ブランズ目黒花房山ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/meguro-hanabusayama/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
販売会社：東急リバブル株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
所在地：東京都品川区上大崎3丁目300番6（地番）
交通 ：JR山手線「目黒」駅　徒歩4分
東京メトロ南北線「目黒」駅　徒歩4分
都営三田線「目黒」駅　徒歩4分
間取り：2ＬＤＫ～3ＬＤＫ(予定)
専有面積 ：66.75m2～93.15m2(予定)
バルコニー面積： 4.86m2～8.79m2
敷地面積：1184.81m2
建築延床面積：3445.08m2
構造および階数：鉄筋コンクリート造 地上5階造 地下1階建
備考：駐車場：16台　※月額使用料：未定
バイク置場：2台　※月額使用料：未定
駐輪場：54台　※月額使用料：未定
建物竣工：平成25年4月下旬予定
お引渡し：平成25年11月下旬予定
販売スケジュール： 平成25年夏　販売開始予定

どうでしょうか。

[62: 匿名さん]

それに線路近いの微妙だよ。。

[63: 匿名さん]

>パークハウス池●山のような割高物件
>青山や麻布周辺は大手デベでも坪330万位からありますし

池田山は、それだけ土地の価格が高いんじゃないの？
以前より安くなったとはいえ、城南五山の筆頭ともいえる場所だし、
青山、麻布と一括りに言ったって、高台もあれば低地もあり、
最安330万〜上はパークマンション六本木とか1000万超だしね。

[64: 匿名さん]

パークハウス池●山について言えば地価が高いのではなく
デベの土地仕入れ値が高いのではないでしょうか
大量に売れ残っている事実がデベと消費者の相場観ギャップを物語っていると思います

また「4年前のパークマンション」が坪1000万と言われましても
そもそもブランズとパークマンションは比較対象ではありませんよね

[65: 匿名さん]

>デベの土地仕入れ値が高いのではないでしょうか
内情は不明だろうが、いずれにせよ不動産のプロが仕入れた訳だから、
それ相応と判断して納得の価格なのでしょうね。

>そもそもブランズとパークマンションは比較対象ではありませんよね
60,61は「最近の青山や麻布周辺は大手デベでも坪330万位からありますし〜」
と場所についての話をされていて、特にデベを限定した訳ではないでしょうし、
ブランズとパークマンション、共に大手デベのブランドでは？

[66: 匿名さん]

>64
>4年前のパークマンション」が坪1000万と言われましても

今、中古で出ている檜町公園ビューの部屋が、坪1000万円ですね。
4年前はもっと高かったはずです。

[67: 匿名さん]

論旨が迷走してますが要するに貴方はこちらの物件をとても気に入っており
多少割高でも買いたいということを意見したいのでしょうか

先にも述べた通り、私は価格面だけではなく将来的な環境も含めて慎重なスタンスですが
同じ検討者として納得のできる結論に至ると良いですね

[68: 匿名さん]

投資ではないのだから、気に入ったのなら各々が適正だと思った価格なのであれば買えばいいのでは？
坪330万か400万かの程度で躊躇するなら、買わねければいいだけ。
ただ、このような希少な場所は、もう手に入らないかも知れないけれど。

[70: 匿名さん]

↑花房山の新築物件ですよ！希少立地ですから坪400万程度で買えるなら買いますよ。
仕事？1億態度ならキャッシュで買いますよ(^^♪

[71: 匿名さん]

それは良かったですね（笑）

私は6月に公開される予定の現地モデルルームへ行って詳細情報を頂いてから判断することにします。

[72: 匿名さん]

なんか目黒駅が目黒区と思ってる人いるね

[73: 匿名さん]

おもろいヤツもおるね

ブランズとパークマンションは同等！
城南五山の筆頭とか言ってる池田山が坪370～380で売れ残ってるのに坪400の花房山は躊躇なく買い！買い！買い！
モデルルームすらオープンしてないのに欲しい！欲しい！欲しい！
顧客を煽る一昔前の常套文句「希少立地！」「もう手に入らない！」

なりすましとはいえいくらなんでも無茶苦茶すぎるやろ…

[74: 匿名さん]

坪３３０くらいの部屋ないかな。

[75: 匿名さん]

坪330万とか低予算の連中が、なぜこういう高級地物件を検討するんだろう？
他と比べたら割高だとか、何とか値切ろうみたいな意見ばかり。
そういうメンタリティの連中はこういうエリアには不似合いだし、いざ住んでも周囲に馴染めなそう

