ブランズ目黒花房山ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/meguro-hanabusayama/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
販売会社：東急リバブル株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
所在地：東京都品川区上大崎3丁目300番6（地番）
交通 ：JR山手線「目黒」駅　徒歩4分
東京メトロ南北線「目黒」駅　徒歩4分
都営三田線「目黒」駅　徒歩4分
間取り：2ＬＤＫ～3ＬＤＫ(予定)
専有面積 ：66.75m2～93.15m2(予定)
バルコニー面積： 4.86m2～8.79m2
敷地面積：1184.81m2
建築延床面積：3445.08m2
構造および階数：鉄筋コンクリート造 地上5階造 地下1階建
備考：駐車場：16台　※月額使用料：未定
バイク置場：2台　※月額使用料：未定
駐輪場：54台　※月額使用料：未定
建物竣工：平成25年4月下旬予定
お引渡し：平成25年11月下旬予定
販売スケジュール： 平成25年夏　販売開始予定

どうでしょうか。

[253: 匿名さん]

⬆ 何様？


資料請求四回目〜どーなってんの

[259: 匿名さん]

ブランズですから
予想としては@340～くらいで平均@370くらいかなと予想

[260: 住まいに詳しい人]

価格を決定する要因として金利は一番大きいけど
まだ、弱気に転じるほどの水準までは上がっていない

特にココなんて、地元のお客さんに地味に販売する物件だから
高値前提の販売戦略になる

今でも＠400ちょっとぐらいで充分いけるでしょ
　
　
それより全部プランを見ているわけじゃないので判断出来ないが
売りにくいヘンな間取りがあると価格受容的には致命的かも

[261: 匿名さん]

学区の日野第三小は花房山からだとかなり遠いですよね
子供の足だと15～20分位はかかりそうですが実際に通わせている方いらっしゃいますか？
それともこのエリアの方は私立小が基本なのかしら？

[262: 匿名さん]

日野第三はレベルが高いことで有名です。私立もいるでしょうが、全体からみれば少数派だと思います。

[263: 匿名さん]

３日野はもっと遠くから越境で通ってきます。

[264: 匿名さん]

第三日野に越境するなんて聞いたことない。
越境するなら、白金、青南、
わざわざ区立に通うために、引っ越してくる人はいないと思いますが。

[265: 匿名さん]

越境って品川区内の他の学区エリアからって意味ですよ。

[266: 匿名さん]

品川区はブロックまたぎの越境はできないですよ。

[267: 匿名さん]

だからブロック内でも通学区域外のもっと遠くから通う児童はたくさんいるってことよ。めんどくさいね。

[268: 匿名さん]

ブロックでは御殿山が一番人気だったと思います。３日野はどうでしょう。

[269: 物件比較中さん]

スレチで恐縮です。
目黒駅が使えて、総個数50戸以上100個未満程度の規模で、南向き、
中低層階からでも緑が見える、
居室は最低７畳が２つ、
中古でも開発予定でもいいのですが、
ありませんかね。

[270: 匿名さん]

パークホームズ目黒かな。中古出てるかわからないけど。

[271: 匿名さん]

ブロック一番人気は日野学園ですよ。今年は区域外希望者69人もいました。御殿山と三日野は25人くらいでしたね。
御殿山は校舎改築中で校庭やプールが今年と来年は使えないのでそれを避ける人もいたみたいです。

[272: 匿名さん]

一度ご自身がお子さんと一緒に歩いてみれば分かると思いますが
通学には上り下りが激しい坂道をぐるっと遠回りする上に外苑西通りを横断しなければいけませんので
特に低学年の子供の足では大変ですし親としても毎日交通事故にあわないかと心配です

花房山の環境はとても良いですが日野第三へ通うお子さんがいらっしゃるのでしたらお勧めはしません

[273: 匿名さん]

日野学園はブロック外越境がOKだから、人数も多くなる。内訳をみれば、大半が大井八潮地区からだと思う。
三日野と御殿山はブロック外越境はNGだから、ブロック内の居住者しか入れない。

[274: 匿名さん]

日野学園 荒れてると聞きました。
うわさだけでしょうか。
でも、品川区立にいれようと思う方は、花房山にはいないでしょうね。

[275: 匿名さん]

日野学園は中学受験組が避けるのと、ブロック外転入の影響で、どうしても地頭の学力水準は低くなりがちと言われます。
三日野と御殿山は転出が少ないから倍率高いですよ。学区外からは、運が良くないとそもそも入れないですよ。

[276: 匿名さん]

品川区は実は以前いじめ自殺が問題になったことがあります。どこの学校だったかは調べてみればわかります。

[277: 匿名さん]

御殿山は工事の影響＆品川学園の開校で日野学と品学に例年以上に流れたようですが、三日野は希望者多かったみたいですね。

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000003000/hpg000002971.htm

学校が荒れるのは年と学年によります。うちは子供が御殿山、姪が三日野ですがそれなりに事件はありますよ。

[278: 匿名さん]

