ブランズ二子玉川ってどうですか

[購入検討中さん]

BRANZ( ブランズ)二子玉川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/futakotamagawa/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
所在地：東京都世田谷区玉川3丁目1799番1（地番）
交通：東急田園都市線「二子玉川」駅　徒歩3分 、東急大井町線「二子玉川」駅　徒歩3分

[122: 匿名さん]

会社が違う

[123: 匿名さん]

よくありますよね。同じグループでも別々な例は。

[124: 匿名さん]

当然のことながら、連結決算も別々

[125: 物件比較中さん]

ちなみにライズは電鉄主導物件。

[126: 匿名さん]

もともと東急は田園都市株式会社から始まったから鉄道事業より不動産事業のほうが先なんだよね。

[127: 匿名さん]

電鉄系グループ会社ってのはどこでも、電鉄会社がヒエラルキーの頂点に君臨して、
他グループに多大な影響を及ぼす。

言い方を変えると、ブランズは永遠にドレッセに喧嘩売るような真似はできない。
（二子玉川で言えば、ブランズはライズに喧嘩を売れない）

[128: 契約済みさん]

地権者のひとりです。２５年以上居住してきましたが、トラブルらしいトラブルはなく、住民の方々もごくごく普通に親切で私自身は気分のいい暮らしができました。建替えに際して無理難題を吹っ掛ける住民はゼロ、１００％の賛同でもって建替え実施となった理由は建ぺい条件がよかったことに加え、住民の協力姿勢も大きかったのではないでしょうか。また、５社コンペで事業協力者になられた東急不動産の担当者やコンサルタント会社の方々の仕事ぶり、対応も私個人の意見では大変立派でした。

部屋の選択権は当然地権者が優先されますが、ファミリータイプの部屋はすべて多摩川に面しているため、これから買われる方々と条件が一部特殊な部屋を除けば大きく異なることはないようです。超高層とはいえない１７階建てでの免震構造、駅のすぐ側、かなり高級な内装仕様等々で、お値段も安くはない。転売して儲けようスタイルの方にはお薦めできませんが、多少無理をしても家族で気分よく暮らしたい、ということなら理想的だと私は思います。儲けは出なくても、この先大きく値崩れするようなこともないでしょうし、その点でも安心。なにやら、東急さんの回し者みたようになりました。大丈夫、サクラではありません。私は自信をもってお薦めします。

[129: 匿名さん]

我田引水。
完全なポジショントークですね。
そりゃ地権者からすれば
一般人が少々無理してでもジャンピングキャッチ（壮絶高値掴み）してくれたほうがいいでしょうから。

[130: 匿名さん]

おっしゃるとおり。

[131: 匿名さん]

基本的に地権者に儲けが出るような価格設定になってるのでしょうか？
このような建て替え物件って。

[132: 匿名さん]

この価格？
二子玉川ブランド？

考え中。

[133: 匿名]

地権者は再開発で商店をリニューアルして流行らない限り全く儲からないでしょう。
メリットはコストを販売床部分から回収しつつ立て替えたり、インフラや仕様面がアップすることでは？
中層タワーで免震ですか。
住民の意向も強かったのかな。
二子玉川はまだまだ魅力的に変わりそうだからいいんじゃないの？

手前味噌で愛着があるから加点評価は当然かと。
逆にデベとの協調ができないと不満や恨みが募るはず。

[134: 匿名さん]

お布施したい人はいいんじゃない？

[135: 匿名さん]

80㎡で8400万～とありますが、それは2階のスーパー堤防で眺望ナシの部屋の価格です。
実際には80㎡で9200万から。

価格に関して高すぎるのもありますが、間取りがひどすぎます。
これまで50棟以上のマンションを見て来ましたが、ワースト１です。
大手デベロッパの友人に見せたら絶句してました・・・

これだけの立地を間取りでだめにした東急不動産にはがっかりです。
うちは完全撤退します。消費者不在の利益優先主義は本当にやめてほしい。

[136: 匿名]

間取りは東急が地権者とも相談しながら決めたんですよね？

こんな間取りで建て替えにＯＫした地権者のセンスを疑います。
それとも売り出し物件だけこのような間取りで地権者は
別の間取りですか？

[137: 匿名]

