ブランズ二子玉川ってどうですか

[購入検討中さん]

BRANZ( ブランズ)二子玉川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/futakotamagawa/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
所在地：東京都世田谷区玉川3丁目1799番1（地番）
交通：東急田園都市線「二子玉川」駅　徒歩3分 、東急大井町線「二子玉川」駅　徒歩3分

[402: 匿名さん]

>396
めちゃくちゃ下がってますよ

No65の内容と、現時点の変更後のホームページの内容を比べて見てください。

[403: 契約済みさん]

397さん

営業さんに聞きましたが、キッパリ否定していました。
そもそも販売開始前から上げたり下げたりするものでしょうか？
もちろん価格設定に際して内部でのやりとりはあるでしょうが、
それは世界中のあらゆる商品に共通です。それでも「本当」だと
おっしゃるなら、是非どの部屋をいつ、いくら下げてきたのか
お教えください。

４０１さん

私は地権者ですから自動的に契約済みの立場になります。売値を
いじくる場合には必ず地権者（東急さんとの共同事業主と定義さ
れています）の同意が必要となるわけでして、そんなことは、こ
れまで一言も耳にしていません。

[404: ご近所さん]

>397
あらかじめ申し上げておくと、私は３９７でも４０１でもないです。

この物件ではありませんが、最近、いくつかの大手と言われる物件に
事前資料請求から複数回のモデルルーム見学をして
最終的にあるマンションに決めました（まもなく正式契約）。

その経験からすると、いずれの物件も
モデルルームのプレオープンの段階で
すでに「予定価格」が見せられます。
会社によっては、メモだけのところもあれば
一応、プリントアウトしてくれるところもありました。

その後、訪れるたびに見せられる「予定価格」は変動していました。
来場客の反応とかを見て、変えているのでしょう。
上がっている部屋もあれば、１００万円近く下げている部屋もありました。
事前要望書提出の段階と、正式申込の段階でも
数十万円の単位で違っている部屋もありました。

こちらの物件は正式な販売前ですので
正確には「販売価格」ではなく「販売予定価格」なのでしょうが
いずれにしても、「販売開始前から上げたり下げたりする」ことはあります。

[407: 匿名さん]

免震はいいね。

[408: 匿名さん]

同意です。
要はふっかけすぎちゃったってこと。
東急は取り返しのつかないことをしちゃったね。

[409: 匿名さん]

買えない人は川崎を買えばいいのに。笑

[410: 匿名さん]

相場観のある人たち、要は買えるから真剣に検討している人たちが高いって言ってるんだと思うけど。

[411: 匿名さん]

そうは思えないけどなぁ

[414: 匿名さん]

要は地元相場です。他のエリアとくらべた価格妥当性がなくとも、二子玉川に愛着がある人は高値つかみでも買いますからね。

[416: 匿名さん]

403さんご指名いただきました397です。
私ね、否定派ではないんですけど、おっしゃっていること
信用すると東急（営業って販売担当ですか？）やばいですよ。
なぜ、ばれるのに予定価格下げたこと尋ねた地権者に隠すのか
売れないリスクは東急が背負うのでしょ　隠す必要ないのにね。
確かに正式に契約はこれからですよね。
でも予定価格わからないで要望書出す人いないですよ。
当然初期段階で要望書出す人には下がりますよと言っている。
予定価格は予定ですが興味を持ってきてくれたお客に公に
提示するわけですから内部の価格ではないですよ。
それに予定価格下げるなんて普通にある。

下げ幅は1200なんて書いた人いますが　いいとこついたのは
362さんの感じですかね、下げ幅ちょっとずれてますけど。
大幅に下がった部屋は人によってはびっくりするかもしれませんが。

タイプ多い部屋で坪360-380前後、330はいくだろうなと思った私でも
チョット高い感はありますけど、比べる物件がないので何ともですが。

[418: 契約済みさん]

４０５さん

いや、ワタシはただ事実を知りたいだけでして・・・

４０４さんによると価格の上下はあるということ。
そんなことをしたら営業的に損をするだけだと思う
のですが、「予定」を超高値につけておいて、実際
には適当な着地点でお得感を出そうってな作戦も現実
にはあるのかもしれません。

前面、兵庫島の川が氾濫する可能性はあり、何十年
に一度を想定して設計されてはいるそうです。但し
想定を越えるのが来る可能性はついてまわりますね。

免震にしても直下型縦揺れのデカイのがきたらどうなる
ことやら知れたものではありません。ただ、それを言い
出したら日本中どこに住まいしても大差ないがないので
ワタシは覚悟して継続的に残ることにしました。

