ブランズ目黒花房山ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/meguro-hanabusayama/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
販売会社：東急リバブル株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
所在地：東京都品川区上大崎3丁目300番6（地番）
交通 ：JR山手線「目黒」駅　徒歩4分
東京メトロ南北線「目黒」駅　徒歩4分
都営三田線「目黒」駅　徒歩4分
間取り：2ＬＤＫ～3ＬＤＫ(予定)
専有面積 ：66.75m2～93.15m2(予定)
バルコニー面積： 4.86m2～8.79m2
敷地面積：1184.81m2
建築延床面積：3445.08m2
構造および階数：鉄筋コンクリート造 地上5階造 地下1階建
備考：駐車場：16台　※月額使用料：未定
バイク置場：2台　※月額使用料：未定
駐輪場：54台　※月額使用料：未定
建物竣工：平成25年4月下旬予定
お引渡し：平成25年11月下旬予定
販売スケジュール： 平成25年夏　販売開始予定

どうでしょうか。

[651: 匿名さん]

価格考えると折上2.7くらいは欲しかったかなぁ。
低層なんでしょうがないんでしょうけど。

[652: 物件比較中さん]

値段の割りに、柱が室内に突出してるのが
気になった。

[653: 匿名さん]

安いですね。

[654: 匿名さん]

安いようで高いようで高いのか？

差がすごくないですか？

[655: 匿名さん]

最安値の坪単価はどのくらいですか？

[656: 匿名さん]

公式トップにある@380では？

[657: 匿名さん]

@380で安いの？

[659: 匿名さん]

＞値段の割りに、柱が室内に突出してるのが
＞気になった。
麻布狸穴に続き、ここも柱バリバリですか。

目黒狙う人は迷うだろうな。駅前大型プロジェクトあるし。同じ金はらうなら高くても駅前が資産価値維持としてもいいかと。予算次第だがね。アベノミクスが順調にいくとう前提におけば駅前は相当な金額になるのは間違いないだろう。

仕様・設備、JRの騒音が個人的に問題なければまだお安い部類だと思うので買うという選択肢もなくはない。

[660: 匿名さん]

>658
積水、やっちゃいましたね。高値設定ww.

あそこは、売れ残り必須物件の様相ですね。

[661: 物件比較中さん]

モデルルームに行ってきました。（現地）


良い点

立地
花房山。品川区上大崎３丁目。
山手線の内側。
線路から少し入った静かなエリア。
角住戸率５８％。
高台のため低層ながら眺望が開けている。
目黒駅に徒歩４分。

共用部仕様
エントランスはシンプルながら雰囲気は悪くない。
２９戸に対して駐車場１６台（５５％）はまぁまぁ。
自然光を取り入れた内廊下。
エレベーターの内装がいい。
消防設備の扉などまでクロスを巻き込んであり、仕上げの質感は高い。
地下に全戸分のトランクルームあり。
ゴミ捨て場も地下なのはいいかも。
　
専有部仕様
天井高最大2600mm。
LDと主寝室は天井カセット型エアコン。
食洗機・ディスポーザー・一体型浄水器・LD床暖房・ミストサウナ。
玄関・廊下の床は天然石。
　
その他
竣工売りなので、眺望や日当たりが確認できる。



良くない点
　
立地
目黒駅までは若干アップダウンがある。
また隣のヒルトップ目黒花房山は駅徒歩6分表記であり、こちらの駅徒歩4分の基準は不明。
線路に近いため、窓を開けると電車の音が若干気になる。
南側・東側は隣接した建物があり、低層階では日当たりが悪い。
　
共用部仕様
住戸用エレベータは１基のみ。
駐輪場の出入庫にエレベータが必要。
駐輪場は54台もあるのにバイク置き場がない。
　
専有部仕様
LD・主寝室以外のエアコンは自分で設置する必要がある。
室外機が邪魔。
全戸カウンターキッチンなのは好き嫌いが別れるところ。
竣工売りのため、内装色は変更不可。

その他
全29戸で15タイプの間取り。
一部の住戸は競争率が高くなるかも。


予定価格
全戸分の価格は見せてもらえなかった。
8,000万〜15,000万円の範囲。
平均坪単価430〜450万前後。
80平米で1億超えます。


まとめ
花房山・目黒駅徒歩4分は貴重。
仕上がりも悪くない。でも高い。
城南五山の低層にこだわるならいいかも。
でも数年後に駅前に東京建物の大規模再開発が控えているので…
すぐに欲しい方はどうぞ。

　

[662: 匿名さん]

高いなー。キャピタルゲインでるかなー？

[664: 匿名さん]

当たり前ですよ〜花房山ですよ〜
西麻布や広尾のがいいて言ってた方もいるけど

[665: 物件比較中さん]

