公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/meguro-hanabusayama/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
販売会社：東急リバブル株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
所在地：東京都品川区上大崎3丁目300番6（地番）
交通 ：JR山手線「目黒」駅 徒歩4分
東京メトロ南北線「目黒」駅 徒歩4分
都営三田線「目黒」駅 徒歩4分
間取り：2ＬＤＫ～3ＬＤＫ(予定)
専有面積 ：66.75m2～93.15m2(予定)
バルコニー面積： 4.86m2～8.79m2
敷地面積：1184.81m2
建築延床面積：3445.08m2
構造および階数：鉄筋コンクリート造 地上5階造 地下1階建
備考：駐車場：16台 ※月額使用料：未定
バイク置場：2台 ※月額使用料：未定
駐輪場：54台 ※月額使用料：未定
建物竣工：平成25年4月下旬予定
お引渡し：平成25年11月下旬予定
販売スケジュール： 平成25年夏 販売開始予定
どうでしょうか。
[スレ作成日時]2013-04-08 13:31:52
ブランズ目黒花房山ってどうですか？
| No.1 |
by 匿名さん 2013-04-08 13:42:12
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削除依頼
あまり注目されていないのかな
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|---|---|---|
| No.2 |
高そうだね。電車近いし微妙かな。ブランズだし。
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| No.3 |
400はいくかな？
電車が近いのがなー どのくらいうるさいのか |
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| No.4 |
リタイア組の地元住民狙いで強気な価格設定してくるよ
城南エリアのブランズは最近その手法ばかり まあそのせいでブランズ田園調布なんて1年以上も売れ残ってるけど |
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| No.6 |
駅近なので注目してますがやっぱり強気で来ますかね。
いくらくらいか早く知りたいです。 |
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| No.7 |
坪３５０くらいででないかな？
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| No.8 |
割高価格のブランズだから、坪400は行くでしょ。
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| No.9 |
六本木のブランズがかなり売れ残ってるっぽいのに
まだそんなに割高価格にするんでしょうか…。 |
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| No.10 |
坪320くらいかな？
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| No.11 |
そもそもブランズについて、あまり知らないのだが、
東急って微妙なの？ 駅近で低層なのは素晴らしいと思うんだけどな |
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| No.12 |
微妙だよ。いつも高値でだして、ずっと売れ残って最後大幅値下げして売るパターン。東急で成功物件て久しく無いきがする！
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| No.13 |
山手線4分は貴重だよ～
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| No.14 |
将来は東建のタワーから見下ろされる
今は様子が確かめられないからこそ不安が残るよね それでも、お金があるなら絶対買いたい場所なんだけどなあ |
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| No.15 |
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| No.16 |
四番町はかなり好評みたいですね。
こちらはどうなるか…駅近なのはいいですが 数年後のタワーの状況がよめなさすぎですね。 工事もうるさかったりするのかなー |
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| No.17 |
四番町も割高だけど、グラン三番町がぼったくり価格で出して来るから、客がみんなブランズに流れただけ。
ラッキーだった。 |
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| No.18 |
規模のメリットがあるタワーの方が設備、使用、共用施設、価格、維持費等で
確実に割安感はあるだろうね（しかも駅徒歩1～2分） もしここが割高設定できたら見送るのが正解でしょう 今絶対に買わなきゃいけない理由がないなら敢えて高値で掴む必要なし |
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| No.19 |
東建のタワーっていつ頃販売開始になるんでしょう？まだまだ先ですか？
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| No.20 |
確かにプロジェクト自体の着工が2014年。
竣工が2017年のはずです。 まだまだ先ですね… 目黒に住みたい方はその駅前タワーを待つんでしょうかね。 |
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| No.21 |
なるほど。四番町はそういう理由なんだとすると、
普通にブランズ目黒が強気価格で来た場合 タワーが数年先とはいえ、苦戦するでしょうね。 タワーができた後のこちらのリセールってどうなるんでしょう。 層はかぶらないんでしょうか？ |
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| No.22 |
ブランズで弱気な価格は見た事ないな。
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| No.23 |
あの辺り、駅近なのに閑静な住宅街って言葉がピッタリなすごくいい場所だけど、
ＨＰの代表間取り81㎡って出てたけど、寝室が5畳とか、今時あり得ない狭さなんだけど… 花房山の低層というのに、全く庶民的な感じでガックシ。 もっと広い150㎡ぐらいの部屋、出ないんですかね？ |
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| No.24 |
いまどきだから5畳なんでしょ。
ブランズで150ｍ２なんてリスク高すぎて作るわけない。 |
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| No.25 |
2億以上出せる層が増えれば、デベもそういう物件を出してくるでしょうけどね。
