ブランズ二子玉川ってどうですか

[購入検討中さん]

BRANZ( ブランズ)二子玉川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/futakotamagawa/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
所在地：東京都世田谷区玉川3丁目1799番1（地番）
交通：東急田園都市線「二子玉川」駅　徒歩3分 、東急大井町線「二子玉川」駅　徒歩3分

[81: 匿名さん]

>77
近いですよ。南側の道路の下は、川ですから。
それに、ここは多摩川と野川の合流地点です。

この１０年間では、一度だけ、
この道から２０ｃｍぐらい下のところまで
増水したことがあります。

が、ここまでは、まず来ないです。
いわゆるゲリラ豪雨程度なら問題は無いし
普通の台風や大雨でも、
せいぜい、二つの川の間にある兵庫島公園が
水にかぶるぐらい。

心配なら、一度は現地に行って、
地元の人に話を聞きましょう。

[82: 匿名さん]

川近すぎるとあまり臭いは良くない気がします。

[83: ご近所さん]

検討者ですが現在高くてパスしそうな者です。
同じ並びに10年近く住んでおりますので、皆様の参考になればと思い書き込ませて頂きます。
立地
個人的にすごくありです。堤防内側はまー洪水の心配とかありえない感じはしますが、たしか都内で堤防の内側に建物があるのは良くも悪くもここだけです。目の前がすぐ河川敷公園なんてすごいありです。休日なんてわざわざ二子玉川までくる人が多い中、エントランス出たら目の前が公園ですから、子どもと外で遊びたい人なんかは最高ですよ！サッカーだろうが野球だろうが暗くなるまで遊べます。目の前の道路も車はほとんど通りませんし、まだ工事中ですが河川敷沿いを新しくできた公園の方へお散歩して、ライズに寄ってとか多分飽きません。髙島屋の裏には飲食店もなりにありそれなりに外食も不自由しません。歩いて1分に繁華街がありますから羨ましいです。それでいてうるさくないですからね！
眺望
南西で日が当たらないとか書いてた人もいましたが、多分あの角度であれば午前から明るいです。富士山も手前の山々にブロックされる？かもしれないので先っぽだけはかわいく見えます。自分は両手位しか朝見ることはありませんが、朝からバルコニーで深呼吸する人なんかは遮るものが何もなく気分爽快かと思われます。
日当たりがあまりに良いと思われるので、真冬の夜に帰宅しても南側の部屋はビックリするほど暖かいと思われます。我が家も今だに感動します。
騒音
まず陸橋の音はハンパないです。我が家は窓を開けるとテレビの音がほとんど聞こえません。電車が通るたびにガタンガタンゴーでまぁすごいです。閉めていても気になります。恐らく二重サッシかペアガラスだと思いますので閉めていれば問題ないかと思いますが念のため。
川向かいは野球場があり土日は早朝から少年野球の掛け声など朝早くからすごいことになってます。開けていれば聞こえてくる程度です。自分は不快ではありません。同じく春から秋にかけてのBBQです。こちらも聞こえてくる程度ですので気になる人は窓を閉めれば問題なし？ですかね！こちらも盛り上がってるなー程度で不快ではありませんが、人それぞれ感じ方は違いますからね！スピーカー持ってきて音楽全開もあったりします（笑）ここんとこあまり見かけませんが、1、2年前まではＧＷあたりから秋まで毎日朝方まで花火をやって騒いでいる輩がおりました。布団に入っても笛ロケットの音が気になってーとかありましたが、そーいえばいつのまにかいなくなったかも⁉しれません
あと先ほども書きましたが川向こうが野球場のため風が強い日は当然砂ぼこりありです。それと遮るものがほんとないので風の強い日は本当にすごいです。これも慣れです。
虫
これからの季節は多分すごいです。うちは雨上がりなどエントランスのガラスが虫だらけになります。ここはわかりませんが自然が目の前ですので当たり前のことなのですが念のため。
他
車で移動はかなり便利です。東名近いし、第三京浜近いので横浜まで30分で行けます。IKEAやららぽーと横浜、ラゾーナ川崎、コストコなんかも生活範囲になりますので以外にハジッコですが便利な立地です。
小学校の運動会は関係ない時、髙島屋で時間潰したりできます。
住民の方々はセレブというかお金持ちっぽい人がほんと多いです。正直自分みたいな庶民は違和感が非常にあります。溝の口があってる気がします。
あと分かる方がいたら教えていただきたいのですが、駅の東側となりに二子玉川第二スカイハイツがここと同じ位の地区年数で現役しております。デザインも同じでしたのでここも立て替え予定あったりするんでしょうか？駅1分位の立地だし、敷地は広いし、予定があるんだったらこちらも大アリかと思っています。

