ブランズ目黒花房山ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/meguro-hanabusayama/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
販売会社：東急リバブル株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
所在地：東京都品川区上大崎3丁目300番6（地番）
交通 ：JR山手線「目黒」駅　徒歩4分
東京メトロ南北線「目黒」駅　徒歩4分
都営三田線「目黒」駅　徒歩4分
間取り：2ＬＤＫ～3ＬＤＫ(予定)
専有面積 ：66.75m2～93.15m2(予定)
バルコニー面積： 4.86m2～8.79m2
敷地面積：1184.81m2
建築延床面積：3445.08m2
構造および階数：鉄筋コンクリート造 地上5階造 地下1階建
備考：駐車場：16台　※月額使用料：未定
バイク置場：2台　※月額使用料：未定
駐輪場：54台　※月額使用料：未定
建物竣工：平成25年4月下旬予定
お引渡し：平成25年11月下旬予定
販売スケジュール： 平成25年夏　販売開始予定

どうでしょうか。

[42: 匿名さん]

３９さん
そうですね。実際は６分でも着くかなという所ですね。大体不動産の駅からとほ○○分というのは、
１分間に８０ｍ歩く計算。そして、建物なども気にせず、もちろん坂や信号なども考慮していない
距離での計算なのであっていない事がほとんどです。今まで色々物件をみてきて、１件だけ
書いてある分数より早く駅まで着いた事がありましたがね。実際歩いてみるのが一番ですよね。

[43: 匿名さん]

再開発エリアに駅の出入り口ができると改札までの時間は短縮されますね。

[44: 匿名さん]

再開発のせいで閑静な住宅街から不特定多数の種種雑多な人間が自由に出入りするエリアになるので
静かに暮らしたい方々には不向きですね

マンション910戸（タワー2棟）とオフィス棟がにょきにょき建つことで
大好きな花房山の雰囲気がぶち壊しになるのは寂しい限りです

[45: 匿名さん]

再開発もデメリット、メリットがあるんですね。確かに再開発されてそれだけ
お店などができたら人が集まってきますからね。今の花房山の雰囲気は私も大好きです。
昔知り合いが住んでいてよく母に連れられ行きました。その頃からの雰囲気が再開発で
壊れてしまう事を考えるとさみしいですね。

[46: 匿名さん]

現地見てきました。

東側の中層階以上、南側の高層階は開けています。
特に東側は眺望が抜けており最高でした。
代表間取りの90㎡台の部屋がベストポジション、南側の高層階も良いですね。

北側と西側は数ｍの道路を挟んで隣のマンションとお見合いです。
南側は隣のマンションとほとんど接していますので、中層階の窓は通風用です（80㎡台の代表間取り）。

北側の再開発では、秀和花房山レジデンスの辺りまで対象で今後取り壊すので、取り壊し⇒タワー建設と何年か騒音は避けられないですし、タワー建設後の風害も覚悟しないといけないのをどう考えるか、悩ましいところです。

[47: 匿名さん]

39さんと同じ疑問ですが、ここより駅に近い目黒花房山プレイスが徒歩５分です。
ここが徒歩４分とはどのような計測方法か疑問です（新しい駅出口が出来た？）

[48: 住まいに詳しい人]

徒歩4分＝320m以内つうのは
東急ビルの立体駐車場側にある出入り口から測っていると思う

嘘ではないが、印象とはだいぶ違うね

[49: 匿名さん]

46、47です。

48さんありがとうございます。

秀和花房山レジデンスの南側（目黒花房山プレイスの北側）でも、大成が5階建てを建設しています。
賃貸か分譲か何かはわかりませんでしたが、２棟位建つようです。

[50: 購入検討中さん]

49さん
そこ気になってます！！

どなたか情報あれば教えてください！

[51: 住まいに詳しい人]

建築主が個人名ですから賃貸でしょ

[52: 匿名さん]