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| No.26 |
城南五山だったら、本来200㎡クラスの低層マンションが多かったのに。
せっかくの場所なのに、そんな細切れの部屋ばかりでもったいない… |
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| No.27 |
細切れでパークハウス池田山ように苦戦するか、見ものですね
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| No.28 |
花房山の細切れ物件か…。
もったいないですねー。 |
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| No.29 |
場所は良いですね。低層が好きなら最高の立地では。
私は駅隣接の高層を待ちたいですが、価格次第ではこっちでもいい。 |
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| No.30 |
低層ブランズ良いのですが、HPに静域の邸、って書いてあったけど山手線の音は聞こえないのかな？朝５時から２４時まではしりますよね。
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| No.31 |
山手だけじゃなくて貨物と湘南新宿と埼京りんかいが通過してくので音はうるさそう。
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| No.32 |
近隣に住んでます。線路脇はうるさいですがここまで入ると静かですね。人や車も住民以外はまず入ってこないので。
でも夜窓を開けているとそれなりに電車の音は聞こえますね。窓閉めたら何にも聞こえませんが。 |
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| No.33 |
早く外観、内観のCGが見たいですね。
ブランズ田園調布とか番町あたりは素敵だったですが、 明らかに手抜き物件もあるので、ここは前者だと信じたい。 |
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| No.34 |
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| No.35 |
割高なのに手抜き物件だったら最悪ですね。
お手頃そうなオーベル目黒にするか、迷います…。 |
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| No.36 |
私はこの地に詳しくないもので現時点では山手線の駅を最寄とする生活ができるというだけでも素敵だと思いました。自身はそんんなに電車に乗るわけではないのですけど、これだけ近いのならふと渋谷や恵比寿など行きたくなると思います。たまには近隣だけでなく他の町でも買い物したいですからね。それに目黒は買い物に関しては便利過ぎる感じではないように見えます。これが移動しようという気にもなるバランスのいい条件だと思っています。
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| No.37 |
日用品特に食料品に関しては目黒は便利ですよ。
アトレの地下の生鮮食料品は種類も多いし値段もそれほど高くない、同じくアトレの中にはザガーデンや成城石井もあるしプレッセに東急ストアもあるからね。 目黒駅前も再開発されるのでまた風景が変わるのではないでしょうか。 |
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| No.38 |
間取り図と物件概要の部屋の広さ、バルコニーの広さがおかしい
やる気あるのかな？ |
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| No.39 |
目黒駅徒歩４分？
坂もあるし、６分以上はかかると思う。 ここってコスモイニシアだったと思うけど、 いつの間にか、東急になっていたんですね。 |
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| No.40 |
38さん
公式ページが目黒区物件になってますししね。 品川区なのに。 ヤル気ないって言うか、こんなとこから１億の物件買って大丈夫なんでしょうかね。 |
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| No.41 |
目黒区ですか
気づかなかった(*^^*) 目黒駅は品川区なんですよね 狸穴で人がとられて、片手間か？ |
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| No.42 |
３９さん
そうですね。実際は６分でも着くかなという所ですね。大体不動産の駅からとほ○○分というのは、 １分間に８０ｍ歩く計算。そして、建物なども気にせず、もちろん坂や信号なども考慮していない 距離での計算なのであっていない事がほとんどです。今まで色々物件をみてきて、１件だけ 書いてある分数より早く駅まで着いた事がありましたがね。実際歩いてみるのが一番ですよね。 |
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| No.43 |
再開発エリアに駅の出入り口ができると改札までの時間は短縮されますね。
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| No.44 |
再開発のせいで閑静な住宅街から不特定多数の種種雑多な人間が自由に出入りするエリアになるので
静かに暮らしたい方々には不向きですね マンション910戸（タワー2棟）とオフィス棟がにょきにょき建つことで 大好きな花房山の雰囲気がぶち壊しになるのは寂しい限りです |
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| No.45 |
再開発もデメリット、メリットがあるんですね。確かに再開発されてそれだけ
お店などができたら人が集まってきますからね。今の花房山の雰囲気は私も大好きです。 昔知り合いが住んでいてよく母に連れられ行きました。その頃からの雰囲気が再開発で 壊れてしまう事を考えるとさみしいですね。 |
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| No.46 |
現地見てきました。
東側の中層階以上、南側の高層階は開けています。 特に東側は眺望が抜けており最高でした。 代表間取りの90㎡台の部屋がベストポジション、南側の高層階も良いですね。 北側と西側は数ｍの道路を挟んで隣のマンションとお見合いです。 南側は隣のマンションとほとんど接していますので、中層階の窓は通風用です（80㎡台の代表間取り）。 北側の再開発では、秀和花房山レジデンスの辺りまで対象で今後取り壊すので、取り壊し⇒タワー建設と何年か騒音は避けられないですし、タワー建設後の風害も覚悟しないといけないのをどう考えるか、悩ましいところです。 |
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| No.47 |
39さんと同じ疑問ですが、ここより駅に近い目黒花房山プレイスが徒歩５分です。
ここが徒歩４分とはどのような計測方法か疑問です（新しい駅出口が出来た？） |
