ブランズ目黒花房山ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/meguro-hanabusayama/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
販売会社：東急リバブル株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
所在地：東京都品川区上大崎3丁目300番6（地番）
交通 ：JR山手線「目黒」駅　徒歩4分
東京メトロ南北線「目黒」駅　徒歩4分
都営三田線「目黒」駅　徒歩4分
間取り：2ＬＤＫ～3ＬＤＫ(予定)
専有面積 ：66.75m2～93.15m2(予定)
バルコニー面積： 4.86m2～8.79m2
敷地面積：1184.81m2
建築延床面積：3445.08m2
構造および階数：鉄筋コンクリート造 地上5階造 地下1階建
備考：駐車場：16台　※月額使用料：未定
バイク置場：2台　※月額使用料：未定
駐輪場：54台　※月額使用料：未定
建物竣工：平成25年4月下旬予定
お引渡し：平成25年11月下旬予定
販売スケジュール： 平成25年夏　販売開始予定

どうでしょうか。

[51: 住まいに詳しい人]

建築主が個人名ですから賃貸でしょ

[52: 匿名さん]

46、47、49です。

大成に電話して聞いてみました。施主との関係で話せないとのことでしたが、
・賃貸か分譲かはまだ決まっていない
・情報公開は今秋頃
とのこと。
現場の方に聞いたところ急ピッチで工事を進めているようです。

以下、本物件の価格に関する妄想です。お見苦しい点はご容赦を。
・着信した資料のアンケート葉書を見ると、ご予算については、～8,000万円、～8,500万円、～9,000万円、～9,500万円、～9,500万円、～10,000万円、～12,000万円、12,000万円超の区分（中心値10,000万円）。
・同封資料の間取りは6部屋で70.92～93.16㎡（6部屋平均≒83.4㎡）。
乱暴な計算ですが、10,000万円÷83.4㎡≒＠120万円/㎡（坪400位）を現時点で中心レンジと想定しているのでは？と感じます。勿論、広めの部屋や眺望の抜ける東側を高めに設定するのでしょうが…。
アンケート葉書の年収、ご予算、自己資金を集計し、この辺から価格を調整していくのでしょう。

[53: 匿名さん]

目黒再開発タワーの方が安いかな？高層で坪４００らしいので。

[54: 匿名さん]

何で高層物件のほうが高いの？
マンション価格って、その大部分は土地代でしょう。
建設コストは、戸数を増やせばそれだけ割安になりますし、土地持ち分も少なくなる。
資産価値を考えるのなら、土地持ち分の多い低層マンションのほうがはるかに贅沢。
ただ、戸数が少なければ建設コストや管理費など、一戸あたりの負担額は多くなり、
より高額物件になってしまう。だから、都心の一等地には低層物件が多いのです。
住民層もある程度絞れるしね。花房山なら、それぐらいの地格だと思いますがね。

[55: 匿名さん]

>53
高層のほうが安いのは勿論ですが、住所も関係してくるでしょう。
ここは品川区上大崎３という花房山アドレス。目黒再開発タワーは目黒区でしょう。
やはり花房山というブランド価値や地歴もあり、目黒より格上ですよね。
それに、現在は目黒という買い物や交通に便利なイメージを重ねあわせて、
いわばダブルネーミングで名前を付けた訳ですね。

[56: 購入検討中さん]

ここは完成してから分譲するのですね
モデルルーム作成費用をうかすためでしょうか？

[57: 匿名さん]

着信資料によると6月上旬建物内モデルルーム公開予定となっています。
ブランズもスミフと同様、竣工前完売を目指すスタイルでは無いようです。
ただ、田園調布のように長く残るとどうしても悪評がたってしまいますね。

近隣で目黒花房山パークハウス、ペアシティ花房山、クレッセント目黒花房山の売り物件が出ています。
売主さんは再開発に伴う騒音、再開発後の風害、環境変化を嫌気したのでしょうか。
高い買い物ですので気になります。

[58: 匿名さん]

ゲッ！

花房山通りが現行の9.5mから15mに拡幅されますね。

HPの桜植樹の入り口あたりが収用されるかな？
静域の邸はどうなってしまうのか…。

[59: 匿名さん]

