ジ・アーバネックス京都 松ヶ崎

[匿名さん]

ジアーバネックス京都松ヶ崎について情報交換しませんか？
自然もあって落ち着いた雰囲気のある土地ですね。
複線が利用出来て、駅からも近いので便利で住み易そうです。
詳細はまだ分かりませんが、やっぱり手が出ないかな。
近くに住んでる方や検討中の方とお話したいです。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.matsugasaki90.com/
所在地：京都府京都市左京区松ヶ崎小竹藪町3番6（地番）
交通：叡山電鉄叡山本線「修学院」駅より徒歩3分、地下鉄烏丸線「松ヶ崎」駅より徒歩12分
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上5階建6棟（うち付属建物5棟）
戸数：90戸
間取り：3LDK・4LDK
住居専有面積：68.75m2～111.02m2
売主：大阪ガス都市開発株式会社、三菱地所レジデンス株式会社 大阪支店
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：大阪ガスコミュニティライフ株式会社

[181: 匿名さん]

松ヶ崎って割と高級住宅が多いイメージでした。
なので、価格帯がお高めでも仕方ないような気もしました。
その割に川が近くてというのがあり購入は迷いますね。

[182: 匿名さん]

松ヶ崎は、地下鉄の近くだとスーパーがなく生活が不便。
このマンションの近くや高木町周辺だとスーパーが多く生活には良いが、交通の便が悪い。
と、両者が揃う土地柄ではないですよね。

このマンションの辺りなら、修学院に近くって買い物はしやすいけど…
通勤のことを考えると少し悩ましいですね。

でも、子供が自然に囲まれてのびのび育ってほしいと考えれば
田の字地区より、こちらなのかな？

[183: 匿名さん]

公式ホームページで第１期３次になってますが、売れ残った場合は値下げになるんでしょうか？

最初の値段から変わらないのであれば、比較して良い部屋は埋まってると思うので、今頃申込む意味が分からないのですが。

[184: 匿名さん]

値引きは一般的には完成してからですねえ
いくら値引きしてもらっても駐車場がなければ困る人も多いでしょうが

[185: 匿名さん]

あと7ヶ月でどれだけ売れるかですねえ　この価格で

[186: 匿名さん]

子供にのびのびと…と考えたらというのはありますが
周辺の便利さから考えると価格が高いので悩みますね。

[187: 匿名さん]

値下げのことを書かれていらっしゃいますが
確かにお値段がはる物件だなと正直躊躇してしまいます。
でも、余程2～3戸が売れなくて…とならない限りは販売価格は変えないでしょう。
強気な販売方法ですね。

[188: 匿名さん]

値段は高いですが、風致地区の影響で、90邸しか建てられないことが影響しているのでしょう。
高野の物件を基準にしたら、ここの面積なら150邸は建つでしょうから。
150邸だったら、かなり理想的な価格になるのでしょうが…
そう考えると、下げるに下げられない理由があるのかも知れませんね。

[189: 匿名さん]

昔は川縁でも確か５階建てまでいけたんじゃないかな　
松ケ崎や宝ヶ池に新築マンションが建たなくなったのも法律改正で採算が取れなくなったからでしょ
ここは賃貸に出しても法人需要もあまり無さそうだしずっと住む人じゃないと買いにくいですねえ

[190: 買いたいけど買えない人]

１５戸の先着順とか、第一期４次売り出し予定計画中とかの情報があって、今の売れ行き状況や今後の残り住居の販売がどうなるのかよくわからないのですが、最近モデルルームとか、購入交渉とかに行かれた方いらっしゃいますか？

[191: 匿名さん]

私は高いので早々にパスしたのですが先日成約表が送られてきました　西側の安い棟はほとんど売れていましたが
他の棟は半分以上残っていましたね

富裕層のセカンドハウス以外ではなかなかこの値段では難しいと思いますね

[192: 匿名さん]

どの物件が１期の60邸だったかは分かりませんが、その感じなら
もう少しで60邸売れるってことですかね？
ということは、間もなく2期が開始されるのかしら…

[193: 匿名さん]

売約済み　41　商談中4　先着順15　で合計60戸　みたいですよ　

[194: 匿名さん]

金額の高い川の方が残っているって事は、この場所の川には
魅力がないって事ですかね。

[195: 匿名さん]

ちょうど同じぐらいの面積（６２００平方メートル）の
ホテルフジタ京都の跡地（リッツカールトン建設中）に
マンションが建ったらこの倍の値段でも即完売だっただろうな。
しかも、高い方（鴨川側）から売れていったと予想。