資金に余裕があったら買いますが、これからまた少し悩む予定です。
以上、本当は吉祥寺に住みたい近所住民でした。

[84: 匿名さん]

83様
ご近所の方ならではの詳しい情報をありがとうございます。大変参考になりありがたいです。
うちも超強気な価格に見送るか迷っているところです。
お値段の高さもさることながら、ご教示下さった内容で気になるのは地盤と騒音ですかね・・・
虫も苦手なのでそんなに多いならちょっと引きます(笑)
でも二子玉川住みたいなあ。
そこそこ便利で適度に田舎で好きなんですよね。悩みます。

[86: 匿名さん]

>83

http://www.proud-web.jp/form/architec/07.html

ぷ、プラウド？！
ちなみに、戸数はそれほど増えないみたいですね、、、。

[87: 匿名さん]

武蔵小杉とはいかないが、駅周辺にマンションが林立

[88: ご近所さん]

83です。
86さん情報ありがとうございます。ほとんど増えないんですね。残念です。余計にこちらを買いたくなります。

84さん
騒音と地盤で悩んでいるということですが、騒音は立地と眺望が間違いなくなく打ち消してくれます。一度現地で確かめるのがよいですよ。裏の多摩堤通りもそこそこ交通量は多いですがそんなにうるさくありません。
あとなんといっても花火は最高です。ご存知かと思いますが、世田谷の花火が多分2時の方向に大迫力で見れて、飲んで食べてトイレは並ばず、そのまま寝れます。9時の方向にもちょいと離れて川崎の花火です。家の目の前で味わえる優越感はすごいと思われます。
地盤ですが、自分はあまり考えません。埋めたてなら別ですが、仮に傾く様な天変地異がきたら他はもっとひどいことになっていると思われますので、それくらいは設計者が考えてくれてると思われます（甘いですかね?）プラウドも近いですし•••
余談ですが、近くをコウモリが普通に飛んでます。5、6匹くらいでしすかね‼
あと運が良ければ狸君を見れます。多分瀬田の山から遠征にきているんでしょうが2匹はいます。自分は年1、2回遭遇といった感じです。
再開発も終れば、公園も整備されライズも完成して映画館もできて、楽天本社が移転してくると駅で降りる人が増えるので、多少電車も乗りやすくなる？かもみたいな感じで自分はさらに住みやすくなりそうで本当に楽しみにしてます。
余裕があれば間違いなく買いです。正直外観含めまったく好みの建物ではございませんが、街と自然が調和されたなかなかよい街です。
参考までに•••

[89: 匿名さん]

二子玉は高い。というか成熟しきってて成長できません。
かつて高島屋の裏手に季節の素材にこだわったお気に入りのイタ飯屋さんがあったのですが数年前にスタッフが総入れ替えになってから行ってません。サバティーニにいたこともあるという新店長さんの話だと高くても良い仕入れって客層は高齢化と共にジリ貧でライズを買うような客層にターゲットチェンジしたそうです。
結果ノルウェーのオイルサーディンをアルコールランプで缶ごと温めたり、京野菜を庭園風にアレンジしたバーニャカウダといった遊び心があるメニューが落ち、春のお約束だったソラマメメニューが減りアクアパッツァの魚が一種で選べなくなりました。
で、パスタメニューにカルボナ～ラとボローニャ風が加えられジョリーパスタに毛が生えたような店になっちゃいました。
それで十分なら敢えて二子玉の意味がないですよね。

[90: 匿名さん]

ライズによって、ライトカジュアルな個性のない街になって行くのでしょうね。寂しいですね。

[91: 匿名さん]

