ブランズ二子玉川ってどうですか

[購入検討中さん]

BRANZ( ブランズ)二子玉川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/futakotamagawa/
売主：東急不動産株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
所在地：東京都世田谷区玉川3丁目1799番1（地番）
交通：東急田園都市線「二子玉川」駅　徒歩3分 、東急大井町線「二子玉川」駅　徒歩3分

[21: 匿名さん]

住所が世田谷区ってのが嫌。

[22: 匿名さん]

ここはいい立地ですよ。

[23: 買い換え検討中]

駅から近いという意味の立地の良さは一理・・・

ただ両隣にマンション、背中は多摩堤通り、タイトな立地でもある・・・

リバーサイドは好みが分かれるとして、閑静な佇まいを求める向きには・・・

あとは価格がどうなるかでしょうが、１０９さんのこと、お安くはないような・・・

[24: 匿名さん]

http://www.asahi.com/special/saigai_jiban/

地形の種類：自然堤防

揺れやすい

微妙な土地だな？

[25: 匿名さん]

現地行ってみれば分かりますが、多摩川の旧堤防の内側ですからね・・・。
せめて外側ならよかったんですが。

お隣の野村プラウドタワーのときもここの掲示板で話題になってましたね。

[26: 匿名さん]

同じ土手沿いで、パークハウスもいろいろカキコミあったけど、すぐ完売した
駅近というのが、ほかのデメリットを一切、帳消しにするのか？？？

[27: 匿名さん]

けさの新聞に折込広告が入ってきたけど、フツーの外観、高級感はない感じ、、、やはり建て替え物件だから

[28: 匿名さん]

地権者はお金は出してませんよ。
分譲して部屋数増やした分で建替えが可能なのです。

[29: 匿名]

こういう建て替えマンション（総戸数に占める旧居住者戸数の割合が50%）って
どうなんでしょうか？

旧居住者が気に入った場所を選び残りが一般に売りに出される？

部屋のグレードや仕様に格差はないのでしょうか？

[30: 匿名さん]

ブランズって、評判どうなんしょう

[31: 買い換え検討中]

なかなか地権者がどう部屋を選ぶか情報出て来ませんね。
でもまあ、基本的には、先に地権者が選ぶので間違いないですよね。
となると、リバーサイドビューで南を向くのはごく一部なので、
そのへんはほぼほぼ地権者で占められてるのかなと思います。
一般購入希望者には、ほとんど西向きしか残らないんじゃないですかね。
西向きですと、多摩川の花火大会もバルコニーから見るのは厳しいかもしれませんね。

逆に、南東側の部屋だけ広めに作って、地権者でも買えないくらいにしている
ケースもあるかもしれないですね。
そういう部屋は高倍率な抽選になる気がします。

あくまでも個人的感想ですが、、、。

[32: 買い換え検討中]

ちなみに、知り合いが所有していて賃貸に出していたマンションが建て替えになったときは、
基本的には「部屋の広さとフロア階数を維持」で地権者で部屋を選んでました。
このマンションもそうですが、要は建ぺい率と容積率に余裕があって、
建て替えることで、「売却できる部屋が増築できる」→そのお金で建て替え→
建て替え中の引越しと仮住まい代もそこから負担→旧所有の部屋の資産価値が上がる。
という「いいことづくし」になるはず、なのですが、
当然ながら、「旧部屋の広さ：新部屋の広さ＝旧部屋の価値：新部屋の価値」ではないので、
戸数が多ければ多いほど、住んで永い住民が多ければ多いほど揉めます。
例えば「おれの部屋は最上階（旧5階）だったんだから、最上階（新17階）の部屋でなくちゃ嫌だ！」とかいうふうに、ですね。
で、まあ、だいたい「ただの住み替えよりずっとトクをする」から、住民の同意を得ての
建て替えになるのだと思うので、基本的には、地権者はいい部屋を先にとると思います。

ちなみに、先の知り合いですが、建て替えで揉めたため、その間の賃料が定期借家権でしか
取れなかったのと、建て替え期間に賃料を得られないことから、資産価値が上がっても、
トントンかややマイナスだったそうです。
まあ、それでも将来を考えたら建て替えたほうが間違いないのですが、、、。

[33: 匿名さん]

この物件は隣のプラウドと異なり、ほとんどが南向き（川向き）ですよ。なので、階数も上階じゃなくても眺めは良いし、選択できる部屋数は多いのでは？

[34: 匿名]

向きは南西でしょう。
しかも北の住戸ほどベランダが引っ込むので
左隣の部屋の壁がうっとうしい。
あまり良いレイアウトじゃないね。

満足の南側の住戸以外は付け足しだね。
地権者間でもめそう。新しい入居者は巻き込まれる？

[35: 匿名さん]

約半分が地権者だったっけ？
そういうマンションて住んでからのお付き合いとかも難しいんですかね、、、

[36: 買い換え検討中]

そう、ほぼ全戸南西向き、かつ、左隣の壁がある南西なので、事実上昼は日が入らず、
西日になると途端にビカッと室内を照らされるレイアウト。
一番東にある南東角の部屋のみがプレミアムですね。

でもまあ、そんな部屋は地権者だな。

[37: マンション投資家さん]

南西だと世田谷の花火大会はバッチリですね！あと富士山が真正面に見える方角です。

[38: 匿名さん]

事前説明会の連絡来ないですね。

調子乗った価格になりそうで怖い。

[39: 匿名さん]

地権者さんが多いのは確かに気になります。
ただ実際にどういう弊害が起きるかは想像できないんですよね。
むしろ管理会社に対してビシッと言ったりとか
良い面もあったりするんじゃないかとは思います。
地権者さんたちだからと言って皆さん同じ考えを持っているわけではないでしょうし。
ただ…物件のお値段はどうなるでしょうね。
高くなるかもしれないですね。

[40: 匿名さん]

地権者さん同居マンションって、地権者さんが住む部屋、階数が
初めから決まっているものだと思ってましたが、そうではないのですね。
半数以上が地権者さんだと、管理組合関係も揉めたりするのでしょうか。
役員も地権者さんだらけになってしまうと、ちょっと嫌ですね。