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| No.48 |
徒歩4分＝320m以内つうのは
東急ビルの立体駐車場側にある出入り口から測っていると思う 嘘ではないが、印象とはだいぶ違うね |
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| No.49 |
46、47です。
48さんありがとうございます。 秀和花房山レジデンスの南側（目黒花房山プレイスの北側）でも、大成が5階建てを建設しています。 賃貸か分譲か何かはわかりませんでしたが、２棟位建つようです。 |
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| No.50 |
49さん
そこ気になってます！！ どなたか情報あれば教えてください！ |
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| No.51 |
建築主が個人名ですから賃貸でしょ
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| No.52 |
46、47、49です。
大成に電話して聞いてみました。施主との関係で話せないとのことでしたが、 ・賃貸か分譲かはまだ決まっていない ・情報公開は今秋頃 とのこと。 現場の方に聞いたところ急ピッチで工事を進めているようです。 以下、本物件の価格に関する妄想です。お見苦しい点はご容赦を。 ・着信した資料のアンケート葉書を見ると、ご予算については、～8,000万円、～8,500万円、～9,000万円、～9,500万円、～9,500万円、～10,000万円、～12,000万円、12,000万円超の区分（中心値10,000万円）。 ・同封資料の間取りは6部屋で70.92～93.16㎡（6部屋平均≒83.4㎡）。 乱暴な計算ですが、10,000万円÷83.4㎡≒＠120万円/㎡（坪400位）を現時点で中心レンジと想定しているのでは？と感じます。勿論、広めの部屋や眺望の抜ける東側を高めに設定するのでしょうが…。 アンケート葉書の年収、ご予算、自己資金を集計し、この辺から価格を調整していくのでしょう。 |
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| No.53 |
目黒再開発タワーの方が安いかな？高層で坪４００らしいので。
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| No.54 |
何で高層物件のほうが高いの？
マンション価格って、その大部分は土地代でしょう。 建設コストは、戸数を増やせばそれだけ割安になりますし、土地持ち分も少なくなる。 資産価値を考えるのなら、土地持ち分の多い低層マンションのほうがはるかに贅沢。 ただ、戸数が少なければ建設コストや管理費など、一戸あたりの負担額は多くなり、 より高額物件になってしまう。だから、都心の一等地には低層物件が多いのです。 住民層もある程度絞れるしね。花房山なら、それぐらいの地格だと思いますがね。 |
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| No.55 |
>53
高層のほうが安いのは勿論ですが、住所も関係してくるでしょう。 ここは品川区上大崎３という花房山アドレス。目黒再開発タワーは目黒区でしょう。 やはり花房山というブランド価値や地歴もあり、目黒より格上ですよね。 それに、現在は目黒という買い物や交通に便利なイメージを重ねあわせて、 いわばダブルネーミングで名前を付けた訳ですね。 |
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| No.56 |
ここは完成してから分譲するのですね
モデルルーム作成費用をうかすためでしょうか？ |
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| No.57 |
着信資料によると6月上旬建物内モデルルーム公開予定となっています。
ブランズもスミフと同様、竣工前完売を目指すスタイルでは無いようです。 ただ、田園調布のように長く残るとどうしても悪評がたってしまいますね。 近隣で目黒花房山パークハウス、ペアシティ花房山、クレッセント目黒花房山の売り物件が出ています。 売主さんは再開発に伴う騒音、再開発後の風害、環境変化を嫌気したのでしょうか。 高い買い物ですので気になります。 |
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| No.58 |
ゲッ！
花房山通りが現行の9.5mから15mに拡幅されますね。 HPの桜植樹の入り口あたりが収用されるかな？ 静域の邸はどうなってしまうのか…。 |
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| No.59 |
坪400なら南青山、元麻布、南麻布あたりが検討可能な設定なので明らかに割高ですね
来年の消費税導入後の反動安も見込めるし数年後の再開発で物件が大量供給されるので割高なら見送るのが吉です |
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| No.60 |
最近の青山や麻布周辺は大手デベでも坪330万位からあります
五山ではパークハウス池●山のように割高物件は財閥系でも大量の売れ残りを抱えることになります ただこちらは価格だけではなく再開発による環境変化の不透明感という 問題もあるので検討者はより慎重になるような気がします |
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| No.61 |
最近の青山や麻布周辺は大手デベでも坪330万位からありますし
五山ではパークハウス池●山のような割高物件は財閥系でも失敗案件になっています さらにこちらは価格面だけではなく再開発による環境変化の不透明感という問題もあるので 検討者はより慎重になるのではないでしょうか |
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| No.62 |
それに線路近いの微妙だよ。。
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| No.63 |
>パークハウス池●山のような割高物件
>青山や麻布周辺は大手デベでも坪330万位からありますし 池田山は、それだけ土地の価格が高いんじゃないの？ 以前より安くなったとはいえ、城南五山の筆頭ともいえる場所だし、 青山、麻布と一括りに言ったって、高台もあれば低地もあり、 最安330万〜上はパークマンション六本木とか1000万超だしね。 |
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| No.64 |
パークハウス池●山について言えば地価が高いのではなく
デベの土地仕入れ値が高いのではないでしょうか 大量に売れ残っている事実がデベと消費者の相場観ギャップを物語っていると思います また「4年前のパークマンション」が坪1000万と言われましても そもそもブランズとパークマンションは比較対象ではありませんよね |
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| No.65 |
>デベの土地仕入れ値が高いのではないでしょうか