東急は間取りとか内装とかデザイン力が弱いね。
高級、高額マンションなのに団地デザイン。
うちも東急のマンションだけど、二子玉川が好きだから諦めて数千万かけて自腹で手を入れた。
おかげで間取りも内装も満足したけど最初からマシな間取りだったら。。苦笑。
対応した設計士自身もデザイン部門の弱さは認めていたよ。

そういえば、プラウド裏のモリモトのマンションも新築価格は80平米で7千万程度だったよ。
割高過ぎて笑った。
プラウドも8千万台が多かったはずだし、ライズもそれ以上だから、ここも強気価格なんだろうね。
川一本で簡単に1千万以上の価格差が出る特殊なエリアだから、高いと思ったら渡るしかない。

[138: 匿名]

普通は地権者住戸は個別要望で各戸で設計変えてるでしょう。
でも地権者は販売住戸の設計には加われないよ。
機能面や全体のコンセプトなんかを提案されて内容に意見出す。
マンション内にテナント入れるかとか、セキュリティはどの程度がいいとか、共有施設の要望って話だね。

[139: 匿名さん]

>133
？？
地権者ってのは建て替え前のスカイハイツに住んでいた住民のことでしょ。
引き続き建て替え後のブランズに住み続ける住民。

商店がどうとか何の話でしょうか。

[140: 匿名さん]

割高ですよ、どう考えても。
いくらニコタマ徒歩3分であっても。
決して都心じゃないんだから。将来の価格下落リスクが高すぎます。

[141: 匿名さん]

大きく下がらないと言うのはどうかな
二子玉プラは今がピークかと

[142: 匿名]

139さん、わかりにくくてスミマセン。
言いたかったのは普通の住民地権者には権利変換では儲かるような意味での利益は出ないってことなんだ。
特定の地権者、スカイハイツ住民についてはここで語るべきじゃないのでね。
売れば従前の資産より価値は上がるだろうが、他に似たような新築買うなら利益は出ない。
住み続ける人には管理費修繕積立金が上がる。
賃貸オーナーでもあまり高級にされても都心から微妙な距離の二子玉川じゃ借り手が高い賃料を出し渋る。
いいことばかりじゃないから。

[143: タマタマン]

おいおいおい


リビングが確かに奥まってるけど

ワイドスパンで


いい間取りなんじゃないの？

[144: タマタマン]

あと

立地は違えど


清水総合開発の


瀬田の物件も


坪380万だったっしょ

[145: タマタマン]

にこたまのマンションって


南西向きが一番評価高いと

思うんだけど

いい配棟計画なんじゃないでしょーか？

[146: タマタマン]

にこたまは再開発

まっさかりだけど

皆さんもご存知の通り


再開発前の駅力と

再開発後の駅力は

違ってきます


どれだけ

ポテンシャルか上がるかは

分からないけど

駅力が上がることを

前提とした

立地評価なんじゃないの？

[147: 購入検討中さん]

この間取りを見ていい間取りと思う人もいるんですねw
興味深いのでどの辺りがいい間取りなのか説明してもらえないでしょうか？

[148: 匿名さん]

私もMRいってきました。
そして担当営業さんに聞いたことは。
免震構造およびプライバシー保護のために無駄な廊下の作りは
地権者の要望による物だと言っていました。
そのため価格も上がっていると。

間取りに関しても融通が利かない間取り。
謀不動産業者の物件では間取りを大きくできるなどの変更が出来るプランもあったのですが
ここは出来ない仕様のようです。

二子ブランドと地権者による要望の二重苦の価格設定ではないでしょうか。

[149: 匿名さん]

なるほど。半分くらいが地権者さん住戸なので、色々あったんですね。

[150: ご近所さん]