ここは場所があまりに中心街からはなれているから
セカンドとしても中途半端。

[196: 匿名]

というか川の雰囲気が全然違うわ。

同じ北山でも賀茂川なら良かったけど、ここはあくまで高野川だからね。

[197: いつか買いたいさん]

私的には、加茂川より髙野川の方が好きですね。
特にこの場所は前に土手がないから、マンション前を歩く人もいないし
落ち着いた感じがステキです（個人的な感想なので、反対の意見もあるでしょうが）。

値段は少し高いので、悩ましいところですが
将来的に隣に同じ高さのマンションが建つ建たないで日当たりを気にして過ごすことを考えれば
ずっと住むとなると、こちらの方が良いのかな。

西側も考えましたが、かなり売れちゃってるのと面積が狭いので
買うなら川沿いがいいな。

学区も松ヶ崎小学校⇒下鴨中学校or洛北高校附属中学校⇒洛北高校だから
公立に子供を行かせても、まず安心ですしね。

でも、悩んでいる間に結局完売して買えずってことになるんだよなww
どのスレも高いとか売れないとか書かれてるけど、結局値段的に取っつきやすい部屋はすぐ売れちゃうし、
いつも、ネット情報に振り回されっぱなしです(T_T)

[198: 匿名さん]

いやいや、持ち上げ方が凄いですな
この土地のツボ単価はあり得ない、しかも不便、しかも高野でって
高すぎだって投資家の間で評判ですよ

まあ、よう考えて買う物件ですな

[199: 匿名さん]

悩みましたけど、決めかねて見送ることにしました。
価格なりの良い点が見つけられなかったです。
強気な販売価格だなと思いましたよ。

[200: 匿名さん]

取っ付き易いのは売れたみたいですね

[201: 匿名]

まぁ、この価格じゃ売れないでしょう。

[202: 匿名さん]

先日見に行きましたが

場所から考えると価格帯は少しお高い感じですね。

みなさんも同じように思われているのかとこちらを見て感じました。

[203: 匿名さん]

川沿いとなると、今回のような大雨が続いたら怖いかなと思うのですが
購入を考えていらっしゃる方は、そのあたり気にされないですか?

[204: 物件比較中さん]

京都市防災マップを見ると、１，２階はそこそこ浸かりそうな場所ぽいね。
そんな大雨、そう無いとは思いますが

[205: 匿名さん]

これぐらいの大雨では大丈夫ですが、ゲリラ豪雨級なら浸水するみたいですね。
ハザードマップで浸水しないのは、この付近だと松ヶ崎浄水場と工芸繊維大学だけのようです。
でも、それを言い出したら、この地域に限ったことではなく
田の字地区と呼ばれる地域であろうが、髙野も一乗寺も1階は浸水します。
だから、その心配はこの地域に限ったことではないと思います。
京都で浸水まで気にするなら、どの地域でも2階以上に住むしかないでしょうね。

[206: 住まいに詳しい人]

この場所は3Ｍ以上の浸水想定区域です。
川から離れないと、.5～3Ｍではないみたいですね。
（京都市防災マップ）

[207: 匿名さん]

川の決壊はないけど床上浸水はどこでもあり得ます
避けたかったら二階以上で駐車場もひらおきで

[208: 匿名さん]

浸水は確かにどこに住んでいてもあり得る話だと思います。
でも、川沿いは待ったなしで直撃というイメージがあります。
左京区で物件を探していますが、もう少し他も待ってみようかなと思います。

[209: 匿名]

落ち着いた雰囲気のモデルルームでいい雰囲気ですね。
外観もいい感じだと思いましたが、やっぱり川の近くは少し気になっています。
１階は浸水なども気になりますし、２階以上だったらいいかなって思います。

[210: 匿名]

まあ、この地で5千万以上はありえない。

[211: 匿名さん]

どうしてこの販売価格なのか
本当に驚きです。
この価格であれば、一戸建てを購入してもいいくらい。
自信があっての販売価格なんでしょうが、
一般的には厳しいと思いますね。

[212: 物件比較中さん]

地元民から言うと、ここの坪単価は異常
不動産屋が京都のこと知らんと値段つけとる
松ヶ崎は老後住むにも不便やし、投資の意味もわからんな
高すぎるから売れ行き悪いのは当たり前

[213: 匿名]

