BRANZ( ブランズ)二子玉川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/futakotamagawa/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
所在地：東京都世田谷区玉川3丁目1799番1（地番）
交通：東急田園都市線「二子玉川」駅 徒歩3分 、東急大井町線「二子玉川」駅 徒歩3分
[スレ作成日時]2013-04-08 00:56:25
ブランズ二子玉川ってどうですか
| No.152 |
by タマタマン 2013-05-19 09:07:39
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おはよーございまーす 間取りは、どこがダメなのー？ 多摩川の眺望を楽しめるような 部屋の配置だと思うけどなー 丹沢山系と多摩川 それでいて、駅ちかで プラウドが駅からの 目隠しと防音壁になってると 思うけどなー |
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| No.153 |
リビングが細長いのが ちょいネックだけど 部屋の一つを潰せば 広く使えて、いいような 気がするけどー？ |
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| No.154 |
あと、元住民だけ 間取りの変更可能とかって 書いてあるこど、 柱が通ってるから 大幅な変更なんて 無理なんじゃないのー？ どこまで、本気なお話なのー？ |
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| No.155 |
No１４８さん。「免震構造およびプライバシー保護のために無駄な廊下の作りは 地権者の要望による物だと言っていました。 そのため価格も上がっていると。」、とMRの担当者がいっていたということですが、それは事実ではありません。免震も廊下の作りもコンペ時の提案のままです。
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| No.156 |
敷地ギリギリまで建てようとして建物を雁行にしたのはいいが、間取りがうまくおさめられていない。
エレベーターの位置と戸境壁の位置をみれば、あきらかに無理をしている間取りです。 そのため、各戸の居室や廊下に無理がきています。 プランだけみれば、学生の設計のようです。 また、プライバシーの確保のため空中廊下を採用することはごく一般的な手法です。 |
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| No.157 |
どうみても酷すぎる間取りでしょ。利害関係者？
HNが公序良俗に反するよw レス数稼ぎの書き込み方もどうかと思うよ。 リビングインの部屋が三つもある間取りなんて、本当に考えられない。シェアハウスかっての。東急電鉄も不動産もデベロッパーとしての実力は二流以下だよね。 |
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| No.158 |
地権者第一の物件だからしょうがないですよ。
普通はパスでしょ。 |
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| No.159 |
うちは夫婦だけで他人も呼ばないからワイドスパンで広い1LDK+DENが理想だけど、子育て世代ならリビングインも好きなんじゃないの？
外廊下を部屋にくっけたら廊下に面した部屋は音やプライバシーが気になるから絶対嫌だし、免震も割高になってもあれば嬉しいけどなぁ。 好みの問題でもあるよね。 立地は再開発一体だけあってライズがいいかな。 見合い部屋は嫌だけど。 |
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| No.160 |
>>155
>>免震も廊下の作りもコンペ時の提案のままです。 当たり前でしょ 1.地権者の要望 2.地権者の要望を取り入れたコンペ案 3.コンペ当選 って言う流れでしょ。 だから148の地権者の要望を取り入れたってことは正しいのではないですか。 別にコンペの後に仕様変更でこのような作りにとは言っていないんだから。 |
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| No.161 |
あつい？反対意見ありがとーございまーす でもまったく分かんないやー |
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| No.162 |
リビングを南にもってきて 居室を北側にもってきて プライベート空間と パブリックなスペースを はなせ ということなのかな？ そしたら、せっかくの眺望が 台無しなんじゃないの？ そもそも前たて懸念がなかったり 眺望の良さがこのマンションの 最大の特徴なんだから それを活かさない商品企画って あるんですかー？ |
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| No.163 |
建て替え物件は地権者が絶対。
かかわらない方が吉。 |
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| No.164 |
等価交換のマンションって よくある事業形態だと 思いますが 何故ダメなのか よく分かんないやー |
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| No.165 |
総戸数の約半数が
地主で、話をまとめんのに めっちゃめっちゃ面倒なのに それでもコンペに5社？来たんでしょ 二子玉川周辺では 立地、さいこーだなー と思います |