二子玉川という場所自体は良いかもしれないけど、このブランズ二子玉川は見た目やHPの記載からして、仕様と値段が釣り合っていない気がする。
他の二子玉川の物件を探したほうが・・・。

[92: 匿名さん]

きょう、二子玉川の駅前で二子新地のドレッセのクリアファイルを配ってました

多摩川をはさんで、新築セールが開幕ですね

[93: 匿名さん]

川崎物件は興味なし。

[94: ご近所さん]

古くから近所に住んでいる者です。私もできれば欲しい物件ですが、ちょっと資金的に難しいです。残念です。。
このマンションは以前のマンションが竣工した時から羨望の的でした。もの凄い競争率だったと聞いています。住民の方は資産家さんも多く上品な雰囲気だと思います。昔はここは高級料亭だった場所で、この立地の眺望は特別なものだと思います。ブラタモリなんかでも憧れのマンションとして紹介されていましたね。ドラマやCMなんかでもよく映ります。川崎側から兵庫島公園ごしに二子玉川の街を映すとちょうどこのマンションが絵に入ります。騒音に関しては生活には不都合ないと思います。ちょうど隣の高層プラウドが駅や線路の壁になってくれるのではないでしょうか。地盤について心配されている方が多いですが、以外ですがこの辺りは固い地盤だそうです。プラウドタワーを建設する時の説明会に参加したのですが、その時の野村の話で地盤調査をしたところこの辺りは200万年前に堆積された固い地盤であると言っていました。マンションのエクステリアデザインや設備はよく分かりませんが小さな問題です。所詮古くなればトレンドは変わりますから。でも立地は変わりません。資金に余裕がある方には良い物件ではないかと思います。

[95: 匿名さん]

私も検討しているものですが資金的にちょっと厳しいかなって思っています。
低層階から中層階までほぼ地権者さんが占めていますので残っている住戸物件から
選択することになるのですが思ったより高い物しか残っていないという印象ですね。
隣接しているプラウドマンションが防音壁の役割をしていることなど考えると
いい物件だと思います。

[96: 周辺住民さん]

83の方とは別の周辺住民です。

車関係についてですが、平日の夕方あるいは週末などは
玉川通り（旧２４６）の下りは、けっこうな渋滞になります。
長いときで、ＧＡＰを通り越し、コナミのあたりまで渋滞が伸びます。
そして、動きません。
二子玉川の駅前を通過するまでに、
とんでもない時間がかかります。

多摩川を渡った多摩沿線道路の交差点が先頭なのですが
多摩堤通の交差点や、高島屋本館・南館前の交差点からの車の合流と
信号のタイミングのために、玉川通りがほとんど進まない事態となります。
これに輪をかけるのが、駅前付近で流れている左折車線から
詰まっている直進車線に割り込む車の存在。
ひどいときは、高島屋前の交差点で、玉川通りが青の間に一台も進まないことがあります。

多摩堤通りは、ライズ前が拡幅されたこととあわせて
渋滞の元凶だった「連動しない信号」のパターンが改善されたことから
大田区方向への昔のような渋滞は、少なくなりました。

[97: 匿名さん]

ライズとの兼ね合いでもっと高いかと思ったら意外と安いですね。

[98: 匿名さん]

>97


といっても、マンション内に、パーティールーム・ゲストルーム・ジム・来客用駐車場・キッズルーム・ペット足洗い場があって、
フロントサービスがあってディスポーザーあって管理人24時間常駐でありながら平米単価300円程度の管理費。
ブランズがライズに優っているのは（想像では）免震構造くらいじゃないかなと。

不必要な施設にお金を払っていると感じるか、スケールメリットがあると感じるかは個人差があるとは思いますが、
個人的には、将来の資産価値としては、ライズのほうが優っている気がします。

[99: 購入検討中さん]

二子玉川には、楽天の本社も来るし、映画館も出来るし、今後ますます発展しそうですね。
ブランズのような立地のマンションは、今後、資産価値も高まるでしょう。

[100: 匿名さん]

>99
二子玉川自体は全体として資産価値は高まるだろうけど、ブランズの価格設定は資産価値が高まってしまった後、もしくはそれ以上の価格設定になっているような気がします。

