ジ・アーバネックス京都 松ヶ崎

[匿名さん]

ジアーバネックス京都松ヶ崎について情報交換しませんか？
自然もあって落ち着いた雰囲気のある土地ですね。
複線が利用出来て、駅からも近いので便利で住み易そうです。
詳細はまだ分かりませんが、やっぱり手が出ないかな。
近くに住んでる方や検討中の方とお話したいです。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.matsugasaki90.com/
所在地：京都府京都市左京区松ヶ崎小竹藪町3番6（地番）
交通：叡山電鉄叡山本線「修学院」駅より徒歩3分、地下鉄烏丸線「松ヶ崎」駅より徒歩12分
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上5階建6棟（うち付属建物5棟）
戸数：90戸
間取り：3LDK・4LDK
住居専有面積：68.75m2～111.02m2
売主：大阪ガス都市開発株式会社、三菱地所レジデンス株式会社 大阪支店
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：大阪ガスコミュニティライフ株式会社

[262: 匿名さん]

この立地で総戸数９０戸でしょう？
そう簡単には完売とはなりにくいのではないかと思います。
川が近い時点でうちは無理だなと判断しました。
せめて価格が低ければ別ですが、強気な価格での販売ですからね。

[263: 匿名さん]

お？何軒か一気に売れたようですね。先着が減ってる。

[264: 匿名]

ここを購入したいと考えて、価格交渉とか出来るんですかねぇ。この近辺で考えているからも少し安くなれば購入したいなぁ。なんて。。

[265: 匿名さん]

https://suumo.jp/chintai/kyoto/sc_kyotoshisakyo/bc_100008813562/

これはどういうことでしょう？しかも貸主が三菱地所系って・・・・。

この部屋って5000万円弱でずいぶん前から売約済みになっていた部屋です。月20万の家賃じゃ5000万円なんて払えません。売主自ら不動産価値がないって言っているマンションってどうなんでしょう？

[266: 匿名さん]

すでに賃貸でてますか　
20じゃ借りてくれる人いないかもしれませんね
管理費込ですから実質4%にもならないかも

[267: 匿名さん]

部屋タイプはHgだから、物件概要から類推すると4500万円くらいですかね。
あと、貸主ではなくって、仲介が三菱地所系ということですね。
20万で借りてくれる人がいたら、2年で560万+40万（礼金）＝600万
10年くらいまでは借り手がつくだろうから、つかなくなったら売却って考えてるんでしょうかね。
借り手さえいれば、損はしないのかな。

この辺なら学区も考えると、新築なら20万でも借り手はあるとは思いますが、数年後はどうでしょうね。
10年後月15万前後、20年後月10-15万くらいが、この地域の相場だとは思いますが。

[268: 匿名さん]

4500ってことはないんじゃないかと。
もうちょっと高かったでしょうね。

2年で600？
20×24＋礼金40−仲介20でせいぜい500やね。

表面で5%ちょい。
立地的には交通の便が悪いので将来的には賃料は下がり続けるでしょうね。
川沿いであることがプラスになることはあるかもしれませんけど、この場所の川沿いは要らないですね。ここはあくまで高野川、鴨川ではないからね。

街中で場所を選べば7%以上出る物件もありますよ。将来的にも駅近の方が下落は少ない。松ヶ崎のこの場所で投資はないですね。

[269: 匿名さん]

関連企業が買わされたんでしょうなあ　笑

[270: 匿名さん]

関連企業が買わされたんでしょうなあ　笑

[271: 匿名さん]

よくわからないので、ご存知の方に教えていただきたいのです。

完成が３月上旬なので、まだ名義は買主に変わっていないだろうから、
買主が賃貸に出すことはできないのではないか、そうなると
売主の大阪ガスか三菱地所が賃貸に出したのではないかと思ってしまいました。

つまり、私も265さんのコメントを読んで、265さんと同じように驚きました。

買主が代金の全額を支払ってしまえば、あるいは、全額支払わなくても、
買主は鍵の引き渡しの前や名義変更前に、このような賃貸の広告に出せるのでしょうか。

鍵の引き渡し後である３月下旬では、４月の人事異動の時期の契約を狙うことができません。
買主が最初から法人向けに賃貸に出すことを考えているのであれば、なるべく早い
今の時期に広告を出したいでしょうね。

[272: 匿名さん]

契約が終わっていれば出せますよ

[273: 匿名さん]

