ブランズ二子玉川ってどうですか

[購入検討中さん]

BRANZ( ブランズ)二子玉川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/futakotamagawa/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
所在地：東京都世田谷区玉川3丁目1799番1（地番）
交通：東急田園都市線「二子玉川」駅　徒歩3分 、東急大井町線「二子玉川」駅　徒歩3分

[300: タマタマン]

どうも
賛否両論のタマタマンです


昨日は、サッカーの為
途中で中断し、
そのまま放置でした


間取りですが、
HPだけでみると
全部屋に眺望を取ろうと
いうコンセプトで、
いいのでは、と思いました。


みなさんが、どのあたりを
ダメだと感じているのか
分かりませんが

悪い点を指摘するならば

・細長いリビング
・洋室とLDKが隣接している
（この場合、洋室のプライベート感が
なくなる感じがします。）

[301: タマタマン]

雁行させてるのが、分からない
という話でしたが、
敷地北側が、西側に向かって
カーブしているため
雁行させることで、敷地形状にそくした
建物プランにしていると思いました。


あまりに間取りがひどいので
変更が可能でしょ？

というような本気か、冗談か分からない
コメントがありましたが、


壁の仕切りを取り外す位は
可能だと思いますが

建築確認が下りてますので
ほぼ、そのままだと思います。

[302: 匿名さん]

それはこのマンションの中でも良いと思われてる間取りしか載せてないからだよ。
わたしが以前、悪いところをコメントしています。
それに対しての反論はないようですが。

雁行させてる理由くらいだれでもわかるわ。
何度も同じことを言わすな。

要はマスタープランを見てないから分からないんじゃない？
見てないなら議論もできませんね。

[303: 匿名さん]

悪い点を指摘してるみたいですが、ごくごく一般的で平凡な視点ですね。
おつかれさまでさ。

[305: タマタマン]

いやいやいや

ブランズ二子玉川反対派は

よくも、まー、根拠のない話を
展開しちゃってくれてますよね


応援コメントくれた方、ありがとうございます

[306: タマタマン]

売値が高いだの

間取りが腐ってるだの

ちけんしゃが、デベに指示してるだの


飛ばしてますよねー

[307: 匿名さん]

>一度の投稿ですむのを多重投稿してスレを乗っ取る行為をやめてください。

[308: 匿名さん]

間取りは柱に邪魔されているのが若干残念かなと思いつつも、
でもある程度はしょうがないかなという範囲かと思います。
間取りもそうなのですが、
こちらはどちらかというと立地面にプライオリティがある人にはいいのかもしれないですね。
駅までとにかく近いので。
買物も便利ですし。

[309: 匿名さん]

立地といえば、ちょっと聞きたいのですけど、
ここの立地ってそんなにいいのでしょうか？
だとすると、プラウドタワーは言うにおよばず、ディアナコートや宝ロイヤルハイツ、
グランスイートやガーデンハイツも「よい立地」だと言えるのですか？

「駅近リバーフロント！」というよりも、なんとなーく「隅っこ」な感じがして、、、。
旧堤防で遮られているから、なんとなく疎外感を感じてしまうのでしょうか？

[310: 匿名]

二子玉川駅徒歩数分なら立地はまあまあ良いんじゃない？
便利だし。
隅っこが嫌ならライズの中古にするとか。

[311: 申込予定さん]

申し込みしました。
不評みたいなので書かせていただきます。
買う方は書かないと思いますがあえて書きます。
ここは建て替えの話が決まったころから　話は漏れ聞いていましたので
迷わず申し込みです。
駅から１５分に戸建住まいですが１０年後定年のころを考え
駅近の購入を以前から考え迷わずこの物件です。
プラウドの時も考えましたが時期が早すぎました。
高層なので中古はちょっとです
また、ライズはないですね。
古くからの人たちの多くは線路より東側はないです。
有名アーティストの方など事務所の一つに使ったりしているみたいですけど
自宅はしっかり岡本地区にあったりします。
コートハウス玉川はいいですが　売りは絶対的に出ないですし
ちょっと古い、再開発前は裏手の物件てかんじでした。
これぞ価値があがった物件ですがね。
東側ですと土地が一段高い高級住宅街の瀬田地区になりますが
駅からは離れてしまいますし比較対象ではないと思います。
（東急-五島地区ですね　インテリ　著名人　外国人　が多い地区）