[76: 匿名さん]

さすがに高層階だと坪３３０は厳しいと思うけど１階なら普通に坪３００切るでしょ

[77: 匿名さん]

平均 350くらいだよ！だって5流デベ東急だから

[78: 匿名さん]

っていうと、一番狭そうな66㎡の部屋が6000万弱ぐらい？
花房山なのに、何とも庶民的なマンションになりそうだね(>_<)
せっかく低層なら、全戸1億以上とかで住民層揃えればよかったのに…

[80: 匿名さん]

78さん、私見ですが花房山は将来的に庶民的で商業色の強い街になると思います

そもそも再開発の影響で静かに暮らしたい富裕層はこのエリアを敬遠します
現に再開発工事が始まってからでは騒音がうるさくて売りにくくなると見越して
一部住民は今のうちに手放そうと動いている人がいるようです
（最近、中古物件の出物が増えたのもそういう背景かと）

開発後は目の前に建ち並ぶ3本のタワーに見下ろされ
周囲にはミーハーなタワマン族、サラリーマン、買い物客でごったがえすと想像すると
堅実な富裕層が好む花房山の雰囲気ではなくなります

以前花房山に住んでいた者としては非常に残念ですがこういう時流なんでしょうね

（繰り返しますがあくまで私見です）

[81: 匿名さん]

都心や３Aならともかくこのあたりは中途半端よね。

[82: 匿名さん]

3A住民はそもそも線路脇立地で風俗＆ラブホ街五反田まで気軽に歩いていける場所に興味ない
昔からの戸建住民は別格だがマンション新規移住組の民度は結構低い
モラルもマナーもない書き込みをずーっとしてる79みたいなヤツなんかいい例
城南エリア～神奈川あたりの郊外在住庶民が山手線の内側に憧れる程度

[88: 匿名さん]

池田山に続きまた不人気物件になるのかな。

[90: 匿名さん]

不人気かどうかは分からないけど三菱物件でさえあれだけ苦戦してるんだから
普通に考えれば電鉄系マンションだけが絶好調になるわけないよね

[94: 住まいに詳しい人]

>三菱物件でさえあれだけ苦戦してるんだから
>普通に考えれば電鉄系マンションだけが絶好調になるわけないよね

池田山の問題は、地所なのに池田山レベルの商品を作れなかったことだから
ちょっと違うわな

まあココも経済状況が悪い時期の商品企画＆設計で
価格優先で住戸面積が狭く、問題は抱えているんだけどね

[95: 匿名さん]

モデルルームはいつ頃？

[96: ご近所さん]

3丁目マンション近くの住人です。環境が良いので個人的には気に入ってます。
色々書かれているようですが、ブランズの場所は比較的静かで、いい立地ですよ。
大成の低層マンションもいいと思います。
価格は聞いていませんが、このエリアの賃貸の平均価格が３０万前後なので、
山の手線内でもあるので、それなりの価格かと。ちなみに一戸建ては1億前後です。

目黒駅も歩いて五分、五反田駅も10分、白金台は15分。広尾、麻布、恵比寿もタクシーで
¥1000円前後。
近くで無いのは大型家電量販店とホームセンターぐらいですかね。他は全てあります。
小学校は日野第3で出来たばかりで、子供の預かりも備えていて良いと思います。
上大崎三丁目の催し物で有名なのは目黒さんま祭りです。銀行がバックにあるエリアは
いろんな意味で助かります。
テレビで見かける芸能人も何人か住んでいるので、お友達にもなれますよ。

[97: 匿名さん]

>ちなみに一戸建ては1億前後です。
そんなもので買えますか？あの辺りの地価からすると30坪ぐらい？
そんな狭い区画の戸建てがあるんですか？
城南五山って、みな100坪単位の物件ばかりかと思っていましたが…

[99: 匿名さん]

百坪を３分割して売ってるのかな。

[102: 住まいに詳しい人]

偶然にも物件の真ん前が公示地価の調査地点
2013年1月は299万円/坪

流通価格は1.1倍として328万円/坪ぐらい...
今の資産バブルの勢いだと1.3倍の390万円/坪くらいかもしれない
　
　
また上大崎町内の取引事例（2012年1～12月）でも
_48坪　１低住専　目黒駅7分　1億8000万円　370万円/坪
100坪　１低住専　目黒駅8分　3億0000万円　300万円/坪
136坪　１中住専　目黒駅8分　2億4000万円　180万円/坪
_17坪　１種住居　目黒駅8分　_＿5500万円　320万円/坪
なんてのが上がっている