嵐山辺りが浸水被害が大きいようですが、この辺りはどうなのでしょうか？

[214: 匿名さん]

他の板にも書きましたが(被災された方々、すみません)・・・。
今回のようなケースは特別だと思うのですが、水の流れは流れているその時でないとわかりません。つまり、大雨が降った時こそ、物件周辺がどうなるのかを見ることができます。普段は何事もなく見えても異変に気づくことができます。
ハザードマップなどで予測はできるでしょう。でも、やっぱり自分の目で実際に見た方がいいですよ。

[215: ご近所さん]

この付近も、激しい雨が深夜に降ってましたが、一番水位が高くなった時が1.8mでした。
土手の高さが5m近くあるので、松ヶ崎側は問題なかったです。
修学院側は土手の高さが4mなので、少し怖い感じでした。
流れも、いつもよりは速かったですけど、そこまで怖さは感じませんでしたよ。

[216: 匿名さん]

今回の台風のような大雨は稀ではあると思います。
ただ、あの桂川さえ氾濫していたわけです。
どこに住んでも何かあるだろうという意見は聞こえてきそうですが
あえて川の近くの物件に住むこともないかと改めて思いました。

[217: 買いたいけど買えない人]

第２期の販売案内がきましたが、第１期の残り１５戸は完売したのでしょうか？
販売価格は見直されるのでしょうか？
遠方にいますので、情報お持ちの方教えていただければありがたいのですが。

[218: 匿名さん]

一般市民の感覚です。

買い物に不便はそれほどありません。
車があれば何も問題はありません。
もし自転車で買い物になると修学院が視野に入りますが
高野、下鴨の少し安くて便利の良いところまでは行は下り
帰りはほんの少しですが上りになります。
北山は単価が少し高いです。

交通は四条まで出るにも少し不便です。
雨が降っていればより不便を感じる立地です。
修学院の駅までも松ヶ崎の駅までも多少の距離があります。
買い物帰りに手荷物があれば距離を感じます。

バスは橋の近くに留まるので近いので
慣れると使いやすいかもしれません。
出町にでるには良いでしょう。

環境は抜群でもありませんが
散歩などにも快適な場所が多いです。
サイクリングなどされると
飽きることなく近所でも楽しめるでしょう。
音感には個人差があるので前面道路からの音はチェックが必要でしょう。

文化面は豊かです。
近所の工芸繊維大学は特に建築に力を入れていてその分野での楽しみはあります。
精華大学や造形大学も京都大学なども行動圏内にあり講演会なども
あり知識的欲求がある方は楽しめるでしょう。
植物園も近く、北山にはコンサートホールもあります。
比叡山も近く軽くトレッキングなども楽しめます。
年に一回ですが五山の送り火の妙法はすぐのところです。
区役所は自転車でゆっくり走り15分ほどの距離です。

自然災害については桂川のこともあり
なんとも言えませんが数年前に大きな工事が行われ
高野川の氾濫に備えて疎水の地下に排水溝が作られました。
高野川は時々あふれることがありました。
これで一応安心できるかと思います。
ただこの物件が川に接しているので護岸に対しての
建物の荷重が基礎設計の中で考慮されているのかお尋ねになることを
おすすめいいたします。

人的災害については
日本海側のいわゆる原発銀座、からの距離は約６０ｋｍです。
何かあれば日常生活に支障が出るかもしれません。
事故当時アメリカでは８０ｋｍ圏内は全員避難しろと在日アメリカ人に言っていました。
福島原発に当てはめると原発から６０ｋｍではいわきは圏内に入り
直線距離では福島、郡山あたりになります。
9月22日現在の放射線量は
いわき58km地点ではいまだ平常値0.04-0.06 μSv/h、の約3倍0.17 μSv/h、
福島61km地点では平常値0.04 μSv/h、の約8倍0.32 μSv/hです。
線量は単純に距離ではないと思われますので考慮が必要ですが。
京都市内は約0.06μSv/hでほぼ安定しています。

学校生活では
修学院中学、高野中学は以前はかなりワルの学校でした。
しゅうちゅう、たかちゅうとして恐れられていました。
強烈ないじめ殺人もありましたが、それも昔の話で
当時は衝撃的な事件でしたが近年は日常的に全国どこでも
起こっていることになりました。
最近はそのころに比べると静かになり安全と言えます。
チュウトリアルはここ辺りの出身です。
しゅうちゅう、たかちゅうも問題はありませんしいい学校になりました。
下鴨中学、ノートルダム学院、など優秀な学校もあります。

