ブランズ目黒花房山ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/meguro-hanabusayama/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
販売会社：東急リバブル株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
所在地：東京都品川区上大崎3丁目300番6（地番）
交通 ：JR山手線「目黒」駅　徒歩4分
東京メトロ南北線「目黒」駅　徒歩4分
都営三田線「目黒」駅　徒歩4分
間取り：2ＬＤＫ～3ＬＤＫ(予定)
専有面積 ：66.75m2～93.15m2(予定)
バルコニー面積： 4.86m2～8.79m2
敷地面積：1184.81m2
建築延床面積：3445.08m2
構造および階数：鉄筋コンクリート造 地上5階造 地下1階建
備考：駐車場：16台　※月額使用料：未定
バイク置場：2台　※月額使用料：未定
駐輪場：54台　※月額使用料：未定
建物竣工：平成25年4月下旬予定
お引渡し：平成25年11月下旬予定
販売スケジュール： 平成25年夏　販売開始予定

どうでしょうか。

[102: 住まいに詳しい人]

偶然にも物件の真ん前が公示地価の調査地点
2013年1月は299万円/坪

流通価格は1.1倍として328万円/坪ぐらい...
今の資産バブルの勢いだと1.3倍の390万円/坪くらいかもしれない
　
　
また上大崎町内の取引事例（2012年1～12月）でも
_48坪　１低住専　目黒駅7分　1億8000万円　370万円/坪
100坪　１低住専　目黒駅8分　3億0000万円　300万円/坪
136坪　１中住専　目黒駅8分　2億4000万円　180万円/坪
_17坪　１種住居　目黒駅8分　_＿5500万円　320万円/坪
なんてのが上がっている

[103: 匿名さん]

＞今の資産バブルの勢い

やれやれ、理解してもない聞きかじりの情報で…
このタイミングでいきなり地価が20ptsも上がるわけないだろ（笑）
この手の煽り文句には辟易とする

[105: 住まいに詳しい人]

>>103
>このタイミングでいきなり地価が20ptsも上がるわけないだろ（笑）

年初から東証REIT指数の上昇率は+40％を超えている

オフィスや商業ビルが多くを占めるリートの値動きを
そのまま住宅地の地価に当てはめることも出来ないが
10～20％ぐらいバブっていても現実離れというわけでもない

理屈が追いつかないのがバブルってものだ

[106: 匿名さん]

いまバブルなんだ（笑）

[107: 匿名さん]

リートはプチバブルのとき軽く５～１０倍いったでしょ。実際の物件価格より振れ幅が大きい。

[108: 匿名さん]

52です。

私の価格妄想が皆様の価格論争の引き金を引いたようで心苦しいのですが、物件に関する情報が乏しくなってきましたので自説を追記します。以下、長文になりますがご容赦ください。

・実踏した所感では、①東側は高台立地を十分活かした抜群の眺望、②北と西は数ｍの私道を挟んで隣のマンションとお見合い、③南は隣のマンションと近接しているので通風のみ、の立地であることから、
　北東角≒東ワイドスパン≧南東角＞＞＞北西角＞南西角＞西ワイドスパン

なお、当たり前ですが　　
　高層階＞低層階、専有面積大＞小
が坪単価のイメージです。

特にＭタイプ93.16㎡の間取りは、①最上階、②東の超ワイドスパン、③角住戸、④専有面積最大ですので、間違いなく当物件のフラッグシップで坪単価も最も高いと推測されます。
Ｆタイプ70.92㎡の間取りは、①西向きワイドスパン、②専有面積小ですので、低層階の坪単価が（着信資料の間取りの中では）最も低いと思われます。
なお、66.75㎡の部屋もあるようですが、着信資料に記載が無く、方角等が分からなかったので推計から除外します。

・一方、アンケート葉書のご予算欄では価格区分は～12,000万円、12,000万円超の区分設定で～13,000万円、13,000万円超の区分となっていないことから、アンケート時点では、Ｍタイプでも12,000万円超はあるとしても13,000万円超は想定していないと思われます。
従って、坪単価最高（Ｍタイプ）は＠425～460万円といったところが（売主の）スタート目線と想定されます。～12,000万円超の回答者が何人程度いるか等で決定するのでしょう。