２７２さん

ありがとうございました。ひとつ賢くなりました。
最初から、投資目的だったのですね。

いつあの広告が消えるかな？

[274: 匿名さん]

だから投資目的でここ買うやつなんていないって

[275: 匿名さん]

ここを投資で買う人はいないでしょう　笑
利回り悪いし借り手もつきにくいです

[276: 匿名さん]

立地に難ありですね。この田舎にして駅から遠すぎる。

川側の景色ももう少し綺麗で開けてたらいいんですけどね。高野川ではあまり決め手にはならないですね。

こういう物件って築年数が経つとますます借り手がいなくなって賃料もどんどん下落していく典型的な物件。

[277: 匿名さん]

ここから大阪に通うのは実際難しいからね　京都で法人貸しとなると限られてしまう

[278: 匿名さん]

販売戸数14戸になってますけど実際は何戸残っているのですかね

[279: 匿名さん]

川に面した東南角の一番広い部屋は縦に全部残っているみたいですね。

修道院に面した建物の西側の角も全部残っているみたいですね。同じ建物の東側の角より少し広いだけで1千万以上値段差つけられると転売や賃貸に出した時のリスク高すぎて手が出せないのかもしれません。

3LDKはほぼ完売、4LDKはほとんど売れ残り、という極端な状況になっているようです。

[280: 匿名さん]

今日、内覧会やってました。
外観はあまり高級感はなかったです。

[281: 匿名さん]

風致地区だから高級な外観は無理なんじゃない。
中がどうなっているかですね。

[283: 購入検討中さん]

工事が終わりましたね。
ホームページの更新が止まった感じですが、
比較的値段のはる住戸ばかり、まだ2割ほど空いてます。
モデルの1億するタイプ（川沿い東南角）は全部残っているようです。
増税後どのくらい価格を下げてくるのだろうか。
個人的には、値段の割に内装が今ひとつかな…

[284: 購入検討中さん]

最低でもAタイプは2000万、Jタイプは700万下がらないと売れないでしょうね。
フォルム松ヶ崎ノーザンレジデンスの中古最上階でさえ、9300万円では見向きもされてないですから。

その他は、平米単価でいえば川沿いの1階で67万、２階70万、3階73万程度なら、
修学院の川沿いマンションの2007年の新築時相場と同等くらい。
200万程度の割引ならこの地域の相場価格かなと思っています。

住宅ローン減税も10年で200万円から400万円になることだし
割り引いてもらえるなら、購入も考えたいな。
情報をお持ちの方いたら教えてくださいね。

[285: 匿名さん]

流石に４月にずれ込んだら消費税分は値引きするとはおもいますが
でもすでに駐車場が無かったら誰も買わないかも

[286: 匿名さん]

南東角の億物件が値下げで3期5次募集かかりましたね。
億ではなくなったようです。

[287: 匿名さん]

この程度の値下げでは売れないでしょ。
ここは坪２５０万が限界。
同じ１億なら、荒神口でしょ。
よっぽどの理由があれば別だけど。
値付けをした責任者は左遷間違いなし。

[288: 匿名]

荒神口って良いですか？
それなら、松ヶ崎って言う地名の方が良いな。

[289: 匿名さん]

人それぞれでしょう。

同じ三菱で、価格の差が約２倍。
意味するところは？

[290: 匿名さん]

割安と見せかけるマジック

[291: 匿名さん]

京都の高級住宅地とは、どのあたりですか？
たとえば、神戸なら芦屋、東京なら広尾とか。
地価が高いとかではなく、上品な品格のある町というか。
私が思っていたのは、東山知恩院北～岡崎南禅寺周辺、御所周辺ぐらいなのですが・・・。
教えてくだされば幸いです。

[292: 匿名さん]

２９１です。
「京都で気になるマンション」に書くつもりが間違えました。
すみません。

[293: 匿名さん]

公式スレに出ている間取り減りましたね。
販売住戸も12戸まで減ってる。

完成した設備を直接見て購入している人が出てきているのでしょうか？
最近ギャラリー行って情報をお持ちの方、教えて頂けますと幸いです。

[294: 匿名さん]

値引きを開始したのでは？
ここまで売れなかったのは、東京の影響があるのかなあ？

[295: 匿名さん]