内情は不明だろうが、いずれにせよ不動産のプロが仕入れた訳だから、 それ相応と判断して納得の価格なのでしょうね。 >そもそもブランズとパークマンションは比較対象ではありませんよね 60,61は「最近の青山や麻布周辺は大手デベでも坪330万位からありますし〜」 と場所についての話をされていて、特にデベを限定した訳ではないでしょうし、 ブランズとパークマンション、共に大手デベのブランドでは？ |
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| No.66 | ||
| No.67 |
論旨が迷走してますが要するに貴方はこちらの物件をとても気に入っており
多少割高でも買いたいということを意見したいのでしょうか 先にも述べた通り、私は価格面だけではなく将来的な環境も含めて慎重なスタンスですが 同じ検討者として納得のできる結論に至ると良いですね |
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| No.68 |
投資ではないのだから、気に入ったのなら各々が適正だと思った価格なのであれば買えばいいのでは？
坪330万か400万かの程度で躊躇するなら、買わねければいいだけ。 ただ、このような希少な場所は、もう手に入らないかも知れないけれど。 |
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| No.70 |
↑花房山の新築物件ですよ！希少立地ですから坪400万程度で買えるなら買いますよ。
仕事？1億態度ならキャッシュで買いますよ(^^♪ |
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| No.71 |
それは良かったですね（笑）
私は6月に公開される予定の現地モデルルームへ行って詳細情報を頂いてから判断することにします。 |
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| No.72 |
なんか目黒駅が目黒区と思ってる人いるね
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| No.73 |
おもろいヤツもおるね
ブランズとパークマンションは同等！ 城南五山の筆頭とか言ってる池田山が坪370～380で売れ残ってるのに坪400の花房山は躊躇なく買い！買い！買い！ モデルルームすらオープンしてないのに欲しい！欲しい！欲しい！ 顧客を煽る一昔前の常套文句「希少立地！」「もう手に入らない！」 なりすましとはいえいくらなんでも無茶苦茶すぎるやろ… |
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| No.74 |
坪３３０くらいの部屋ないかな。
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| No.75 |
坪330万とか低予算の連中が、なぜこういう高級地物件を検討するんだろう？
他と比べたら割高だとか、何とか値切ろうみたいな意見ばかり。 そういうメンタリティの連中はこういうエリアには不似合いだし、いざ住んでも周囲に馴染めなそう |
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| No.76 |
さすがに高層階だと坪３３０は厳しいと思うけど１階なら普通に坪３００切るでしょ
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| No.77 |
平均 350くらいだよ！だって5流デベ東急だから
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| No.78 |
っていうと、一番狭そうな66㎡の部屋が6000万弱ぐらい？
花房山なのに、何とも庶民的なマンションになりそうだね(>_<) せっかく低層なら、全戸1億以上とかで住民層揃えればよかったのに… |
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| No.80 |
78さん、私見ですが花房山は将来的に庶民的で商業色の強い街になると思います
そもそも再開発の影響で静かに暮らしたい富裕層はこのエリアを敬遠します 現に再開発工事が始まってからでは騒音がうるさくて売りにくくなると見越して 一部住民は今のうちに手放そうと動いている人がいるようです （最近、中古物件の出物が増えたのもそういう背景かと） 開発後は目の前に建ち並ぶ3本のタワーに見下ろされ 周囲にはミーハーなタワマン族、サラリーマン、買い物客でごったがえすと想像すると 堅実な富裕層が好む花房山の雰囲気ではなくなります 以前花房山に住んでいた者としては非常に残念ですがこういう時流なんでしょうね （繰り返しますがあくまで私見です） |
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| No.81 |
都心や３Aならともかくこのあたりは中途半端よね。
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| No.82 |
3A住民はそもそも線路脇立地で風俗＆ラブホ街五反田まで気軽に歩いていける場所に興味ない
昔からの戸建住民は別格だがマンション新規移住組の民度は結構低い モラルもマナーもない書き込みをずーっとしてる79みたいなヤツなんかいい例 城南エリア～神奈川あたりの郊外在住庶民が山手線の内側に憧れる程度 |
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| No.88 |
池田山に続きまた不人気物件になるのかな。
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| No.90 |
不人気かどうかは分からないけど三菱物件でさえあれだけ苦戦してるんだから
普通に考えれば電鉄系マンションだけが絶好調になるわけないよね |
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| No.94 |
>三菱物件でさえあれだけ苦戦してるんだから
>普通に考えれば電鉄系マンションだけが絶好調になるわけないよね 池田山の問題は、地所なのに池田山レベルの商品を作れなかったことだから ちょっと違うわな まあココも経済状況が悪い時期の商品企画＆設計で 価格優先で住戸面積が狭く、問題は抱えているんだけどね |
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| No.95 |
モデルルームはいつ頃？
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| No.96 |
3丁目マンション近くの住人です。環境が良いので個人的には気に入ってます。
色々書かれているようですが、ブランズの場所は比較的静かで、いい立地ですよ。 大成の低層マンションもいいと思います。 価格は聞いていませんが、このエリアの賃貸の平均価格が３０万前後なので、 山の手線内でもあるので、それなりの価格かと。ちなみに一戸建ては1億前後です。 目黒駅も歩いて五分、五反田駅も10分、白金台は15分。広尾、麻布、恵比寿もタクシーで ¥1000円前後。 近くで無いのは大型家電量販店とホームセンターぐらいですかね。他は全てあります。 小学校は日野第3で出来たばかりで、子供の預かりも備えていて良いと思います。 上大崎三丁目の催し物で有名なのは目黒さんま祭りです。銀行がバックにあるエリアは いろんな意味で助かります。 テレビで見かける芸能人も何人か住んでいるので、お友達にもなれますよ。 |