[419: 匿名さん]

403さん　397・416です
地権者さんならついでにお聞かせいただ来たいのですが、
前のスレで　富士観　水害てあったですが、親族に聞いても
そんなことあったかもしれない程度でわかりませんでした。
確かに今のプラウドより富士観時代の駐車場あたりの方がレベル
低かったような気がするんですけど。
スカイハイツの時は無事でしたか？

[421: 匿名さん]

>売れないリスクは東急が背負うのでしょ

管理費や修繕積立費も入らないし、長期空き部屋状態が続く物件が多いと
他の部屋のリセール価値も下がる。
引いては、全体の資産価値が下がる。
当然だけど、そこまでは売主は面倒みない。

売れないリスクの「地価分」は地権者が負うから、
販売側が強気姿勢に出れるのですよ。

[423: 匿名さん]

397・416　　（421は違います。）

↑　誤解してますね　397では事実を述べただけ。
416では下げていないと地権者さん言われたとおっしゃったので
それはまずいと思い私なりに説明させていただいただけです。
私は東急やましてこの場所悪いなんて言っていません。
できれば地権者の貴重な意見などを聞きたい立場ですよ。

[425: 契約済みさん]

４１９さん

ワタシは第一スカイハイツに３０年弱住まいました。その間、嵐を伴う大雨に数回襲われ、兵庫島やそれにかかる橋が完全に水没したことがあります。ちと不安にはなりましたが、幸い建物にまで水が押し寄せることはありませんでした。そうしたことを踏まえ、今回の設計には一応の対応がなされてはいるようですが、相手が自然ですから将来何があってもその時は諦めるべし、と腹をくくっています。

[426: 契約済みさん]

４２０さん

おっしゃる通り、他の物件情報を調べたことがないのでワタシには比較検討する資格はありません。

ただ、販売前に予定価格を外部にわかる形で上げたり下げたりすると信用を損なうわけで、そんなバカなことを一応名前の通った企業がやるのだろうか、と疑問に思ったまでです。販売してみたが売れなかった、だから最初の値段で買った顧客の理解を得て値引き、というのなら理解できますが・・・

[427: 契約済みさん]

４０６さん

東急の方々もこの欄を見ておられるとは思いますが、再度確認してみます。法外な「予定価格」を設定しておいて、その価格をドカンと下げて売るようなスタイルがとられているなら、抗議させてもらわなくてはなりません。

[428: 匿名さん]

私も兵庫島に続く橋が水没するのは何度も見ていますが建物の被害が出る程度のものは体験していません。
治水も進んでいるし、未体験の超大型台風じゃないと水は来ないと経験上分かりますし
多分在命中は大丈夫だと思っています。
それに例え水が溢れてきても、このマンションの対策で十分被害は抑えられると感じています。

[430: 匿名さん]

>426さん

今のマンション販売は、大手だろうが中小だろうが
正式な「販売開始」までは「予定価格」を客に提示して、
その反応を参考に正式な販売価格を決定します。

購入希望者の購入能力（ローン返済能力）は
来場時のアンケートの収入などを基に、
販売会社はある程度推測します。
来場した購入希望者の購入能力が
想定価格と比べてあまり高くなかったり
意向が価格の低い部屋に集中して
高い部屋への反応が今ひとつだと
当然、価格が下がったりします。

ですから、客に見せる予定価格は、
極端な話、毎週のように上下します。

[431: 匿名さん]

ここはおかしい。

[433: 契約済みさん]

４３０さん

なるほど、あの業界はそういうスタイルなのですか。ご教示ありがとうございます。
「予定」にしても一度決めたらブレず、徹底的にその価格で勝負する方が得策だと
ワタシには思えるのですが、競争が激しすぎてそんなこといっていられないのでしょうかね。

[434: 匿名さん]

>433さん

全然得策ではないですよ。
売主としては、短期間に売り切る方が遙かに得なのです。

チラシを周辺に蒔いたり、新聞折り込みするだけでも
数百万円の単位でお金がかかります。
営業スタッフも含めたモデルルームの
ランニングコストも馬鹿になりません。

最終的に売れなければ、その部屋の分の管理費や修繕積立金はもちろん
固定資産税も、売主が負担し続けることになります。
売れるまでは、営業スタッフが必要ですし、広告宣伝費もかかります。

