ブランズ二子玉川ってどうですか

[購入検討中さん]

BRANZ( ブランズ)二子玉川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/futakotamagawa/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
所在地：東京都世田谷区玉川3丁目1799番1（地番）
交通：東急田園都市線「二子玉川」駅　徒歩3分 、東急大井町線「二子玉川」駅　徒歩3分

[21: 匿名さん]

住所が世田谷区ってのが嫌。

[22: 匿名さん]

ここはいい立地ですよ。

[23: 買い換え検討中]

駅から近いという意味の立地の良さは一理・・・

ただ両隣にマンション、背中は多摩堤通り、タイトな立地でもある・・・

リバーサイドは好みが分かれるとして、閑静な佇まいを求める向きには・・・

あとは価格がどうなるかでしょうが、１０９さんのこと、お安くはないような・・・

[24: 匿名さん]

http://www.asahi.com/special/saigai_jiban/

地形の種類：自然堤防

揺れやすい

微妙な土地だな？

[25: 匿名さん]

現地行ってみれば分かりますが、多摩川の旧堤防の内側ですからね・・・。
せめて外側ならよかったんですが。

お隣の野村プラウドタワーのときもここの掲示板で話題になってましたね。

[26: 匿名さん]

同じ土手沿いで、パークハウスもいろいろカキコミあったけど、すぐ完売した
駅近というのが、ほかのデメリットを一切、帳消しにするのか？？？

[27: 匿名さん]

けさの新聞に折込広告が入ってきたけど、フツーの外観、高級感はない感じ、、、やはり建て替え物件だから

[28: 匿名さん]

地権者はお金は出してませんよ。
分譲して部屋数増やした分で建替えが可能なのです。

[29: 匿名]

こういう建て替えマンション（総戸数に占める旧居住者戸数の割合が50%）って
どうなんでしょうか？

旧居住者が気に入った場所を選び残りが一般に売りに出される？

部屋のグレードや仕様に格差はないのでしょうか？

[30: 匿名さん]

ブランズって、評判どうなんしょう

[31: 買い換え検討中]

なかなか地権者がどう部屋を選ぶか情報出て来ませんね。
でもまあ、基本的には、先に地権者が選ぶので間違いないですよね。
となると、リバーサイドビューで南を向くのはごく一部なので、
そのへんはほぼほぼ地権者で占められてるのかなと思います。
一般購入希望者には、ほとんど西向きしか残らないんじゃないですかね。
西向きですと、多摩川の花火大会もバルコニーから見るのは厳しいかもしれませんね。

逆に、南東側の部屋だけ広めに作って、地権者でも買えないくらいにしている
ケースもあるかもしれないですね。
そういう部屋は高倍率な抽選になる気がします。

あくまでも個人的感想ですが、、、。

[32: 買い換え検討中]

ちなみに、知り合いが所有していて賃貸に出していたマンションが建て替えになったときは、
基本的には「部屋の広さとフロア階数を維持」で地権者で部屋を選んでました。
このマンションもそうですが、要は建ぺい率と容積率に余裕があって、
建て替えることで、「売却できる部屋が増築できる」→そのお金で建て替え→
建て替え中の引越しと仮住まい代もそこから負担→旧所有の部屋の資産価値が上がる。
という「いいことづくし」になるはず、なのですが、
当然ながら、「旧部屋の広さ：新部屋の広さ＝旧部屋の価値：新部屋の価値」ではないので、
戸数が多ければ多いほど、住んで永い住民が多ければ多いほど揉めます。
例えば「おれの部屋は最上階（旧5階）だったんだから、最上階（新17階）の部屋でなくちゃ嫌だ！」とかいうふうに、ですね。
で、まあ、だいたい「ただの住み替えよりずっとトクをする」から、住民の同意を得ての
建て替えになるのだと思うので、基本的には、地権者はいい部屋を先にとると思います。

ちなみに、先の知り合いですが、建て替えで揉めたため、その間の賃料が定期借家権でしか
取れなかったのと、建て替え期間に賃料を得られないことから、資産価値が上がっても、
トントンかややマイナスだったそうです。
まあ、それでも将来を考えたら建て替えたほうが間違いないのですが、、、。

[33: 匿名さん]

この物件は隣のプラウドと異なり、ほとんどが南向き（川向き）ですよ。なので、階数も上階じゃなくても眺めは良いし、選択できる部屋数は多いのでは？

[34: 匿名]

向きは南西でしょう。
しかも北の住戸ほどベランダが引っ込むので
左隣の部屋の壁がうっとうしい。
あまり良いレイアウトじゃないね。

満足の南側の住戸以外は付け足しだね。
地権者間でもめそう。新しい入居者は巻き込まれる？

[35: 匿名さん]

