ブランズ二子玉川ってどうですか

[購入検討中さん]

BRANZ( ブランズ)二子玉川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/futakotamagawa/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
所在地：東京都世田谷区玉川3丁目1799番1（地番）
交通：東急田園都市線「二子玉川」駅　徒歩3分 、東急大井町線「二子玉川」駅　徒歩3分

[41: 匿名さん]

ブランズは知名度今一つだけど、東急不動産はデベとしては質実剛健な感じで悪くない。

[42: 匿名さん]

間取りが全部おかしくないですか。リビングが縦長で２つの居室につながる間取りはすごく生活しづらいと思います。

[43: 匿名]

使い辛いですね。
買う（使う）人たちへの気遣いが希薄に思えます。

MR見学会の案内が来ましたが．．．

[44: 匿名さん]

インターネットの地盤を調査する会社のサイトを見ました。
予想通リ、決して良くないようですが、対応はしっかりできているんでしょうか？

場所が場所だけに心配です。全くの素人なので、どなたか詳しい方がいれば教えてください。

[45: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

場所的に私は好みではありません。もう少し川から離れた内陸部がいいです。地権者さんが多いのもどうかな？

[46: 匿名さん]

両親が地権者です。私も独立するまで住人でした。地権者の入居予定リストを見せてもらいましたが、各階の各間取りにまんべんなく散らばっている感じでしたよ。すでに子供が独立した高齢夫婦が多いので、あまり広い間取りは求めないようです。また、東日本大震災後に全体的に低層階に変更した方が多いそうです。停電でエレベーターが使えなくなることなどを心配したようです。私の知る限りでは（15年前までですが・・）地権者はみなさん良い方でしたよ。

[47: 匿名]

駅チカ地権者といっても下町の歓楽街ではないのでそんなに困らせられることはないと思います。

むしろ新住民との意識や価値観の違いが管理組合でぶつかりそうですからあまり最先端なライフスタイルな方は選ばない方が無難かなと思いますが。

[48: 匿名さん]

こちらは地権者と言ってもはるか前にニコタマのマンションを選択されたような人たち
いわば大先輩かな？時は移ろっても良好にやっていただけそうな気がしています。
問題はそんなことより価格ですね。とんでも無い価格にしてきそうな予感が・・

[49: 匿名さん]

弦巻、等々力、瀬田、田園調布のブランズの値付けから予想し、
なおかつ、ライズの販売実績を踏まえて、
ニコタマという１０９のブランド価格が上乗せになれば・・・
かなり大胆なプライス設定とみていいのでは

[50: 匿名さん]

どちらにしろ、約半数の地権者の物件、は珍しい。

[51: 匿名さん]

値段どうなんでしょうね。
8,000万とかいってしまうようだったら、普通にライズや用賀あたりの戸建にしますけどね。
まあいくらなんでもそこまで東急も無茶しないでしょう。
地盤や地権者物件といったデメリットもかなりあるので。

[52: 匿名さん]

低層なら６０００万台からじゃないかな。

[53: 匿名さん]

用賀の戸建で8000万円では、駅より徒歩20分近い90m2台のミニ戸しかない。ずっと用賀、桜新町で探してますが、100m2超の徒歩15分以内、まともな環境が揃う物件ってそもそもなかなかでないし、あっても1億2000万円位はしますね。

[54: 匿名さん]

成長力に期待して良いのか？二子玉川。

投資用で購入するかたもいるのでしょうか？

[55: 匿名さん]

成長力あるんでしょうか？
シネコンはまだしもホテルなんてやっていけるのか疑問なんですが…

[56: 匿名さん]

平均坪単価360くらいでしょうか。80平米中層階で8700万程度。
それ以上だとうちは撤退です。。。

あとは間取りの絶望的な悪さは何とかならないのでしょうか。
他にまともなプランがあることに期待します。

[57: 匿名さん]

仕様は簡素になると思いますが価格は下げないでしょうね。
ただ間取りはさすがに変えてくると思いますよ。
おかしいと思っているのは私も同じです。

[58: 匿名さん]

あるいは元々あったマンションの間取りがこんな感じだったか、ですかね。
2連続投稿すみません。

[59: 匿名]

＞58
同じことを考えていました。
それにしても折角の建て替え．．．．

[60: 匿名さん]

>56

低仕様でそんなに高くならないでしょう。

[61: 匿名さん]

