マンションで塾を経営【その３】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

(【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】)

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[743: 匿名さん]

＞741
面白い例ですね。

Ａ
先生の目では、バナナがダメな場合

①先生
バナナはダメですよ。

②生徒
仕方ない。
もしバナナがダメでも、他のおやつがあるさ。


Ｂ
住人の目では、塾がダメな場合

①住人
塾はダメですよ。

②塾経営者
仕方ない。
もしこの教室がダメでも、他の教室があるさ。

[744: 匿名さん]

>>741
>>743
誰にもわからない。やめてくれ。

[745: 匿名さん]

>743
あなたの理解力のなさにはほとほと呆れます。

バナナがおやつに含まれるか、含まれないか、その答えは一つではないのです。

同様に塾は住宅として使用の範囲に含まれるか、含まれないか、その答えも一つではないのです。

バナナは？りんごは？アンパンは？ジャムパンは？

さて、どれがおやつで、どれがおやつではないのでしょうね。

答えは一つではないのです。

[746: 匿名さん]

身の毛もよだつのはスレ主の投稿だろう。

理事会に一任しながら、この掲示板の管理人に度々削除される問題投稿。悪意を感じてしまう。

[749: 匿名さん]

>747
そして、親からクレームがあり、学年主任や校長に相談したらＯＫになることも、良くある話です。

[750: 匿名さん]

塾は概ね認められる」。規模、人数、時間帯によっては認められない場合があるというマンション管理センターの解説通りでしょう。これが国土交通省公認の公益法人により周知させられている訳ですから、借りに裁判になったとしても、裁判官は、恐らくこれに従うでしょうね。でないと、これに基づいて経営が行われている既存の多くの塾にお影響を与えるわけですから。

[751: 匿名さん]

＞＞７５０
借りに --> 仮に

[752: 匿名さん]

＞＞７４８
笑われているのはスレ主とその擁護派の稚拙さでしょうね。

[753: 匿名さん]

＞745

まず、落ち着いてよく読みましょう。

『場合』と書いてます。

熱くならず、冷静に。

[754: 匿名さん]

＞747
結論はそのとおりだけど、このたとえでは、
先生=裁判所
だと思うよ。

[755: 匿名さん]

＞752 ？ 具体的な稚拙のポイントが示されておらず、○○○の遠吠えにしか聞こえん。

[756: 匿名さん]

そう思っていたら。

自分のマンションの問題と言うよりは自分のノイローゼをさらけ出しているのだから...

[757: 匿名さん]

通常認められれている個人塾を、正当な理由もなく、絶対反対と言うのは誰が聞いても論理的でないし、幼げない。双方、認められよう歩み寄りが必要。

[758: 匿名さん]

>757
>正当な理由もなく、絶対反対
正当な理由が無いと言っているのは、最近のスレでは756と757だけです。

規則を守れない人間に歩み寄ったら、１年後には生徒が５０人になるかもしれないし、他の空き部屋を借りてそこで塾の第２教室にするかもしれない。
とにかく規則を守れない人に対して歩み寄りはするのは危険。

[759: 匿名]

＞756 自分のマンションの問題？ 人に不愉快な思いさせるな、と、当たり前のこと書いただけ。

[760: 匿名]

＞758
賛成。

＞756
スレ内容関係なし。＞752かでは、それまでとは脈絡なくスレ主擁護派等の話を持ち出しており、意味不明。＞756はしっかり確認すべき。

[762: 匿名さん]

758ですが

ここで歩み寄りをするとどうなるか？

・塾が何らかの形で継続する。
　オートロック付きのマンションだとしたら、制限エリアに塾生が大量に出入りする（１２０人／月、１４４０人／年）。
・２戸目、３戸目の塾開設者が出たら、管理組合はそれらを止められない。
　裁判で第２塾、第３塾を止めようとしても、“権利の濫用”によって管理組合が負ける恐れがある（同様判決あり）。
・第１塾の生徒が増えても、それを管理組合として監視するのは非現実的だし、そんなことに労力をかけられないので、実質的に、塾はやり放題になる恐れ大。おまけに、それを指摘しても今回の騒ぎ例から素直に従うとは思えない。

つまり「歩み寄り」は、そのマンションにとって事業利用ＯＫとする否かの大きな分岐点。

[764: 匿名]

＞761の後半。
752派が理解できん。

誹謗中傷した上に、問われている点(755に書かれた『根拠』)は放っておいて、自分の書きたいことしか、書けない。

俺も、管理規約派は、規約話以外は常識ない人間が多いと感じている。
本当に＞752以前も読んだか？

何よりもまずは、最低限のルール守って皆が気持ちよく書けるようすべき。

[765: 匿名さん]

>>758
個人塾をやってはいけないと言う規則はないのでしょう?

[766: 匿名さん]

今は管理組合vs塾住戸でしょう。塾を最初から禁止していないのであれば、妥協するのが合理的ではないかな。マンション内には、塾住人のシンパもいるだろうから、マンション内で争うよりは和解した方が良いと勧めているだけ。まずはそれを皆で模索することを拒否することが理解できない。

[767: 匿名さん]

そのマンションでは763のような規約はあるの?規約があっても居住者の権利の方が優先される場合があるから、必ずしも有効とは限らないが。

[768: 匿名さん]

>>764
最低限のルールを守っていないとあるが、具体的にどんなルールですか?