約半分が地権者だったっけ？
そういうマンションて住んでからのお付き合いとかも難しいんですかね、、、

[36: 買い換え検討中]

そう、ほぼ全戸南西向き、かつ、左隣の壁がある南西なので、事実上昼は日が入らず、
西日になると途端にビカッと室内を照らされるレイアウト。
一番東にある南東角の部屋のみがプレミアムですね。

でもまあ、そんな部屋は地権者だな。

[37: マンション投資家さん]

南西だと世田谷の花火大会はバッチリですね！あと富士山が真正面に見える方角です。

[38: 匿名さん]

事前説明会の連絡来ないですね。

調子乗った価格になりそうで怖い。

[39: 匿名さん]

地権者さんが多いのは確かに気になります。
ただ実際にどういう弊害が起きるかは想像できないんですよね。
むしろ管理会社に対してビシッと言ったりとか
良い面もあったりするんじゃないかとは思います。
地権者さんたちだからと言って皆さん同じ考えを持っているわけではないでしょうし。
ただ…物件のお値段はどうなるでしょうね。
高くなるかもしれないですね。

[40: 匿名さん]

地権者さん同居マンションって、地権者さんが住む部屋、階数が
初めから決まっているものだと思ってましたが、そうではないのですね。
半数以上が地権者さんだと、管理組合関係も揉めたりするのでしょうか。
役員も地権者さんだらけになってしまうと、ちょっと嫌ですね。

[41: 匿名さん]

ブランズは知名度今一つだけど、東急不動産はデベとしては質実剛健な感じで悪くない。

[42: 匿名さん]

間取りが全部おかしくないですか。リビングが縦長で２つの居室につながる間取りはすごく生活しづらいと思います。

[43: 匿名]

使い辛いですね。
買う（使う）人たちへの気遣いが希薄に思えます。

MR見学会の案内が来ましたが．．．

[44: 匿名さん]

インターネットの地盤を調査する会社のサイトを見ました。
予想通リ、決して良くないようですが、対応はしっかりできているんでしょうか？

場所が場所だけに心配です。全くの素人なので、どなたか詳しい方がいれば教えてください。

[45: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

場所的に私は好みではありません。もう少し川から離れた内陸部がいいです。地権者さんが多いのもどうかな？

[46: 匿名さん]

両親が地権者です。私も独立するまで住人でした。地権者の入居予定リストを見せてもらいましたが、各階の各間取りにまんべんなく散らばっている感じでしたよ。すでに子供が独立した高齢夫婦が多いので、あまり広い間取りは求めないようです。また、東日本大震災後に全体的に低層階に変更した方が多いそうです。停電でエレベーターが使えなくなることなどを心配したようです。私の知る限りでは（15年前までですが・・）地権者はみなさん良い方でしたよ。

[47: 匿名]

駅チカ地権者といっても下町の歓楽街ではないのでそんなに困らせられることはないと思います。

むしろ新住民との意識や価値観の違いが管理組合でぶつかりそうですからあまり最先端なライフスタイルな方は選ばない方が無難かなと思いますが。

[48: 匿名さん]

こちらは地権者と言ってもはるか前にニコタマのマンションを選択されたような人たち
いわば大先輩かな？時は移ろっても良好にやっていただけそうな気がしています。
問題はそんなことより価格ですね。とんでも無い価格にしてきそうな予感が・・

[49: 匿名さん]

弦巻、等々力、瀬田、田園調布のブランズの値付けから予想し、
なおかつ、ライズの販売実績を踏まえて、
ニコタマという１０９のブランド価格が上乗せになれば・・・
かなり大胆なプライス設定とみていいのでは

[50: 匿名さん]

どちらにしろ、約半数の地権者の物件、は珍しい。

[51: 匿名さん]

値段どうなんでしょうね。
8,000万とかいってしまうようだったら、普通にライズや用賀あたりの戸建にしますけどね。
まあいくらなんでもそこまで東急も無茶しないでしょう。
地盤や地権者物件といったデメリットもかなりあるので。

[52: 匿名さん]

低層なら６０００万台からじゃないかな。

[53: 匿名さん]

用賀の戸建で8000万円では、駅より徒歩20分近い90m2台のミニ戸しかない。ずっと用賀、桜新町で探してますが、100m2超の徒歩15分以内、まともな環境が揃う物件ってそもそもなかなかでないし、あっても1億2000万円位はしますね。

[54: 匿名さん]

成長力に期待して良いのか？二子玉川。

投資用で購入するかたもいるのでしょうか？

[55: 匿名さん]