291さん
>たとえば、神戸なら芦屋、東京なら広尾とか。

芦屋は神戸ではありませんよ。芦屋市六麓荘町をイメージされていると思いますが、一握りの町を除けば平凡なところです。

[296: 入居済み住民さん]

けいおん!ファンなので、このマンションにしました。

[297: 匿名さん]

モデルルームを見学してきました。３階の川沿いの３LDKでながめがよいところです。あと１０戸ほど残っているようです。
消費税も上がったことですし、どうなるのでしょうかね。マンションの駐車場もマンパイのようです。近所にありますが
それも空きがないようです。しかし、アピカルインをすこし入ったところに、新しく駐車場がオープンしたみたいです。車を
もつと駐車場には苦労しますね。

[298: 匿名さん]

駐車場が無いとなあ　隠居の人はもっと街中に住むだろうし
車のない人は京阪・阪急沿線が便利だしな

[299: 匿名さん]

僻地＋バブル価格＋Ｐ無＝三重苦
マジ売る気あるの？
シアーズ担当営業マンに同情。

[300: 匿名さん]

モデルへ行かれた方へ
実際、値下げの話など出ているのでしょうか。
広告では値下げどころか増税分値上げしてたけど。
Ａタイプも1階は売れたようですが億超えの2,3階は残ってますね。

[301: 匿名さん]

モデルルームを見てきたものです。三菱は値下げをしないようです。
さきはわかりませんが。４月に残りを分譲するようです。モデルルームは相当買得のようです。
そのときに、駐車場について聞くと、新しくオープンした駐車場を紹介してくれました。
歩いて３分ぐらいのところにある、高野川沿いで、向いに平八茶屋があり、眺めはいいです。
駐車場に眺めはいらないですが。

[302: 匿名さん]

大幅値引きは、時期と在庫と交渉次第でしょう。
常識です。
ここは、ＧＭ明けと９月末と３月末で在庫が多く残っていれば大幅値引きは可能だと思われます。
しかし、人気の部屋はないでしょうね。

[303: 匿名さん]

ＧＭでなくＧＷですよね。

[304: 匿名さん]

左京区でこのクラスの規模って当分出てこないような気がする。
実際、ここより戸数の大きいのを調べてみたが、

パークハイム宝ヶ池銀杏館（7階建て106戸）…今は4階建てまでしか建てられない
エスリード一乗寺（7階建て111戸）…今は5階建てまで
八瀬鱒乃坊アーバンコンフォート（7階建て182戸）…今は3階建てまで；田舎すぐる

あとは団地だけだしなあ。

[305: 匿名さん]

>>301
億ション買うのに大切な車を徒歩３分の青空には置きたくないだろう。
高額部屋はもれなく車庫キープぐらいの配慮が必要だったように思う。

[306: 匿名さん]

平八茶屋まで3分では行けないとおもうけどな

[307: 匿名さん]

>>301さん
情報ありがとうございます。
平八茶屋なら400mくらいですね。
マンション内の駐車場が理想的ですが、週末使い程度なら400mも許せる範囲ですね。
モデルルームがお買い得とのこと。一度MRに行ってみます。

[308: 購入検討中さん]

モデルルームがお買い得とのことですが、どのタイプのことでしょうか？

[309: 匿名さん]

モデルルームは川側３階奥から２番目で億ションの隣です。正式には決定していませんが、４月末ぐらいまでには売り出すようです。おそらく抽選になるだろうとのことです。内装や家具すべてこみ。また、駐車場については億ション購入者には優先的に１台分割り当てがあるみたいです。平八茶やの川向いの駐車場はあたらしくオープンしたみたいなので、十分に空きがあるようです。アピカルイン北や北山通り沿いにもいくつか駐車場はあるのですが、空きがあってもせいぜい１台くらいです。

[310: 見てきました]

三菱地所のギャラリーの方によると、残り戸数分の敷地内駐車場は確保して
あるそうです。駐車場のセキュリティーもいいし月の料金が１万円内外で安いと思います。それと、高野川沿いの北側へ５分ぐらい行くところにある駐車場は道が軽自動車
１台がやっと通れるぐらいの極狭。泥の地面、暗くて夜が怖かったです。
肝心の部屋ですが、市内の不動産業者が最近かなり動いてきているそうで、条件の良い部屋は残りわずかみたいでした。

[311: 匿名さん]

三菱は荒神口を控えていますから早く完売したいでしょうね。
１０戸まとめて６５％～７０％で再販業者に売却するかも？