ホテルは階数が少ないみたいだからギリギリやっていけそうな気がする。
実は用賀に大企業の事業所がかなりあるから、そこの需要を取り込めれば
何とかなるんじゃないかな？

[62: 匿名さん]

価格の設定を勝手に推測すると、
まず場所的にはプラウドとライズという2つのタワーマンションにおける
立ち位置を考えなくちゃならないと思います。

プラウドタワーはいまでも、評判と人気で価格が支えられているものの、
ライズはさすがに売り切るのにかなり苦労した模様。

ということは、ライズよりも高く値付けできるとはちょっと思いにくい。
現状、プラウドの（中古の）売り出しが坪360万円程度。
ライズの（中古の）売り出しが坪370万円程度。

となると、築8年のプラウドよりも安くは出したくない。
でも、ライズよりも高いのも捌きにくい。

よって、本来であれば、仕様をぐっと抑えた庶民派の造りの坪280〜360万円レベル、
というのがいいところかなと思います。

ですが、ここは建て替え案件なので、すでに半数の住民が決まっています。
本来のマンション建設は、「土地を購入、建物を建設」となるところを、
その「土地代金」を代わりに持っていたのが地権者です。

つまり、デベの持ち出しははじめから少ない、というのが重要かと思います。
かつ、地権者へのポーズとしても「この部屋は建て替え後、◯千万円の価値になります」と
説明しているはずなので、、、。

【高級仕様の坪350〜400万円台で、売り切るまで数年かける。】

と予想します。


個人的には、もしもここで坪400万円出すのなら、
ライズの中古買ったほうが資産価値は高いと思います。

[63: 匿名さん]

今日電話で事前案内会について問い合わせたところ、予定した日程は全て満席ということでした。追加開催を予定しているので後日連絡するとのことでしたが、予定価格はお知らせできるということで教えてくれました。67㎡のタイプで7,000万円台中盤、それより広い80㎡？だと7,000台後半とのことでした。高い。

[64: 匿名さん]

HPの感じだと、少なくともライズやプラウドより仕様は低そうなのに（少なくとも高級感は感じられない）、それ以上の単価でくるつもりなんですかね。
となりのライズと二つ並んだ絵で比べると明らかにブランズの天井は低そうなんですが。

[65: 匿名さん]

すみません、「となりのライズ」ではなくて「となりのプラウド」の間違いです。

HPが更新されて価格が出てますね。
67㎡：7,500万～
74㎡：8,500万～
84㎡：8,900万～
100㎡：12,600万～
だそうです・・。

実際の資産価値との兼ね合いでは、戸建てや中古のライズや買ったほうがお得かもしれませんね。

[66: 匿名]

>>64え？RIZEって確かに坪400のびっくり価格でしたがしつらえは高級仕様でしたか？

まあ価格でドン引きして諦めたおかげで大損せずに済みましたが。

[67: 匿名さん]

まさかの400超えですか

[68: 匿名さん]

低仕様。
あまり詳しいことがわからいないのですが、具体的にどの辺が低仕様なんでしょうか？

天井高とかはわかるんですが、その他どこを見れば良いのでしょうか？

[69: 購入検討中さん]

84㎡は坪350万円ですか。価格だけ見れば安いですが、間取りや向きに難がありそう。

[70: 匿名さん]

都心さえ憧れると言い放った東急のこと、ブランズ四番町並で来ると思ったら・・・
そこまではしなかったんですね、微妙な価格だなあ・・

まあでも安い方向に予想が外れることはなかったのでここは撤退します。

また、数日前にここは簡素な仕様だが値段は高いのでは？と書いた者ですが、
地権者が半数なので低仕様と勘ぐっただけです。もし外れていたらミスリードすみません。

[71: 匿名さん]

地権者物件としては予想外に高いので私も撤退します。

[72: 匿名さん]

私も撤退します。

[73: 匿名さん]

うわー、坪400行くと予想したものですけど、ほんとに行くとは。
地権者の転売（？）が出るのを楽しみに待ちます。


つまり、撤退です。
これなら、施設内が充実しているライズの中古のほうが断然マシです。

[74: 匿名さん]

地権者だって、高く転売したいんでは？

[75: 匿名さん]

>74

地権者の転売は、わりと市場価格になるので、その動向が楽しみです、という意味で。

[76: 匿名さん]