固定費の負担は、売主にとっては、ばからしいですし
「売るため」の戦力である営業スタッフを
いつ売れるかもわからない現場に貼り付けておくよりは
「売れる」現場に投入して、売ってほしいものです。

売れ残るのが１～２戸程度ならまだしも
分譲住戸の１割とか２割になると
収益そのものにも響きます。

最終的には大幅に値引きしても売って
現場を片付けることになります。
その方が得なのです。

しかし、大幅に値引きをして売ると、
すでに購入した方との間で不公平が生じます。
単発の苦情が寄せられる程度ならともかく
トラブル化することもあるので、売主は避けたいのです。

かといって、最初から安すぎる価格で売り出しせば
即日完売になるかもしれませんが（固定費も少なくて済み）、
「もっと高くても売れたのではないか」という話になります。

だから、販売側は値付けを調整するのです。
競争の問題というよりは、収益性の問題です。

[435: 匿名さん]

419　　　

425 さん
ありがとうございます。
富士観の件で記憶ありますか？

まあ、プラウド側にかけてＧＬが低くなっていくので
たぶん増水して最初は全部東側に流れる気がしますが。

懸念は地下を作るところ、
その辺の水害対策は確認しておいた方がいいかも。

私も多摩川の書き込み見て当然気にはなりますが、
ゲリラ豪雨で浸水するところは近くにも結構見てます。
多摩川氾濫よりも　まわりよりＧＬ低い方がやばいって
ハザートマップ広域なので細かいところ出ないので意外と
外からの人がはまるんですけどね。

その辺調べる人は意外にすくない。

[437: 匿名さん]

>最終的に売れなければ、その部屋の分の管理費や修繕積立金はもちろん
>固定資産税も、売主が負担し続けることになります。
>売れるまでは、営業スタッフが必要ですし、広告宣伝費もかかります。

さくっと1年でどのくらいかかるか計算してみましょう。
あくまでも「仮」ですが。

現在50戸が1年残るとして、固定資産税が仮に20万円、管理費修繕積立費で40万円、これが50戸で3000万円。
営業スタッフが2〜3人で1200万円、
毎月折込広告に200万円×12回で2400万円、
屋外広告を10箇所12カ月で15万円×10×12で1800万円
交通広告を12カ月出稿して30万円×12カ月で360万円、
ネット広告12カ月出稿して30万円×12カ月で360万円。

合計9120万円になります。

さて。

ここで50戸の平均価格を8000万円として、仮にその70％を原価としましょう。
すると、計28億円の原価を持ち出していることになります。
その金利を4％で計算すると、それだけでなんと、1億1200万円にもなります。

ところがですね、今回のような地権者マンションの場合、原価の70％のうち、
地価分にあたる原価（販売価格の50％程度）は、すでに地権者が負担している（に等しい）ので、
デベの持ち出しは20％程度にしか過ぎないのですね。
すると、この金利分ががくっと減って、たった3200万円になるわけです。

すると1年にかかる販売コストが、2億320万円→1億2320万円に圧縮できるわけです。
そりゃあ、販売側は強気ですよね。
入る利益は変わらないのに、（販売期間が長引く時に）かかる経費がここまで違うのですから。

まあ、上記数字時代はあくまでも「仮」ですけど、
実際にデベが考える方向性としての経費感覚はそれほど間違っていないのではないかと思います。

[439: 契約済みさん]

４３４、４３７さん

納得できるご説明ありがとうございました。

高値ギリギリ、ドンピシャ即日完売を業者さん
は目指すのでしょうし、それなりのプロを配置
しているはずですが、そううまいこといかない、
ということですかね。

４３５さん

現在プラウドが建っている富士観会館が水害に
あったという記憶はありません。ただ、土地が
やや低くなっているので浸水するとなるとあち
らから先にやられるでしょう。いずれにしても、
多摩川の氾濫を心配をされる方々は買われない
方がいいと思います。実際の浸水より、心理的
不安の方が毒でしょうから。

[441: 匿名さん]

要するに浸水を心配するなら二子玉川駅近くに住まない方がいいというだけ。私は自分の住戸が浸水しなかったらそれでいい。共用部分が浸水しても金をかけて清掃すればいいだけ。

そういうことが嫌であれば瀬田に住めば解決する。単純なことでしょう。私は坂が嫌だから瀬田は選ばないけど。

私は吉祥寺や武蔵小杉にも住んでいましたけど、二子玉川はその中でも素晴らしく、住みやすくていい街だと思いますよ。特に兵庫島を臨むこの場所は二子玉川を堪能できる場所だと思います。不謹慎かもしれませんが、私は多摩川の増水する風景が大好きです。