立地は最高です。川側エントランスを出れば問面がすぐ兵庫島公園です。駅近ですがそれでいて結構静かですし。隣接するプラウドタワーは駅から丸見えです。川向きはごく一部でベランダなんて狭いです。友達が住んでいるので何度も見ています。電車は発車音ベルがうるさいですが、この物件の位置だと気にならないです。橋を渡るときにガタゴトうるさいなんてことはないですよ。実際に聞いてみた方がいいと思います。ライズも何度も遊びに行き見せてもらいましたが、良い部屋の向きはごく一部で、今度すぐ隣に30階建のビルがドドーンと建ち塞がりますので、立地としては今一魅力を感じません。ブランズ二子玉川は川面にワイドスパンな間取りがとても魅力的と思います。スロップシンクもあるのでガーデニングが楽しめて、兵庫島公園の自然との一体感が素敵です。運が良ければカワセミなんかも見れますよ。休日はみんな野鳥観察しています。都心には無い生活を楽しめるのがいいですね。

[152: タマタマン]

おはよーございまーす


間取りは、どこがダメなのー？


多摩川の眺望を楽しめるような

部屋の配置だと思うけどなー


丹沢山系と多摩川

それでいて、駅ちかで

プラウドが駅からの

目隠しと防音壁になってると

思うけどなー

[153: タマタマン]

リビングが細長いのが

ちょいネックだけど

部屋の一つを潰せば

広く使えて、いいような

気がするけどー？

[154: タマタマン]

あと、元住民だけ

間取りの変更可能とかって

書いてあるこど、


柱が通ってるから

大幅な変更なんて

無理なんじゃないのー？


どこまで、本気なお話なのー？

[155: 契約済みさん]

No１４８さん。「免震構造およびプライバシー保護のために無駄な廊下の作りは 地権者の要望による物だと言っていました。 そのため価格も上がっていると。」、とMRの担当者がいっていたということですが、それは事実ではありません。免震も廊下の作りもコンペ時の提案のままです。

[156: 購入検討中さん]

敷地ギリギリまで建てようとして建物を雁行にしたのはいいが、間取りがうまくおさめられていない。
エレベーターの位置と戸境壁の位置をみれば、あきらかに無理をしている間取りです。
そのため、各戸の居室や廊下に無理がきています。
プランだけみれば、学生の設計のようです。

また、プライバシーの確保のため空中廊下を採用することはごく一般的な手法です。

[157: 匿名さん]

どうみても酷すぎる間取りでしょ。利害関係者？
HNが公序良俗に反するよw レス数稼ぎの書き込み方もどうかと思うよ。

リビングインの部屋が三つもある間取りなんて、本当に考えられない。シェアハウスかっての。東急電鉄も不動産もデベロッパーとしての実力は二流以下だよね。

[158: 匿名さん]

地権者第一の物件だからしょうがないですよ。
普通はパスでしょ。

[159: 匿名]

うちは夫婦だけで他人も呼ばないからワイドスパンで広い1LDK+DENが理想だけど、子育て世代ならリビングインも好きなんじゃないの？
外廊下を部屋にくっけたら廊下に面した部屋は音やプライバシーが気になるから絶対嫌だし、免震も割高になってもあれば嬉しいけどなぁ。
好みの問題でもあるよね。

立地は再開発一体だけあってライズがいいかな。
見合い部屋は嫌だけど。

[160: 匿名さん]

>>155

>>免震も廊下の作りもコンペ時の提案のままです。
当たり前でしょ

1.地権者の要望
2.地権者の要望を取り入れたコンペ案
3.コンペ当選
って言う流れでしょ。

だから148の地権者の要望を取り入れたってことは正しいのではないですか。
別にコンペの後に仕様変更でこのような作りにとは言っていないんだから。

[161: タマタマン]

あつい？反対意見ありがとーございまーす

でもまったく分かんないやー

[162: タマタマン]

リビングを南にもってきて

居室を北側にもってきて

プライベート空間と
パブリックなスペースを
はなせ
ということなのかな？

そしたら、せっかくの眺望が
台無しなんじゃないの？

そもそも前たて懸念がなかったり
眺望の良さがこのマンションの
最大の特徴なんだから
それを活かさない商品企画って

あるんですかー？

[163: 匿名さん]

建て替え物件は地権者が絶対。
かかわらない方が吉。

[164: タマタマン]

等価交換のマンションって

よくある事業形態だと

思いますが


何故ダメなのか

よく分かんないやー

[165: タマタマン]

