ブランズ目黒花房山ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/meguro-hanabusayama/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
販売会社：東急リバブル株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
所在地：東京都品川区上大崎3丁目300番6（地番）
交通 ：JR山手線「目黒」駅　徒歩4分
東京メトロ南北線「目黒」駅　徒歩4分
都営三田線「目黒」駅　徒歩4分
間取り：2ＬＤＫ～3ＬＤＫ(予定)
専有面積 ：66.75m2～93.15m2(予定)
バルコニー面積： 4.86m2～8.79m2
敷地面積：1184.81m2
建築延床面積：3445.08m2
構造および階数：鉄筋コンクリート造 地上5階造 地下1階建
備考：駐車場：16台　※月額使用料：未定
バイク置場：2台　※月額使用料：未定
駐輪場：54台　※月額使用料：未定
建物竣工：平成25年4月下旬予定
お引渡し：平成25年11月下旬予定
販売スケジュール： 平成25年夏　販売開始予定

どうでしょうか。

[1: 匿名さん]

あまり注目されていないのかな

[2: 匿名さん]

高そうだね。電車近いし微妙かな。ブランズだし。

[3: 購入検討中さん]

400はいくかな？
電車が近いのがなー
どのくらいうるさいのか

[4: 匿名さん]

リタイア組の地元住民狙いで強気な価格設定してくるよ

城南エリアのブランズは最近その手法ばかり

まあそのせいでブランズ田園調布なんて1年以上も売れ残ってるけど

[6: 物件比較中さん]

駅近なので注目してますがやっぱり強気で来ますかね。
いくらくらいか早く知りたいです。

[7: 匿名さん]

坪３５０くらいででないかな？

[8: 匿名さん]

割高価格のブランズだから、坪400は行くでしょ。

[9: 匿名さん]

六本木のブランズがかなり売れ残ってるっぽいのに
まだそんなに割高価格にするんでしょうか…。

[10: 匿名さん]

坪320くらいかな？

[11: 匿名さん]

そもそもブランズについて、あまり知らないのだが、
東急って微妙なの？
駅近で低層なのは素晴らしいと思うんだけどな

[12: 匿名さん]

微妙だよ。いつも高値でだして、ずっと売れ残って最後大幅値下げして売るパターン。東急で成功物件て久しく無いきがする！

[13: 匿名さん]

山手線4分は貴重だよ～

[14: 住まいに詳しい人]

将来は東建のタワーから見下ろされる
今は様子が確かめられないからこそ不安が残るよね

それでも、お金があるなら絶対買いたい場所なんだけどなあ

[15: 住まいに詳しい人]

>>12
四番町は好調でしょ

東急には貶し回る工作員みたいのがつきまとっているから
ネット情報に頼ると、実力よりも評判が悪いよーに見えるのは致し方ない

[16: 匿名さん]

四番町はかなり好評みたいですね。
こちらはどうなるか…駅近なのはいいですが
数年後のタワーの状況がよめなさすぎですね。

工事もうるさかったりするのかなー

[17: 匿名さん]

四番町も割高だけど、グラン三番町がぼったくり価格で出して来るから、客がみんなブランズに流れただけ。
ラッキーだった。

[18: 匿名さん]

規模のメリットがあるタワーの方が設備、使用、共用施設、価格、維持費等で
確実に割安感はあるだろうね（しかも駅徒歩1～2分）

もしここが割高設定できたら見送るのが正解でしょう

今絶対に買わなきゃいけない理由がないなら敢えて高値で掴む必要なし

[19: 匿名さん]

東建のタワーっていつ頃販売開始になるんでしょう？まだまだ先ですか？

[20: 匿名さん]

確かにプロジェクト自体の着工が2014年。
竣工が2017年のはずです。
まだまだ先ですね…
目黒に住みたい方はその駅前タワーを待つんでしょうかね。

[21: 匿名さん]

なるほど。四番町はそういう理由なんだとすると、
普通にブランズ目黒が強気価格で来た場合
タワーが数年先とはいえ、苦戦するでしょうね。

タワーができた後のこちらのリセールってどうなるんでしょう。
層はかぶらないんでしょうか？

[22: 匿名さん]

ブランズで弱気な価格は見た事ないな。

[23: 匿名さん]

あの辺り、駅近なのに閑静な住宅街って言葉がピッタリなすごくいい場所だけど、
ＨＰの代表間取り81㎡って出てたけど、寝室が5畳とか、今時あり得ない狭さなんだけど…
花房山の低層というのに、全く庶民的な感じでガックシ。
もっと広い150㎡ぐらいの部屋、出ないんですかね？