[442: 匿名さん]

私も増水した川を見るのは嫌いではありませんが
数年前の大雨で、河原に下りる階段のところまで
増水したときは、ちょっと心配になりました。

それはともかくとして、実際にマンションまで浸水したら、
「清掃すればいいだけ」では済まないと思います。
最近のマンションは、地下に機械室や変電施設など
重要設備を設置する場合が少なくないです。
ここも地下１階がありますね。
また、駐車場も立体ですから、地下部分があるでしょう。

１階が浸水するということは、こういうところも浸水して
機械類に影響を与える可能性があるということ。
清掃程度なら人件費で済むけれど、
機械類が水をかぶったら、まず交換は免れないし
当然、多額の費用負担も発生します。

それに、「浸水マンション」ってレッテルを貼られたら
リセールバリューは下がるでしょうね。

もちろん、全て仮定の話ですから、そうならないにこしたことはありませんが。

[443: 匿名さん]

我々が住む余生40年の内一回は浸水するでしょう。その場合中古価格の資産価値はなくなる覚悟した

[444: 匿名さん]

３年に一回ぐらいは避難勧告でますよ。

[446: 周辺住民さん]

ここが売れようがどうでもいいですが、適当な書き込みが多いので、、

50年以上、近所に住んでますが、この辺は浸水はありませんよ。
（ぎりぎりは1回ありました。）
ましてや新堤防、排水設備ができたので、浸水の危険は減っています。
今までの経験で言うと、過去に水が出やすかったのは丸子川、野川。
10年ほど前に渋谷ハチ公前交差点が脛位まで浸水した時でも、
この辺は問題ありませんでした。排水設備が整ってなく、水が溜まり
やすい場所のほうが怖いです。
ttp://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H12_H17pdf/H12_H17setagaya.pdf#search='%E4%B8%96%E7%94%B0%E8%B0%B7+%E6%B5%B8%E6%B0%B4'

[447: 購入検討中さん]

水没説の話が何度も出てるようですが、幼少の頃から近隣に40年以上住んでますが、兵庫島への連絡橋が何回か水没したのを見ただけです。
水没を謳う方々の意見が真実なら、河川流域の民間全てが流されますよ。
昔の多摩川の決壊は狛江付近だったような気がします。
水没説は居住したことが無い方々の意見ですかね。

[448: 周辺住民さん]

富士観会館やパチンコ屋が浸水したのであれば、高島屋の地下は水浸しでしょう。（笑）
そんなこと聞いたことありません。
ライズも住居棟はかさ上げしていますが、モールはかさ上げ無しなので食品売り場は
全滅ですね。
狛江の水害は、堰が妨げとなって発生した迂回流が岸に向った結果起きたのであって
増水だけで水が溢れたわけではありません。堰がなければ水害は起きていなかったでしょう。
勿論今後水害が起きないかといえば、分かりません。
ただ、100年に1回起きるか分からない事を気にしても、しょうがないですね。

[449: 購入検討中さん]

448さんと同感です。
私は浸水よりも、今尚、解決していない強風問題です。
強風により何本の傘を折られたことか。
また割高感が否めないため、買うか悩んでます。

[451: 購入検討中さん]

450さん、その通りです。
でも、通称かも知れませんが、玉川大師が高島屋の奥の地区にあり、そこは地下室もありますよ？。

[453: 匿名さん]

新堤防は、地元では賛否両論です。
防災優先か景観優先か。
私は過去の状況から景観優先でも大丈夫だと思ってます。
新堤防はまだ完成ではありませんが、二子橋の下流側はほぼ完成してます。
まだ進入禁止ですが。

[455: 購入検討中さん]

今なお、買いたいものの、坪単価を考えると踏み出せません。

[456: 匿名さん]

455
そういう方は、川を渡られてはいかがですか？
同じ東急グループの物件がニコっと待っていますよ。

[458: 匿名さん]

457
差し支えなければ教えてください。

[460: 匿名さん]

げっ！
1Ｆの80㎡の部屋
また、さらに120万下げたの！！

[461: 匿名さん]

ホームページ7600よりのままで
メール登録の人だけ7480て
むむ、1Ｆ要望一人もなしか。
まあ、最近は高い部屋から売れるらしいからね。

[462: 匿名さん]

二階の部屋はどうでしょうか？

[463: 匿名さん]