総戸数の約半数が

地主で、話をまとめんのに

めっちゃめっちゃ面倒なのに

それでもコンペに5社？来たんでしょ


二子玉川周辺では

立地、さいこーだなー

と思います

[166: 匿名]

総戸数の半数が地主ですか。
それでは高価格なマンションにせざるを得ないね。

[167: タマタマン]

等価交換って、基本相対だよね？

相対と入札って、相対のほうが

土地代のすり合わせが

出来るんですが、、


どっから出てきてる話

なんでしょうか？

高くなるって？

[168: タマタマン]

なんくせつけて

検討取り止めちゃった人って

まさか地主と同じようのりで

ただでもらえちゃうんじゃないかー

とかって思ったりしちゃうの？

[170: 匿名]

等価交換は地主には利益を乗せないで交換するでしょ。
利益を回収するには大規模にして販売床が相応にないとならないんだよね。
利益出せない部屋数が半数あって金のかかる設備入れたら割高になるのは当たり前。
地権者は建て替えにお金出したくないし、土地の持ち分は単純に行って半分になるから資産価値を建物に求める。が、金は出さない。
デベロッパは建て替え物件だからって利益薄くなんて考えないんだから買う側が割高になるんだな。
二子玉川イメージ分もお買い上げ頂かないと。

[171: タマタマン]

おいおーい

何で、僕が地主になってんのー？


やめてよー


そうやって、またまた
なんくせつけるのー

[172: 購入検討中さん]

眺望が最高のうりであればなんでこんなに南側の窓が小さいの？！
致命的だよね。

[173: タマタマン]

地主の建て替え建築費が

土地代になるんでしょ

長谷工だけど

雁行してる+

空中廊下+

建物高さが50メーターを
超える？+で

こあたり建築費約2700万円位かな？

なので地主の戸数分の建築費が
土地代になって
約50ちょい分譲出来るわけでしょ？

土地代換算すると
新しい地主が
約14億円～15億円で
負担みたいな感じかなー？

[174: タマタマン]

すみません

まだパンフレットさえ

見てないんですけど、


階高どれくらい？

[175: 購入検討中さん]

リビングインのメリットデメリットは両方ありますので、好みだと思います。
また、すべての居室を南に面する作り方と、住戸のメインであるリビングを大きく南に面する作り方もどちらもありだと思います。

ただ、建物を雁行させたことと、意味不明なエレベーターの位置によって、
各戸が見るに耐えられないほどきたない間取りになっています。
本気でここにしようと思っている方は一度、一階、二階平面図を見ることをオススメします。

この設計でオッケー出す東急も終わってます。

[176: タマタマン]

建物を雁行させたのは

敷地形状に合わせて

雁行させてるんじゃない

北側の敷地がカーブしてるから

それに対応してるんだな

と感じたけどなー

普通ならフラットなほうが

建築費抑えられるでしょ

[177: タマタマン]

2段式の雁行は

凹凸をいきなりもたせないことで

違和感を感じさせないように

してるんだなー

と思ったよー

[178: 契約済みさん]

１６０さん

そういう意味では、おっしゃる通りですね。但し、コンペ参加各社への設計しばり、つまり住民からの要望は最少に抑え、むしろ自由にやっていただくスタイルで依頼した経緯があります。だからなのかどうか、提案されてきたものは１４階層から１９階層まで、各社バラバラでした。提案を受けてからの住民要望による改定はマイナーな部分だけでしたね。周辺住民からの要請による変更はそれなりにありましたが。

いずれにしても、今後日本中に溢れかえるはずの老朽マンション建て替え事業は大変。この欄のレス投稿を拝読しているだけでその難儀を察っすることができます。

[179: 購入検討中さん]

もちろん敷地に合わせるために雁行させてますよ。
それは誰が見てもわかることです。
二段式の雁行は違和感なくというか、敷地に合わせるためですよ。

ただ、雁行させたはいいが、中のプランが収まっていないといっているのです。
要は設計が下手くそなんですよ。

[180: 購入検討中さん]

なぜコンペ段階の各社の詳細の内容をご存知なのでしょうか？？
東急内部の方、若しくは地権者の方でしょうか。
守秘義務等はないのでしょうか。

[181: 匿名さん]

