ブランズ二子玉川ってどうですか

[購入検討中さん]

BRANZ( ブランズ)二子玉川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/futakotamagawa/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
所在地：東京都世田谷区玉川3丁目1799番1（地番）
交通：東急田園都市線「二子玉川」駅　徒歩3分 、東急大井町線「二子玉川」駅　徒歩3分

[382: 匿名]

特に異常気象で今年あたり来るんじゃない。

[384: 匿名さん]

３０年前てチーズケーキファクトリーとかあったとき？
富士観　浸水したの？
花火のとき富士観とか行ってたけど聞いたことないな？
じゃ今の地権者は水害経験者てこと？

[388: 匿名さん]

あれだけ川のそばでしかも堤防の外側だったら普通は相場の７掛けでしょう。
普通の人はそう思うよ。

[389: 匿名さん]

３５２さん
中古物件に関しては本当かけひきですよね。実家のマンションを売りにだした時、
この金額なら買いますと何人もの人が提示してくれ、そこでいつ妥協するかでしたよね。
実際査定を出してもらった金額よりマイナス１００万円で提示してくれた人がいたので
その人に購入していただきました。はじめなんてマイナス３００万円で提示されて、こんな
ものなのかななんて思わず決定しそうになりました。売る側の心理としては、早く決めたいという
思いもありますからね。

[391: 匿名さん]

普通中古物件は10年がめどといいますよね。10年と11年では一年しか違わないのにかなり
の金額の差がでるとか。でもその10年たった後に街全体が活性化したとか変化があると
また高く売れるのかもしれませんね。永住するつもりだけど、万が一売却する事になったら
なんて考えて我が家は物件選びをしています。とにかくそうなると駅近かなと。

[393: 匿名さん]

ライズの中古を待ったほうがええのでは

[394: 匿名さん]

うちは机上査定を大手中心に6社くらいから取ったけど、全然納得できないので、背定額の大体4割増しくらいで売り出して、一度値下げして売れた。結局机上査定額よりも25%くらいアップ。
あいつらの机上査定額は、結局「手離れよくすぐ売れる金額」でしかないからな。
それより低い金額なのは、なにか机上ではわからない瑕疵があんじゃないか？

[396: 契約済みさん]

[最初の提示から値を下げたというのは本当です。]ってホント？

いくらだったのをいくらに、いつ下げたのか、教えてください。
ワタシが調べた限り、そんな事実はありませんが。

[397: 匿名さん]

本当です。
部屋によって当然違います
営業に聞いてください。
詳しい金額はここでは書けません。

[398: 匿名さん]

同じ新築でも、川向こうの新地の物件に比べると
スレの進み方が格段に遅いですね。
最初の価格が高すぎて、興味なくした人が多いのかな。

[399: 匿名さん]

いい物件の方がひっそり進行するものではないかな。
気がついた時には、ほぼ売り切れ。
よくあることだと思うよ。

[402: 匿名さん]

>396
めちゃくちゃ下がってますよ

No65の内容と、現時点の変更後のホームページの内容を比べて見てください。

[403: 契約済みさん]

397さん

営業さんに聞きましたが、キッパリ否定していました。
そもそも販売開始前から上げたり下げたりするものでしょうか？
もちろん価格設定に際して内部でのやりとりはあるでしょうが、
それは世界中のあらゆる商品に共通です。それでも「本当」だと
おっしゃるなら、是非どの部屋をいつ、いくら下げてきたのか
お教えください。

４０１さん

私は地権者ですから自動的に契約済みの立場になります。売値を
いじくる場合には必ず地権者（東急さんとの共同事業主と定義さ
れています）の同意が必要となるわけでして、そんなことは、こ
れまで一言も耳にしていません。

[404: ご近所さん]

>397
あらかじめ申し上げておくと、私は３９７でも４０１でもないです。

この物件ではありませんが、最近、いくつかの大手と言われる物件に
事前資料請求から複数回のモデルルーム見学をして
最終的にあるマンションに決めました（まもなく正式契約）。

その経験からすると、いずれの物件も
モデルルームのプレオープンの段階で
すでに「予定価格」が見せられます。
会社によっては、メモだけのところもあれば
一応、プリントアウトしてくれるところもありました。

その後、訪れるたびに見せられる「予定価格」は変動していました。
来場客の反応とかを見て、変えているのでしょう。
上がっている部屋もあれば、１００万円近く下げている部屋もありました。
事前要望書提出の段階と、正式申込の段階でも
数十万円の単位で違っている部屋もありました。

こちらの物件は正式な販売前ですので
正確には「販売価格」ではなく「販売予定価格」なのでしょうが
いずれにしても、「販売開始前から上げたり下げたりする」ことはあります。

[407: 匿名さん]

免震はいいね。

[408: 匿名さん]

同意です。
要はふっかけすぎちゃったってこと。
東急は取り返しのつかないことをしちゃったね。

[409: 匿名さん]

買えない人は川崎を買えばいいのに。笑

[410: 匿名さん]

相場観のある人たち、要は買えるから真剣に検討している人たちが高いって言ってるんだと思うけど。

[411: 匿名さん]

そうは思えないけどなぁ

[414: 匿名さん]

要は地元相場です。他のエリアとくらべた価格妥当性がなくとも、二子玉川に愛着がある人は高値つかみでも買いますからね。

[416: 匿名さん]

