マンションで塾を経営【その３】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

(【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】)

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[726: 匿名さん]

塾は規約違反ではないし、塾経営者も穏やかに暮らしているのです。

[727: 匿名さん]

>725
まったくもってその通りだと思います。
「歩み寄る＝双方とも妥協する」ですが、スレ主側が妥協しなければならない理由など無いのですから。

[728: 匿名さん]

＞７２６
それでは何故、管理組合が勧告などしたのでしょうね、おたくそれはおかしな理屈ですよ。
社会人としては大変恥ずかしい感覚の持ち主のようですね、おたくが塾の方ですかね。

[729: 匿.名さん]

>>726
>塾は規約違反ではないし、塾経営者も穏やかに暮らしているのです。

名言ですね。
特に、“ 塾経営者も穏やかに暮らしているのです。 ” は、
ウルトラ名言ですね。

[730: 匿名さん]

>>726
すばらしい！　確かに迷言ですなぁ。

[731: 匿名さん]

おかしいね。妥協できないか出来るかはスレ主さんとは関係ないでしょう。

今は管理組合vs塾経営住戸の話でしょう？

スレ主が個人的に迷惑を被っているのであれば、それは別の話じゃないの？

[732: 匿.名さん]

あの断定口調に、迷いなど一切見られない。
正に命言ですね。

[733: 匿名さん]

管理組合が勧告したって本当ですか？別の住民やその住民の同じマンションの知り合いも知らないのに？

[734: 匿名さん]

塾が一概に規約違反でないのは、既に説明され尽くされているから、もう良いんじゃないの？
塾経営者が穏やかに暮らしていないってこともないでしょう。スレ主の投稿を読む限り。

[735: 匿名さん]

スレ主の投稿

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

では、皆が平穏で気持ちよく住めれば良いといっているのだから、その通りでしょう。妥協できるのではないかな？外野が否定しなくても良いでしょう。

[736: 匿名さん]

マンションに塾があるだけで平穏ではないという固定観念の持ち主には現実は受け入れ難いのでしょう。

[737: 匿名さん]

住居用マンションに塾が有るのが通常の事とは考え難いですね。　特殊な部類だと思います。
この事態、状態を肯定するのには無理が有ると思われます。
裁判されるのでしたら裁判所に任せられたら良いですね、不合理な結果には成らないでしょう。

[738: 匿名さん]

大手、○文とか、○研とかでも普通のマンションに教室はあるよ。

[739: 匿名]

＞729
＞737
拍手

[740: 匿名さん]

マンションに塾があるなんて極普通のことでしょう。うちのマンションにもありますよ。住民のお子さんも通っています。

[741: 匿名さん]

先生　「来週の遠足ですか、おやつは五百円以内、お約束ですよ。」

生徒　「先生、バナナはおやつに含まれますか？含まれませんか？」

と、同じレベルの話。

[743: 匿名さん]

＞741
面白い例ですね。

Ａ
先生の目では、バナナがダメな場合

①先生
バナナはダメですよ。

②生徒
仕方ない。
もしバナナがダメでも、他のおやつがあるさ。


Ｂ
住人の目では、塾がダメな場合

①住人
塾はダメですよ。

②塾経営者
仕方ない。
もしこの教室がダメでも、他の教室があるさ。

[744: 匿名さん]

>>741
>>743
誰にもわからない。やめてくれ。

[745: 匿名さん]

>743
あなたの理解力のなさにはほとほと呆れます。

バナナがおやつに含まれるか、含まれないか、その答えは一つではないのです。

同様に塾は住宅として使用の範囲に含まれるか、含まれないか、その答えも一つではないのです。

バナナは？りんごは？アンパンは？ジャムパンは？

さて、どれがおやつで、どれがおやつではないのでしょうね。

答えは一つではないのです。

[746: 匿名さん]

身の毛もよだつのはスレ主の投稿だろう。

理事会に一任しながら、この掲示板の管理人に度々削除される問題投稿。悪意を感じてしまう。

[749: 匿名さん]

>747
そして、親からクレームがあり、学年主任や校長に相談したらＯＫになることも、良くある話です。

[750: 匿名さん]

塾は概ね認められる」。規模、人数、時間帯によっては認められない場合があるというマンション管理センターの解説通りでしょう。これが国土交通省公認の公益法人により周知させられている訳ですから、借りに裁判になったとしても、裁判官は、恐らくこれに従うでしょうね。でないと、これに基づいて経営が行われている既存の多くの塾にお影響を与えるわけですから。

