ブランズ二子玉川ってどうですか

[購入検討中さん]

BRANZ( ブランズ)二子玉川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/futakotamagawa/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
所在地：東京都世田谷区玉川3丁目1799番1（地番）
交通：東急田園都市線「二子玉川」駅　徒歩3分 、東急大井町線「二子玉川」駅　徒歩3分

[101: 匿名さん]

しかしそれを言ってしまうとこれから販売の物件は皆、高値掴みということになってしまうとも
2年後の情勢によってはそうなることも十分ありえるかもですが

[102: 購入検討中さん]

100さんの言うとおりだとおもいます。
あきらかな価格設定ミスです。
きっと営業さん達が一番良くわかっているでしょう。

[103: 匿名さん]

この金額だったら、同じ広さで今出てる白金や広尾の新築マンション余裕で買えますからね。

今は二子玉川バブルかもしれませんが、将来日本の人口が減少していくなかで、港区等の都心と比べたら明らかに資産価値は落ちるのに・・・まあ価格設定ミスですね・・・。

もちろんこの物件自体の立地はとても素晴らしいです。ただそれ以上に割高だということです。

[104: 匿名さん]

脚光を浴びる東横線、武蔵小杉のタワマン街のほうが資産維持になるのか・・・

世田谷のはずれでも、NICOブランド＆田園都市線が断然上なのか・・・

[105: 匿名さん]

>94
すでに取り壊されたマンションが
これから作るマンションと、どう関係するの？

近所に住んでいるのなら、鉄道の騒音がどこからするのか
よくご存じでは無いのですか？
プラウドは、駅のすぐ横にあり、
駅ですから電車が止まるので、騒音はあまりしません。

あそこでの騒音は、多摩川を渡る橋の上の
「ゴトンゴトン」という音ですよ。
で、その発生場所と新築マンションの間は、
遮るものなどありません。

[106: 匿名さん]

世田谷と川崎は違うでしょう。

[107: 匿名さん]

でも発車ベルとうるさくないですか？駅の真横は

[108: 匿名さん]

実際に二子玉川に行かれたらどうですか？
ちなみに、私鉄は案内放送も含めて
総じて、ＪＲより静かです。

[109: 匿名さん]

>今は二子玉川バブルかもしれませんが

そうなんですよね。
実際、二子玉川全体での有効性が高まったうえでのことであれば、
川崎方面にももっと波及しているはずだと思うのですが、
橋をわたるだけで坪単価ベースで
二子玉川：317万円
二子新地：179万円
にまで下がりますからね、、、。（ちなみに用賀は291万円）
（※過去5年に発売されたマンションの統計）

少なくとも、用賀よりも、坂がない分、二子新地のほうが
二子玉川利用の便がいいと思います。

成熟しきった、とも聞きますが、富士観会館のころから知ってる身としては、現状ですら
「もともとの高島屋に加えてライズSCができただけ」という気がしますけどね、、、。
二子玉川園併設の名画座が懐かしいです。

[110: 周辺住民さん]

バブルと言えば、榊淳司氏のブログに豊洲と二子玉川のバブルについて触れられているのを見ました。

高い買い物ですから冷静に判断したいと思います。

[111: 匿名さん]

しかし、これ、価格帯的に、
ブランズ瀬田がますます売れなくなりませんかね？
自社で食いあっているというか、ブランズ弦巻も2丁目と4丁目で食い合ってるというか、、、。

まあ、抽選で瞬間蒸発する物件もあれば、何年もかけてじっくり売る物件もあるのでしょうけど、
どっちがブランド化していくかというと、、、という気もしないでもないですね。

[112: 匿名さん]

そういえば、
『昔に二子玉川のマンションを買った人と、豊洲のマンションを買った人とがいて、
その後にどうなったか。』なんてエピソード記事が以前よく板にコピペされたなあ。

[113: 匿名さん]

>112
日経ビジネスの記事ですね。
今でも見れますね。全部読むには無料会員登録が必要ですが。

[114: 匿名さん]

用賀や桜新町のほうがいいと思います

[115: 匿名さん]

断然ニコタマ！

[116: 匿名さん]

用賀や桜新町もいいけど商業施設が寂しい。やっぱりニコタマ。

[117: 匿名さん]

ブランズ　VS　ドレッセ

にこたま　VS　ふたこしんち

TQ建設　　VS　H工

商業地域　VS　準工業地域

[118: 匿名さん]