坪400なら南青山、元麻布、南麻布あたりが検討可能な設定なので明らかに割高ですね
来年の消費税導入後の反動安も見込めるし数年後の再開発で物件が大量供給されるので割高なら見送るのが吉です

[60: 匿名さん]

最近の青山や麻布周辺は大手デベでも坪330万位からあります
五山ではパークハウス池●山のように割高物件は財閥系でも大量の売れ残りを抱えることになります

ただこちらは価格だけではなく再開発による環境変化の不透明感という
問題もあるので検討者はより慎重になるような気がします

[61: 匿名さん]

最近の青山や麻布周辺は大手デベでも坪330万位からありますし
五山ではパークハウス池●山のような割高物件は財閥系でも失敗案件になっています

さらにこちらは価格面だけではなく再開発による環境変化の不透明感という問題もあるので
検討者はより慎重になるのではないでしょうか

[62: 匿名さん]

それに線路近いの微妙だよ。。

[63: 匿名さん]

>パークハウス池●山のような割高物件
>青山や麻布周辺は大手デベでも坪330万位からありますし

池田山は、それだけ土地の価格が高いんじゃないの？
以前より安くなったとはいえ、城南五山の筆頭ともいえる場所だし、
青山、麻布と一括りに言ったって、高台もあれば低地もあり、
最安330万〜上はパークマンション六本木とか1000万超だしね。

[64: 匿名さん]

パークハウス池●山について言えば地価が高いのではなく
デベの土地仕入れ値が高いのではないでしょうか
大量に売れ残っている事実がデベと消費者の相場観ギャップを物語っていると思います

また「4年前のパークマンション」が坪1000万と言われましても
そもそもブランズとパークマンションは比較対象ではありませんよね

[65: 匿名さん]

>デベの土地仕入れ値が高いのではないでしょうか
内情は不明だろうが、いずれにせよ不動産のプロが仕入れた訳だから、
それ相応と判断して納得の価格なのでしょうね。

>そもそもブランズとパークマンションは比較対象ではありませんよね
60,61は「最近の青山や麻布周辺は大手デベでも坪330万位からありますし〜」
と場所についての話をされていて、特にデベを限定した訳ではないでしょうし、
ブランズとパークマンション、共に大手デベのブランドでは？

[66: 匿名さん]

>64
>4年前のパークマンション」が坪1000万と言われましても

今、中古で出ている檜町公園ビューの部屋が、坪1000万円ですね。
4年前はもっと高かったはずです。

[67: 匿名さん]

論旨が迷走してますが要するに貴方はこちらの物件をとても気に入っており
多少割高でも買いたいということを意見したいのでしょうか

先にも述べた通り、私は価格面だけではなく将来的な環境も含めて慎重なスタンスですが
同じ検討者として納得のできる結論に至ると良いですね

[68: 匿名さん]

投資ではないのだから、気に入ったのなら各々が適正だと思った価格なのであれば買えばいいのでは？
坪330万か400万かの程度で躊躇するなら、買わねければいいだけ。
ただ、このような希少な場所は、もう手に入らないかも知れないけれど。

[70: 匿名さん]

↑花房山の新築物件ですよ！希少立地ですから坪400万程度で買えるなら買いますよ。
仕事？1億態度ならキャッシュで買いますよ(^^♪

[71: 匿名さん]

それは良かったですね（笑）

私は6月に公開される予定の現地モデルルームへ行って詳細情報を頂いてから判断することにします。

[72: 匿名さん]

なんか目黒駅が目黒区と思ってる人いるね

[73: 匿名さん]

おもろいヤツもおるね

ブランズとパークマンションは同等！
城南五山の筆頭とか言ってる池田山が坪370～380で売れ残ってるのに坪400の花房山は躊躇なく買い！買い！買い！
モデルルームすらオープンしてないのに欲しい！欲しい！欲しい！
顧客を煽る一昔前の常套文句「希少立地！」「もう手に入らない！」

なりすましとはいえいくらなんでも無茶苦茶すぎるやろ…

[74: 匿名さん]

坪３３０くらいの部屋ないかな。

[75: 匿名さん]