同じ金額を払うならライズの中古を買ったほうが実質的に資産価値の高いものを手に入れられると思います。

>98の方もおっしゃってますが、要はブランズのこの価格設定では、他の物件と比べてコストパフォーマンスが悪い可能性があるとということです。
あくまで個人的見解です。

[101: 匿名さん]

しかしそれを言ってしまうとこれから販売の物件は皆、高値掴みということになってしまうとも
2年後の情勢によってはそうなることも十分ありえるかもですが

[102: 購入検討中さん]

100さんの言うとおりだとおもいます。
あきらかな価格設定ミスです。
きっと営業さん達が一番良くわかっているでしょう。

[103: 匿名さん]

この金額だったら、同じ広さで今出てる白金や広尾の新築マンション余裕で買えますからね。

今は二子玉川バブルかもしれませんが、将来日本の人口が減少していくなかで、港区等の都心と比べたら明らかに資産価値は落ちるのに・・・まあ価格設定ミスですね・・・。

もちろんこの物件自体の立地はとても素晴らしいです。ただそれ以上に割高だということです。

[104: 匿名さん]

脚光を浴びる東横線、武蔵小杉のタワマン街のほうが資産維持になるのか・・・

世田谷のはずれでも、NICOブランド＆田園都市線が断然上なのか・・・

[105: 匿名さん]

>94
すでに取り壊されたマンションが
これから作るマンションと、どう関係するの？

近所に住んでいるのなら、鉄道の騒音がどこからするのか
よくご存じでは無いのですか？
プラウドは、駅のすぐ横にあり、
駅ですから電車が止まるので、騒音はあまりしません。

あそこでの騒音は、多摩川を渡る橋の上の
「ゴトンゴトン」という音ですよ。
で、その発生場所と新築マンションの間は、
遮るものなどありません。

[106: 匿名さん]

世田谷と川崎は違うでしょう。

[107: 匿名さん]

でも発車ベルとうるさくないですか？駅の真横は

[108: 匿名さん]

実際に二子玉川に行かれたらどうですか？
ちなみに、私鉄は案内放送も含めて
総じて、ＪＲより静かです。

[109: 匿名さん]

>今は二子玉川バブルかもしれませんが

そうなんですよね。
実際、二子玉川全体での有効性が高まったうえでのことであれば、
川崎方面にももっと波及しているはずだと思うのですが、
橋をわたるだけで坪単価ベースで
二子玉川：317万円
二子新地：179万円
にまで下がりますからね、、、。（ちなみに用賀は291万円）
（※過去5年に発売されたマンションの統計）

少なくとも、用賀よりも、坂がない分、二子新地のほうが
二子玉川利用の便がいいと思います。

成熟しきった、とも聞きますが、富士観会館のころから知ってる身としては、現状ですら
「もともとの高島屋に加えてライズSCができただけ」という気がしますけどね、、、。
二子玉川園併設の名画座が懐かしいです。

[110: 周辺住民さん]

バブルと言えば、榊淳司氏のブログに豊洲と二子玉川のバブルについて触れられているのを見ました。

高い買い物ですから冷静に判断したいと思います。

[111: 匿名さん]

しかし、これ、価格帯的に、
ブランズ瀬田がますます売れなくなりませんかね？
自社で食いあっているというか、ブランズ弦巻も2丁目と4丁目で食い合ってるというか、、、。

まあ、抽選で瞬間蒸発する物件もあれば、何年もかけてじっくり売る物件もあるのでしょうけど、
どっちがブランド化していくかというと、、、という気もしないでもないですね。

[112: 匿名さん]

そういえば、
『昔に二子玉川のマンションを買った人と、豊洲のマンションを買った人とがいて、
その後にどうなったか。』なんてエピソード記事が以前よく板にコピペされたなあ。

[113: 匿名さん]

>112
日経ビジネスの記事ですね。
今でも見れますね。全部読むには無料会員登録が必要ですが。

[114: 匿名さん]

用賀や桜新町のほうがいいと思います

[115: 匿名さん]

断然ニコタマ！

[116: 匿名さん]

用賀や桜新町もいいけど商業施設が寂しい。やっぱりニコタマ。

[117: 匿名さん]