あれっ？
小さい部屋の最低価格は大幅値上げ？
確認　要　だね。

[464: 匿名さん]

戸別の価格を知りたいです。
既に売れ残りは1000万くらい下げたのかな。

[465: 匿名さん]

まだ、正式販売でないので
売れ残りとは言えません。

[466: 匿名さん]

465さん
おっしゃる通りです。失礼しました。
ホームページのトップ画面の値段も変わりましたね。
一階だと、新堤防が出来たら景色何も見えないかな。

[467: 匿名さん]

そもそも一階は景色以前に水が怖い。

[468: 匿名さん]

うちも東急のメール会員ですけど新価格発表っての来てましたよ。
でもブランズ弦巻、ドレッセ二子新地、鷺沼、たまプラーザ、青葉台、

東急は何を考えて一斉販売してるのか不思議です。

[470: 匿名さん]

天井高が気になる。

[471: 匿名さん]

天井低いですよね。

[474: 匿名さん]

ここって16、17が地権者住戸じゃないですよね?

[477: 匿名さん]

一階の一部屋も地権者居ますね。

[478: 匿名さん]

ニコタマに拘りがある場合、やはり買いですね。
駅近物件は限りがありますからね。

[479: 匿名さん]

16階、17階の広い間取りが欲しかった。

[480: 物件比較中さん]

私は東側の部屋が欲しい。
三階より上の部屋で。

[481: 匿名さん]

東角部屋の間取りが見たいなー♪

[483: 匿名]

地権者の建て替え資金は全額新規購入者が
負担する。
問題は地権者が気に入った階、方角、部屋を先に選んで
残った部屋が一般に売りに出される。
これは入居後も心の片隅でしこるよ。
いやだな。

[485: 匿名さん]

敷地がそれなりにあるので、高層階にして一般販売でコスト回収のようです。
設備もプラウド以上のようです。
あの戸数で免震構造はスゴすぎます。

[486: 匿名さん]

>設備もプラウド以上のようです。

え、コンシェルジュいるの？ゲストルームあるの？

[487: 匿名さん]

486さん
コンシェルジュやゲストルームはありませんが、免震構造、部屋まで４重のセキュリティ、セキュリティ解除にはPASMOも使えるといったものです。

[490: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

初めてスレします。
いきなりですが、プラウドはそんなにセキュリティがすごいの？
ブランズかプラウドか悩んでますが、色々悩みますね。

[492: 匿名さん]

ここアドレスが世田谷だからまだ良かったよね
川崎市じゃ価値も価格も大暴落だわ

[493: 匿名さん]

ここのフローリングって突板?合板?

[494: 匿名さん]

こんちは。プラウドタワー二子玉川の営業に来ました。

・風除室とエントランスロビー手前のダブルオートロックシステムにICチップノンタッチキーを採用
・24時間有人管理
・鹿島建設㈱施工によるコアウォール＋チューブ構造の強固な構造設計
・100年コンクリートを採用し耐久性と耐震性確保
・フロントサービス（宅配便発送受付サービス・クリーニング取次サービス・タクシー、レンタカー手配etc）
・21Fにスカイライブラリー・ゲストルーム、パーティールーム、
・1Fにカフェ（マンションの住民は20％オフ）、その他ペットグルーミング室等
・各フロアにダストステーション（ゴミ出し）

あー、くそ欲しいわ。
築7年経っても95ｍ2で1億超かー。

つか、プラウドタワーとブランズ比べたらブランズがかわいそうだろ。
せめてグランスイートかディアナコートとくらべてやりなよ。
プラウドタワーと比べるのはライズくらいだろ。

[495: 匿名さん]

落ち着けYO

[497: 匿名さん]

ブランズは明日から受付ですかね。
完売したかな。
欲しいけど高いかな。

[498: 購入検討中さん]

調べたところ第二期売り出しもあるようです。更に安くなるのか気になるところです。

[500: 匿名さん]

安くなるよ
売れない部屋だから。

[501: 匿名さん]

完売とか安くなるとか資産価値とか
上層階の部屋を買う人は関係ありません。
買えるというレベルではないのでしょう。
二子で駅近新築そんなにないので
即買える人が買うレベル。
どなたかも書いておられましたが
線路の反対側は眼中にありません。
下層階は当然厳しいでしょうが、
利便性と二子がいい人は
割安になるでしょう。

[506: 匿名さん]

↑これ狛江市。

[507: ご近所の奥さま]