46、47、49です。

大成に電話して聞いてみました。施主との関係で話せないとのことでしたが、
・賃貸か分譲かはまだ決まっていない
・情報公開は今秋頃
とのこと。
現場の方に聞いたところ急ピッチで工事を進めているようです。

以下、本物件の価格に関する妄想です。お見苦しい点はご容赦を。
・着信した資料のアンケート葉書を見ると、ご予算については、～8,000万円、～8,500万円、～9,000万円、～9,500万円、～9,500万円、～10,000万円、～12,000万円、12,000万円超の区分（中心値10,000万円）。
・同封資料の間取りは6部屋で70.92～93.16㎡（6部屋平均≒83.4㎡）。
乱暴な計算ですが、10,000万円÷83.4㎡≒＠120万円/㎡（坪400位）を現時点で中心レンジと想定しているのでは？と感じます。勿論、広めの部屋や眺望の抜ける東側を高めに設定するのでしょうが…。
アンケート葉書の年収、ご予算、自己資金を集計し、この辺から価格を調整していくのでしょう。

[53: 匿名さん]

目黒再開発タワーの方が安いかな？高層で坪４００らしいので。

[54: 匿名さん]

何で高層物件のほうが高いの？
マンション価格って、その大部分は土地代でしょう。
建設コストは、戸数を増やせばそれだけ割安になりますし、土地持ち分も少なくなる。
資産価値を考えるのなら、土地持ち分の多い低層マンションのほうがはるかに贅沢。
ただ、戸数が少なければ建設コストや管理費など、一戸あたりの負担額は多くなり、
より高額物件になってしまう。だから、都心の一等地には低層物件が多いのです。
住民層もある程度絞れるしね。花房山なら、それぐらいの地格だと思いますがね。

[55: 匿名さん]

>53
高層のほうが安いのは勿論ですが、住所も関係してくるでしょう。
ここは品川区上大崎３という花房山アドレス。目黒再開発タワーは目黒区でしょう。
やはり花房山というブランド価値や地歴もあり、目黒より格上ですよね。
それに、現在は目黒という買い物や交通に便利なイメージを重ねあわせて、
いわばダブルネーミングで名前を付けた訳ですね。

[56: 購入検討中さん]

ここは完成してから分譲するのですね
モデルルーム作成費用をうかすためでしょうか？

[57: 匿名さん]

着信資料によると6月上旬建物内モデルルーム公開予定となっています。
ブランズもスミフと同様、竣工前完売を目指すスタイルでは無いようです。
ただ、田園調布のように長く残るとどうしても悪評がたってしまいますね。

近隣で目黒花房山パークハウス、ペアシティ花房山、クレッセント目黒花房山の売り物件が出ています。
売主さんは再開発に伴う騒音、再開発後の風害、環境変化を嫌気したのでしょうか。
高い買い物ですので気になります。

[58: 匿名さん]

ゲッ！

花房山通りが現行の9.5mから15mに拡幅されますね。

HPの桜植樹の入り口あたりが収用されるかな？
静域の邸はどうなってしまうのか…。

[59: 匿名さん]

坪400なら南青山、元麻布、南麻布あたりが検討可能な設定なので明らかに割高ですね
来年の消費税導入後の反動安も見込めるし数年後の再開発で物件が大量供給されるので割高なら見送るのが吉です

[60: 匿名さん]

最近の青山や麻布周辺は大手デベでも坪330万位からあります
五山ではパークハウス池●山のように割高物件は財閥系でも大量の売れ残りを抱えることになります

ただこちらは価格だけではなく再開発による環境変化の不透明感という
問題もあるので検討者はより慎重になるような気がします

[61: 匿名さん]

最近の青山や麻布周辺は大手デベでも坪330万位からありますし
五山ではパークハウス池●山のような割高物件は財閥系でも失敗案件になっています

さらにこちらは価格面だけではなく再開発による環境変化の不透明感という問題もあるので
検討者はより慎重になるのではないでしょうか