・他方、アンケート葉書のご予算欄では価格区分は、～8,000万円、～8,500万円の区分設定となっており、～7,500万円の区分が無いことから最安のＦタイプでも7,500万円以下は想定していないと思われます。
従って、坪単価最低（Ｆタイプ低層階）は＠350～370万円といったところでしょうか。

・あと、実踏の記憶が薄れつつありますが、１階は半地下とまでいきませんがチョイ地下だったと思います。共用スペースではなく住戸であれば、専有面積にかかわらず、ここが坪単価最低かもしれません。

[109: 匿名さん]

半地下で坪３５０とかあり得ないなあ。

[110: 匿名さん]

108です。
多投して恐縮です。

当該物件の比較対象としてザ・パークハウス池田山が挙げられますが、苦戦している模様です。
レスを見ると、103㎡の広い部屋は＠430～480万円でも早期に売れたようですが、90㎡台以下の間取りは苦戦し、70㎡台の間取りは現在でもいくつか残っています。

どなたがが、池田山レベルの商品を作れなかったと評していましたが、5山を検討する方は100㎡超の間取りを好む方が多いのでしょう。

花房山の当該物件は、池田山で苦戦した専有面積以下ですので、価格設定は大変デリケートだと思います（どのような購入層をイメージするのか？）。

調べると、再開発のタワーも上大崎アドレスですので、ここが高ければタワーを待つのも手でしょう。

[111: 匿名さん]

まあまあ
もう少しで価格もわかるんだし憶測の持論を展開しても意味ないでしょ
（個人的には半地下が坪350はあり得ないという109には同意だが）

東急がリーズナブルな価格でくればほっといても売れるだろうし
バブルを期待した価格付けならいつものごとく竣工後大幅値下げとなるだけ

もっともブランズでリーズナブルな価格って見たことないけど
いずれにしても価格発表を待ちましょ

[112: 匿名さん]

ブランズは管理が悪いっていう話を耳にしますが実際のところどうなんでしょう

どなたかが指摘されてましたが調べてみると確かに
東急は竣工後も売れ残っている物件を多数抱えているようですが
そういう場合は管理費は誰が負担するんでしょうか

[113: 匿名さん]

東急

[114: 匿名さん]

売れ残りはデべ負担ですよ。

[115: 匿名さん]

>>52
賃貸か分譲か決まってないって解答ですか？

すでに、賃貸マンション建設の説明会終わってますよ。

[116: 匿名さん]

売れ残りの管理費が東急負担だと値引きしてでも早く売却したいとなるわけですね

うーん、ここも竣工後まで待って様子を見た方が良いのかなあ

[117: 購入経験者さん]

ここの、検討者様は車利用の方ですか？

けっこう駅まで遠いですよね。

[118: 匿名さん]

５分あれば改札着きますよ。

[119: 購入経験者さん]

絶対うそ。
走ってアトレの裏まで五分くらいかかる。

[120: ビギナーさん]

現地、見てきましたよ。

①敷地、およびマンション周辺の緑(地)は少ない。
②休日でも(休日だから？)電車の音は結構聞こえる。
③年をとったら目黒駅からはタクシー？
④ルーフバルコニーは裏手の谷を見下ろしており、人目を気にしなくてよさそう。

というわけで、よほどお買い得感があれば検討しますが、「清水建設」ブランドから言っても高そうですし。。。

100点満点の物件なんてあるわけないのはわかっているつもりですが、ほんとに住まい選びは難しいです。

[121: 匿名さん]

南面全滅のマンションですから不動産価値としてはかなり低いですよね

[122: 匿名さん]

>５分あれば改札着きますよ。

書き込むスレ間違ってますよ。
改札５分はこちらの物件だと思います。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144266/

[123: 周辺住民さん]

夜ご飯食べた帰りに寄り道してみてきました。
駅からの道は人通りもほとんどなくこのマンションに近くに痴漢注意の標識が。
年頃のお子さんのいる家庭だと送り迎えは必須なところですね。
窓を開けてると結構電車の音が響きそうな感じでした。

[124: 匿名さん]

このエリアは夜人通りが少ない上に電車の騒音がありますので一般的に言う軽犯罪が発生しやすい環境です
実際に痴漢だけでなく女性や老人を狙ったバイクひったくりの被害報告や注意喚起もあります