花房山ごときで高すぎる。しかも三流デベで。

[666: 匿名さん]

じゃあ違うとこ買ったらいいですよ。
麻布も広尾も青山もいくらでもありますよ。

[669: 匿名さん]

ブランズを三流は言い過ぎ。一流には及ばないけれど、最近二流脱却目指してがんばっています。
仕切り直しで気合い入ってる三番町はかなり良いですよ。

[670: 匿名さん]

ブランズは四番町だった。
番町という場所柄もあるでしょうけど、抽選倍率はかなり高かったようですね。

[671: 匿名さん]

東急建設じゃないからまだましかも。

[673: 物件比較中さん]

3LDK は一億超えで、
一戸建てが買える値段ですね。
駅近重視でしょうか。

[674: 匿名さん]

ここに建坪30の一戸建て。
仮に売りに出されたとしたら5億円以上はするでしょうね。

[675: 匿名さん]

5億もするわけねーだろ笑

[676: 匿名さん]

この近辺は建坪率60％なので、30坪程度の一戸建てを建てるには25坪前後の土地が必要。
付近の相場がだいたい＠350〜390、花房山真ん中プレミアムで多めに見積もったとして＠400、土地だけは1億円。
上物はこの辺なら＠100くらいで建てないとみすぼらしいのでこの分で約3000万円。
合計13000万円で建てられますな。

[677: 住まいに詳しい人]

>価格的には南青山のTPHグランと同じぐらいですが

結構違うんですけど．．．
高樹町は＠500ぐらい、ここは＠430ぐらい

[680: 住まいに詳しい人]

>>676
「建坪」の意味を間違えて覚えているね

建坪≒建築面積

[681: 匿名さん]

>>678
たまに出ますよ。
http://www.homes.co.jp/tochi/b-76740008286/
ここは19坪ですが。

[682: 匿名さん]

>>680
30坪だと2階建てなら15坪かなあと。
15坪で60％だと25坪ですよね。

[683: 匿名さん]

>>680
ああ、失礼。
延べ床面積とごっちゃになってました。

[684: 住まいに詳しい人]

>>679
ふぅーっ

全部だと面倒だから
高樹町の各階01号室の価格を書き出すね

No701　3LDK　151.96㎡　33,000万円　＠712
No601　3LDK　134.21㎡　26,500万円　＠647
No501　3LDK　164.41㎡　35,000万円　＠698
No401　3LDK　155.04㎡　32,000万円　＠677
No301　3LDK　123.73㎡　18,600万円　＠493
No201　3LDK　123.73㎡　17,700万円　＠469
No101　3LDK　117.33㎡　15,900万円　＠444

[687: 住まいに詳しい人]

>>686
だからここは＠430なんだけど．．．
＠530というのは一番高い住戸

[689: 匿名さん]

高槻町との比較なら利便性の実利を取るか、ブランドや資産価値を取るか、でしょう。

[690: 匿名さん]

少し歩けば駅の商業施設や金融機関があるので利便性は高い立地だと思いますが、
山手線沿いに建てられている事が不安要素になっています。
始発は4時30分から、終電は1時10分まで。さすがに防音対策はなされているとは
思いますが、いざ中古で転売するとなるとどのくらいの値崩れになるか心配ですね。

[693: 匿名さん]

反対側は本当に電車の音がうるさいけど、あの壁？のおかげで半減してますよね。
花房山て、リセール物件が少ないですが、以外に安い。
みなさん長く住まう感じで買われる方が多いでしょうね。

[696: 匿名さん]

とにかく割高マンションだよ。

[699: 匿名さん]

>>694 >>695
モデルルームは8日からでしたよね、優先内覧会とかですか？

こうしてみると雰囲気悪くないですね。

[703: 匿名さん]

豊洲や北千住も悪くないと思うよ。

[705: 物件比較中さん]

全室一斉売り出し？

[706: 匿名さん]

近隣の写真削除されたの？
周りの雰囲気良いですよね。
案内会のハガキ来ませんでした？

[707: 匿名さん]

ブランズにこの価格はだせないね。三菱、野村クラスがかえちゃうよ。のちのちの資産価値に影響するな。

[708: 匿名さん]

立地をとるかですね。
もう当分、花房山で低層新築はでなさそう。

[709: 匿名さん]

モデルルームの画像いっつも思うんだけど家具みてるわけじゃないんだからもっとシンプルにしてほしい

[711: 匿名さん]

隣のマンションが個人情報とかじゃないですかね？
ほんとの検討者なら、現地見るはずだから
周りの雰囲気分かりますよね。

[713: 物件比較中さん]

目黒駅から中目黒駅付近へのバスは
あるんでしたか？

[714: 匿名さん]

あるよ。

[715: 匿名さん]