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| No.166 |
総戸数の半数が地主ですか。
それでは高価格なマンションにせざるを得ないね。 |
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| No.167 |
等価交換って、基本相対だよね？
相対と入札って、相対のほうが 土地代のすり合わせが 出来るんですが、、 どっから出てきてる話 なんでしょうか？ 高くなるって？ |
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| No.168 |
なんくせつけて 検討取り止めちゃった人って まさか地主と同じようのりで ただでもらえちゃうんじゃないかー とかって思ったりしちゃうの？ |
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| No.170 |
等価交換は地主には利益を乗せないで交換するでしょ。
利益を回収するには大規模にして販売床が相応にないとならないんだよね。 利益出せない部屋数が半数あって金のかかる設備入れたら割高になるのは当たり前。 地権者は建て替えにお金出したくないし、土地の持ち分は単純に行って半分になるから資産価値を建物に求める。が、金は出さない。 デベロッパは建て替え物件だからって利益薄くなんて考えないんだから買う側が割高になるんだな。 二子玉川イメージ分もお買い上げ頂かないと。 |
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| No.171 |
おいおーい 何で、僕が地主になってんのー？ やめてよー そうやって、またまた なんくせつけるのー |
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| No.172 |
眺望が最高のうりであればなんでこんなに南側の窓が小さいの？！
致命的だよね。 |
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| No.173 |
地主の建て替え建築費が 土地代になるんでしょ 長谷工だけど 雁行してる+ 空中廊下+ 建物高さが50メーターを 超える？+で こあたり建築費約2700万円位かな？ なので地主の戸数分の建築費が 土地代になって 約50ちょい分譲出来るわけでしょ？ 土地代換算すると 新しい地主が 約14億円～15億円で 負担みたいな感じかなー？ |
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| No.174 |
すみません まだパンフレットさえ 見てないんですけど、 階高どれくらい？ |
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| No.175 |
リビングインのメリットデメリットは両方ありますので、好みだと思います。
また、すべての居室を南に面する作り方と、住戸のメインであるリビングを大きく南に面する作り方もどちらもありだと思います。 ただ、建物を雁行させたことと、意味不明なエレベーターの位置によって、 各戸が見るに耐えられないほどきたない間取りになっています。 本気でここにしようと思っている方は一度、一階、二階平面図を見ることをオススメします。 この設計でオッケー出す東急も終わってます。 |
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| No.176 |
建物を雁行させたのは
敷地形状に合わせて 雁行させてるんじゃない 北側の敷地がカーブしてるから それに対応してるんだな と感じたけどなー 普通ならフラットなほうが 建築費抑えられるでしょ |
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| No.177 |
2段式の雁行は
凹凸をいきなりもたせないことで 違和感を感じさせないように してるんだなー と思ったよー |
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| No.178 |
１６０さん
そういう意味では、おっしゃる通りですね。但し、コンペ参加各社への設計しばり、つまり住民からの要望は最少に抑え、むしろ自由にやっていただくスタイルで依頼した経緯があります。だからなのかどうか、提案されてきたものは１４階層から１９階層まで、各社バラバラでした。提案を受けてからの住民要望による改定はマイナーな部分だけでしたね。周辺住民からの要請による変更はそれなりにありましたが。 いずれにしても、今後日本中に溢れかえるはずの老朽マンション建て替え事業は大変。この欄のレス投稿を拝読しているだけでその難儀を察っすることができます。 |
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| No.179 |
もちろん敷地に合わせるために雁行させてますよ。
それは誰が見てもわかることです。 二段式の雁行は違和感なくというか、敷地に合わせるためですよ。 ただ、雁行させたはいいが、中のプランが収まっていないといっているのです。 要は設計が下手くそなんですよ。 |
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| No.180 |
なぜコンペ段階の各社の詳細の内容をご存知なのでしょうか？？
東急内部の方、若しくは地権者の方でしょうか。 守秘義務等はないのでしょうか。 |
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| No.181 |
完全に関係者でしょ。おかしな書き方やめろって。ウザすぎる。何でレスの半分以上があんたなの？
