かあるのですか？あとＤ棟Ｅ棟は販売時に高くなると聞いたのですが…

[481: 様子見]

ようやくHPが更新されました。2週間で4戸成約だったようですね。これまで210戸売り出して、54戸が残っているので契約済は156戸。未契約は303戸。
ガーデンズは未契約95戸。レジデントとしては、ガーデンズが売り切るまで待つしかないでしょうかね。

[482: 匿名]

詳しい方もし売れ残った場合のデメリット教えてください

[483: 匿名さん]

今のところ（第1期は？），オプションサービスは，食洗機も無償でということになっていましたよ。
オプションを頼むのも，資材が高騰しつつあるので，早めに発注をした方がお得だという話も聞きま
した。

Ｄ棟，Ｅ棟はいつ頃販売予定なのか分かりませんが，葛西近辺（江東区辺りまで含めて）の地価の動
向を見極めながら価格設定するような話は伺いましたよ。今後しばらくは，葛西・西葛西の駅近での
新築マンションの建築はどこも予定していなさそうなので，そういう意味では少し強気なのかもしれま
せんよね。

2週間で4戸だったのですね。お隣は，先着中の9戸から変更がないようなので，やや足踏み状態でしょ
うかね。ただ，竣工が来年9月末なので，消費税が上がる前を見越して，時期をうまく選んできたなと
思いました。かけこみ需要も想定しているのかなと。10月以降になると，物件だけでなく，家具や手数料
や引っ越し代等，諸々が高くなってきますしね。そういう意味ではお隣は，その半年後なので，その他諸々
には影響がでてきそうですよね。

[484: 匿名さん]

お隣は6月5日に第3期3次として7戸捌いていました。
GW明けから第3期が始まり、第3期1次で35戸前後、第3期2次で9戸前後捌いていたと記憶しています。
苦戦するかな？と思っていた西向きの棟も順調に捌いているようですので、お隣は順調に販売を進めていると思いますよ。

[485: 様子見]

レジデントはGW明けの契約数は純増7戸だと思います。お隣はGW明けは50戸程度契約していますので、勢いの差は明確になってきましたね。
こちらはGW明けに20戸追加販売をしても、追加販売分を完売できずに先着順の売れ残りが積み上がって、今や50戸以上の売れ残り先着順が常態になっています。
竣工は来年7月なので残り1年1カ月で300戸を捌けるか注目ですね。

[486: 匿名さん]

>482さん

竣工後に売れ残りがある場合、デベロッパーとしては以下の2点に頭を悩ます事になります。

・資金回収が出来ない
・在庫を抱えるため、色々な経費(主に人件費)がかかる

これを解消する為にデベロッパーは販促など色々と手を打ちますが、それでも売れない場合は最終的に値引きが行われるでしょう。

で、この時に被害を受けるのが、すでにこの物件を購入している人と西葛西周辺に物件を持っている人達です。
すでにこの物件を購入している人は、自分は定価で購入したマンションが値引きで売られていると知ったら精神的なダメージを追うでしょう。中古市場での価値も下がります。
西葛西周辺に物件を持っている人達は、この値引きによって周辺物件を含めた西葛西全体の中古市場の下落を招き、結果として自分達が持っている物件の価値が落ちてしまいます。この中古市場が下落する問題は、当然お隣を購入した人達にも当てはまります。
ですので、お隣を購入した人達もレジデンスプレイスの売れ行きを気にしているのです。

逆に、値引きが発生した時点で物件を持ってない人達にとっては安く購入するチャンスになると思います。

[487: 匿名さん]

486です。

一点補足です。
西葛西周辺物件の中古市場が下落するのはレジデンスプレイスが大量に売れ残った場合です。
どれぐらいが大量か、というのはその時の中古市場が決めるので誰にも正確な数字は分からないですが。