西側はもともと岡本・瀬田に旧三菱財閥の岩崎が
別荘として広くを所有し静嘉堂もその一つ
営業の神様と言われた旧トヨタ自販の神谷さんの別宅も近くにあり
現在も広いお屋敷に表札があるのでたぶん縁者だと思いますが。
（多くの芸能人もこの辺に住んでいます）。
そして兵庫島あたりにまさに物件あたりは料亭がありました
線路西側はそんな土地柄です。
この物件を逃すと新築マンションはこれ以上の物件は厳しい感じです。
徒歩2～3分で商業施設がこんなにあり百貨店までも
なぜこんな東京のはずれに高島屋があるか
そのお客が近くにいるからです。
買い物も３時までに１万円以上買えばその日に配送
それ以下でも確か３００円　外商のお客ならすべてただで配達です。

商業地区でもこのマンションの周りはそんなに環境が悪くないと思います。
価格？確かに高いですがそれでも二子がいい人が買えばいい。

資産価値の下落はもしここが結構下がるのであれば
川向こうや駅から１５分を超えるところはもっと下がるでしょう。
ライズの今開発中のオフィスビルには楽天が来るらしいので
駅はもっと込み飲食店も混んで今以上に入れなくなることは必至ですが。

不評のＧタイプですが入口から窓側のリビングまで直線の動線ですし
手前の寝室が右に入るか左に入るかだけで住めば形など忘れますよ。
これぐらいの立地だと形より広さで価格は決まるかと。
ただＧはエレベーターが２基もろに面しているのでそこが？
まあ最初より値段下げてきましたけどね
ただ　難点は駐車場が機械式で屋外　これだけは痛いです。
まだ　細かくは聞いてませんが　幅は1950　で
ほとんどは入るサイズですがフルサイズの車で
タイヤ偏平率が低いとホイルがガリガリ擦るかも。
高級車が多いと稼働して揺れるとセキュリティで
ピコピコ鳴りまくったりして
あと小サイズのＡ・Ｂですね　投資には高いので売り切れるかです
地権者はＡ・Ｂにはいないようなので丸々売り切らなくてはいけない
ＡＢも下げてくるのでは？
それと東急さんは評判がいまいちなのがちょっとですね。
でも地権者がほとんど手にするのでは手を抜けないし
逆に販売前から半分売れていると考えればその分経費かからなりと思いますしね。
そう地権者の件ですが
ここは比較的　他に比べれば建て替えがすんなり決まったと噂です
コミュニティーがしっかりしていると思われます。
半分近いそんな地権者がいるのなら
いろんな価値観の違う人たちが集まり勝手なことばかり言う
マンションに入るより意外と楽ではないかと私は思います。
これぐらいの価格を出す人は結構我が強いですからね。

結論は　小杉は神奈川県ですし、また飯田橋・市ヶ谷とは比較対象にはならないかと。
近くの瀬田　岡本　地区　は別物　こちらも比較の対象になりません
そして反対側の玉川　1・2丁目　はないです　
結局この物件かプラウドですかね
多摩川面を考えると　ここのＦＧＨの5Ｆ以上です

やっぱりその辺は地権者が占めてますけど。

二子玉川をよく知らない人は値段からいうとお勧めできません
千代田区物件と変わりませんし物件によってはむしろ高いですしね。
でも二子玉川でマンションを考える人には高いがいいと思いますがね。
ちなみにセキュリティーのオートロックはパスモ登録で入れるらしいよ。

スレ使い　勝手な意見でごめんなさい。

[312: 申込予定さん]

311です　またスレ使ってすみません。
訂正です　配送の件ですが　かみさんに５時までだよと言われました。

[313: 購入検討中さん]

いてもたってもいられず営業さんの書き込みお疲れ様です。
ただ、最初の提示から値を下げたというのは本当です。

理由はふっかけ過ぎたからです。案内会が始まってすぐ行きましたが、休日なのに人全くいませんでした。
でそのときに、やりすぎちゃいましたー的なこと言ってました。
客をバカにしてるし、自分で自分のマンションの価格を決める能力がないのでしょう。

そんなマンション買う気にはなれませんね。

[314: 匿名さん]

安ければなんでも売れる

[315: 匿名]

セキュリティーのオートロックはパスモ登録

新しいマンションなら標準。

[316: 匿名]

先日モデルルーム内覧会の延長案内が
郵送されてきました。　
予約の空きがありますよって。

直感的に．．．苦戦しているのでは。

[317: 匿名さん]

ここは誰も買わないよ。高すぎ。

[318: 匿名さん]

ブランズはブランド自体がもう終わりだな

相場にあわせるんじゃなくてあくまでも自分たちが相場をつりあげていく
というコンセプトはドレッセもブランズも同じだけどね

ドレッセよりもちょいとばかしやりすぎた
取り返しつくわけないだろ

[319: 購入検討中さん]