見た目の団地仕様はなんとかならなかったのかね。有名なデザイン事務所でも使えばこうはならないよなあ。 |
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| No.182 |
知り合いが東急不動産にいて話を聞きましたが、この酷い間取りは社内でも問題になっているようです。
お金もなく時間もないので、設計変更は行わなかったようですが。 |
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| No.183 |
地権者の地権者による地権者のためのマンション
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| No.184 |
リビングインの間取りは子育て世代の我が家にはむしろ望ましいです。
ていうかHPに書いてあるように狙ってそうしたんですよね。なるべく多くの部屋が多摩川に面するように。 空中廊下も外廊下であれば当然必要です。プライバシー保護のためには。 それはさて置き、とにかく値段が実力以上に高すぎるというのは否めないです。 これだったら確かに山手線の内側の将来資産価値のあるマンションを買った方が絶対にお得です（というかリセールする際に大きく損するのが目に見えてます）。 ということで私も撤退の方向です。 ちなみにタマタマンさんは昔から田園都市線沿線のマンションのいろんなスレに出没していますが、それなりに的確なことも言うので重宝されていたのを見たことがあります。 |
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| No.185 |
１８０さん
五社コンペやその内容を知っている、というのはワタシのことでしょうか？ハイ、私は地権者のひとりですから、関係者です。よって我田引水、ポジショントークと評されたことはむしろ当然。自分が住んでいたところにはどうしても愛着というか、過大評価をやっちゃうんでしょうね。反省しています。ただ、地権者のための云々ばかりが強調されると、？！？！な気分になります。買わなきゃいいだけのことじゃないのかな？と感じてしまう次第で。 |
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| No.186 |
それでは、住民要望の改定部分を教えてください
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| No.187 |
五社コンペの優勝案がこれだったら、他の四社の案はどんだけ出来の悪い案だったんでしょうかw
お金なくて三流設計事務所しか参加してなかったんでしょうね。 |
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| No.188 |
毎度おせわがせしてます タマタマンです |
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| No.190 |
ここは値段設定おかしいですね、昔の二子イメージだけで値段設定してますね。
地権者が許さなかったのでしょうがもはや時代が変わってます。 ８０ｍ２で８－９、000万払うなら１００ｍ２で小杉買った方がよっぽど言いと思いますよ。 どうしても川崎住所が気になると方は別ですが。 |
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| No.192 |
小杉は、ないでしょー ご冗談を 赤羽、小杉かで迷うなら の話かな？ |
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| No.193 |
どこが長谷工に 乗ってきたのか知らないけど この立地だったら 財閥しか来れないよね？ |
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| No.194 |
あと、tlcって、 お金も時間もないのー？ ほんとに？ タマタマンもデベの開発やってるので 聞いてみるねー あんま、そんな話聞いたこと ないけどー？ |
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| No.195 |
あとよく分かんないけど 地主のコメントが 寄せられてるけど 仮にこの地主が ほんとに地主だとして 検討者が営業から 聞いた話と違うから 検討者の人 その情報、まじ何ですか？ って、いう突っ込みいれて いいっすか？ あっ、もういれちゃってるか |
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| No.196 |
ここって 元々分譲が長谷工だから 長谷工系列の管理会社と 組合で建て替えの話が 進んできて 本体の長谷工が じゃー、デベを探しますよ っていうことで 東急不動産が担がれたんでしょ 最終的に 5社来たってことなんだけど 設計事務所なんて 開発、分譲するだけの ファイナンスやらノウハウやら 持ってないから 長谷工も 話持ちかけないから 設計会社が来たと 勘違いしてるみたいだけど クスクス |
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| No.197 |
あと、設計のこと あんまりわかってないんだけど 建物の雁行と エレベーターの配置が どんな風に間取りに 影響してるか よく分からないから 教えてよー 設計会社に 聞いてみるからさー |
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| No.198 |
あっ、ちなみにタマタマンは モデルはおろか DM？みたいなものさえ もらってないんで 詳細知らないんだなー 普通の庶民だから モデルになんて 行けません |
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