外観が公団住宅のようでしょぼい。外廊下だし。
本当に東急不動産の物件はひどいものが多い。ブランズのブランド再構築などと言っておいて、こんな程度の物件しか作れないとはがっかり。

[77: 匿名さん]

眺望は魅力的ですが川に近すぎませんかね？

[78: 匿名]

>>70ブランズは正直なところ自分で住むための付加価値付けより投資価値重視でいろんな部分がドレッセよりコンサバティブですね。
売れる貸せるの美味しい物件と思いますよ。

[79: 匿名さん]

仕様が団地っぽいのに、価格は六本木ミッドタウン

投資対象としても無いですね

[80: 周辺住民さん]

瀬田なら分かるけど、発表された価格を見て、改めてサプライズ

でも、ライズの“二幕”として予想された展開とも言えますね

[81: 匿名さん]

>77
近いですよ。南側の道路の下は、川ですから。
それに、ここは多摩川と野川の合流地点です。

この１０年間では、一度だけ、
この道から２０ｃｍぐらい下のところまで
増水したことがあります。

が、ここまでは、まず来ないです。
いわゆるゲリラ豪雨程度なら問題は無いし
普通の台風や大雨でも、
せいぜい、二つの川の間にある兵庫島公園が
水にかぶるぐらい。

心配なら、一度は現地に行って、
地元の人に話を聞きましょう。

[82: 匿名さん]

川近すぎるとあまり臭いは良くない気がします。

[83: ご近所さん]

検討者ですが現在高くてパスしそうな者です。
同じ並びに10年近く住んでおりますので、皆様の参考になればと思い書き込ませて頂きます。
立地
個人的にすごくありです。堤防内側はまー洪水の心配とかありえない感じはしますが、たしか都内で堤防の内側に建物があるのは良くも悪くもここだけです。目の前がすぐ河川敷公園なんてすごいありです。休日なんてわざわざ二子玉川までくる人が多い中、エントランス出たら目の前が公園ですから、子どもと外で遊びたい人なんかは最高ですよ！サッカーだろうが野球だろうが暗くなるまで遊べます。目の前の道路も車はほとんど通りませんし、まだ工事中ですが河川敷沿いを新しくできた公園の方へお散歩して、ライズに寄ってとか多分飽きません。髙島屋の裏には飲食店もなりにありそれなりに外食も不自由しません。歩いて1分に繁華街がありますから羨ましいです。それでいてうるさくないですからね！
眺望
南西で日が当たらないとか書いてた人もいましたが、多分あの角度であれば午前から明るいです。富士山も手前の山々にブロックされる？かもしれないので先っぽだけはかわいく見えます。自分は両手位しか朝見ることはありませんが、朝からバルコニーで深呼吸する人なんかは遮るものが何もなく気分爽快かと思われます。
日当たりがあまりに良いと思われるので、真冬の夜に帰宅しても南側の部屋はビックリするほど暖かいと思われます。我が家も今だに感動します。
騒音
まず陸橋の音はハンパないです。我が家は窓を開けるとテレビの音がほとんど聞こえません。電車が通るたびにガタンガタンゴーでまぁすごいです。閉めていても気になります。恐らく二重サッシかペアガラスだと思いますので閉めていれば問題ないかと思いますが念のため。
川向かいは野球場があり土日は早朝から少年野球の掛け声など朝早くからすごいことになってます。開けていれば聞こえてくる程度です。自分は不快ではありません。同じく春から秋にかけてのBBQです。こちらも聞こえてくる程度ですので気になる人は窓を閉めれば問題なし？ですかね！こちらも盛り上がってるなー程度で不快ではありませんが、人それぞれ感じ方は違いますからね！スピーカー持ってきて音楽全開もあったりします（笑）ここんとこあまり見かけませんが、1、2年前まではＧＷあたりから秋まで毎日朝方まで花火をやって騒いでいる輩がおりました。布団に入っても笛ロケットの音が気になってーとかありましたが、そーいえばいつのまにかいなくなったかも⁉しれません
あと先ほども書きましたが川向こうが野球場のため風が強い日は当然砂ぼこりありです。それと遮るものがほんとないので風の強い日は本当にすごいです。これも慣れです。
虫
これからの季節は多分すごいです。うちは雨上がりなどエントランスのガラスが虫だらけになります。ここはわかりませんが自然が目の前ですので当たり前のことなのですが念のため。
他
車で移動はかなり便利です。東名近いし、第三京浜近いので横浜まで30分で行けます。IKEAやららぽーと横浜、ラゾーナ川崎、コストコなんかも生活範囲になりますので以外にハジッコですが便利な立地です。
小学校の運動会は関係ない時、髙島屋で時間潰したりできます。
住民の方々はセレブというかお金持ちっぽい人がほんと多いです。正直自分みたいな庶民は違和感が非常にあります。溝の口があってる気がします。
あと分かる方がいたら教えていただきたいのですが、駅の東側となりに二子玉川第二スカイハイツがここと同じ位の地区年数で現役しております。デザインも同じでしたのでここも立て替え予定あったりするんでしょうか？駅1分位の立地だし、敷地は広いし、予定があるんだったらこちらも大アリかと思っています。