完全に関係者でしょ。おかしな書き方やめろって。ウザすぎる。何でレスの半分以上があんたなの？
見た目の団地仕様はなんとかならなかったのかね。有名なデザイン事務所でも使えばこうはならないよなあ。

[182: 匿名さん]

知り合いが東急不動産にいて話を聞きましたが、この酷い間取りは社内でも問題になっているようです。
お金もなく時間もないので、設計変更は行わなかったようですが。

[183: 匿名さん]

地権者の地権者による地権者のためのマンション

[184: 匿名さん]

リビングインの間取りは子育て世代の我が家にはむしろ望ましいです。
ていうかHPに書いてあるように狙ってそうしたんですよね。なるべく多くの部屋が多摩川に面するように。
空中廊下も外廊下であれば当然必要です。プライバシー保護のためには。

それはさて置き、とにかく値段が実力以上に高すぎるというのは否めないです。
これだったら確かに山手線の内側の将来資産価値のあるマンションを買った方が絶対にお得です（というかリセールする際に大きく損するのが目に見えてます）。
ということで私も撤退の方向です。

ちなみにタマタマンさんは昔から田園都市線沿線のマンションのいろんなスレに出没していますが、それなりに的確なことも言うので重宝されていたのを見たことがあります。

[185: 契約済みさん]

１８０さん

五社コンペやその内容を知っている、というのはワタシのことでしょうか？ハイ、私は地権者のひとりですから、関係者です。よって我田引水、ポジショントークと評されたことはむしろ当然。自分が住んでいたところにはどうしても愛着というか、過大評価をやっちゃうんでしょうね。反省しています。ただ、地権者のための云々ばかりが強調されると、？！？！な気分になります。買わなきゃいいだけのことじゃないのかな？と感じてしまう次第で。

[186: 購入検討中さん]

それでは、住民要望の改定部分を教えてください

[187: 購入検討中さん]

五社コンペの優勝案がこれだったら、他の四社の案はどんだけ出来の悪い案だったんでしょうかw
お金なくて三流設計事務所しか参加してなかったんでしょうね。

[188: タマタマン]

毎度おせわがせしてます

タマタマンです

[190: 匿名さん]

ここは値段設定おかしいですね、昔の二子イメージだけで値段設定してますね。
地権者が許さなかったのでしょうがもはや時代が変わってます。
８０ｍ２で８－９、000万払うなら１００ｍ２で小杉買った方がよっぽど言いと思いますよ。
どうしても川崎住所が気になると方は別ですが。

[192: タマタマン]

小杉は、ないでしょー


ご冗談を


赤羽、小杉かで迷うなら


の話かな？

[193: タマタマン]

どこが長谷工に

乗ってきたのか知らないけど

この立地だったら

財閥しか来れないよね？

[194: タマタマン]

あと、tlcって、

お金も時間もないのー？

ほんとに？

タマタマンもデベの開発やってるので

聞いてみるねー



あんま、そんな話聞いたこと
ないけどー？

[195: タマタマン]

あとよく分かんないけど

地主のコメントが

寄せられてるけど

仮にこの地主が

ほんとに地主だとして

検討者が営業から
聞いた話と違うから
検討者の人

その情報、まじ何ですか？

って、いう突っ込みいれて
いいっすか？

あっ、もういれちゃってるか

[196: タマタマン]

ここって

元々分譲が長谷工だから

長谷工系列の管理会社と
組合で建て替えの話が
進んできて
本体の長谷工が

じゃー、デベを探しますよ

っていうことで
東急不動産が担がれたんでしょ
最終的に


5社来たってことなんだけど
設計事務所なんて
開発、分譲するだけの
ファイナンスやらノウハウやら
持ってないから


長谷工も
話持ちかけないから


設計会社が来たと
勘違いしてるみたいだけど

クスクス

[197: タマタマン]

あと、設計のこと

あんまりわかってないんだけど

建物の雁行と
エレベーターの配置が
どんな風に間取りに
影響してるか
よく分からないから
教えてよー



設計会社に
聞いてみるからさー

[198: タマタマン]