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| No.97 |
>ちなみに一戸建ては1億前後です。
そんなもので買えますか？あの辺りの地価からすると30坪ぐらい？ そんな狭い区画の戸建てがあるんですか？ 城南五山って、みな100坪単位の物件ばかりかと思っていましたが… |
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| No.99 |
百坪を３分割して売ってるのかな。
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| No.102 |
偶然にも物件の真ん前が公示地価の調査地点
2013年1月は299万円/坪 流通価格は1.1倍として328万円/坪ぐらい... 今の資産バブルの勢いだと1.3倍の390万円/坪くらいかもしれない また上大崎町内の取引事例（2012年1～12月）でも _48坪 １低住専 目黒駅7分 1億8000万円 370万円/坪 100坪 １低住専 目黒駅8分 3億0000万円 300万円/坪 136坪 １中住専 目黒駅8分 2億4000万円 180万円/坪 _17坪 １種住居 目黒駅8分 _＿5500万円 320万円/坪 なんてのが上がっている |
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| No.103 |
＞今の資産バブルの勢い
やれやれ、理解してもない聞きかじりの情報で… このタイミングでいきなり地価が20ptsも上がるわけないだろ（笑） この手の煽り文句には辟易とする |
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| No.105 |
>>103
>このタイミングでいきなり地価が20ptsも上がるわけないだろ（笑） 年初から東証REIT指数の上昇率は+40％を超えている オフィスや商業ビルが多くを占めるリートの値動きを そのまま住宅地の地価に当てはめることも出来ないが 10～20％ぐらいバブっていても現実離れというわけでもない 理屈が追いつかないのがバブルってものだ |
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| No.106 |
いまバブルなんだ（笑）
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| No.107 |
リートはプチバブルのとき軽く５～１０倍いったでしょ。実際の物件価格より振れ幅が大きい。
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| No.108 |
52です。
私の価格妄想が皆様の価格論争の引き金を引いたようで心苦しいのですが、物件に関する情報が乏しくなってきましたので自説を追記します。以下、長文になりますがご容赦ください。 ・実踏した所感では、①東側は高台立地を十分活かした抜群の眺望、②北と西は数ｍの私道を挟んで隣のマンションとお見合い、③南は隣のマンションと近接しているので通風のみ、の立地であることから、 北東角≒東ワイドスパン≧南東角＞＞＞北西角＞南西角＞西ワイドスパン なお、当たり前ですが 高層階＞低層階、専有面積大＞小 が坪単価のイメージです。 特にＭタイプ93.16㎡の間取りは、①最上階、②東の超ワイドスパン、③角住戸、④専有面積最大ですので、間違いなく当物件のフラッグシップで坪単価も最も高いと推測されます。 Ｆタイプ70.92㎡の間取りは、①西向きワイドスパン、②専有面積小ですので、低層階の坪単価が（着信資料の間取りの中では）最も低いと思われます。 なお、66.75㎡の部屋もあるようですが、着信資料に記載が無く、方角等が分からなかったので推計から除外します。 ・一方、アンケート葉書のご予算欄では価格区分は～12,000万円、12,000万円超の区分設定で～13,000万円、13,000万円超の区分となっていないことから、アンケート時点では、Ｍタイプでも12,000万円超はあるとしても13,000万円超は想定していないと思われます。 従って、坪単価最高（Ｍタイプ）は＠425～460万円といったところが（売主の）スタート目線と想定されます。～12,000万円超の回答者が何人程度いるか等で決定するのでしょう。 ・他方、アンケート葉書のご予算欄では価格区分は、～8,000万円、～8,500万円の区分設定となっており、～7,500万円の区分が無いことから最安のＦタイプでも7,500万円以下は想定していないと思われます。 従って、坪単価最低（Ｆタイプ低層階）は＠350～370万円といったところでしょうか。 ・あと、実踏の記憶が薄れつつありますが、１階は半地下とまでいきませんがチョイ地下だったと思います。共用スペースではなく住戸であれば、専有面積にかかわらず、ここが坪単価最低かもしれません。 |
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| No.109 |
半地下で坪３５０とかあり得ないなあ。
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| No.110 |
108です。
多投して恐縮です。 当該物件の比較対象としてザ・パークハウス池田山が挙げられますが、苦戦している模様です。 レスを見ると、103㎡の広い部屋は＠430～480万円でも早期に売れたようですが、90㎡台以下の間取りは苦戦し、70㎡台の間取りは現在でもいくつか残っています。 どなたがが、池田山レベルの商品を作れなかったと評していましたが、5山を検討する方は100㎡超の間取りを好む方が多いのでしょう。 花房山の当該物件は、池田山で苦戦した専有面積以下ですので、価格設定は大変デリケートだと思います（どのような購入層をイメージするのか？）。 調べると、再開発のタワーも上大崎アドレスですので、ここが高ければタワーを待つのも手でしょう。 |
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| No.111 |
まあまあ
もう少しで価格もわかるんだし憶測の持論を展開しても意味ないでしょ （個人的には半地下が坪350はあり得ないという109には同意だが） 東急がリーズナブルな価格でくればほっといても売れるだろうし バブルを期待した価格付けならいつものごとく竣工後大幅値下げとなるだけ もっともブランズでリーズナブルな価格って見たことないけど いずれにしても価格発表を待ちましょ |
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| No.112 |
ブランズは管理が悪いっていう話を耳にしますが実際のところどうなんでしょう
どなたかが指摘されてましたが調べてみると確かに 東急は竣工後も売れ残っている物件を多数抱えているようですが そういう場合は管理費は誰が負担するんでしょうか |
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| No.113 |
東急
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| No.114 |
売れ残りはデべ負担ですよ。
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| No.115 |
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| No.116 |
売れ残りの管理費が東急負担だと値引きしてでも早く売却したいとなるわけですね