[769: 匿名さん]

＞768
サジ投げちゃった？

[770: 匿名さん]

758だけど

>765
今はマンションでないのでわかりません（昔の規則や細則は捨てた）。

>766
>皆で模索することを拒否することが理解できない。
正しくない表現ですね。
今回は総会があるので、皆で議論する場はちゃんと確保されています。

「妥協することは反対！　でも総会で議題にするのは賛成。」

[771: 匿名]

＞752
よりも前の、＞746、＞748等は、全てスレ主だけの話題。
しかも、この2つは正反対の立場。
この流れの中、スレ主派の話を始めるのは勝手だが、突然、潜り込ませているだけ。

[772: 匿名さん]

>>770
総会で話し合えばいいだけでしょう。それまで拒否する必要性は全くない。

[773: 匿名さん]

>>764
ルール違反としながらどのルールか書けなかったら、それが誹謗中傷ではないの？

[774: 匿名さん]

一切の妥協をしないというのであれば、話し合い自体が成り立たないということが、理解出来ないのかな。>770

[775: 匿名さん]

>>772は
>>770さんに対してではなく、頑なに塾を否定する方に対してです。

[776: 匿名さん]

763さんが良い例を示してくれたので（さすが野村不動産）、今度の総会で
「・当該住戸を各種学校及び教室等（学習塾、カルチャー教室等）として使用しないこと。 」との内容を細則に入れる議決を取るという手もありますね。
規約の条文もその解釈も変更していないので、細則だけの変更ですみますから。

もちろん組合員の議決により、否定することも自由ですよ。

[777: 匿名さん]

過去に遡って適用は出来ないけどね。

[778: 匿名さん]

>777
この案では規約自体には手を加えていません。細則はその規約の内容をブレークダウンするものであり、双方の規定は矛盾しません。従って、昔はＯＫだったものを改正によってＮＧにしたのではありませんので、遡及効は関係ありません。

一方、条件付きの許可制にするならば、横浜市のＨＰで説明されているように(>702参照）、管理規約自体に「ただし書き」を入れる修正をする必要があります。
> 第１２条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
> ただし、区分所有者が自ら居住して行う事業で、かつ他の区分所有者及び占有者の迷惑にならない場合で理事会の承認を得た場合は、この限りでない。
このような変更は、規約自体の変更ですから細則変更に比べてハードルは高いです。

[779: 匿名さん]

>778
明らかに、従来はＯＫだった学習塾をＮＧしていますから、不遡及の対象となりますよ。

[780: 匿名さん]

>779
ハイハイ。戯言は総会又は裁判所でやりましょうね。
いらぬ議論を増やさないために、細則は今の時点で変更しない方がいいですね。

[781: 匿名さん]

>763の例は、標準管理規約ままの条文では学習塾等を禁止出来ないからこそ追加されている、という事実から目を逸らさないで下さいね。

[782: 匿.名さん]

>>776 さん
学習塾を排除した後、確認規定として定めておくことは効果的ですね。

＜わたしが想像する「マンションの一室で学習塾を開くことはできないか？」と
考えた人の 一般的な行動パターン＞
１．マンションの一室で学習塾を開きたい。
２．管理規約には、「その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、
　　他の用途に供してはならない。」と書いてあるので難しいかな。
３．「規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、
　　住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。」と
　　書いてある書物を見つけた。
４．一縷の望みがあるかもしれない。
５．まずば、管理組合に相談してみよう。

[783: 匿名さん]

>781
逆でしょうな。
横浜市の例では
>規約で専有部分を専ら住宅として使用することを規定している場合、それ以外の目的に使用することは区分所有法第６条第１項の「区分所有者の共同の利益に反する行為」にあたり、不当使用行為となります。
とハッキリと言っている。さらに、
>しかし、現実には規約違反にあたるか否か判断に迷うケースがありますので．．
といって但し書きについてのコメントをしているが、本スレの場合は、規約違反にあたるか否かの理事会判断がすでに出ている。

[784: 匿名さん]

自治体によって解釈はまちまちでしょう。一自治体の例が全てのようなロジックは理解に苦しみます。
理事会の判断が正しいは限りませんよ。そのために、総会、さらには民事訴訟という、手順が用意されているのですから。

[785: 匿名さん]

住宅の一室で塾を営むことが住宅として使用の範囲を逸脱しているか否か、判断のポイントはこの一点ですね。著しく逸脱していると認められない限り禁止するのは難しいでしょうね。区分所有者の共同の利をき極大化するような運用は区分所有者個人の利益を不当に制限することに他なりません。

[786: 匿名さん]

>>783
>それ以外の目的に使用する
に当たらないのですよ。

内職と同じ扱いですから。

[787: 匿名さん]

なんでいつも同一人物が784,785のように２つずつ発言するの？

[788: 匿名さん]

匿名掲示板で何を書いているの？

塾反対派で、裁判になれば生徒が減るなんて根拠のない投稿をしていたのは、何度も何度も同じ投稿をしていたようだけれど？

同じ投稿者だとは限らないだろうし、二度続けて投稿していけないと言うルールもない。

ルールもないのにルールを勝手に作りたがるって・・・。

[789: 匿名さん]

>788
いけないなんて言っていないよ。なぜ２ずつやるのかと聞いているだけ。

それに裁判になれば生徒が減るなんてこと言っているのは別の匿名さん。
法律に正しく議論することしか興味ないからネ。

[790: 匿名さん]

>>783
>規約違反にあたるか否かの理事会判断がすでに出ている。

スレ主さんが書いていおられだけで、出ていないかもしれませんよ。別の住民さんによると、理事会の議事録に記載されていないし、他の住民さんも知らないようとのことですから。

[791: 匿名さん]

＞768
まともな議論したことないだけでしょ。

[792: 匿名さん]

>>789
そりゃあ失礼！

同一人の投稿かどうかわからない匿名掲示板で、2連投しているか尋ねること自体が無意味と思ったもので。謝罪いたします。