ここは止めた方が良さそう。

[508: 匿名さん]

大変ですね。

[509: 匿名さん]

狛江市が濁流に流されたときはブランズの土地富士見会館も冠水しました。

[510: 匿名さん]

もともと堤防の外側にあるんだもん。
それだけで普通は誰も買わない。
買うのは信者さんだけ。

[511: 匿名さん]

509さん。
富士見じゃなく富士観です。
因みに冠水は初耳です。
狛江の件は知ってますが。
地元の人からも聞いたことがありません。

[512: 匿名さん]

ポジでもネガでもないものですが、凄いですねネガキャン。。怨みですか？
この一連のレスを見ていると、不安を煽るというか行き過ぎの営業妨害とも取れるんですが
隣のプラウドの時はこういう掲示板があったか知らない世代ですが、ソコは即日完売でしたよね

昔の出来事をさも、すぐにまた起きるような書き込みをするのなら
今のデータ等の根拠を示して書かないと、説得力に欠けると思います

[513: 匿名さん]

正直、ハザードマップを見れば、あそこがそうそう冠水しないのはすぐわかる。
だが、そんなことが分かっていても、スーパー堤防ができれば見下ろされる一階や、設備のショボさ、地権者マンションは地権者がいつまでも地主顔をしてイニシアチブを握りたがりウザいこと、地権者には新規購入者には知りにくい既得権益が与えられがちなことなどを指摘してネガキャンしたくなるマンションです。

なぜか？

ライズやプラウドタワーが高すぎて買えないけど、この立地に憧れがあって、ちょっと落ちるけどブランズなら予算内だろうから購入希望だったのに、ライズやプラウドタワーと遜色ない金額に（勝手に）裏切られた思いになってしまい、まだ一縷の希望として「売れ残れば値下げして買える金額に落ちるかも」との思いからネガキャンしちゃうのです。
実際予定価格より値下がりしてますしね。

でも、こういう販売スタイルを続けるブランズではブランドバリューが暴落しそうで（将来のリセール価値が下がりそうで）買えませんね。

[516: 匿名さん]

513さん

ご指摘のような、地権者や設備、堤防からの眺め？その他のネガティブ要因から
ネガキャンする方々がいると。

それでも価格が下がれば、そのような住みにくい条件でも安けりゃOK
という方々ばかりなんですか？
長く住むこと考えても価格さえ安ければ、地権者の権益に耐えられるということなんですね？

[518: 匿名]

ここ買って、入居して、地権者の一人とお友達になり、
その部屋を見せて貰った時、その差に愕然としてしまう自分を
想像して見送りました。

地権者は設計段階で間取り，向き等種々要求もしているでしょうから。
（自分が地権者なら地主、発注者ですから当然そのようにします）
逆に言えばそのしわ寄せが一般販売住戸のレイアウトに
来ているのかも知れません。

想像通りだと消し難いわだかまりが残り、私なら住むのがつらいでしょう。
（最初から知らされ、納得して買うなら話は別ですが）

[519: 匿名さん]

512さんと同じ意見です。
史実によれば、多摩川何回か決壊してますが、江戸時代です。
明治、大正時代も決壊しましたが、それ以後は護岸工事によりかなり整備されました。
冠水すると高島屋の地下まで水没しますが、ネガちゃんはそれを知っているのでしょうか？
私は買いたくても買えないレベルですが、お金があれば即買いたいです。

[520: 匿名さん]

地権者だから一般販売の部屋より仕様が高いとは限らないのではないでしょうか
私の知る目黒のとある物件はなんと、一般販売が天カセエアコンにキッチン、トイレ床に天然石が
同じ間取りでも地権者部屋は、壁掛けエアコンに塩化ビニール製床でしたよ
間取りに関して設計段階から意見を取り入れられるということであれば、地権者有利ですけどね

[521: 匿名さん]

ここがそうかどうかは知らんけど、地権者と新規購入者とで、管理費や駐車場代が違うことはよくある。
自転車置き場とか、地権者は無料とかね。だって、前のマンションでは無料だったのだから、それを維持したい、ぅてことらしいよ。

[528: 匿名]

>520さん

部屋の仕様は皆同じでしょうね。
部屋ごとの仕様を変えると煩雑で業者も嫌がるでしょう。
（オプションでもない限り）

誰もが気にする最大の関心事項は場所（方角、角部屋とか）と
間取りでしょう。　地権者の選択上の優位性はここにあります。

それにしても地権者からの書き込みはありませんね。
（全部読んでませんが）
禁止令が出ているのでしょうか。関係者は息を潜めてこの掲示板を
眺めているのでは．．．

[529: 匿名さん]