商業地域と準工はどっちもどっち。

[119: 匿名さん]

どっちも１０９系の物件

違いはなんでしょうね

[120: 匿名さん]

>119

東急電鉄が「ドレッセ」、東急不動産が「ブランズ」。

[121: 匿名さん]

で、どう違うのかね？

[122: 匿名さん]

会社が違う

[123: 匿名さん]

よくありますよね。同じグループでも別々な例は。

[124: 匿名さん]

当然のことながら、連結決算も別々

[125: 物件比較中さん]

ちなみにライズは電鉄主導物件。

[126: 匿名さん]

もともと東急は田園都市株式会社から始まったから鉄道事業より不動産事業のほうが先なんだよね。

[127: 匿名さん]

電鉄系グループ会社ってのはどこでも、電鉄会社がヒエラルキーの頂点に君臨して、
他グループに多大な影響を及ぼす。

言い方を変えると、ブランズは永遠にドレッセに喧嘩売るような真似はできない。
（二子玉川で言えば、ブランズはライズに喧嘩を売れない）

[128: 契約済みさん]

地権者のひとりです。２５年以上居住してきましたが、トラブルらしいトラブルはなく、住民の方々もごくごく普通に親切で私自身は気分のいい暮らしができました。建替えに際して無理難題を吹っ掛ける住民はゼロ、１００％の賛同でもって建替え実施となった理由は建ぺい条件がよかったことに加え、住民の協力姿勢も大きかったのではないでしょうか。また、５社コンペで事業協力者になられた東急不動産の担当者やコンサルタント会社の方々の仕事ぶり、対応も私個人の意見では大変立派でした。

部屋の選択権は当然地権者が優先されますが、ファミリータイプの部屋はすべて多摩川に面しているため、これから買われる方々と条件が一部特殊な部屋を除けば大きく異なることはないようです。超高層とはいえない１７階建てでの免震構造、駅のすぐ側、かなり高級な内装仕様等々で、お値段も安くはない。転売して儲けようスタイルの方にはお薦めできませんが、多少無理をしても家族で気分よく暮らしたい、ということなら理想的だと私は思います。儲けは出なくても、この先大きく値崩れするようなこともないでしょうし、その点でも安心。なにやら、東急さんの回し者みたようになりました。大丈夫、サクラではありません。私は自信をもってお薦めします。

[129: 匿名さん]

我田引水。
完全なポジショントークですね。
そりゃ地権者からすれば
一般人が少々無理してでもジャンピングキャッチ（壮絶高値掴み）してくれたほうがいいでしょうから。

[130: 匿名さん]

おっしゃるとおり。

[131: 匿名さん]

基本的に地権者に儲けが出るような価格設定になってるのでしょうか？
このような建て替え物件って。

[132: 匿名さん]

この価格？
二子玉川ブランド？

考え中。

[133: 匿名]

地権者は再開発で商店をリニューアルして流行らない限り全く儲からないでしょう。
メリットはコストを販売床部分から回収しつつ立て替えたり、インフラや仕様面がアップすることでは？
中層タワーで免震ですか。
住民の意向も強かったのかな。
二子玉川はまだまだ魅力的に変わりそうだからいいんじゃないの？

手前味噌で愛着があるから加点評価は当然かと。
逆にデベとの協調ができないと不満や恨みが募るはず。

[134: 匿名さん]

お布施したい人はいいんじゃない？

[135: 匿名さん]

80㎡で8400万～とありますが、それは2階のスーパー堤防で眺望ナシの部屋の価格です。
実際には80㎡で9200万から。

価格に関して高すぎるのもありますが、間取りがひどすぎます。
これまで50棟以上のマンションを見て来ましたが、ワースト１です。
大手デベロッパの友人に見せたら絶句してました・・・

これだけの立地を間取りでだめにした東急不動産にはがっかりです。
うちは完全撤退します。消費者不在の利益優先主義は本当にやめてほしい。

[136: 匿名]

間取りは東急が地権者とも相談しながら決めたんですよね？

こんな間取りで建て替えにＯＫした地権者のセンスを疑います。
それとも売り出し物件だけこのような間取りで地権者は
別の間取りですか？

[137: 匿名]

東急は間取りとか内装とかデザイン力が弱いね。
高級、高額マンションなのに団地デザイン。
うちも東急のマンションだけど、二子玉川が好きだから諦めて数千万かけて自腹で手を入れた。
おかげで間取りも内装も満足したけど最初からマシな間取りだったら。。苦笑。
対応した設計士自身もデザイン部門の弱さは認めていたよ。