[103: 匿名さん]

＞今の資産バブルの勢い

やれやれ、理解してもない聞きかじりの情報で…
このタイミングでいきなり地価が20ptsも上がるわけないだろ（笑）
この手の煽り文句には辟易とする

[105: 住まいに詳しい人]

>>103
>このタイミングでいきなり地価が20ptsも上がるわけないだろ（笑）

年初から東証REIT指数の上昇率は+40％を超えている

オフィスや商業ビルが多くを占めるリートの値動きを
そのまま住宅地の地価に当てはめることも出来ないが
10～20％ぐらいバブっていても現実離れというわけでもない

理屈が追いつかないのがバブルってものだ

[106: 匿名さん]

いまバブルなんだ（笑）

[107: 匿名さん]

リートはプチバブルのとき軽く５～１０倍いったでしょ。実際の物件価格より振れ幅が大きい。

[108: 匿名さん]

52です。

私の価格妄想が皆様の価格論争の引き金を引いたようで心苦しいのですが、物件に関する情報が乏しくなってきましたので自説を追記します。以下、長文になりますがご容赦ください。

・実踏した所感では、①東側は高台立地を十分活かした抜群の眺望、②北と西は数ｍの私道を挟んで隣のマンションとお見合い、③南は隣のマンションと近接しているので通風のみ、の立地であることから、
　北東角≒東ワイドスパン≧南東角＞＞＞北西角＞南西角＞西ワイドスパン

なお、当たり前ですが　　
　高層階＞低層階、専有面積大＞小
が坪単価のイメージです。

特にＭタイプ93.16㎡の間取りは、①最上階、②東の超ワイドスパン、③角住戸、④専有面積最大ですので、間違いなく当物件のフラッグシップで坪単価も最も高いと推測されます。
Ｆタイプ70.92㎡の間取りは、①西向きワイドスパン、②専有面積小ですので、低層階の坪単価が（着信資料の間取りの中では）最も低いと思われます。
なお、66.75㎡の部屋もあるようですが、着信資料に記載が無く、方角等が分からなかったので推計から除外します。

・一方、アンケート葉書のご予算欄では価格区分は～12,000万円、12,000万円超の区分設定で～13,000万円、13,000万円超の区分となっていないことから、アンケート時点では、Ｍタイプでも12,000万円超はあるとしても13,000万円超は想定していないと思われます。
従って、坪単価最高（Ｍタイプ）は＠425～460万円といったところが（売主の）スタート目線と想定されます。～12,000万円超の回答者が何人程度いるか等で決定するのでしょう。

・他方、アンケート葉書のご予算欄では価格区分は、～8,000万円、～8,500万円の区分設定となっており、～7,500万円の区分が無いことから最安のＦタイプでも7,500万円以下は想定していないと思われます。
従って、坪単価最低（Ｆタイプ低層階）は＠350～370万円といったところでしょうか。

・あと、実踏の記憶が薄れつつありますが、１階は半地下とまでいきませんがチョイ地下だったと思います。共用スペースではなく住戸であれば、専有面積にかかわらず、ここが坪単価最低かもしれません。

[109: 匿名さん]

半地下で坪３５０とかあり得ないなあ。

[110: 匿名さん]

108です。
多投して恐縮です。

当該物件の比較対象としてザ・パークハウス池田山が挙げられますが、苦戦している模様です。
レスを見ると、103㎡の広い部屋は＠430～480万円でも早期に売れたようですが、90㎡台以下の間取りは苦戦し、70㎡台の間取りは現在でもいくつか残っています。

どなたがが、池田山レベルの商品を作れなかったと評していましたが、5山を検討する方は100㎡超の間取りを好む方が多いのでしょう。

花房山の当該物件は、池田山で苦戦した専有面積以下ですので、価格設定は大変デリケートだと思います（どのような購入層をイメージするのか？）。

調べると、再開発のタワーも上大崎アドレスですので、ここが高ければタワーを待つのも手でしょう。

[111: 匿名さん]

まあまあ
もう少しで価格もわかるんだし憶測の持論を展開しても意味ないでしょ
（個人的には半地下が坪350はあり得ないという109には同意だが）

東急がリーズナブルな価格でくればほっといても売れるだろうし
バブルを期待した価格付けならいつものごとく竣工後大幅値下げとなるだけ

もっともブランズでリーズナブルな価格って見たことないけど
いずれにしても価格発表を待ちましょ

[112: 匿名さん]