この辺にお住まいの方、
ご覧になっていたら質問です。
やっぱり川面は西日がきついですかね？
ガラスフィルム加工とか必要になりますか？

[320: 匿名さん]

以前、このスレで富士山ウンヌンって話があったけれど、
チラシの現地からの写真にはやはり富士山がはいってるんだね。

[321: 買い換え検討中]

駅から近いし、環境もいいし買換えをしたいマンションとして考えていました。
でも、いいと思える部屋は、地権者がおさえていてあまりいい物件は残っていない印象。
残念です。
高級感も残念ながら感じませんでした。
プラウドの中古の物件を考えようか思案中です。

[322: 匿名さん]

>あくまでも自分たちが相場をつりあげていく

まったくこの通りですよね。
なんというか、情弱向けビジネスに似たやり方で、
どうにもモヤモヤ感が拭えません。

とにかく高めに売り出し、売れなければ（値引きで）業者買取→賃貸化も辞さず、
高値で買ったひとからすれば、購入後の物件の治安やイメージがダダ下がり、
しかしブランドイメージには傷がつかないよう広告を多面露出で維持、
その費用はまた物件に上乗せするという、ブランドイメージの自転車操業。

なあに、この自転車操業がコケたらまた別のブランドネームを作って最初からやればいいのさ、
と言わんばかりの経営方針。

正直、こんなブランズに建て替えを任せた地権者の良識を疑います。
よほど好条件を提示されたのでしょうか。
結局は自分の首を締めることになるというのに、、、。

[323: 匿名さん]

賢明な検討者は買わないだろうが、それでも早期完売しそうではある。

[324: 匿名さん]

いやー、この価格で買える人はどうしたってプラウドやライズと比べるでしょう。
両タワーマンションに勝てるのは、低層耐震くらいじゃあ、新築厨じゃないかぎり、
値下がり待ちじゃないですかね。

なんか今日、モデルルームオープンした電話がかかってきた。
完全予約制だっていうから、行かないけど。

[325: 物件比較中さん]

場所はいいですね。
17階ですか、また微妙ですね.
タワーと違い大規模修繕の前に逃げなくてもすみそうかな、
引っ越し苦手派にはいいかもです。
7月中旬販売開始予定とあるので
そろそろモデルルーム行ってみますか。

[326: 匿名]

私も購入するのを辞めました。間取りを見ても英語なので理解ができずに説明を求めると、何となく小バカにされました。私達のような年寄りが相手ではなく、主に海外のファンド向けに作られた投資用マンションだと思います。80年代に私達日本人が現地を見ずにロスの不動産を買い漁ったのと同じでしょう。

[327: 匿名さん]

なんで、ＬＤがあんなに細長い間取りなんだろう。
Ｆタイプなんか、１４畳あることになっているけど
廊下入口側の１／３は、事実上は使えないスペースになりそう。

他のタイプも、ほとんどは廊下から入ってすぐに
テーブルを置くことになるのか。

[328: 匿名さん]

東急は二子というイメージを食いつぶしていく

[329: 匿名さん]

>東急は二子というイメージを食いつぶしていく

東急電鉄が作った土地のブランドイメージを
東急不動産が食い散らかす構図。

[330: 匿名さん]

モデルルームグランドオープンの案内の電話が（携帯に）かかってきました。
それはいいのですが、普通、この手の営業の電話って、
「ブランズ二子玉川販売の東急不動産ですが、モデルルームグランドオープンのお電話を差し上げました。
　ただいまちょっとお時間よろしいでしょうか？」
と聞くものじゃないですか。
でも、このテレアポはぼそぼそずーっと勝手に話し続けて、
こちらの都合を尋ねるどころか、口を挟む機会すら与えません。
アホか。
こっちも仕事中だっちゅうに。

で、行く気はないので結構です、と断った10分後に、また電話をかけてきました。
「さきほどお断りしましたよね？」と言うと
「あ、、、そう、、、すみません、、、」

テレアポ要員にしても、もうちょっとまともなの雇ってくださいよ。

[331: 匿名さん]

ブランズとドレッセは東急のマンションブランドですが、どちらの方が
ブランドイメージがいいのでしょうか？
高級感のあるのはどちらですか？

[333: 匿名さん]

高級感は間違いなくBRANZ。
ドレッセは微妙立地の団地マンションが多い。
長谷工を使うのもドレッセ。

[334: 匿名さん]

ブランズ弦巻の折込がまた入ってきた

入居が過ぎても完売しないです。。

[337: 匿名さん]