[24: 匿名さん]

いまどきだから5畳なんでしょ。
ブランズで150ｍ２なんてリスク高すぎて作るわけない。

[25: 匿名さん]

2億以上出せる層が増えれば、デベもそういう物件を出してくるでしょうけどね。

[26: 匿名さん]

城南五山だったら、本来200㎡クラスの低層マンションが多かったのに。
せっかくの場所なのに、そんな細切れの部屋ばかりでもったいない…

[27: 匿名さん]

細切れでパークハウス池田山ように苦戦するか、見ものですね

[28: 匿名さん]

花房山の細切れ物件か…。
もったいないですねー。

[29: 匿名さん]

場所は良いですね。低層が好きなら最高の立地では。
私は駅隣接の高層を待ちたいですが、価格次第ではこっちでもいい。

[30: 匿名さん]

低層ブランズ良いのですが、HPに静域の邸、って書いてあったけど山手線の音は聞こえないのかな？朝５時から２４時まではしりますよね。

[31: 匿名さん]

山手だけじゃなくて貨物と湘南新宿と埼京りんかいが通過してくので音はうるさそう。

[32: 匿名さん]

近隣に住んでます。線路脇はうるさいですがここまで入ると静かですね。人や車も住民以外はまず入ってこないので。
でも夜窓を開けているとそれなりに電車の音は聞こえますね。窓閉めたら何にも聞こえませんが。

[33: 匿名さん]

早く外観、内観のCGが見たいですね。
ブランズ田園調布とか番町あたりは素敵だったですが、
明らかに手抜き物件もあるので、ここは前者だと信じたい。

[34: 匿名さん]

＞32さん

ありがとうございます！
駅近で窓開けて静かな場所ってあまりないですもんね。
それほどうるさくないのなら良かったです。

[35: 匿名さん]

割高なのに手抜き物件だったら最悪ですね。

お手頃そうなオーベル目黒にするか、迷います…。

[36: 物件比較中さん]

私はこの地に詳しくないもので現時点では山手線の駅を最寄とする生活ができるというだけでも素敵だと思いました。自身はそんんなに電車に乗るわけではないのですけど、これだけ近いのならふと渋谷や恵比寿など行きたくなると思います。たまには近隣だけでなく他の町でも買い物したいですからね。それに目黒は買い物に関しては便利過ぎる感じではないように見えます。これが移動しようという気にもなるバランスのいい条件だと思っています。

[37: 匿名さん]

日用品特に食料品に関しては目黒は便利ですよ。
アトレの地下の生鮮食料品は種類も多いし値段もそれほど高くない、同じくアトレの中にはザガーデンや成城石井もあるしプレッセに東急ストアもあるからね。

目黒駅前も再開発されるのでまた風景が変わるのではないでしょうか。

[38: 購入検討中さん]

間取り図と物件概要の部屋の広さ、バルコニーの広さがおかしい
やる気あるのかな？

[39: 匿名さん]

目黒駅徒歩４分？
坂もあるし、６分以上はかかると思う。

ここってコスモイニシアだったと思うけど、
いつの間にか、東急になっていたんですね。

[40: 匿名さん]

38さん
公式ページが目黒区物件になってますししね。
品川区なのに。

ヤル気ないって言うか、こんなとこから１億の物件買って大丈夫なんでしょうかね。

[41: 物件比較中さん]

目黒区ですか
気づかなかった(*^^*)
目黒駅は品川区なんですよね
狸穴で人がとられて、片手間か？

[42: 匿名さん]

３９さん
そうですね。実際は６分でも着くかなという所ですね。大体不動産の駅からとほ○○分というのは、
１分間に８０ｍ歩く計算。そして、建物なども気にせず、もちろん坂や信号なども考慮していない
距離での計算なのであっていない事がほとんどです。今まで色々物件をみてきて、１件だけ
書いてある分数より早く駅まで着いた事がありましたがね。実際歩いてみるのが一番ですよね。

[43: 匿名さん]

再開発エリアに駅の出入り口ができると改札までの時間は短縮されますね。

[44: 匿名さん]

再開発のせいで閑静な住宅街から不特定多数の種種雑多な人間が自由に出入りするエリアになるので
静かに暮らしたい方々には不向きですね

マンション910戸（タワー2棟）とオフィス棟がにょきにょき建つことで
大好きな花房山の雰囲気がぶち壊しになるのは寂しい限りです

[45: 匿名さん]