403さんご指名いただきました397です。
私ね、否定派ではないんですけど、おっしゃっていること
信用すると東急（営業って販売担当ですか？）やばいですよ。
なぜ、ばれるのに予定価格下げたこと尋ねた地権者に隠すのか
売れないリスクは東急が背負うのでしょ　隠す必要ないのにね。
確かに正式に契約はこれからですよね。
でも予定価格わからないで要望書出す人いないですよ。
当然初期段階で要望書出す人には下がりますよと言っている。
予定価格は予定ですが興味を持ってきてくれたお客に公に
提示するわけですから内部の価格ではないですよ。
それに予定価格下げるなんて普通にある。

下げ幅は1200なんて書いた人いますが　いいとこついたのは
362さんの感じですかね、下げ幅ちょっとずれてますけど。
大幅に下がった部屋は人によってはびっくりするかもしれませんが。

タイプ多い部屋で坪360-380前後、330はいくだろうなと思った私でも
チョット高い感はありますけど、比べる物件がないので何ともですが。

[418: 契約済みさん]

４０５さん

いや、ワタシはただ事実を知りたいだけでして・・・

４０４さんによると価格の上下はあるということ。
そんなことをしたら営業的に損をするだけだと思う
のですが、「予定」を超高値につけておいて、実際
には適当な着地点でお得感を出そうってな作戦も現実
にはあるのかもしれません。

前面、兵庫島の川が氾濫する可能性はあり、何十年
に一度を想定して設計されてはいるそうです。但し
想定を越えるのが来る可能性はついてまわりますね。

免震にしても直下型縦揺れのデカイのがきたらどうなる
ことやら知れたものではありません。ただ、それを言い
出したら日本中どこに住まいしても大差ないがないので
ワタシは覚悟して継続的に残ることにしました。

[419: 匿名さん]

403さん　397・416です
地権者さんならついでにお聞かせいただ来たいのですが、
前のスレで　富士観　水害てあったですが、親族に聞いても
そんなことあったかもしれない程度でわかりませんでした。
確かに今のプラウドより富士観時代の駐車場あたりの方がレベル
低かったような気がするんですけど。
スカイハイツの時は無事でしたか？

[421: 匿名さん]

>売れないリスクは東急が背負うのでしょ

管理費や修繕積立費も入らないし、長期空き部屋状態が続く物件が多いと
他の部屋のリセール価値も下がる。
引いては、全体の資産価値が下がる。
当然だけど、そこまでは売主は面倒みない。

売れないリスクの「地価分」は地権者が負うから、
販売側が強気姿勢に出れるのですよ。

[423: 匿名さん]

397・416　　（421は違います。）

↑　誤解してますね　397では事実を述べただけ。
416では下げていないと地権者さん言われたとおっしゃったので
それはまずいと思い私なりに説明させていただいただけです。
私は東急やましてこの場所悪いなんて言っていません。
できれば地権者の貴重な意見などを聞きたい立場ですよ。

[425: 契約済みさん]

４１９さん

ワタシは第一スカイハイツに３０年弱住まいました。その間、嵐を伴う大雨に数回襲われ、兵庫島やそれにかかる橋が完全に水没したことがあります。ちと不安にはなりましたが、幸い建物にまで水が押し寄せることはありませんでした。そうしたことを踏まえ、今回の設計には一応の対応がなされてはいるようですが、相手が自然ですから将来何があってもその時は諦めるべし、と腹をくくっています。

[426: 契約済みさん]

４２０さん

おっしゃる通り、他の物件情報を調べたことがないのでワタシには比較検討する資格はありません。

ただ、販売前に予定価格を外部にわかる形で上げたり下げたりすると信用を損なうわけで、そんなバカなことを一応名前の通った企業がやるのだろうか、と疑問に思ったまでです。販売してみたが売れなかった、だから最初の値段で買った顧客の理解を得て値引き、というのなら理解できますが・・・

[427: 契約済みさん]

４０６さん

東急の方々もこの欄を見ておられるとは思いますが、再度確認してみます。法外な「予定価格」を設定しておいて、その価格をドカンと下げて売るようなスタイルがとられているなら、抗議させてもらわなくてはなりません。

[428: 匿名さん]

私も兵庫島に続く橋が水没するのは何度も見ていますが建物の被害が出る程度のものは体験していません。
治水も進んでいるし、未体験の超大型台風じゃないと水は来ないと経験上分かりますし
多分在命中は大丈夫だと思っています。
それに例え水が溢れてきても、このマンションの対策で十分被害は抑えられると感じています。

[430: 匿名さん]

>426さん

今のマンション販売は、大手だろうが中小だろうが
正式な「販売開始」までは「予定価格」を客に提示して、
その反応を参考に正式な販売価格を決定します。

購入希望者の購入能力（ローン返済能力）は
来場時のアンケートの収入などを基に、
販売会社はある程度推測します。
来場した購入希望者の購入能力が
想定価格と比べてあまり高くなかったり
意向が価格の低い部屋に集中して
高い部屋への反応が今ひとつだと
当然、価格が下がったりします。

ですから、客に見せる予定価格は、
極端な話、毎週のように上下します。

[431: 匿名さん]

ここはおかしい。