ブランズ　VS　ドレッセ

にこたま　VS　ふたこしんち

TQ建設　　VS　H工

商業地域　VS　準工業地域

[118: 匿名さん]

商業地域と準工はどっちもどっち。

[119: 匿名さん]

どっちも１０９系の物件

違いはなんでしょうね

[120: 匿名さん]

>119

東急電鉄が「ドレッセ」、東急不動産が「ブランズ」。

[121: 匿名さん]

で、どう違うのかね？

[122: 匿名さん]

会社が違う

[123: 匿名さん]

よくありますよね。同じグループでも別々な例は。

[124: 匿名さん]

当然のことながら、連結決算も別々

[125: 物件比較中さん]

ちなみにライズは電鉄主導物件。

[126: 匿名さん]

もともと東急は田園都市株式会社から始まったから鉄道事業より不動産事業のほうが先なんだよね。

[127: 匿名さん]

電鉄系グループ会社ってのはどこでも、電鉄会社がヒエラルキーの頂点に君臨して、
他グループに多大な影響を及ぼす。

言い方を変えると、ブランズは永遠にドレッセに喧嘩売るような真似はできない。
（二子玉川で言えば、ブランズはライズに喧嘩を売れない）

[128: 契約済みさん]

地権者のひとりです。２５年以上居住してきましたが、トラブルらしいトラブルはなく、住民の方々もごくごく普通に親切で私自身は気分のいい暮らしができました。建替えに際して無理難題を吹っ掛ける住民はゼロ、１００％の賛同でもって建替え実施となった理由は建ぺい条件がよかったことに加え、住民の協力姿勢も大きかったのではないでしょうか。また、５社コンペで事業協力者になられた東急不動産の担当者やコンサルタント会社の方々の仕事ぶり、対応も私個人の意見では大変立派でした。

部屋の選択権は当然地権者が優先されますが、ファミリータイプの部屋はすべて多摩川に面しているため、これから買われる方々と条件が一部特殊な部屋を除けば大きく異なることはないようです。超高層とはいえない１７階建てでの免震構造、駅のすぐ側、かなり高級な内装仕様等々で、お値段も安くはない。転売して儲けようスタイルの方にはお薦めできませんが、多少無理をしても家族で気分よく暮らしたい、ということなら理想的だと私は思います。儲けは出なくても、この先大きく値崩れするようなこともないでしょうし、その点でも安心。なにやら、東急さんの回し者みたようになりました。大丈夫、サクラではありません。私は自信をもってお薦めします。

[129: 匿名さん]

我田引水。
完全なポジショントークですね。
そりゃ地権者からすれば
一般人が少々無理してでもジャンピングキャッチ（壮絶高値掴み）してくれたほうがいいでしょうから。

[130: 匿名さん]

おっしゃるとおり。

[131: 匿名さん]

基本的に地権者に儲けが出るような価格設定になってるのでしょうか？
このような建て替え物件って。

[132: 匿名さん]

この価格？
二子玉川ブランド？

考え中。

[133: 匿名]

地権者は再開発で商店をリニューアルして流行らない限り全く儲からないでしょう。
メリットはコストを販売床部分から回収しつつ立て替えたり、インフラや仕様面がアップすることでは？
中層タワーで免震ですか。
住民の意向も強かったのかな。
二子玉川はまだまだ魅力的に変わりそうだからいいんじゃないの？

手前味噌で愛着があるから加点評価は当然かと。
逆にデベとの協調ができないと不満や恨みが募るはず。

[134: 匿名さん]

お布施したい人はいいんじゃない？

[135: 匿名さん]

80㎡で8400万～とありますが、それは2階のスーパー堤防で眺望ナシの部屋の価格です。
実際には80㎡で9200万から。

価格に関して高すぎるのもありますが、間取りがひどすぎます。
これまで50棟以上のマンションを見て来ましたが、ワースト１です。
大手デベロッパの友人に見せたら絶句してました・・・

これだけの立地を間取りでだめにした東急不動産にはがっかりです。
うちは完全撤退します。消費者不在の利益優先主義は本当にやめてほしい。

[136: 匿名]