うーん、ここも竣工後まで待って様子を見た方が良いのかなあ |
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| No.117 |
ここの、検討者様は車利用の方ですか？
けっこう駅まで遠いですよね。 |
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| No.118 |
５分あれば改札着きますよ。
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| No.119 |
絶対うそ。
走ってアトレの裏まで五分くらいかかる。 |
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| No.120 |
現地、見てきましたよ。
①敷地、およびマンション周辺の緑(地)は少ない。 ②休日でも(休日だから？)電車の音は結構聞こえる。 ③年をとったら目黒駅からはタクシー？ ④ルーフバルコニーは裏手の谷を見下ろしており、人目を気にしなくてよさそう。 というわけで、よほどお買い得感があれば検討しますが、「清水建設」ブランドから言っても高そうですし。。。 100点満点の物件なんてあるわけないのはわかっているつもりですが、ほんとに住まい選びは難しいです。 |
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| No.121 |
南面全滅のマンションですから不動産価値としてはかなり低いですよね
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| No.122 |
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| No.123 |
夜ご飯食べた帰りに寄り道してみてきました。
駅からの道は人通りもほとんどなくこのマンションに近くに痴漢注意の標識が。 年頃のお子さんのいる家庭だと送り迎えは必須なところですね。 窓を開けてると結構電車の音が響きそうな感じでした。 |
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| No.124 |
このエリアは夜人通りが少ない上に電車の騒音がありますので一般的に言う軽犯罪が発生しやすい環境です
実際に痴漢だけでなく女性や老人を狙ったバイクひったくりの被害報告や注意喚起もあります もっともこちらの住民層は基本的に車、タクシー、ハイヤー等での移動が主なので さほど問題視されないケースが多いですがさすがに子供に被害が出ると親御さんは心配でしょうね |
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| No.125 |
11時すぎると人通り少なくなりますが。
そんなに遅くならなければけっこう人いますよ。 駅前に交番あるし、おまわりさんたまに自転車で回ってます。 夜に走ってる人もいるし。軽犯罪が多いって初めて聞きました。 |
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| No.126 |
駅周辺はごちゃごちゃしてますが、ここはいいですね。
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| No.127 |
軽犯罪が起こったとかはここ何年も聞いたことありません。
住宅街なら、よる遅い時間はどこも注意が必要かと思いますが。 駅前は有名塾も多く、九時過ぎでも小学生も歩いています。 車、タクシー利用の方も多いですが、電車利用の方もたくさんいますので花房山通りも人通りあります。 |
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| No.128 |
ここは何で構内モデルルームなんでしょうか？どなたかご教示ください。
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| No.129 |
あべのみくすで竣工売りの方が高く売れると東急が思っているからです。
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| No.130 |
仕様変更もカラーセレクトもできない既製品の魅力は「低価格である」ということのみ
どの業界でも当たり前の話 |
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| No.131 |
でも、完成みてから買えるのは安心。
マンション建設ラッシュですけど、さすがに全件完売ってことなさそうだから、気長に待とうかな。 |
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| No.132 |
八雲も竣工売りですね。売り渋り？
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| No.133 |
他のブランズ物件を見てごらん、青田買いした住民からクレームの嵐
どこも軒並み売れ残ってるから入居後も見学者や営業マンが平日・週末問わずマンション内をウロウロして さらに値引きまでしてるんだからそりゃ不満も爆発する そうした事態を少しでも回避するため竣工売りに切り替えただけ |
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| No.134 |
完成後の、販売とか物件内モデルルームなんてよくあることなのに
結構高いところの方が、ローンキャンセルなんて絶対あるし そんなに売れ残っていたのか？ |
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| No.135 |
竣工売りでも売れなければ同じでは。。
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| No.136 |
思ったより遠くなかった。
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| No.137 |
＞１３３：どこも軒並み売れ残ってるから入居後も見学者や営業マンが平日・週末問わずマンション内をウロウロして
＞さらに値引きまでしてるんだからそりゃ不満も爆発する そうなんですか。。そりゃ、買った人は怒りますわな。。 ４番町なんかは好調にみえますが。麻布はだめぽっくみえる。。 |
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| No.138 |
竣工済みなのにイラストしか出してないのは
なぜ？ |
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| No.139 |
資料請求したけど、ぜんぜんこない。
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| No.140 |
ここは子供が自由に遊べる公園が近くに無い。
猫の額程の公園すら無い。それが唯一の不満だな。 |
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| No.141 |
と思ったらすぐ近くにあった。すいません。
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| No.142 |
坪３３０ぐらいの部屋ないかな。