[751: 匿名さん]

＞＞７５０
借りに --> 仮に

[752: 匿名さん]

＞＞７４８
笑われているのはスレ主とその擁護派の稚拙さでしょうね。

[753: 匿名さん]

＞745

まず、落ち着いてよく読みましょう。

『場合』と書いてます。

熱くならず、冷静に。

[754: 匿名さん]

＞747
結論はそのとおりだけど、このたとえでは、
先生=裁判所
だと思うよ。

[755: 匿名さん]

＞752 ？ 具体的な稚拙のポイントが示されておらず、○○○の遠吠えにしか聞こえん。

[756: 匿名さん]

そう思っていたら。

自分のマンションの問題と言うよりは自分のノイローゼをさらけ出しているのだから...

[757: 匿名さん]

通常認められれている個人塾を、正当な理由もなく、絶対反対と言うのは誰が聞いても論理的でないし、幼げない。双方、認められよう歩み寄りが必要。

[758: 匿名さん]

>757
>正当な理由もなく、絶対反対
正当な理由が無いと言っているのは、最近のスレでは756と757だけです。

規則を守れない人間に歩み寄ったら、１年後には生徒が５０人になるかもしれないし、他の空き部屋を借りてそこで塾の第２教室にするかもしれない。
とにかく規則を守れない人に対して歩み寄りはするのは危険。

[759: 匿名]

＞756 自分のマンションの問題？ 人に不愉快な思いさせるな、と、当たり前のこと書いただけ。

[760: 匿名]

＞758
賛成。

＞756
スレ内容関係なし。＞752かでは、それまでとは脈絡なくスレ主擁護派等の話を持ち出しており、意味不明。＞756はしっかり確認すべき。

[762: 匿名さん]

758ですが

ここで歩み寄りをするとどうなるか？

・塾が何らかの形で継続する。
　オートロック付きのマンションだとしたら、制限エリアに塾生が大量に出入りする（１２０人／月、１４４０人／年）。
・２戸目、３戸目の塾開設者が出たら、管理組合はそれらを止められない。
　裁判で第２塾、第３塾を止めようとしても、“権利の濫用”によって管理組合が負ける恐れがある（同様判決あり）。
・第１塾の生徒が増えても、それを管理組合として監視するのは非現実的だし、そんなことに労力をかけられないので、実質的に、塾はやり放題になる恐れ大。おまけに、それを指摘しても今回の騒ぎ例から素直に従うとは思えない。

つまり「歩み寄り」は、そのマンションにとって事業利用ＯＫとする否かの大きな分岐点。

[764: 匿名]

＞761の後半。
752派が理解できん。

誹謗中傷した上に、問われている点(755に書かれた『根拠』)は放っておいて、自分の書きたいことしか、書けない。

俺も、管理規約派は、規約話以外は常識ない人間が多いと感じている。
本当に＞752以前も読んだか？

何よりもまずは、最低限のルール守って皆が気持ちよく書けるようすべき。

[765: 匿名さん]

>>758
個人塾をやってはいけないと言う規則はないのでしょう?

[766: 匿名さん]

今は管理組合vs塾住戸でしょう。塾を最初から禁止していないのであれば、妥協するのが合理的ではないかな。マンション内には、塾住人のシンパもいるだろうから、マンション内で争うよりは和解した方が良いと勧めているだけ。まずはそれを皆で模索することを拒否することが理解できない。

[767: 匿名さん]

そのマンションでは763のような規約はあるの?規約があっても居住者の権利の方が優先される場合があるから、必ずしも有効とは限らないが。

[768: 匿名さん]

>>764
最低限のルールを守っていないとあるが、具体的にどんなルールですか?