両隣にマンションが接近している立地がなんとも・・・・
その点、同じ駅近でもパークハウスは抑えめの価格でソッカンだった

[338: 匿名さん]

増水の件ですが、状況によってですが大震災の場合誰も確実なことは言えないでしょう。
大震災の時はあきらめるしかないでしょう。都市の何処でどうなるかは都市部に住むなら
覚悟でしょう。台風の増水では以前あったのは岸辺のアルバムの狛江がやられましたね。

[339: 匿名さん]

ＨＰ内容変わってます。
3ＬＤＫ　80㎡台　7600台～　
価格下がりました？

[341: 匿名]

下がった。東急身の程知らず過ぎる。まだまだ下がるよ。

[342: 匿名さん]

高い高い病の人がいますね。
妥当な金額と思いますが。
予算が足りないなら北や東の方へどうぞ。

[344: 匿名さん]

妥当な金額？　見方を変えれば、妥当な立地条件、妥当な設備仕様なのかどうか

[346: 物件比較中さん]

342さん　言葉きついけど　やや同感

これくらいの駅・場所で他でどれくらいするんでしょうね？
比べられるところ少ないと思います。
プラウドの西側、中古で坪400前後しますし。
タワーの中古はリスク大

高ければ売れない、節理ですけど
4・5Ｆ以上で川側は売れますよ。
値段調整はありましたし、
そこは経済なので当然
条件の悪い部屋は売れ残りやすい。
それはどのマンションも同じ。

[350: 匿名さん]

お高い図面は一億超えてからでしょう。
このクラスとしてはこんなものではないかな。

[351: 匿名さん]

349さん
中古物件は、売り手が高く出して
それが相場だと思って買ってくれる客、を待つって事ですよね。
仲介業者も高く売れたほうが手数料を高く取れますし。

[354: 匿名さん]

まあ、皆さんの書き込みを見させていただくと
こんな価格かなてところですか。

問題はこれから、東急建設がしっかりしたものを作れるかですね。
小杉のプラウドの書き込みなんかはクラック入ったて盛り上がってますし。

円安も一服ですがこれからさらに円安ではとの見方も。
建築資材も上がる可能性も（まあこの辺は弱小ではないのである程度
見越していると思いますが）
問題は基礎が終わってからのさまざまな工程が入ってくるときの、
資材や人件費の値上がりが心配ですね。
アベちゃん必死　麻生さんホクホク　ですし。

どっかで手を抜いて帳尻合わすなんてこと無いようにしてほしいものですが。

[355: 匿名さん]

７月の正式販売開始前に、大幅値下げをHPで公表するとは、かなり異例なケースですね。
事前説明会での食いつきが相当悪いのでしょうね。申し込みはゼロに近いと見ました。

価格設定が相場以上に高すぎましたから値下げは予想通りでしたが、その値下げ時期があまりに早すぎです。

これはまだまだ下がりますね。

[356: 匿名さん]

販売開始前に1300万円も価格下げるってすごいですね・・・。

[357: 匿名さん]

なんか、中古物件売買でよくあるような、
最初に高く出してみて客がいないから下げていくパターンを連想させますね。

[358: 匿名さん]

1LDKとか狭い間取りが多いみたいだから、投資用物件として想定されている可能性もありますね。

[362: 匿名さん]

1300万？　はちょっと違う気が。
最初にＨＰで公開されていたのは忘れてしまったのですが、
65さんの84㎡：8,900万～　たぶんＤタイプだとすると
現在のＨＰには80㎡大　7600～とあります。
たぶんこれを引き算したのでしょうが、
もう一つＦタイプ80.04㎡があるのでちょっ違いますかね？
たぶん値引きは部屋によって多少違うかもしれませんが。
販売が多い部屋大きさ階数で違うと思いますが4～600位だと思います。
ただ、これもまだ７月中旬発売開始となっていますので
どうなるか？ですが。
販売は、100㎡超が3つ　90㎡2つ　のみ　67～84㎡が　　　だけ
あとは45・37が10づつ（これは販売後回しみたいで地権者はいません）です。
ＨＰだけだとわかりませんね。

[363: 匿名さん]

この辺の相場てどれ位なんですか。

[365: 匿名さん]

330とか350くらいではないかな

[366: 匿名さん]

↑　363検討中です　365さん　330とか350くらいではないかな 　がどの辺の部屋を指すのかわかりませんが
ＨＰの80㎡台7,600万円台から　となると　坪313.5万からですけど　相場の範囲？

[367: 匿名さん]