ブランズは管理が悪いっていう話を耳にしますが実際のところどうなんでしょう

どなたかが指摘されてましたが調べてみると確かに
東急は竣工後も売れ残っている物件を多数抱えているようですが
そういう場合は管理費は誰が負担するんでしょうか

[113: 匿名さん]

東急

[114: 匿名さん]

売れ残りはデべ負担ですよ。

[115: 匿名さん]

>>52
賃貸か分譲か決まってないって解答ですか？

すでに、賃貸マンション建設の説明会終わってますよ。

[116: 匿名さん]

売れ残りの管理費が東急負担だと値引きしてでも早く売却したいとなるわけですね

うーん、ここも竣工後まで待って様子を見た方が良いのかなあ

[117: 購入経験者さん]

ここの、検討者様は車利用の方ですか？

けっこう駅まで遠いですよね。

[118: 匿名さん]

５分あれば改札着きますよ。

[119: 購入経験者さん]

絶対うそ。
走ってアトレの裏まで五分くらいかかる。

[120: ビギナーさん]

現地、見てきましたよ。

①敷地、およびマンション周辺の緑(地)は少ない。
②休日でも(休日だから？)電車の音は結構聞こえる。
③年をとったら目黒駅からはタクシー？
④ルーフバルコニーは裏手の谷を見下ろしており、人目を気にしなくてよさそう。

というわけで、よほどお買い得感があれば検討しますが、「清水建設」ブランドから言っても高そうですし。。。

100点満点の物件なんてあるわけないのはわかっているつもりですが、ほんとに住まい選びは難しいです。

[121: 匿名さん]

南面全滅のマンションですから不動産価値としてはかなり低いですよね

[122: 匿名さん]

>５分あれば改札着きますよ。

書き込むスレ間違ってますよ。
改札５分はこちらの物件だと思います。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144266/

[123: 周辺住民さん]

夜ご飯食べた帰りに寄り道してみてきました。
駅からの道は人通りもほとんどなくこのマンションに近くに痴漢注意の標識が。
年頃のお子さんのいる家庭だと送り迎えは必須なところですね。
窓を開けてると結構電車の音が響きそうな感じでした。

[124: 匿名さん]

このエリアは夜人通りが少ない上に電車の騒音がありますので一般的に言う軽犯罪が発生しやすい環境です
実際に痴漢だけでなく女性や老人を狙ったバイクひったくりの被害報告や注意喚起もあります

もっともこちらの住民層は基本的に車、タクシー、ハイヤー等での移動が主なので
さほど問題視されないケースが多いですがさすがに子供に被害が出ると親御さんは心配でしょうね

[125: 購入経験者さん]

11時すぎると人通り少なくなりますが。
そんなに遅くならなければけっこう人いますよ。
駅前に交番あるし、おまわりさんたまに自転車で回ってます。
夜に走ってる人もいるし。軽犯罪が多いって初めて聞きました。

[126: 匿名さん]

駅周辺はごちゃごちゃしてますが、ここはいいですね。

[127: 周辺住民さん]

軽犯罪が起こったとかはここ何年も聞いたことありません。
住宅街なら、よる遅い時間はどこも注意が必要かと思いますが。
駅前は有名塾も多く、九時過ぎでも小学生も歩いています。
車、タクシー利用の方も多いですが、電車利用の方もたくさんいますので花房山通りも人通りあります。

[128: 物件比較中さん]

ここは何で構内モデルルームなんでしょうか？どなたかご教示ください。

[129: 匿名さん]

あべのみくすで竣工売りの方が高く売れると東急が思っているからです。

[130: 匿名さん]

仕様変更もカラーセレクトもできない既製品の魅力は「低価格である」ということのみ
どの業界でも当たり前の話

[131: 周辺住民さん]

でも、完成みてから買えるのは安心。

マンション建設ラッシュですけど、さすがに全件完売ってことなさそうだから、気長に待とうかな。

[132: 匿名さん]

八雲も竣工売りですね。売り渋り？

[133: 匿名さん]

他のブランズ物件を見てごらん、青田買いした住民からクレームの嵐
どこも軒並み売れ残ってるから入居後も見学者や営業マンが平日・週末問わずマンション内をウロウロして
さらに値引きまでしてるんだからそりゃ不満も爆発する
そうした事態を少しでも回避するため竣工売りに切り替えただけ

[134: 匿名さん]