527さん、詳細おしえて下さい。

[531: 匿名さん]

＞530

横槍だけど、誰に訊けというのか？

[534: 購入検討中さん]

間取りを見せてもらいましたががっかりです。
一番いい南東Ｌ字のバルコニー角部屋は９階以外すべて地権者住居でした。

他の間取りは、真ん中の住居になるため長すぎるリビング。
テーブルを手前に置いたら窓側に行きづらい。

[535: 匿名さん]

欲しいけどとにかく高い！！

[536: 周辺住民さん]

だから、止めた方がいいって。

[538: 匿名さん]

角部屋のマドリミセロヨ

[541: 匿名さん]

結局、既購入者より安く買いたい・値下がり待ち の人で一杯なんだね、人気・話題物件

[543: 匿名]

＞539 角部屋の間取り

見せるよう要求すべきでしょう。
透明性なくして、地権者/新規購入者間のわだかまり懸念の解消なし。

[546: 匿名さん]

ニコタマへの憧れがあり、なんとしても安く買いたい新地民？

[547: 匿名さん]

>519
高島屋の地下が水没って・・・・・
旧堤防があることを忘れてませんか？

[550: 匿名さん]

二子玉川-成田空港直通バスが開業したそうです。便利になりますね。

http://response.jp/article/2013/07/16/202259.html

[551: 匿名さん]

帰りはいいけど行きに使うのはリスクあるね。

[552: 匿名]

二子玉川駅から渋谷マークシティ、セルリアンタワー東急ホテル経由か。

ちょっと回りくどいね。

[553: 匿名]

リムジンはどこもバカ高いね。

東京駅から成田まで格安バス900円。
半値以下の出費でリムジンより早く成田に行けるよ。

マンションの価格と比較するとちっぽけな話かも
知れないけれど。

[554: 匿名さん]

547さん
旧堤防、知ってますよ。
皆さんが大洪水とおっしゃるので、その場合は旧堤防も意味が無くなるということです。

[555: 匿名さん]

成田行くなら南武線で武蔵小杉でて、そこから成田エックスプレスが一番言いと思います。

[556: 匿名さん]

一番は武蔵小杉までタクシー、３０分。
武蔵小杉から成田エックスプレスで１時間１０分合計１時間40分で余裕で行きますよ。

[557: 匿名さん]

二子ー成田直通バスだと２時間３５分では誰も使わないでしょ。

[558: 匿名さん]

たまプラ成田が１時間５０分なのにニコタマは何でそんなに時間かかるの？同じ東名使いなのに

[559: 匿名]

空きの出る渋谷/成田間のバスの乗車率/稼働率をあげる為と
二子の利便性向上の為二子まで延長したのでしょう。
片道一便１０人乗るだけで３万円増収だからね。

二子から成田直行ノンストップバスを運行するには座席が埋まらない。
どうしても一旦高速を降り、渋谷２ホテルに立ち寄る事になるので
時間が掛かる事になる。

時間を気にしない人シニア向きだね。

[560: 匿名さん]

>554
やっぱりわかってないよね。

このマンションの前面道路が
数センチでも冠水すれば
それだけで十分に「大洪水」だと思いますが。
少なくとも、ここ十数年は、
この道路までは冠水していません。

[561: 匿名さん]

ジバンとか低地うんぬんは気にしないなー。
ニコタマで十分だから。

[562: 匿名さん]

武蔵小杉からだと成田まで一時間ちょっとなのに二子からだと倍以上の時間がかかるんですね。
だからグローバル企業の方々は武蔵小杉へ集まるのですね。

[567: 匿名さん]

560さん
わかってませんね。
この40年、冠水が無いのは知ってますよ。
皆さんが言う危険性は、現状では極めて低いと言うことです。

[568: 購入検討中さん]

アドレス重視の方は二子玉へどうぞ。

[569: 匿名さん]

信者さんの街ですから。

[570: 匿名さん]

アチコチでこうずいが凄いですね、川沿いは本当怖いですよね。

[572: 匿名さん]

コウズイとか気にしないなー、マンションだから床上浸水はナイカラ。

[573: 匿名さん]

ニコタマと代々木上原で迷っております。
代々木上原って言ってもアドレスは西原三丁目。

[574: 匿名さん]