再開発もデメリット、メリットがあるんですね。確かに再開発されてそれだけ
お店などができたら人が集まってきますからね。今の花房山の雰囲気は私も大好きです。
昔知り合いが住んでいてよく母に連れられ行きました。その頃からの雰囲気が再開発で
壊れてしまう事を考えるとさみしいですね。

[46: 匿名さん]

現地見てきました。

東側の中層階以上、南側の高層階は開けています。
特に東側は眺望が抜けており最高でした。
代表間取りの90㎡台の部屋がベストポジション、南側の高層階も良いですね。

北側と西側は数ｍの道路を挟んで隣のマンションとお見合いです。
南側は隣のマンションとほとんど接していますので、中層階の窓は通風用です（80㎡台の代表間取り）。

北側の再開発では、秀和花房山レジデンスの辺りまで対象で今後取り壊すので、取り壊し⇒タワー建設と何年か騒音は避けられないですし、タワー建設後の風害も覚悟しないといけないのをどう考えるか、悩ましいところです。

[47: 匿名さん]

39さんと同じ疑問ですが、ここより駅に近い目黒花房山プレイスが徒歩５分です。
ここが徒歩４分とはどのような計測方法か疑問です（新しい駅出口が出来た？）

[48: 住まいに詳しい人]

徒歩4分＝320m以内つうのは
東急ビルの立体駐車場側にある出入り口から測っていると思う

嘘ではないが、印象とはだいぶ違うね

[49: 匿名さん]

46、47です。

48さんありがとうございます。

秀和花房山レジデンスの南側（目黒花房山プレイスの北側）でも、大成が5階建てを建設しています。
賃貸か分譲か何かはわかりませんでしたが、２棟位建つようです。

[50: 購入検討中さん]

49さん
そこ気になってます！！

どなたか情報あれば教えてください！

[51: 住まいに詳しい人]

建築主が個人名ですから賃貸でしょ

[52: 匿名さん]

46、47、49です。

大成に電話して聞いてみました。施主との関係で話せないとのことでしたが、
・賃貸か分譲かはまだ決まっていない
・情報公開は今秋頃
とのこと。
現場の方に聞いたところ急ピッチで工事を進めているようです。

以下、本物件の価格に関する妄想です。お見苦しい点はご容赦を。
・着信した資料のアンケート葉書を見ると、ご予算については、～8,000万円、～8,500万円、～9,000万円、～9,500万円、～9,500万円、～10,000万円、～12,000万円、12,000万円超の区分（中心値10,000万円）。
・同封資料の間取りは6部屋で70.92～93.16㎡（6部屋平均≒83.4㎡）。
乱暴な計算ですが、10,000万円÷83.4㎡≒＠120万円/㎡（坪400位）を現時点で中心レンジと想定しているのでは？と感じます。勿論、広めの部屋や眺望の抜ける東側を高めに設定するのでしょうが…。
アンケート葉書の年収、ご予算、自己資金を集計し、この辺から価格を調整していくのでしょう。

[53: 匿名さん]

目黒再開発タワーの方が安いかな？高層で坪４００らしいので。

[54: 匿名さん]

何で高層物件のほうが高いの？
マンション価格って、その大部分は土地代でしょう。
建設コストは、戸数を増やせばそれだけ割安になりますし、土地持ち分も少なくなる。
資産価値を考えるのなら、土地持ち分の多い低層マンションのほうがはるかに贅沢。
ただ、戸数が少なければ建設コストや管理費など、一戸あたりの負担額は多くなり、
より高額物件になってしまう。だから、都心の一等地には低層物件が多いのです。
住民層もある程度絞れるしね。花房山なら、それぐらいの地格だと思いますがね。

[55: 匿名さん]

>53
高層のほうが安いのは勿論ですが、住所も関係してくるでしょう。
ここは品川区上大崎３という花房山アドレス。目黒再開発タワーは目黒区でしょう。
やはり花房山というブランド価値や地歴もあり、目黒より格上ですよね。
それに、現在は目黒という買い物や交通に便利なイメージを重ねあわせて、
いわばダブルネーミングで名前を付けた訳ですね。

[56: 購入検討中さん]

ここは完成してから分譲するのですね
モデルルーム作成費用をうかすためでしょうか？

[57: 匿名さん]