完成後の、販売とか物件内モデルルームなんてよくあることなのに
結構高いところの方が、ローンキャンセルなんて絶対あるし

そんなに売れ残っていたのか？

[135: 匿名さん]

竣工売りでも売れなければ同じでは。。

[136: 匿名さん]

思ったより遠くなかった。

[137: 匿名さん]

＞１３３：どこも軒並み売れ残ってるから入居後も見学者や営業マンが平日・週末問わずマンション内をウロウロして
＞さらに値引きまでしてるんだからそりゃ不満も爆発する
そうなんですか。。そりゃ、買った人は怒りますわな。。

４番町なんかは好調にみえますが。麻布はだめぽっくみえる。。

[138: 購入検討中さん]

竣工済みなのにイラストしか出してないのは
なぜ？

[139: 匿名さん]

資料請求したけど、ぜんぜんこない。

[140: 匿名さん]

ここは子供が自由に遊べる公園が近くに無い。
猫の額程の公園すら無い。それが唯一の不満だな。

[141: 匿名さん]

と思ったらすぐ近くにあった。すいません。

[142: 匿名さん]

坪３３０ぐらいの部屋ないかな。

[144: 匿名さん]

142
5年ほど待てば、値引かれるからそれまで待てば？
まぁ、それまでには売れちゃうだろうけど。

[145: 匿名さん]

見に行ってみた。
駅から坂を下ってから登るのがなんともしんどい。
閑静だけど電車の音の反響は結構すごいね。
駅前が開発されると花房山通りも大分雰囲気変わるんだろうが、どっちに転ぶか分からないね。

[146: 匿名さん]

五年後でも、変わらないと思う。
むしろ、高く売れるのでは？

[147: 匿名さん]

坂の上だから、絶対買うことはないと思ったけど。
現地思ったより良いですね。
高級感がありますね。即完売でしょうね。
ここのがしたら、もう低層の新築は当分ないでしょうね。

[148: 匿名さん]

坪３００前後なら検討してもいいかな

[149: 匿名さん]

そんなに安いわけがない。非常識。

[150: 匿名さん]

隣のマンションが古いけど高級感があっていい雰囲気

[151: 匿名さん]

中目黒もここも間違った相場観持った方がいますね。

[152: 匿名さん]

坪300前後で80㎡が7,000～7,500万なら妥当
何の論拠もなく必死に火消する滑稽な人達と違い彼らは常識的で正しい相場観の持ち主
これ以上高値だとパークタワー目黒のようにリセール時が悲惨

[153: 匿名さん]

152
妥当、ってアンタ何様？ｗｗ

坪350万、80㎡が8,500万と見るけどな。
ここ低層だから割高になるのは当たり前。
こういう物件は、リセール云々より欲しければ買う。
そういう層が淡々と買っていく雰囲気。
タワー物件とは違う。

[154: 匿名さん]

妥当、じゃなくて希望、もしくは願望ということでしょ

[155: 匿名さん]

徒歩４分で奥まった位置にある。山手線沿線に職場のある子持ち家族には最高の物件だよな。

[156: 匿名さん]

これ以上高値だとパークタワー目黒のようにリセール時が悲惨


これって、なんでですか？

[157: 匿名さん]

子持ちで、山手線は向かないと、思う。
四分じゃ絶対つけないけどね。

[158: 匿名さん]

>子持ちで、山手線は向かないと、思う。

何で？まだ、こんな田舎っぺがいるんだなｗ
広尾で育ったけど、便利とかそういうのは当たり前すぎだけど、
特に港区は有栖川公園はじめ緑も多いし、
街の雰囲気が垢抜けていて、住民たちの感度も高くセンスが自然と磨かれる。
適度な刺激が感性を育むと思うけど。

[159: 匿名さん]

山手線というと渋谷新宿池袋くらいしか知らないのでしょう。

[160: 匿名さん]

この辺りは、歩いて5分ぐらいで自然教育園があるし、
その手前には、遊具の多いかなり大きめの公園もある。
その公園の目の前にザ・ガーデンなどスーパーもあり、都心の便利さと活気、緑も多く公園も多い。
ちょっと先の白金台エリアは、子供向けの教室や塾なども豊富だし、
子育て世代にもお薦めのエリアだと思いますよ。
ただ、やはりその分価格は高いでしょうね。

[161: 匿名さん]

なんでそんな必死なの？
田舎っぺ？って？
うちは、山手線某駅ですけど。

小さいお子さんに、自転車乗らせるのは構わないけど
ほんとに危なくて、徒歩でも車でもこっちが気を遣う。