兵庫島は水没したことあるみたいですよ！

そしたらここもやばくないですかね？

さすがに多摩川近すぎですよね

[368: 匿名さん]

ここマドリヒドイネ。

[371: 匿名さん]

ここいいですよ

[372: 匿名さん]

多摩川の氾濫って知らないだけで、本当に凄いですよ。
想像を絶するものがありますよ。
たしかに重いもの背負いますね。
ここもプラウドも。

[375: 匿名さん]

多摩川の氾濫って知らないだけで、本当に凄いですよ。
想像を絶するものがありますよ。
たしかに重いもの背負いますね。
ここもプラウドも。

[378: 匿名さん]

多摩川の氾濫って狛江以外にあったんですか？
ハザートマップの浸水深を見ると確かに
色つきになってますが一番低い部類。
喜多見あたりの方が深いし
さらに線路より下流の方がもっと深い
だから工事してるんでしょうけど。

川幅も兵庫島より下流に向かって細くなっています。
ライズの前あたり工事しても
兵庫島あたりから浸水すれば下流域の
第二の建て替えの方も浸水しますよ、
堤防の内側の駅とライズは大丈夫ですけど。

一番深いのが中原区あたりですね。

[379: 匿名]

昔からの堤防がどうしてパチンコ屋さんの前まであるのかご存じ？
あそこまでは50年単位ぐらいで水が来てるのですよ。
昔の富士見会館、今のプラウドあとが水につかったのも30年ぐらい前かしら？
だから堤防の外側は重いもの背負ってるのですよ。

[380: 匿名]

人間ってどうしてこうも自然災害のこと忘れやすいのでしょうかね。
特に日本人は忘れやすい。
二子のこの辺一帯がとにかく多摩川の氾濫地域なんですから。
多摩川って昔の人は良く呼んだもんですよね、魔が多し側って、忘れてるんですね先人の教えを。
玉高なんてうたかたの夢ですよ。
地形的に所詮多摩川の洲に過ぎないのですから。

[381: 匿名]

だから購入した以上は重いもの背負い込む覚悟しないと。

[382: 匿名]

特に異常気象で今年あたり来るんじゃない。

[384: 匿名さん]

３０年前てチーズケーキファクトリーとかあったとき？
富士観　浸水したの？
花火のとき富士観とか行ってたけど聞いたことないな？
じゃ今の地権者は水害経験者てこと？

[388: 匿名さん]

あれだけ川のそばでしかも堤防の外側だったら普通は相場の７掛けでしょう。
普通の人はそう思うよ。

[389: 匿名さん]

３５２さん
中古物件に関しては本当かけひきですよね。実家のマンションを売りにだした時、
この金額なら買いますと何人もの人が提示してくれ、そこでいつ妥協するかでしたよね。
実際査定を出してもらった金額よりマイナス１００万円で提示してくれた人がいたので
その人に購入していただきました。はじめなんてマイナス３００万円で提示されて、こんな
ものなのかななんて思わず決定しそうになりました。売る側の心理としては、早く決めたいという
思いもありますからね。

[391: 匿名さん]

普通中古物件は10年がめどといいますよね。10年と11年では一年しか違わないのにかなり
の金額の差がでるとか。でもその10年たった後に街全体が活性化したとか変化があると
また高く売れるのかもしれませんね。永住するつもりだけど、万が一売却する事になったら
なんて考えて我が家は物件選びをしています。とにかくそうなると駅近かなと。

[393: 匿名さん]

ライズの中古を待ったほうがええのでは

[394: 匿名さん]

うちは机上査定を大手中心に6社くらいから取ったけど、全然納得できないので、背定額の大体4割増しくらいで売り出して、一度値下げして売れた。結局机上査定額よりも25%くらいアップ。
あいつらの机上査定額は、結局「手離れよくすぐ売れる金額」でしかないからな。
それより低い金額なのは、なにか机上ではわからない瑕疵があんじゃないか？

[396: 契約済みさん]

[最初の提示から値を下げたというのは本当です。]ってホント？

いくらだったのをいくらに、いつ下げたのか、教えてください。
ワタシが調べた限り、そんな事実はありませんが。

[397: 匿名さん]

本当です。
部屋によって当然違います
営業に聞いてください。
詳しい金額はここでは書けません。

[398: 匿名さん]

同じ新築でも、川向こうの新地の物件に比べると
スレの進み方が格段に遅いですね。
最初の価格が高すぎて、興味なくした人が多いのかな。

[399: 匿名さん]

いい物件の方がひっそり進行するものではないかな。
気がついた時には、ほぼ売り切れ。
よくあることだと思うよ。