そういえば、プラウド裏のモリモトのマンションも新築価格は80平米で7千万程度だったよ。
割高過ぎて笑った。
プラウドも8千万台が多かったはずだし、ライズもそれ以上だから、ここも強気価格なんだろうね。
川一本で簡単に1千万以上の価格差が出る特殊なエリアだから、高いと思ったら渡るしかない。

[138: 匿名]

普通は地権者住戸は個別要望で各戸で設計変えてるでしょう。
でも地権者は販売住戸の設計には加われないよ。
機能面や全体のコンセプトなんかを提案されて内容に意見出す。
マンション内にテナント入れるかとか、セキュリティはどの程度がいいとか、共有施設の要望って話だね。

[139: 匿名さん]

>133
？？
地権者ってのは建て替え前のスカイハイツに住んでいた住民のことでしょ。
引き続き建て替え後のブランズに住み続ける住民。

商店がどうとか何の話でしょうか。

[140: 匿名さん]

割高ですよ、どう考えても。
いくらニコタマ徒歩3分であっても。
決して都心じゃないんだから。将来の価格下落リスクが高すぎます。

[141: 匿名さん]

大きく下がらないと言うのはどうかな
二子玉プラは今がピークかと

[142: 匿名]

139さん、わかりにくくてスミマセン。
言いたかったのは普通の住民地権者には権利変換では儲かるような意味での利益は出ないってことなんだ。
特定の地権者、スカイハイツ住民についてはここで語るべきじゃないのでね。
売れば従前の資産より価値は上がるだろうが、他に似たような新築買うなら利益は出ない。
住み続ける人には管理費修繕積立金が上がる。
賃貸オーナーでもあまり高級にされても都心から微妙な距離の二子玉川じゃ借り手が高い賃料を出し渋る。
いいことばかりじゃないから。

[143: タマタマン]

おいおいおい


リビングが確かに奥まってるけど

ワイドスパンで


いい間取りなんじゃないの？

[144: タマタマン]

あと

立地は違えど


清水総合開発の


瀬田の物件も


坪380万だったっしょ

[145: タマタマン]

にこたまのマンションって


南西向きが一番評価高いと

思うんだけど

いい配棟計画なんじゃないでしょーか？

[146: タマタマン]

にこたまは再開発

まっさかりだけど

皆さんもご存知の通り


再開発前の駅力と

再開発後の駅力は

違ってきます


どれだけ

ポテンシャルか上がるかは

分からないけど

駅力が上がることを

前提とした

立地評価なんじゃないの？

[147: 購入検討中さん]

この間取りを見ていい間取りと思う人もいるんですねw
興味深いのでどの辺りがいい間取りなのか説明してもらえないでしょうか？

[148: 匿名さん]

私もMRいってきました。
そして担当営業さんに聞いたことは。
免震構造およびプライバシー保護のために無駄な廊下の作りは
地権者の要望による物だと言っていました。
そのため価格も上がっていると。

間取りに関しても融通が利かない間取り。
謀不動産業者の物件では間取りを大きくできるなどの変更が出来るプランもあったのですが
ここは出来ない仕様のようです。

二子ブランドと地権者による要望の二重苦の価格設定ではないでしょうか。

[149: 匿名さん]

なるほど。半分くらいが地権者さん住戸なので、色々あったんですね。

[150: ご近所さん]

立地は最高です。川側エントランスを出れば問面がすぐ兵庫島公園です。駅近ですがそれでいて結構静かですし。隣接するプラウドタワーは駅から丸見えです。川向きはごく一部でベランダなんて狭いです。友達が住んでいるので何度も見ています。電車は発車音ベルがうるさいですが、この物件の位置だと気にならないです。橋を渡るときにガタゴトうるさいなんてことはないですよ。実際に聞いてみた方がいいと思います。ライズも何度も遊びに行き見せてもらいましたが、良い部屋の向きはごく一部で、今度すぐ隣に30階建のビルがドドーンと建ち塞がりますので、立地としては今一魅力を感じません。ブランズ二子玉川は川面にワイドスパンな間取りがとても魅力的と思います。スロップシンクもあるのでガーデニングが楽しめて、兵庫島公園の自然との一体感が素敵です。運が良ければカワセミなんかも見れますよ。休日はみんな野鳥観察しています。都心には無い生活を楽しめるのがいいですね。