間取りは東急が地権者とも相談しながら決めたんですよね？

こんな間取りで建て替えにＯＫした地権者のセンスを疑います。
それとも売り出し物件だけこのような間取りで地権者は
別の間取りですか？

[137: 匿名]

東急は間取りとか内装とかデザイン力が弱いね。
高級、高額マンションなのに団地デザイン。
うちも東急のマンションだけど、二子玉川が好きだから諦めて数千万かけて自腹で手を入れた。
おかげで間取りも内装も満足したけど最初からマシな間取りだったら。。苦笑。
対応した設計士自身もデザイン部門の弱さは認めていたよ。

そういえば、プラウド裏のモリモトのマンションも新築価格は80平米で7千万程度だったよ。
割高過ぎて笑った。
プラウドも8千万台が多かったはずだし、ライズもそれ以上だから、ここも強気価格なんだろうね。
川一本で簡単に1千万以上の価格差が出る特殊なエリアだから、高いと思ったら渡るしかない。

[138: 匿名]

普通は地権者住戸は個別要望で各戸で設計変えてるでしょう。
でも地権者は販売住戸の設計には加われないよ。
機能面や全体のコンセプトなんかを提案されて内容に意見出す。
マンション内にテナント入れるかとか、セキュリティはどの程度がいいとか、共有施設の要望って話だね。

[139: 匿名さん]

>133
？？
地権者ってのは建て替え前のスカイハイツに住んでいた住民のことでしょ。
引き続き建て替え後のブランズに住み続ける住民。

商店がどうとか何の話でしょうか。

[140: 匿名さん]

割高ですよ、どう考えても。
いくらニコタマ徒歩3分であっても。
決して都心じゃないんだから。将来の価格下落リスクが高すぎます。

[141: 匿名さん]

大きく下がらないと言うのはどうかな
二子玉プラは今がピークかと

[142: 匿名]

139さん、わかりにくくてスミマセン。
言いたかったのは普通の住民地権者には権利変換では儲かるような意味での利益は出ないってことなんだ。
特定の地権者、スカイハイツ住民についてはここで語るべきじゃないのでね。
売れば従前の資産より価値は上がるだろうが、他に似たような新築買うなら利益は出ない。
住み続ける人には管理費修繕積立金が上がる。
賃貸オーナーでもあまり高級にされても都心から微妙な距離の二子玉川じゃ借り手が高い賃料を出し渋る。
いいことばかりじゃないから。

[143: タマタマン]

おいおいおい


リビングが確かに奥まってるけど

ワイドスパンで


いい間取りなんじゃないの？

[144: タマタマン]

あと

立地は違えど


清水総合開発の


瀬田の物件も


坪380万だったっしょ

[145: タマタマン]

にこたまのマンションって


南西向きが一番評価高いと

思うんだけど

いい配棟計画なんじゃないでしょーか？

[146: タマタマン]

にこたまは再開発

まっさかりだけど

皆さんもご存知の通り


再開発前の駅力と

再開発後の駅力は

違ってきます


どれだけ

ポテンシャルか上がるかは

分からないけど

駅力が上がることを

前提とした

立地評価なんじゃないの？

[147: 購入検討中さん]

この間取りを見ていい間取りと思う人もいるんですねw
興味深いのでどの辺りがいい間取りなのか説明してもらえないでしょうか？

[148: 匿名さん]

私もMRいってきました。
そして担当営業さんに聞いたことは。
免震構造およびプライバシー保護のために無駄な廊下の作りは
地権者の要望による物だと言っていました。
そのため価格も上がっていると。

間取りに関しても融通が利かない間取り。
謀不動産業者の物件では間取りを大きくできるなどの変更が出来るプランもあったのですが
ここは出来ない仕様のようです。

二子ブランドと地権者による要望の二重苦の価格設定ではないでしょうか。

[149: 匿名さん]

なるほど。半分くらいが地権者さん住戸なので、色々あったんですね。

[150: ご近所さん]