着信資料によると6月上旬建物内モデルルーム公開予定となっています。
ブランズもスミフと同様、竣工前完売を目指すスタイルでは無いようです。
ただ、田園調布のように長く残るとどうしても悪評がたってしまいますね。

近隣で目黒花房山パークハウス、ペアシティ花房山、クレッセント目黒花房山の売り物件が出ています。
売主さんは再開発に伴う騒音、再開発後の風害、環境変化を嫌気したのでしょうか。
高い買い物ですので気になります。

[58: 匿名さん]

ゲッ！

花房山通りが現行の9.5mから15mに拡幅されますね。

HPの桜植樹の入り口あたりが収用されるかな？
静域の邸はどうなってしまうのか…。

[59: 匿名さん]

坪400なら南青山、元麻布、南麻布あたりが検討可能な設定なので明らかに割高ですね
来年の消費税導入後の反動安も見込めるし数年後の再開発で物件が大量供給されるので割高なら見送るのが吉です

[60: 匿名さん]

最近の青山や麻布周辺は大手デベでも坪330万位からあります
五山ではパークハウス池●山のように割高物件は財閥系でも大量の売れ残りを抱えることになります

ただこちらは価格だけではなく再開発による環境変化の不透明感という
問題もあるので検討者はより慎重になるような気がします

[61: 匿名さん]

最近の青山や麻布周辺は大手デベでも坪330万位からありますし
五山ではパークハウス池●山のような割高物件は財閥系でも失敗案件になっています

さらにこちらは価格面だけではなく再開発による環境変化の不透明感という問題もあるので
検討者はより慎重になるのではないでしょうか

[62: 匿名さん]

それに線路近いの微妙だよ。。

[63: 匿名さん]

>パークハウス池●山のような割高物件
>青山や麻布周辺は大手デベでも坪330万位からありますし

池田山は、それだけ土地の価格が高いんじゃないの？
以前より安くなったとはいえ、城南五山の筆頭ともいえる場所だし、
青山、麻布と一括りに言ったって、高台もあれば低地もあり、
最安330万〜上はパークマンション六本木とか1000万超だしね。

[64: 匿名さん]

パークハウス池●山について言えば地価が高いのではなく
デベの土地仕入れ値が高いのではないでしょうか
大量に売れ残っている事実がデベと消費者の相場観ギャップを物語っていると思います

また「4年前のパークマンション」が坪1000万と言われましても
そもそもブランズとパークマンションは比較対象ではありませんよね

[65: 匿名さん]

>デベの土地仕入れ値が高いのではないでしょうか
内情は不明だろうが、いずれにせよ不動産のプロが仕入れた訳だから、
それ相応と判断して納得の価格なのでしょうね。

>そもそもブランズとパークマンションは比較対象ではありませんよね
60,61は「最近の青山や麻布周辺は大手デベでも坪330万位からありますし〜」
と場所についての話をされていて、特にデベを限定した訳ではないでしょうし、
ブランズとパークマンション、共に大手デベのブランドでは？

[66: 匿名さん]

>64
>4年前のパークマンション」が坪1000万と言われましても

今、中古で出ている檜町公園ビューの部屋が、坪1000万円ですね。
4年前はもっと高かったはずです。

[67: 匿名さん]

論旨が迷走してますが要するに貴方はこちらの物件をとても気に入っており
多少割高でも買いたいということを意見したいのでしょうか

先にも述べた通り、私は価格面だけではなく将来的な環境も含めて慎重なスタンスですが
同じ検討者として納得のできる結論に至ると良いですね

[68: 匿名さん]

投資ではないのだから、気に入ったのなら各々が適正だと思った価格なのであれば買えばいいのでは？
坪330万か400万かの程度で躊躇するなら、買わねければいいだけ。
ただ、このような希少な場所は、もう手に入らないかも知れないけれど。

[70: 匿名さん]

↑花房山の新築物件ですよ！希少立地ですから坪400万程度で買えるなら買いますよ。
仕事？1億態度ならキャッシュで買いますよ(^^♪

[71: 匿名さん]

それは良かったですね（笑）

私は6月に公開される予定の現地モデルルームへ行って詳細情報を頂いてから判断することにします。

[72: 匿名さん]

なんか目黒駅が目黒区と思ってる人いるね

[73: 匿名さん]

おもろいヤツもおるね

ブランズとパークマンションは同等！
城南五山の筆頭とか言ってる池田山が坪370～380で売れ残ってるのに坪400の花房山は躊躇なく買い！買い！買い！
モデルルームすらオープンしてないのに欲しい！欲しい！欲しい！
顧客を煽る一昔前の常套文句「希少立地！」「もう手に入らない！」