[769: 匿名さん]

＞768
サジ投げちゃった？

[770: 匿名さん]

758だけど

>765
今はマンションでないのでわかりません（昔の規則や細則は捨てた）。

>766
>皆で模索することを拒否することが理解できない。
正しくない表現ですね。
今回は総会があるので、皆で議論する場はちゃんと確保されています。

「妥協することは反対！　でも総会で議題にするのは賛成。」

[771: 匿名]

＞752
よりも前の、＞746、＞748等は、全てスレ主だけの話題。
しかも、この2つは正反対の立場。
この流れの中、スレ主派の話を始めるのは勝手だが、突然、潜り込ませているだけ。

[772: 匿名さん]

>>770
総会で話し合えばいいだけでしょう。それまで拒否する必要性は全くない。

[773: 匿名さん]

>>764
ルール違反としながらどのルールか書けなかったら、それが誹謗中傷ではないの？

[774: 匿名さん]

一切の妥協をしないというのであれば、話し合い自体が成り立たないということが、理解出来ないのかな。>770

[775: 匿名さん]

>>772は
>>770さんに対してではなく、頑なに塾を否定する方に対してです。

[776: 匿名さん]

763さんが良い例を示してくれたので（さすが野村不動産）、今度の総会で
「・当該住戸を各種学校及び教室等（学習塾、カルチャー教室等）として使用しないこと。 」との内容を細則に入れる議決を取るという手もありますね。
規約の条文もその解釈も変更していないので、細則だけの変更ですみますから。

もちろん組合員の議決により、否定することも自由ですよ。

[777: 匿名さん]

過去に遡って適用は出来ないけどね。

[778: 匿名さん]

>777
この案では規約自体には手を加えていません。細則はその規約の内容をブレークダウンするものであり、双方の規定は矛盾しません。従って、昔はＯＫだったものを改正によってＮＧにしたのではありませんので、遡及効は関係ありません。

一方、条件付きの許可制にするならば、横浜市のＨＰで説明されているように(>702参照）、管理規約自体に「ただし書き」を入れる修正をする必要があります。
> 第１２条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
> ただし、区分所有者が自ら居住して行う事業で、かつ他の区分所有者及び占有者の迷惑にならない場合で理事会の承認を得た場合は、この限りでない。
このような変更は、規約自体の変更ですから細則変更に比べてハードルは高いです。

[779: 匿名さん]

>778
明らかに、従来はＯＫだった学習塾をＮＧしていますから、不遡及の対象となりますよ。

[780: 匿名さん]

>779
ハイハイ。戯言は総会又は裁判所でやりましょうね。
いらぬ議論を増やさないために、細則は今の時点で変更しない方がいいですね。

[781: 匿名さん]

>763の例は、標準管理規約ままの条文では学習塾等を禁止出来ないからこそ追加されている、という事実から目を逸らさないで下さいね。

[782: 匿.名さん]

>>776 さん
学習塾を排除した後、確認規定として定めておくことは効果的ですね。

＜わたしが想像する「マンションの一室で学習塾を開くことはできないか？」と
考えた人の 一般的な行動パターン＞
１．マンションの一室で学習塾を開きたい。
２．管理規約には、「その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、
　　他の用途に供してはならない。」と書いてあるので難しいかな。
３．「規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、
　　住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。」と
　　書いてある書物を見つけた。
４．一縷の望みがあるかもしれない。
５．まずば、管理組合に相談してみよう。

[783: 匿名さん]

>781
逆でしょうな。
横浜市の例では
>規約で専有部分を専ら住宅として使用することを規定している場合、それ以外の目的に使用することは区分所有法第６条第１項の「区分所有者の共同の利益に反する行為」にあたり、不当使用行為となります。
とハッキリと言っている。さらに、
>しかし、現実には規約違反にあたるか否か判断に迷うケースがありますので．．
といって但し書きについてのコメントをしているが、本スレの場合は、規約違反にあたるか否かの理事会判断がすでに出ている。

[784: 匿名さん]

自治体によって解釈はまちまちでしょう。一自治体の例が全てのようなロジックは理解に苦しみます。
理事会の判断が正しいは限りませんよ。そのために、総会、さらには民事訴訟という、手順が用意されているのですから。

[785: 匿名さん]

住宅の一室で塾を営むことが住宅として使用の範囲を逸脱しているか否か、判断のポイントはこの一点ですね。著しく逸脱していると認められない限り禁止するのは難しいでしょうね。区分所有者の共同の利をき極大化するような運用は区分所有者個人の利益を不当に制限することに他なりません。

[786: 匿名さん]

>>783
>それ以外の目的に使用する
に当たらないのですよ。

内職と同じ扱いですから。

[787: 匿名さん]

なんでいつも同一人物が784,785のように２つずつ発言するの？

[788: 匿名さん]