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| No.144 |
142
5年ほど待てば、値引かれるからそれまで待てば？ まぁ、それまでには売れちゃうだろうけど。 |
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| No.145 |
見に行ってみた。
駅から坂を下ってから登るのがなんともしんどい。 閑静だけど電車の音の反響は結構すごいね。 駅前が開発されると花房山通りも大分雰囲気変わるんだろうが、どっちに転ぶか分からないね。 |
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| No.146 |
五年後でも、変わらないと思う。
むしろ、高く売れるのでは？ |
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| No.147 |
坂の上だから、絶対買うことはないと思ったけど。
現地思ったより良いですね。 高級感がありますね。即完売でしょうね。 ここのがしたら、もう低層の新築は当分ないでしょうね。 |
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| No.148 |
坪３００前後なら検討してもいいかな
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| No.149 |
そんなに安いわけがない。非常識。
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| No.150 |
隣のマンションが古いけど高級感があっていい雰囲気
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| No.151 |
中目黒もここも間違った相場観持った方がいますね。
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| No.152 |
坪300前後で80㎡が7,000～7,500万なら妥当
何の論拠もなく必死に火消する滑稽な人達と違い彼らは常識的で正しい相場観の持ち主 これ以上高値だとパークタワー目黒のようにリセール時が悲惨 |
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| No.153 |
152
妥当、ってアンタ何様？ｗｗ 坪350万、80㎡が8,500万と見るけどな。 ここ低層だから割高になるのは当たり前。 こういう物件は、リセール云々より欲しければ買う。 そういう層が淡々と買っていく雰囲気。 タワー物件とは違う。 |
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| No.154 |
妥当、じゃなくて希望、もしくは願望ということでしょ
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| No.155 |
徒歩４分で奥まった位置にある。山手線沿線に職場のある子持ち家族には最高の物件だよな。
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| No.156 |
これ以上高値だとパークタワー目黒のようにリセール時が悲惨
これって、なんでですか？ |
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| No.157 |
子持ちで、山手線は向かないと、思う。
四分じゃ絶対つけないけどね。 |
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| No.158 |
>子持ちで、山手線は向かないと、思う。
何で？まだ、こんな田舎っぺがいるんだなｗ 広尾で育ったけど、便利とかそういうのは当たり前すぎだけど、 特に港区は有栖川公園はじめ緑も多いし、 街の雰囲気が垢抜けていて、住民たちの感度も高くセンスが自然と磨かれる。 適度な刺激が感性を育むと思うけど。 |
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| No.159 |
山手線というと渋谷新宿池袋くらいしか知らないのでしょう。
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| No.160 |
この辺りは、歩いて5分ぐらいで自然教育園があるし、
その手前には、遊具の多いかなり大きめの公園もある。 その公園の目の前にザ・ガーデンなどスーパーもあり、都心の便利さと活気、緑も多く公園も多い。 ちょっと先の白金台エリアは、子供向けの教室や塾なども豊富だし、 子育て世代にもお薦めのエリアだと思いますよ。 ただ、やはりその分価格は高いでしょうね。 |
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| No.161 |
なんでそんな必死なの？
田舎っぺ？って？ うちは、山手線某駅ですけど。 小さいお子さんに、自転車乗らせるのは構わないけど ほんとに危なくて、徒歩でも車でもこっちが気を遣う。 |
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| No.162 |
どんぐり公園のこと？
あそこ、遊具何もないけど・・・。 地元じゃないでしょ。 白金台と目黒は、まったく別と思った方がいいですよ。 有名なお受験塾と幼児教室はあるけど。 学習塾って、あんまりないですよ。 白金台は、それなりの方たちばっかりですよ。 |
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| No.163 |
>白金台と目黒は、まったく別と思った方がいいですよ。
目黒と言っても、ここ花房山は正確には品川城南五山ですし、 >白金台は、それなりの方たちばっかりですよ。 それなりって、花房山と、いわゆる白金ではない白金台と、 地格といい、どちらのほうが経済的にも恵まれた層が多いとお思いですか？ 白金台は、マンションはいいものもありますが、 戸建ては狭小でチャチいものばかり。花房山とは比較になりませんよ。 |
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| No.164 |
このスレに粘着してずっと他の投稿者を口撃してる158って一体なんなんだろうね
感度の高いセンスある広尾育ちっていうキャラ設定らしいけど 文章から知性、品格、感度、センスを微塵も感じない 一つだけ教えてあげるけど「広尾」は港区でも山手線でもないからね（笑） |
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| No.165 |
>一つだけ教えてあげるけど「広尾」は港区でも山手線でもないからね（笑）
粘着？今日初めて来たんだけど？ 面白い発想の卑屈な人だねｗ 広尾はもちろん渋谷区。山手線内、という意味も読み取れないかな？ ちなみに広尾駅は、外苑西通りを挟んで片方が渋谷区広尾で、片方が港区南麻布だから覚えておきたまえｗ |
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| No.167 |
私から言わせれば、広尾は不便。