立地は最高です。川側エントランスを出れば問面がすぐ兵庫島公園です。駅近ですがそれでいて結構静かですし。隣接するプラウドタワーは駅から丸見えです。川向きはごく一部でベランダなんて狭いです。友達が住んでいるので何度も見ています。電車は発車音ベルがうるさいですが、この物件の位置だと気にならないです。橋を渡るときにガタゴトうるさいなんてことはないですよ。実際に聞いてみた方がいいと思います。ライズも何度も遊びに行き見せてもらいましたが、良い部屋の向きはごく一部で、今度すぐ隣に30階建のビルがドドーンと建ち塞がりますので、立地としては今一魅力を感じません。ブランズ二子玉川は川面にワイドスパンな間取りがとても魅力的と思います。スロップシンクもあるのでガーデニングが楽しめて、兵庫島公園の自然との一体感が素敵です。運が良ければカワセミなんかも見れますよ。休日はみんな野鳥観察しています。都心には無い生活を楽しめるのがいいですね。

[152: タマタマン]

おはよーございまーす


間取りは、どこがダメなのー？


多摩川の眺望を楽しめるような

部屋の配置だと思うけどなー


丹沢山系と多摩川

それでいて、駅ちかで

プラウドが駅からの

目隠しと防音壁になってると

思うけどなー

[153: タマタマン]

リビングが細長いのが

ちょいネックだけど

部屋の一つを潰せば

広く使えて、いいような

気がするけどー？

[154: タマタマン]

あと、元住民だけ

間取りの変更可能とかって

書いてあるこど、


柱が通ってるから

大幅な変更なんて

無理なんじゃないのー？


どこまで、本気なお話なのー？

[155: 契約済みさん]

No１４８さん。「免震構造およびプライバシー保護のために無駄な廊下の作りは 地権者の要望による物だと言っていました。 そのため価格も上がっていると。」、とMRの担当者がいっていたということですが、それは事実ではありません。免震も廊下の作りもコンペ時の提案のままです。

[156: 購入検討中さん]

敷地ギリギリまで建てようとして建物を雁行にしたのはいいが、間取りがうまくおさめられていない。
エレベーターの位置と戸境壁の位置をみれば、あきらかに無理をしている間取りです。
そのため、各戸の居室や廊下に無理がきています。
プランだけみれば、学生の設計のようです。

また、プライバシーの確保のため空中廊下を採用することはごく一般的な手法です。

[157: 匿名さん]

どうみても酷すぎる間取りでしょ。利害関係者？
HNが公序良俗に反するよw レス数稼ぎの書き込み方もどうかと思うよ。

リビングインの部屋が三つもある間取りなんて、本当に考えられない。シェアハウスかっての。東急電鉄も不動産もデベロッパーとしての実力は二流以下だよね。

[158: 匿名さん]

地権者第一の物件だからしょうがないですよ。
普通はパスでしょ。

[159: 匿名]

うちは夫婦だけで他人も呼ばないからワイドスパンで広い1LDK+DENが理想だけど、子育て世代ならリビングインも好きなんじゃないの？
外廊下を部屋にくっけたら廊下に面した部屋は音やプライバシーが気になるから絶対嫌だし、免震も割高になってもあれば嬉しいけどなぁ。
好みの問題でもあるよね。

立地は再開発一体だけあってライズがいいかな。
見合い部屋は嫌だけど。

[160: 匿名さん]

>>155

>>免震も廊下の作りもコンペ時の提案のままです。
当たり前でしょ

1.地権者の要望
2.地権者の要望を取り入れたコンペ案
3.コンペ当選
って言う流れでしょ。

だから148の地権者の要望を取り入れたってことは正しいのではないですか。
別にコンペの後に仕様変更でこのような作りにとは言っていないんだから。

[161: タマタマン]

あつい？反対意見ありがとーございまーす

でもまったく分かんないやー

[162: タマタマン]

リビングを南にもってきて

居室を北側にもってきて

プライベート空間と
パブリックなスペースを
はなせ
ということなのかな？

そしたら、せっかくの眺望が
台無しなんじゃないの？

そもそも前たて懸念がなかったり
眺望の良さがこのマンションの
最大の特徴なんだから
それを活かさない商品企画って

あるんですかー？

[163: 匿名さん]

建て替え物件は地権者が絶対。
かかわらない方が吉。

[164: タマタマン]

等価交換のマンションって

よくある事業形態だと

思いますが


何故ダメなのか

よく分かんないやー

[165: タマタマン]