匿名掲示板で何を書いているの？

塾反対派で、裁判になれば生徒が減るなんて根拠のない投稿をしていたのは、何度も何度も同じ投稿をしていたようだけれど？

同じ投稿者だとは限らないだろうし、二度続けて投稿していけないと言うルールもない。

ルールもないのにルールを勝手に作りたがるって・・・。

[789: 匿名さん]

>788
いけないなんて言っていないよ。なぜ２ずつやるのかと聞いているだけ。

それに裁判になれば生徒が減るなんてこと言っているのは別の匿名さん。
法律に正しく議論することしか興味ないからネ。

[790: 匿名さん]

>>783
>規約違反にあたるか否かの理事会判断がすでに出ている。

スレ主さんが書いていおられだけで、出ていないかもしれませんよ。別の住民さんによると、理事会の議事録に記載されていないし、他の住民さんも知らないようとのことですから。

[791: 匿名さん]

＞768
まともな議論したことないだけでしょ。

[792: 匿名さん]

>>789
そりゃあ失礼！

同一人の投稿かどうかわからない匿名掲示板で、2連投しているか尋ねること自体が無意味と思ったもので。謝罪いたします。

[793: 匿名さん]

>>783

>横浜市の例では
> >規約で専有部分を専ら住宅として使用することを規定している場合、それ以外の目的に使用することは区分所有法第６条第１項の「区分所有者の共同の利益に反する行為」にあたり、不当使用行為となります。

これについては、既に何度も既出の通りです。

国土交通省の次のコメントがあり、
------
　住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。
------
もし本件塾経営者の生活の本拠がこのマンションにあり、生活の本拠であるために必要な平穏さを有しておれば、専ら住宅として使用していることに該当するでしょうから、一概に規約違反とは言えないのではないかと考えます。

もし理事会が規約違反と判断しているのであれば、判断が誤っている可能性もありますね。そのまま管理組合が裁判に持ち込めばどうなるのでしょうかね？

[794: 匿名さん]

>793
>もし理事会が規約違反と判断しているのであれば、判断が誤っている可能性もありますね。
ほとんどないでしょう。スレ主によると「当人も塾経営を認めた」ようですから。
認めたのは「経営」なので、それを内職とかと比較するのは無理があります。

管理規則は、あくまでマンション内部のローカルルールですので、それをどう判断して、どう運用するかは管理組合ごとに自由です。また、そのような運用をしても良いことは区分所有法で規定されています。

いままでの裁判で、管理組合敗訴となったのは、区分所有権法違反では無く「権利の濫用」という理由からです。

793さんをはじめ塾を擁護する人は
>本件塾経営者の生活の本拠がこのマンションにあり、生活の本拠であるために必要な平穏さを有しておれば、
ということにすがっていますが、裁判例を見る限りそれは虚しいことですよ。
マンション内の自治は自由なのですから「理事会の判断と管理組合総会の結論がすべて」、そう言っても過言ではありません。

[795: 匿.名さん]

元スレ主の投稿から判断すると、
法５７条に基づく訴訟か法５８条に基づく訴訟かはわかりませんが、
理事会は、裁判所に提起する議案を総会に上程することになると思います。

[796: 匿名さん]

>>795
>元スレ主の投稿から判断すると、

最期の投稿では、ニ三ヵ月以内に総会を開き、塾経営者の話を聞くというだけでしょう。

どこにも書いていないことを判断されるというのは、如何でしょうかね。

[797: 匿名さん]

>>794
スレ主の理事会に関する投稿って、信用できないでしょう。スレ主自身が理事会を信用せずにここに投稿しているわけですから。で、スレ主が書いた通りには、実際の理事会は動いていないようですからね。

個人塾経営が「経営」と言う言葉を使ったらと言って、内職同等でないかどうかわわかりません。言葉よりは実態が重要ですからね。

塾の裁判例がないのは、マンション管理センターで認めらない場合もある＝通常認められるとなっているからではないでしょうか。裁判しても和解になるだけですから、記録が残らないものと思います。で、あれば最初から和解を考えるべきでしょうね。

[798: 匿.名さん]

わたしの予想です。
総会は話を聞く場ではなく、議案を審議し決議をする場です。

法５７条・・・当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えてもよい。
法５８条・・・第一項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、
　　　　　　　弁明する機会を与えなければならない。

[799: 匿名さん]

＞７９７
スレ主のマンションの話であって、他のマンションのことをこのスレッドで議論してもスレッドが混乱するだけです。
スレ主の議題と別のマンションの話をしたいのであれば他のスレッドでしなさい。