成長力あるんでしょうか？
シネコンはまだしもホテルなんてやっていけるのか疑問なんですが…

[56: 匿名さん]

平均坪単価360くらいでしょうか。80平米中層階で8700万程度。
それ以上だとうちは撤退です。。。

あとは間取りの絶望的な悪さは何とかならないのでしょうか。
他にまともなプランがあることに期待します。

[57: 匿名さん]

仕様は簡素になると思いますが価格は下げないでしょうね。
ただ間取りはさすがに変えてくると思いますよ。
おかしいと思っているのは私も同じです。

[58: 匿名さん]

あるいは元々あったマンションの間取りがこんな感じだったか、ですかね。
2連続投稿すみません。

[59: 匿名]

＞58
同じことを考えていました。
それにしても折角の建て替え．．．．

[60: 匿名さん]

>56

低仕様でそんなに高くならないでしょう。

[61: 匿名さん]

ホテルは階数が少ないみたいだからギリギリやっていけそうな気がする。
実は用賀に大企業の事業所がかなりあるから、そこの需要を取り込めれば
何とかなるんじゃないかな？

[62: 匿名さん]

価格の設定を勝手に推測すると、
まず場所的にはプラウドとライズという2つのタワーマンションにおける
立ち位置を考えなくちゃならないと思います。

プラウドタワーはいまでも、評判と人気で価格が支えられているものの、
ライズはさすがに売り切るのにかなり苦労した模様。

ということは、ライズよりも高く値付けできるとはちょっと思いにくい。
現状、プラウドの（中古の）売り出しが坪360万円程度。
ライズの（中古の）売り出しが坪370万円程度。

となると、築8年のプラウドよりも安くは出したくない。
でも、ライズよりも高いのも捌きにくい。

よって、本来であれば、仕様をぐっと抑えた庶民派の造りの坪280〜360万円レベル、
というのがいいところかなと思います。

ですが、ここは建て替え案件なので、すでに半数の住民が決まっています。
本来のマンション建設は、「土地を購入、建物を建設」となるところを、
その「土地代金」を代わりに持っていたのが地権者です。

つまり、デベの持ち出しははじめから少ない、というのが重要かと思います。
かつ、地権者へのポーズとしても「この部屋は建て替え後、◯千万円の価値になります」と
説明しているはずなので、、、。

【高級仕様の坪350〜400万円台で、売り切るまで数年かける。】

と予想します。


個人的には、もしもここで坪400万円出すのなら、
ライズの中古買ったほうが資産価値は高いと思います。

[63: 匿名さん]

今日電話で事前案内会について問い合わせたところ、予定した日程は全て満席ということでした。追加開催を予定しているので後日連絡するとのことでしたが、予定価格はお知らせできるということで教えてくれました。67㎡のタイプで7,000万円台中盤、それより広い80㎡？だと7,000台後半とのことでした。高い。

[64: 匿名さん]

HPの感じだと、少なくともライズやプラウドより仕様は低そうなのに（少なくとも高級感は感じられない）、それ以上の単価でくるつもりなんですかね。
となりのライズと二つ並んだ絵で比べると明らかにブランズの天井は低そうなんですが。

[65: 匿名さん]

すみません、「となりのライズ」ではなくて「となりのプラウド」の間違いです。

HPが更新されて価格が出てますね。
67㎡：7,500万～
74㎡：8,500万～
84㎡：8,900万～
100㎡：12,600万～
だそうです・・。

実際の資産価値との兼ね合いでは、戸建てや中古のライズや買ったほうがお得かもしれませんね。

[66: 匿名]

>>64え？RIZEって確かに坪400のびっくり価格でしたがしつらえは高級仕様でしたか？

まあ価格でドン引きして諦めたおかげで大損せずに済みましたが。

[67: 匿名さん]

まさかの400超えですか

[68: 匿名さん]

低仕様。
あまり詳しいことがわからいないのですが、具体的にどの辺が低仕様なんでしょうか？

天井高とかはわかるんですが、その他どこを見れば良いのでしょうか？

[69: 購入検討中さん]

84㎡は坪350万円ですか。価格だけ見れば安いですが、間取りや向きに難がありそう。

[70: 匿名さん]

都心さえ憧れると言い放った東急のこと、ブランズ四番町並で来ると思ったら・・・
そこまではしなかったんですね、微妙な価格だなあ・・

まあでも安い方向に予想が外れることはなかったのでここは撤退します。

また、数日前にここは簡素な仕様だが値段は高いのでは？と書いた者ですが、
地権者が半数なので低仕様と勘ぐっただけです。もし外れていたらミスリードすみません。