車だけならいいけど、子供は電車を使うので。 >>163 いわゆる白金ではない白金台と、 どっちが良いか知ってる？何丁目かによって違うのも知ってる？ 花房山も、豪邸って言われるようなものは、数件ですよ。 住んでる層もちがいますからね。 でも、一般的にはお金持ちは白金台の方が好みですよ。 お思いですか？って。 白金台でも、多分あなたが言ってるエリアが違うと思われます。 白金台でも、豪邸があるのは違うところだから。 小っちゃい戸建てのあることって、上大崎1丁目あたりを言ってらっしゃる？ |
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| No.168 |
お話しした通りの事情によって、東京港区に住む事になった我々。
最寄り駅は六本木と広尾です。なんだか都会です。 それまで山陰の田舎に暮らしていた私。 田舎の暮らしは、大人は車を一人一台所有して、買い物は郊外にどどぉぉぉんと建っているジャスコなどのショッピングモールや、専門店ならチェーンの大型店舗などに行きます。 必要なものがあれば、各店の規模が大きいので大体1,2件回れば見つかります。 おしゃれして出掛けるところやクラブ・ライブなどの都会的な娯楽は少ないので若い人たちには退屈かもしれませんが、暮らすには結構便利です。 打って変わって新しい暮らしは東京のど真ん中… ジャスコどころかイトーヨーカドーさえもありません。 あるのは明治屋、ナショナル麻布… 規模が小さい上にムダに高い！！ 特に明治屋は、ぼったくられ感が強いです。どうでもいいものにどうでも良くない値段が付いています。 一度、輸入物のチューイングキャンディーを買ったら、明治屋が輸入しているものだったのですが、スロヴェニア製でした…味が特別美味しいと言う訳でもないのに値段は同じ容量のフランス製と同じ。 発展途上・物価めちゃ安のスロベニア製品をフランス製と同じ値段で売るとは、なんと＊＊＊な商売ではないですか！！！ やっぱり信用できない。明治屋。私は真っ当な値段でモノを買いたい…ので明治屋に足を踏み入れる事は滅多にありません。 その内食料品は生協で頼めばよい、と言う事に気付いてからは食料品は主に生協で調達する様になりました。 働いている時などは、スーパーに行く時間がない時でも家まで届けてくれるしほんとに便利です。 食料品問題は取りあえず解決したとして、生活雑貨… これも大変なんです。 ちょっとしたものがなかなか見つかりません。バスで10分ほどの渋谷には百貨店があるけど、百貨店で実用的なものって案外ありません…。 前、「ダウンタウンDX」の芸能人目撃情報で松本人志が六本木のドンキホーテで買い物をしている目撃談がよく寄せられていましたが、引越しした当初は私もドンキホーテ出没率が高かったです…他に生活用品を売っている店がほとんどないので…。 当時は、「DX」見るたび『有名人がドンキって〜』と笑ってましたが、今は理由が分かります。おそらく同じ様なエリアに住んでいて、あそこしかないから頻出してたんですねぇ…。 ちなみに、広尾の明治屋はマツシ●ナナ●とかア●ロナミ●などの有名人の目撃情報が多かったみたいです。 でも、彼女たち、生活用品なんてどうしてんでしょうね。 まさかドンキホーテなんて所帯臭い店に出入りできないだろうし…。 |
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| No.169 |
いちおう書いておきますね。
子供が、小さい時に山手線沿線を検討したものです。 不動産を買うときに、朝、日中、夕方、夜に見に行くことは常識だけど 朝、日中は、通勤の方で結構人通りが多いので 小さい子供、（幼稚園から小学校低学年くらい）は向かないなと思いましたよ。 ベビーカー族もたくさんいるから住んでる方はいると思います。 あくまで、私の見方なので押し付けるつもりはないので |
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| No.170 |
結論としては港区に憧れるけど手が出ない層が検討する立地ということだな
ってことはやっぱり坪３００くらいでおけ？ |
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| No.171 |
子育てなんて5年くらいだよ
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| No.172 |
168
>最寄り駅は六本木と広尾です。なんだか都会です。 >でも、彼女たち、生活用品なんてどうしてんでしょうね。 まあ、よくも妄想のデタラメ書き込めるね。 実際に住んでいないことがバレバレ（笑） 車でちょっと行けば、例えば麻布十番商店街は物価も安く何でも手に入るし、 近隣にはピーコック、東急、ガーデン、色々何でも手に入る。 明治屋は確かに値が張るけど、野菜にしても例えばアスパラの太さや葉物は色艶もいいし、 果物も甘さと言ったら最高レベルで本当にいいものが多い。 ナショナルはどちらかと言えばリーズナブルなぐらい良心的ですよ。 車もバレーしてくれるから楽だし。 とにかく、一見して嘘だと分かるような拙い投稿は、他の方にも迷惑になるので控えて下さいね。 |
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| No.173 |
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| No.174 |
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| No.175 |
ちゃんと読んであげて・・・
生活雑貨。日用品って言ってるのに・・・ 一回で買い物終わらせたいのに、麻布十番商店街って・・・ |
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| No.177 |
>白金台より白金の方が上って言っちゃった
え？そりゃあ白金の特に4丁目の三光坂あたりとか、 白金台より遥かに高級ですよね。 当たり前のことですけど、まさかご存知ない？ 地方出身の方ですか(^^; |
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| No.179 |
広尾から麻布十番商店街なんて遠くて不便
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| No.185 |
整理してもらえますか？
華の独身で 広尾で育って 港区に住みたいけど、住めなくて 麻布のワンルームに住んでみたけど 実は、山陰の地方出身者。 坪３００万希望 で、あってますか？ |
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| No.186 |
合ってる
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| No.187 |
そんなに気になる〜？ｗ
>華の独身で >広尾で育って は合ってるぞ。 >港区に住みたいけど、住めなくて じゃなくて今は渋谷区だよ。 >麻布のワンルームに住んでみたけど 今は150㎡の3LDK。 >実は、山陰の地方出身者。 何で山陰？キミがそうなのかい？ 広尾育ちだって書いてあるだろ。 >坪３００万希望 ？坪500万ぐらいだよ、今住んでるとこは。 |
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| No.189 |
独身で１５０平米、そして３ＬＤＫ,。キモイです
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| No.191 |
キモい。
1人で 150㎡って 犬10匹くらい飼ってんの？ |
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