日野学園は、この間自殺があったと聞きました。
今時、自殺やイジメはどの学校にもあると思いますが・・

[279: 匿名さん]

イジメによる原因が多いので最近はとっとと転校させるみたいですよ。

[280: 物件比較中さん]

270さん、ありがとうございます。

[281: 261です]

アドバイス参考になりました。ありがとうございます。
272さんや274さんのご指摘にもありますが
やはり花房山から日野第三小への通学には無理がありそうですね。

近いうちに家族で歩いてみて最終的に判断したいと思いますが、
頭と気持ちの整理ができました。

[282: 匿名さん]

まぁここ見る限り、ほとんど地元需要で終わりそうですね

[283: 匿名さん]

↑まあ価格にもよるでしょうけど、全29戸と小じんまりで、花房山という希少な立地ですしね。

近隣で、価格が高く苦戦すると思われていた「ザ・パークハウス池田山」も残り3戸となったようですし、
城南五山は山手線内では希少な第一種低層住居専用地域で、決してミーハーではない実需があるようでやはり人気ですね。

[284: 匿名さん]

>価格が高く苦戦すると思われていた「ザ・パークハウス池田山」も残り3戸と

販売価格は、だいたい幾らぐらいでしたか？

[285: 匿名さん]

>284
ＨＰで確認できますが、坪390万〜450万（販売済みの広い部屋）ぐらいでした。
もちろん池田山とは同じようには比較できませんが、価格予想の参考になるかもしれないですね。

[286: 匿名さん]

ここは第1種中高層住居専用地域です。

[287: 匿名さん]

>284

苦戦した部屋、今でも売れ残っている部屋は坪370～400万円
早々に売れた部屋は坪300～350万円

あちらは五山トップの池田山、こちらは花房山
あちらは天下の三菱地所、こちらは東急

価格予想の参考まで

[288: 匿名さん]

目黒駅徒歩４分と五反田(笑）駅徒歩８分も参考にするといいよ。

[289: 匿名さん]

>天下の三菱地所

三菱地所レジデンス（旧藤和不動産）ですよ。いわゆるプロパーの三菱地所ではありません。
三菱地所レジデンスのルーツは1957年に発足した藤和不動産（2009年に三菱地所が100%子会社化）であり、
2011年に三菱地所本体および三菱地所リアルエステートサービス両社の住宅分譲事業を承継・統合し現社名へ変更した。

ですから、意匠デザインやグレード感など、ザ・パークハウスになってからは、
藤和不動産の影響からか、以前のパークハウスシリーズよりも、だいぶグレードが下がった感があります。

[290: 匿名さん]

住宅地とのしてのグレードは池田山＞花房山だけど、マンションの坪単価が一番高いのは長者丸ですかね。

[291: 匿名さん]

みなさん、現地見てますか？
内装はわからないけど、外観と雰囲気かなり良い。

[292: 匿名さん]

>>290
日本語の意味がわからない。
文章の前半と後半がどうつながってるのか・・・

[293: 匿名さん]

実績・ブランド・開発力、全てにおいて格が違うんだから
ブランズを三菱のパークハウスと比べること自体意味がない

同クラスとして参考にするなら同じ電鉄系のジオ（阪急電鉄）やローレル（近鉄）あたりでしょ

[294: 匿名さん]

でも五反田ですからねw

[295: 匿名さん]

そうするとジオ目黒が一番参考になりそうですね

[296: 匿名さん]

>でも五反田ですからねw

？日本語の意味がわからない。
池田山=東五反田ですよ。でも、も何もない。

二言目には風俗があるとか、そういう低俗なことを言いたいのでしょうが、
大阪の橋下市長と同じレベルの低さですねｗｗ

[297: 匿名さん]

↑まあ、揚げ足取りしたいんだろｗ

港区といえば緑がないとか空気が悪いとか、
池田山は誰もが認める高級住宅地なのに、五反田は風俗があるよね、とか。
権威や名声に楯突きたい連中って必ずいるから、スルーすればいいですよ。
どうせ、どっかの田舎者のヒガミでしょｗ

[298: 匿名さん]

下目黒と、花房山比べるの？
わかってない人がいますねー

池田山って、有名だけどマンションで住む意味がわからないな。あくまでも、私の考えなので、スルーでお願いします。

[299: 匿名さん]

五反田w

[300: 購入検討中さん]

南向きじゃないので撤退なんですが、山の手線駅まで歩ける低層というと、
どうしてもここに来ちゃうんですよね。
南がつぶれているのが返す返す残念。ご近所の大成はどーかなぁ

[301: 匿名さん]

パークハウス池田山の価格を参考にその他条件を勘案すると
ここは坪300万前後～300万前半なら売れるけど350～360以上になると苦戦が予想される事になるね

さてさて東急はどう打ち出してくるでしょう

[302: 匿名さん]

パークハウス池田山が坪300～とか大嘘だろｗ
池田山でその価格はありえない。
今の売れ残りが最安価格帯で坪390～500とかじゃなかったっけ？