総戸数の約半数が

地主で、話をまとめんのに

めっちゃめっちゃ面倒なのに

それでもコンペに5社？来たんでしょ


二子玉川周辺では

立地、さいこーだなー

と思います

[166: 匿名]

総戸数の半数が地主ですか。
それでは高価格なマンションにせざるを得ないね。

[167: タマタマン]

等価交換って、基本相対だよね？

相対と入札って、相対のほうが

土地代のすり合わせが

出来るんですが、、


どっから出てきてる話

なんでしょうか？

高くなるって？

[168: タマタマン]

なんくせつけて

検討取り止めちゃった人って

まさか地主と同じようのりで

ただでもらえちゃうんじゃないかー

とかって思ったりしちゃうの？

[170: 匿名]

等価交換は地主には利益を乗せないで交換するでしょ。
利益を回収するには大規模にして販売床が相応にないとならないんだよね。
利益出せない部屋数が半数あって金のかかる設備入れたら割高になるのは当たり前。
地権者は建て替えにお金出したくないし、土地の持ち分は単純に行って半分になるから資産価値を建物に求める。が、金は出さない。
デベロッパは建て替え物件だからって利益薄くなんて考えないんだから買う側が割高になるんだな。
二子玉川イメージ分もお買い上げ頂かないと。

[171: タマタマン]

おいおーい

何で、僕が地主になってんのー？


やめてよー


そうやって、またまた
なんくせつけるのー

[172: 購入検討中さん]

眺望が最高のうりであればなんでこんなに南側の窓が小さいの？！
致命的だよね。

[173: タマタマン]

地主の建て替え建築費が

土地代になるんでしょ

長谷工だけど

雁行してる+

空中廊下+

建物高さが50メーターを
超える？+で

こあたり建築費約2700万円位かな？

なので地主の戸数分の建築費が
土地代になって
約50ちょい分譲出来るわけでしょ？

土地代換算すると
新しい地主が
約14億円～15億円で
負担みたいな感じかなー？

[174: タマタマン]

すみません

まだパンフレットさえ

見てないんですけど、


階高どれくらい？

[175: 購入検討中さん]

リビングインのメリットデメリットは両方ありますので、好みだと思います。
また、すべての居室を南に面する作り方と、住戸のメインであるリビングを大きく南に面する作り方もどちらもありだと思います。

ただ、建物を雁行させたことと、意味不明なエレベーターの位置によって、
各戸が見るに耐えられないほどきたない間取りになっています。
本気でここにしようと思っている方は一度、一階、二階平面図を見ることをオススメします。

この設計でオッケー出す東急も終わってます。

[176: タマタマン]

建物を雁行させたのは

敷地形状に合わせて

雁行させてるんじゃない

北側の敷地がカーブしてるから

それに対応してるんだな

と感じたけどなー

普通ならフラットなほうが

建築費抑えられるでしょ

[177: タマタマン]

2段式の雁行は

凹凸をいきなりもたせないことで

違和感を感じさせないように

してるんだなー

と思ったよー

[178: 契約済みさん]

１６０さん

そういう意味では、おっしゃる通りですね。但し、コンペ参加各社への設計しばり、つまり住民からの要望は最少に抑え、むしろ自由にやっていただくスタイルで依頼した経緯があります。だからなのかどうか、提案されてきたものは１４階層から１９階層まで、各社バラバラでした。提案を受けてからの住民要望による改定はマイナーな部分だけでしたね。周辺住民からの要請による変更はそれなりにありましたが。

いずれにしても、今後日本中に溢れかえるはずの老朽マンション建て替え事業は大変。この欄のレス投稿を拝読しているだけでその難儀を察っすることができます。

[179: 購入検討中さん]

もちろん敷地に合わせるために雁行させてますよ。
それは誰が見てもわかることです。
二段式の雁行は違和感なくというか、敷地に合わせるためですよ。

ただ、雁行させたはいいが、中のプランが収まっていないといっているのです。
要は設計が下手くそなんですよ。

[180: 購入検討中さん]

なぜコンペ段階の各社の詳細の内容をご存知なのでしょうか？？
東急内部の方、若しくは地権者の方でしょうか。
守秘義務等はないのでしょうか。