西原の方がいいに決まってるでしょ。

[578: 匿名さん]

世田谷区二子玉川より渋谷区西原のほうが格上ですよ。

[579: ご近所さん]

けどなんやかんやで購入できた人は羨ましいです。
これから二子は羽田空港がハブ化して二子玉川〜羽田までモノレールが開通するわけですから
副都心化して今よりも相場が下がるのは考えにくいですしね！
あと35年位らしいですが、孫の代まで安泰なんてますかねー。
ちなみにソースはないですが、地元の人は結構知ってます。
興味のある方は調べてみてください。

[580: ご近所さん]

確かにその通りですが、二子玉川〜羽田空港までモノレールができるとまた違った図式になりますよ！
あと30年はかかるらしいので、私は生きてないかな•••

[581: 周辺住民さん]

だからと言ってここでなくてもいいわ。もう少しマシな土地に建つマンション待ちます。

[583: 匿名さん]

私はここにキメウチしております。

[584: 匿名さん]

もう少しマシな土地に建つマンション待ちます。って
結局二子で５分以内は買えないよ。
て言ってもうすぐ締め切り、
これからローン審査は厳しいですね。
キャッシュなんて人はもう申込み済んでるだろうし
状況変わったら売っちゃうとか貸しちゃう人。
自宅売らないで２件持ちの人何人もいるって言ってたよ。
下の部屋は売れ残るけどね。

[585: 匿名さん]

583さん
何階を検討でしょうか？
私は間取りCを辞退し、再検討中ですが上層階買えず、低層は電線が気になり悩ましい状況です。

[586: 匿名さん]

私も電線って非常に気になります。
せっかく多摩川や丹沢のほうの景色が広がってもそれを目の前の
電線に邪魔されては・・・・・・。
10M以上の高い線もありますので、私は5F以上が検討対象。

[587: 購入検討中さん]

今日抽選日で我が家は外れました。
三階以上は全て完売らしく検討部屋が無くなりました。'(--;)

[588: 匿名さん]

第二期で若干の売り出しがありますから、価格含めて検討かな。

[589: 購入検討中さん]

価格次第で二階も検討かな？
二子玉川駅3分だからね。
確かに眺望は欲しいけど。

[590: 匿名さん]

私も二階を考えてますが、バルコニーの目の前に電線です。
電線を我慢すれば割安かも知れません。
私は、二階の間取りGを狙いたいです。
エントランスの真上になります。

[591: 匿名さん]

ここのマンションは敬遠されてずいぶん豊洲に顧客が流れてるみたいだよ

[592: 匿名さん]

591
是非、そのソースを示してください

[593: 購入検討中さん]

590さん
2階はあとどの間取りがあるのですか？

[594: 匿名さん]

592さん
591のような「豊洲クン？」は各地に現れて意味不明の豊洲コメント
している人たちなのでまともにレスしなくていいと思いますよ。
どうでもいい個人的推測ですが、恐らくスミ〇の方たちではないかと
思っています。

[595: 匿名さん]

間取りが問題だと思われる方は、やはりいるようですね。

https://www.sumai-surfin.com/product/rating/re_rate_list.php?r=30329

それでも、売れてしまうのだから、
やはり立地の勝利でしょうか。
二子玉川徒歩３分と多摩川の景観はポイント高いですね。

しかし、実際に購入された方は、
あのリビングをどう使うのだろう。

[597: 匿名さん]

この規模で、タワマンでも無いのに
１ＬＤＫ、３０００万円台の部屋があるんだ。
無駄なく販売ということか。

投資用？それとも、お一人様用あるいはセカンドハウス用？

[598: 購入検討中さん]

1LDKも１期で販売してましたよ。抽選もあったみたいですね。立地を考慮するといいですね。やはり駅近は魅力的ですね。私は2期狙いますよ。

[599: 匿名さん]

593さん
先週前半の話でしたが、一期の売り出しで買い手がいなければ間取りE、そして二期目予定のFとGです。
ただ一期目で抽選外れた方々がいるので倍率高くなると思います。
因みに私は未だ思案中で、近場の中古とプラウド二子新地も候補にしてます。
ブランズ二子玉川は予算ギリギリなので支払いが厳しいです。

[600: 匿名さん]

物件概要最低価格元の価格に下がりましたね。
一番小さく下の部屋２期に残したということですね。
もともとＡＢは２期予定でしたが、
要望多く結局１期で半分売ってしまったようです。
Ｃ以上は何部屋残っているのでしょうかね。