治安は安全です。
今日、全国どこでも危険ですが
夜間も不安なく日常的にはどこも安全なエリアです。

病院もいくつかあり問題はありません。
障害者の方には専門の施設が近くにあります。

書くかどうか悩みましたが高額物件ですので特に遠方の方には
やはり実情はご存知の方がいいと思います。
生活圏内にいわゆる＊＊が存在します。
私は少しも気にならず生活していますのでこれ以上詳しくは書きません。

総合的に考えて
・この場所でこの価格では高い　４０００万までが限度
・資産価値上昇を求めるならば今後ますます価値が出るとは考えにくい。
・健康ならばいいが障害が出たときに買い物など日常生活に支障が出る。
　しかし近年は宅配などで買い物もできるのでそれほどの問題ではない
　かもしれない。
・温暖化の傾向であるが夏は暑く冬は寒い。慣れていない人はなれるまで
　空調に頼る生活になるかもしれない。京都は盆地であり
　人によるが想像以上に蒸し暑く、底冷えもある。
　特に川の近くなので高齢の方は寒さには気を付けたい。空調に頼るのを
　前提であれば気にしなくても良い。

高額物件ですが地域を愛するものとしてはそれでもぜひ皆さんに住んでいただきたいと思います。

[219: 匿名さん]

↑素晴らしい！

[220: 匿名さん]

NO.218について
一点訂正があります。
価格ですが書き間違いをしておりました。
４０００万ではなくて５０００万です。
大変申し訳ございません。

[221: 匿名さん]

チュートリアルは洛北中学だとおもいますよ　その他はその通り　５階まで建てられたらもっとリーズナブルだったのにね
地元民で買う人はまあいないと思います

[222: 匿名さん]

NO.221様のご指摘の通り５階まであれば坪単価も
もう少し抑えられることも強気の売り手ですが可能だったと思います。
その分建物の自重が起きくなり護岸へ負荷も増すと思われますが
その対策を含めてもやはり安くする努力はできたであろうかと思われます。

モデルルームを見た訳ではないのですが案内による
主に設備面、それとやはり市内北部のそれなりの閑静な地域、という点
などから価格は５０００万程度かと考えました。
モデルルームで使う金物と実際は違う、なんてことはままあることですから
一つ特別に作ったモデルルームはやはり参考の参考くらいと割り引いてみておき
ちゃんと実際仕様になるのか確認はした方がいいと思います。
高額物件なので売り手も今回はそこまでしないかと思いますが。
億はさすがに高すぎます。
間取りからだけではもう少し安くしてもいいかもしれません。

チュウトリアルは洛北中学でしたか、修学院だと思っていました。。。

[223: 匿名]

221

チュートリアルは修中でしょ。。

[224: 匿名さん]

失礼　修学院から北稜でしたね

[225: 匿名さん]

5000万円じゃなくて4000万円程度だと思いますよ

[226: 物件比較中さん]

松ヶ崎駅の新築マンション坪単価は222万円。
駅からの距離を考えると、これよりは安いと思うけれど、
パークコート修学院：新築時の平米単価70万（2007年）
との比較も考えれば、松ヶ崎だし高すぎるってこともないのではないかな。
6年前のマンションとの比較は難しいかも知れないけど、皆さんがあまりにも高すぎると書いているもので…

他のスレ（プレサンスロジェ洛北だったかな？）で、フォルム松ヶ崎やアーバンライフよりは安い価格になっているとは書いてありましたが、間違いなく相場よりは高いです。それが100万なのか数百万なのかは分かりませんが。
値段見てると、6階建てのマンションと仮想して、西と南：1-3階、東：4-6階と思って価格を付けていそうで、西と南はこんなものかなと見てましたが、東は高いですね。
よほど、川沿いが好きでないと、買いにくいです。

[227: 匿名さん]

テレビで宣伝してましたね　やっぱり地元の反応は悪いのでしょうか

[228: 匿名さん]

以前のような台風や大雨の時のことを考えると
すぐに川沿いというのは怖い気がします。
どちらにしても価格設定は高すぎだと地元の友人も言ってました。

[229: 匿名さん]

億する物件が混ざっていますが
購入される方っていらっしゃるんでしょうか？
京都で億行く物件が出てくるとは驚きです。

[230: 匿名さん]

閑散としてますな　どのくらい売れたのでしょうか