あっ、ちなみにタマタマンは
モデルはおろか

DM？みたいなものさえ
もらってないんで
詳細知らないんだなー


普通の庶民だから
モデルになんて
行けません

[205: タマタマン]

にせタマタマン、

とうとう登場しましたね

ある意味、この日を

待ってたんだよなー


どんどんやっておくれー

[206: 匿名さん]

ここって長谷工なの？東急建設では？

[207: タマタマン]

このマンション買う人は、夏の花火とか、


多摩川とか見えてれば満足なんだよねー。


ある意味ラクー。デベからすると。


クスクス

[208: タマタマン]

タマタマンは買わないなー。


クスクス

[209: 契約済みさん]

１８６さん

設計案採択後の住民要望による変更で一番大きかったのは一階に庭スペースがあったのをなくしたことです。万が一、上からモノが落ちたとき、１７階建てなら大事故になる可能性があるというのがその理由でした。各戸にロッカースペースが用意されていますが（地下に）、最初の設計では全住戸の半分しかなかったものが、それでは従来の居住者がとってしまって新来の方々がとれないということになり、全戸分になったのもの変更のひとつです。後は、立体駐車場を目立たなくさせるため、立木をお願いしたことでしょうか。それ以外の住民要望による変更は記憶にありません。

レイアウトの変更はオプションとして用意されているはずです。但し、オプション以外で自分の都合や好みにより変更する場合は目が飛び出るほど高くなる仕組み。これは地権者であれ、新たに購入される方であれ条件は同じです。ナンでこんなことになるの？と問いただしたところ、担当の方は言葉を濁しておられましたが結局のところ、一つ一つの要望にすべて対応していたのではとても間尺に合わない、ということのようです。

[210: 契約済みさん]

書き忘れたので追加させてください。二子玉川第一スカイハイツは長谷川工務店でしたが、今回長谷工さんはまったくからんでいませんん。

[211: 匿名さん]

エレベーターが、Gタイプの住戸に入り込んでいるからGタイプの住戸がワンスパンに収まっていない。その影響が隣のFタイプにおよんでいます。
さらに、ABCタイプなんてツースパンで3戸入れてさらに雁行させたのが収まっていないからいままで見たことのないようなとても効率の悪い住戸が出来上がっております。

じゃ、なぜこんな醜い間取りにしたのか設計会社に聞いといてくださいね。

[212: 匿名さん]

長谷工じゃないからw
ドンマイw

[213: タマタマン]

えへ

長谷工関係ないんだったんだー

恥ずかしいなー、おれ

[214: タマタマン]

他にどこのデベが

来てたのか

差し支えなかったら

教えてくださーい

[215: 匿名さん]

レス数食う書き込みしてる奴、デベの開発してるとかでもっともらしい事書いてるけど、長谷工かどうかの確認くらいしろよ！
素人かっての。
もう出てくるなよ。

[216: タマタマン]

えへ、えへ

同じ建物なんだから

気にすんなよ

[217: 匿名さん]

それよりも設計会社に聞いといてください。
それかあなた答えれるなら答えてください。
何も知らない素人だから答えられないでしょうけど。

[218: タマタマン]

おいおーい


何イライラしてんだよー

よっぽど頭にきてんだなー


タマタマンの書き込みが


長谷工か、長谷工じゃなくても

提案があったのが

東急以外のメジャーどこだったら

おんなじことでしょ？

[219: タマタマン]

設計会社に聞いても

分かんないしなー

何いっちゃってんのー

[220: 匿名さん]

もうみっともないからやめときな。イライラしてるのはお前のデタラメな書き込みに対してだと思うよ。
何が長谷工だよ。どこに長谷工が施工って書いてあるんだよ。夢でも見たの？恥ずかしくないのか？
俺から見てて、恥ずかしくて居ても立っても居られないくらいだぞ？
よく書き込みを続けられるなw 痛々しいから、大人しくそっと消えた方がイイって。

[221: タマタマン]

えっと、おれの恥ずかしい勘違いの書き込みで

皆さんの気分を害しました。えへ、えへ。

もう二度とこの場には現れません。

おれが全部悪かったです。えへ

さようなら