先日事前案内会に行ってきました。
リビングダイニングの下がり天井と洋室にエアコンがない点を除いては
基本的にはなかなかいいマンションかと…。丁寧に作られている印象。

今週末に登録販売だそうですが、一部の部屋に人気が集中していて
抽選は避けられないようです。

物件自体は気に入りましたが、やはり少しお高いのがネックですかね。
買う予定の方いらっしゃいますか？

[716: 匿名さん]

>>709さん
私もモデルルームはシンプルにして欲しい派です。
できれば、オプションも全て取り払って実際の部屋と同じ状態で見たいですね。
以前そんな事を言ったら、そんな夢のないモデルルーム、誰も行かなくなると
言われてしまいましたが、家具やオプション込み込みで買える訳じゃないですし・・・
私が現実的すぎるのでしょうか？

[717: 匿名さん]

＞716さん

同感です！
この物件は竣工売りなのでモデルルーム以外のお部屋も見られるのがいいですよね。
ただ、実際見せてもらったところ、ふ～ん…という感じでした…。購買意欲沸かず。

担当者の方も、やはり家具がある方がイメージが沸くのか？MRと同じ間取りが人気、とのこと。
どっちもどっちですね～。

[718: 匿名さん]

それはそうですね。
モデルルームは、だいたいフルオプションで
クロスとかトイレ内？かとかが豪華
普通の内装位にしてほしい。

[719: 匿名さん]

＞＞７１３さん
東急バスがありますよ。大体所要時間は１５分位ですかね。ルート的には権之助坂を
通って、目黒警察署前を通っていくルートです。都会なのに、周辺が緑の多い立地で
とても気に入っております。購入検討されている方で車を所有されている方はどれ位
なのでしょうか。外で借りる事も視野にいれておいた方がいいのでしょうかね。
外で借りるとなると４５０００円位の様ですがマンション内だといくらくらいかな。

[720: 匿名さん]

話を聞いてきたけど想像していたほど高くなかった。花房山相場から考えるとお買い得では？

[722: 匿名さん]

あと、駅前開発をどう考えるかですよね…。

[723: 匿名さん]

720
花房山相場だとどのくらい？新築が珍しいエリアだから、読みづらい。

[724: 匿名さん]

希少さを考えると価格は妥当だと思います。

駐車場が特殊かつ小規模なので修繕費は少々気になりますが。

[725: 匿名さん]

そうなんですよね。
この辺りでマンションとなるとかなり希少性は高いと思います。
お値段も妥当ではないでしょうか？
そもそも目黒駅からすごく近いですしね。
中目黒まで行くバスもあったんですね。
今まで気にしたことがなかったので恥ずかしながら知らなかったです。
利用できるとかなり便利ですねぇ。

[726: 匿名さん]

もう当分、新築分譲はないでしょうね。
駅前タワー以外。
賃貸は一戸建つけど。

[727: 匿名さん]

倍率高くなりそうですね。

[728: 匿名さん]

もう今週だった
良い部屋はすぐ売れちゃうな

[729: 物件比較中さん]

もう売ってるの？

[730: 匿名さん]

全戸登録即完で一番安い1戸がキャンセル募集中。

[731: 匿名さん]

予想より安かったんで飛びついた人が多かったみたいですね。

[732: 匿名さん]

一番安いの幾らですか？

[733: 物件比較中さん]

８１００万

[734: 匿名さん]

高いですね〜。
この立地なら、そうですね。

[736: 匿名さん]

文京区・新宿区と一括りにされてもね。。

[737: 匿名さん]

花房山ってマンションは多いけど割と落ち着いた住宅街だけどな。
いったいどこを歩いてきたんだろう？

[738: 匿名さん]

文京区、新宿区と同じと言うのはその通りだと思いますよ。いわゆる都心の高台住宅地という括りになります。

[741: 匿名さん]

大使館の裏とか坂の辺りですかね？
たしかに小汚い小さい戸建多し。
豪邸と呼べるの二軒位じゃない？

[743: 匿名さん]

豪邸はもう少しあって、最近4億で売りに出てたかな。
古い戸建てはここのマンションとかアパートの大家さん。
山の手線内側、高台、徒歩5分圏内は一戸建て売るより、沢山の人が住める
マンションが不動産屋としても、利益大きいですからね。
一番贅沢なのは、ここで一戸建て買える人達だと思います。

[745: 匿名さん]

池田山は最寄りが五反田。最近はミニ戸も多くていまいち。

[748: 匿名さん]

昔は池田山高かったけど今では花房山とそんなに変わらないですよ。戸建て用の土地自体がどこも下がってますけどね。

[749: 匿名さん]

五反田って買い物するとこないですよね。
レミイ？まで行かないとこちら側って何にもない
車があればどこでも行けるけど

[750: 匿名さん]

>>744

それハッピーサイエンス関係者だらけのマンションだよ