坪330万とか低予算の連中が、なぜこういう高級地物件を検討するんだろう？
他と比べたら割高だとか、何とか値切ろうみたいな意見ばかり。
そういうメンタリティの連中はこういうエリアには不似合いだし、いざ住んでも周囲に馴染めなそう

[76: 匿名さん]

さすがに高層階だと坪３３０は厳しいと思うけど１階なら普通に坪３００切るでしょ

[77: 匿名さん]

平均 350くらいだよ！だって5流デベ東急だから

[78: 匿名さん]

っていうと、一番狭そうな66㎡の部屋が6000万弱ぐらい？
花房山なのに、何とも庶民的なマンションになりそうだね(>_<)
せっかく低層なら、全戸1億以上とかで住民層揃えればよかったのに…

[80: 匿名さん]

78さん、私見ですが花房山は将来的に庶民的で商業色の強い街になると思います

そもそも再開発の影響で静かに暮らしたい富裕層はこのエリアを敬遠します
現に再開発工事が始まってからでは騒音がうるさくて売りにくくなると見越して
一部住民は今のうちに手放そうと動いている人がいるようです
（最近、中古物件の出物が増えたのもそういう背景かと）

開発後は目の前に建ち並ぶ3本のタワーに見下ろされ
周囲にはミーハーなタワマン族、サラリーマン、買い物客でごったがえすと想像すると
堅実な富裕層が好む花房山の雰囲気ではなくなります

以前花房山に住んでいた者としては非常に残念ですがこういう時流なんでしょうね

（繰り返しますがあくまで私見です）

[81: 匿名さん]

都心や３Aならともかくこのあたりは中途半端よね。

[82: 匿名さん]

3A住民はそもそも線路脇立地で風俗＆ラブホ街五反田まで気軽に歩いていける場所に興味ない
昔からの戸建住民は別格だがマンション新規移住組の民度は結構低い
モラルもマナーもない書き込みをずーっとしてる79みたいなヤツなんかいい例
城南エリア～神奈川あたりの郊外在住庶民が山手線の内側に憧れる程度

[88: 匿名さん]

池田山に続きまた不人気物件になるのかな。

[90: 匿名さん]

不人気かどうかは分からないけど三菱物件でさえあれだけ苦戦してるんだから
普通に考えれば電鉄系マンションだけが絶好調になるわけないよね

[94: 住まいに詳しい人]

>三菱物件でさえあれだけ苦戦してるんだから
>普通に考えれば電鉄系マンションだけが絶好調になるわけないよね

池田山の問題は、地所なのに池田山レベルの商品を作れなかったことだから
ちょっと違うわな

まあココも経済状況が悪い時期の商品企画＆設計で
価格優先で住戸面積が狭く、問題は抱えているんだけどね

[95: 匿名さん]

モデルルームはいつ頃？

[96: ご近所さん]

3丁目マンション近くの住人です。環境が良いので個人的には気に入ってます。
色々書かれているようですが、ブランズの場所は比較的静かで、いい立地ですよ。
大成の低層マンションもいいと思います。
価格は聞いていませんが、このエリアの賃貸の平均価格が３０万前後なので、
山の手線内でもあるので、それなりの価格かと。ちなみに一戸建ては1億前後です。

目黒駅も歩いて五分、五反田駅も10分、白金台は15分。広尾、麻布、恵比寿もタクシーで
¥1000円前後。
近くで無いのは大型家電量販店とホームセンターぐらいですかね。他は全てあります。
小学校は日野第3で出来たばかりで、子供の預かりも備えていて良いと思います。
上大崎三丁目の催し物で有名なのは目黒さんま祭りです。銀行がバックにあるエリアは
いろんな意味で助かります。
テレビで見かける芸能人も何人か住んでいるので、お友達にもなれますよ。

[97: 匿名さん]

>ちなみに一戸建ては1億前後です。
そんなもので買えますか？あの辺りの地価からすると30坪ぐらい？
そんな狭い区画の戸建てがあるんですか？
城南五山って、みな100坪単位の物件ばかりかと思っていましたが…

[99: 匿名さん]

百坪を３分割して売ってるのかな。