資金に余裕があったら買いますが、これからまた少し悩む予定です。
以上、本当は吉祥寺に住みたい近所住民でした。

[84: 匿名さん]

83様
ご近所の方ならではの詳しい情報をありがとうございます。大変参考になりありがたいです。
うちも超強気な価格に見送るか迷っているところです。
お値段の高さもさることながら、ご教示下さった内容で気になるのは地盤と騒音ですかね・・・
虫も苦手なのでそんなに多いならちょっと引きます(笑)
でも二子玉川住みたいなあ。
そこそこ便利で適度に田舎で好きなんですよね。悩みます。

[86: 匿名さん]

>83

http://www.proud-web.jp/form/architec/07.html

ぷ、プラウド？！
ちなみに、戸数はそれほど増えないみたいですね、、、。

[87: 匿名さん]

武蔵小杉とはいかないが、駅周辺にマンションが林立

[88: ご近所さん]

83です。
86さん情報ありがとうございます。ほとんど増えないんですね。残念です。余計にこちらを買いたくなります。

84さん
騒音と地盤で悩んでいるということですが、騒音は立地と眺望が間違いなくなく打ち消してくれます。一度現地で確かめるのがよいですよ。裏の多摩堤通りもそこそこ交通量は多いですがそんなにうるさくありません。
あとなんといっても花火は最高です。ご存知かと思いますが、世田谷の花火が多分2時の方向に大迫力で見れて、飲んで食べてトイレは並ばず、そのまま寝れます。9時の方向にもちょいと離れて川崎の花火です。家の目の前で味わえる優越感はすごいと思われます。
地盤ですが、自分はあまり考えません。埋めたてなら別ですが、仮に傾く様な天変地異がきたら他はもっとひどいことになっていると思われますので、それくらいは設計者が考えてくれてると思われます（甘いですかね?）プラウドも近いですし•••
余談ですが、近くをコウモリが普通に飛んでます。5、6匹くらいでしすかね‼
あと運が良ければ狸君を見れます。多分瀬田の山から遠征にきているんでしょうが2匹はいます。自分は年1、2回遭遇といった感じです。
再開発も終れば、公園も整備されライズも完成して映画館もできて、楽天本社が移転してくると駅で降りる人が増えるので、多少電車も乗りやすくなる？かもみたいな感じで自分はさらに住みやすくなりそうで本当に楽しみにしてます。
余裕があれば間違いなく買いです。正直外観含めまったく好みの建物ではございませんが、街と自然が調和されたなかなかよい街です。
参考までに•••

[89: 匿名さん]

二子玉は高い。というか成熟しきってて成長できません。
かつて高島屋の裏手に季節の素材にこだわったお気に入りのイタ飯屋さんがあったのですが数年前にスタッフが総入れ替えになってから行ってません。サバティーニにいたこともあるという新店長さんの話だと高くても良い仕入れって客層は高齢化と共にジリ貧でライズを買うような客層にターゲットチェンジしたそうです。
結果ノルウェーのオイルサーディンをアルコールランプで缶ごと温めたり、京野菜を庭園風にアレンジしたバーニャカウダといった遊び心があるメニューが落ち、春のお約束だったソラマメメニューが減りアクアパッツァの魚が一種で選べなくなりました。
で、パスタメニューにカルボナ～ラとボローニャ風が加えられジョリーパスタに毛が生えたような店になっちゃいました。
それで十分なら敢えて二子玉の意味がないですよね。

[90: 匿名さん]

ライズによって、ライトカジュアルな個性のない街になって行くのでしょうね。寂しいですね。