なりすましとはいえいくらなんでも無茶苦茶すぎるやろ…

[74: 匿名さん]

坪３３０くらいの部屋ないかな。

[75: 匿名さん]

坪330万とか低予算の連中が、なぜこういう高級地物件を検討するんだろう？
他と比べたら割高だとか、何とか値切ろうみたいな意見ばかり。
そういうメンタリティの連中はこういうエリアには不似合いだし、いざ住んでも周囲に馴染めなそう

[76: 匿名さん]

さすがに高層階だと坪３３０は厳しいと思うけど１階なら普通に坪３００切るでしょ

[77: 匿名さん]

平均 350くらいだよ！だって5流デベ東急だから

[78: 匿名さん]

っていうと、一番狭そうな66㎡の部屋が6000万弱ぐらい？
花房山なのに、何とも庶民的なマンションになりそうだね(>_<)
せっかく低層なら、全戸1億以上とかで住民層揃えればよかったのに…

[80: 匿名さん]

78さん、私見ですが花房山は将来的に庶民的で商業色の強い街になると思います

そもそも再開発の影響で静かに暮らしたい富裕層はこのエリアを敬遠します
現に再開発工事が始まってからでは騒音がうるさくて売りにくくなると見越して
一部住民は今のうちに手放そうと動いている人がいるようです
（最近、中古物件の出物が増えたのもそういう背景かと）

開発後は目の前に建ち並ぶ3本のタワーに見下ろされ
周囲にはミーハーなタワマン族、サラリーマン、買い物客でごったがえすと想像すると
堅実な富裕層が好む花房山の雰囲気ではなくなります

以前花房山に住んでいた者としては非常に残念ですがこういう時流なんでしょうね

（繰り返しますがあくまで私見です）

[81: 匿名さん]

都心や３Aならともかくこのあたりは中途半端よね。

[82: 匿名さん]

3A住民はそもそも線路脇立地で風俗＆ラブホ街五反田まで気軽に歩いていける場所に興味ない
昔からの戸建住民は別格だがマンション新規移住組の民度は結構低い
モラルもマナーもない書き込みをずーっとしてる79みたいなヤツなんかいい例
城南エリア～神奈川あたりの郊外在住庶民が山手線の内側に憧れる程度

[88: 匿名さん]

池田山に続きまた不人気物件になるのかな。

[90: 匿名さん]

不人気かどうかは分からないけど三菱物件でさえあれだけ苦戦してるんだから
普通に考えれば電鉄系マンションだけが絶好調になるわけないよね

[94: 住まいに詳しい人]

>三菱物件でさえあれだけ苦戦してるんだから
>普通に考えれば電鉄系マンションだけが絶好調になるわけないよね

池田山の問題は、地所なのに池田山レベルの商品を作れなかったことだから
ちょっと違うわな

まあココも経済状況が悪い時期の商品企画＆設計で
価格優先で住戸面積が狭く、問題は抱えているんだけどね

[95: 匿名さん]

モデルルームはいつ頃？

[96: ご近所さん]

3丁目マンション近くの住人です。環境が良いので個人的には気に入ってます。
色々書かれているようですが、ブランズの場所は比較的静かで、いい立地ですよ。
大成の低層マンションもいいと思います。
価格は聞いていませんが、このエリアの賃貸の平均価格が３０万前後なので、
山の手線内でもあるので、それなりの価格かと。ちなみに一戸建ては1億前後です。

目黒駅も歩いて五分、五反田駅も10分、白金台は15分。広尾、麻布、恵比寿もタクシーで
¥1000円前後。
近くで無いのは大型家電量販店とホームセンターぐらいですかね。他は全てあります。
小学校は日野第3で出来たばかりで、子供の預かりも備えていて良いと思います。
上大崎三丁目の催し物で有名なのは目黒さんま祭りです。銀行がバックにあるエリアは
いろんな意味で助かります。
テレビで見かける芸能人も何人か住んでいるので、お友達にもなれますよ。

[97: 匿名さん]

>ちなみに一戸建ては1億前後です。
そんなもので買えますか？あの辺りの地価からすると30坪ぐらい？
そんな狭い区画の戸建てがあるんですか？
城南五山って、みな100坪単位の物件ばかりかと思っていましたが…

[99: 匿名さん]

百坪を３分割して売ってるのかな。