もっともこちらの住民層は基本的に車、タクシー、ハイヤー等での移動が主なので
さほど問題視されないケースが多いですがさすがに子供に被害が出ると親御さんは心配でしょうね

[125: 購入経験者さん]

11時すぎると人通り少なくなりますが。
そんなに遅くならなければけっこう人いますよ。
駅前に交番あるし、おまわりさんたまに自転車で回ってます。
夜に走ってる人もいるし。軽犯罪が多いって初めて聞きました。

[126: 匿名さん]

駅周辺はごちゃごちゃしてますが、ここはいいですね。

[127: 周辺住民さん]

軽犯罪が起こったとかはここ何年も聞いたことありません。
住宅街なら、よる遅い時間はどこも注意が必要かと思いますが。
駅前は有名塾も多く、九時過ぎでも小学生も歩いています。
車、タクシー利用の方も多いですが、電車利用の方もたくさんいますので花房山通りも人通りあります。

[128: 物件比較中さん]

ここは何で構内モデルルームなんでしょうか？どなたかご教示ください。

[129: 匿名さん]

あべのみくすで竣工売りの方が高く売れると東急が思っているからです。

[130: 匿名さん]

仕様変更もカラーセレクトもできない既製品の魅力は「低価格である」ということのみ
どの業界でも当たり前の話

[131: 周辺住民さん]

でも、完成みてから買えるのは安心。

マンション建設ラッシュですけど、さすがに全件完売ってことなさそうだから、気長に待とうかな。

[132: 匿名さん]

八雲も竣工売りですね。売り渋り？

[133: 匿名さん]

他のブランズ物件を見てごらん、青田買いした住民からクレームの嵐
どこも軒並み売れ残ってるから入居後も見学者や営業マンが平日・週末問わずマンション内をウロウロして
さらに値引きまでしてるんだからそりゃ不満も爆発する
そうした事態を少しでも回避するため竣工売りに切り替えただけ

[134: 匿名さん]

完成後の、販売とか物件内モデルルームなんてよくあることなのに
結構高いところの方が、ローンキャンセルなんて絶対あるし

そんなに売れ残っていたのか？

[135: 匿名さん]

竣工売りでも売れなければ同じでは。。

[136: 匿名さん]

思ったより遠くなかった。

[137: 匿名さん]

＞１３３：どこも軒並み売れ残ってるから入居後も見学者や営業マンが平日・週末問わずマンション内をウロウロして
＞さらに値引きまでしてるんだからそりゃ不満も爆発する
そうなんですか。。そりゃ、買った人は怒りますわな。。

４番町なんかは好調にみえますが。麻布はだめぽっくみえる。。

[138: 購入検討中さん]

竣工済みなのにイラストしか出してないのは
なぜ？

[139: 匿名さん]

資料請求したけど、ぜんぜんこない。

[140: 匿名さん]

ここは子供が自由に遊べる公園が近くに無い。
猫の額程の公園すら無い。それが唯一の不満だな。

[141: 匿名さん]

と思ったらすぐ近くにあった。すいません。

[142: 匿名さん]

坪３３０ぐらいの部屋ないかな。

[144: 匿名さん]

142
5年ほど待てば、値引かれるからそれまで待てば？
まぁ、それまでには売れちゃうだろうけど。

[145: 匿名さん]

見に行ってみた。
駅から坂を下ってから登るのがなんともしんどい。
閑静だけど電車の音の反響は結構すごいね。
駅前が開発されると花房山通りも大分雰囲気変わるんだろうが、どっちに転ぶか分からないね。

[146: 匿名さん]

五年後でも、変わらないと思う。
むしろ、高く売れるのでは？

[147: 匿名さん]

坂の上だから、絶対買うことはないと思ったけど。
現地思ったより良いですね。
高級感がありますね。即完売でしょうね。
ここのがしたら、もう低層の新築は当分ないでしょうね。

[148: 匿名さん]

坪３００前後なら検討してもいいかな

[149: 匿名さん]

そんなに安いわけがない。非常識。

[150: 匿名さん]

隣のマンションが古いけど高級感があっていい雰囲気