スレ主のマンションであると６１が思い込んでいるだけですね。
スレ主のマンションと違う事項であれば、違うマンションなので６１のレスは無視してよろしいと思います。

[800: 匿名さん]

>>799
スレ主のマンションは、特殊なマンションなのですか？

一般のマンションのケースが当てはまらない、特別な理由があるのでしょうか？

[801: 匿名さん]

＞797
経営者が認めたので、経営でしょう。

[802: 匿名さん]

＞＞７９８
あなたの予想であれば、それは自由です。

ただ、スレ主さん本人が、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
で、「総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。」と書いておられるので、スレ主さんの投稿でわかることとしては、それ以上でも以下でもないです。

その上での議論であれば、私としては、経営者から話を聞いてから対応＝判断するということで、まだ議案を審議するところまでは行っていないのではないかと思う次第です。

[803: 匿名さん]

>>801
内職で経営って言葉使ってはまずいですか？

それと、その情報はスレ主さんの伝聞情報でしょう？

あまり議論することに意味がないと思います。

[804: 798]

>>802
>その上での議論であれば、私としては、経営者から話を聞いてから対応＝判断するということで、まだ議案を審議するところまでは行っていないのではないかと思う次第です。

あなたがそのように予想するのは自由です。

[805: 匿名さん]

>>804
ええ私の予想であり、かつスレ主さんのほぼ書いた通りです。

[806: 匿名さん]

総会の議案は区分所有法では一週間以上前に組合員に周知する必要があります。
当日欠席（委任状含む）の方も多数いらっしゃると思いますので、その場で話を聞いて何かを議決することは不可能かと思います。

[807: 匿名さん]

このマンションも、特殊なマンションでなければ、現在の塾が認められるかどうｋは、
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html
の通りでしょう。

本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあるように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる。

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。

(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。

(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。

[808: 匿名さん]

＞＞７９９さんへ

＞スレ主のマンションであると６１が思い込んでいるだけですね。
＞スレ主のマンションと違う事項であれば、違うマンションなのでＮｏ６１のレスは無視してよろしいと思います。

前すれ（その１）ではスレ主さんが『塾の名前』を公開していました。そこから検索して『マンション名』を特定できたのではないでしょうか？
『塾名』を書いたのでスレッドの管理人に削除された様ですが、削除前に書き込んだのしょう。なので同じマンションに住む住人なので疑問を抱いて投稿したのではないでしょうか？。

[809: 798]

>>806 さん
議案書には、「当日、採決をする前に当該区分所有者に弁明の機会を与える」旨の
記載をすればよいと思います。

＜参考＞
http://m-kanri.biz/yougo/h/benmeinokika.html

[810: 匿名さん]

＞808
削除前に見ておられる方々は、みなさん場所を知ってます。

[811: 匿名さん]

>>809
手続き的にはそうかも知れませんが、スレ主さんはそういうように投稿していません。「総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。」と書かれているのでその通りであれば、話を聞いてから判断しようということで、ごく穏当な対応と思います。

[812: 匿名さん]

ご参考

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

　当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。失礼ですが、このスレ主さんは、本当にこのマンションに居住されている方でしょうか？理事会にご自身の名前等を明かされていますか？

　数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。ここまで徹底した糾弾をされるということは、急にわき起こった問題ではないはずで、前々から個人的にクレームをその学習塾に対して出されていたのでしょうね。理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えないので投稿させて頂きました。

[813: 匿名さん]

>795
>理事会は、裁判所に提起する議案を総会に上程することになると思います。

ウチが理事長ならそんなことしないね。
管理組合からの指摘に従って、
・現状では塾の経営は１２条違反であることの詳細な説明。
・塾の継続を認めるならば、管理規約を変更する必要があることを、組合員に説明
　さらに変更したとしたら将来どういうことが予想されるかを説明。
・塾が停止命令に従わなければ第６７条第３項に従って、訴訟により行為の差止めを行うことを検討する旨を報告
（区分所有者の追い出しでも競売でも無く、単に塾の停止命令なら理事会決議でできる）

これだけにとどめ、一応塾からの意見を言う場を与える。
もし採決を取るならば、塾を認める方向で管理規則を変更すべきかどうかの採決を取る。
具体的な規則の内容と正式な手続は次回。
これで十分でしょ。築５～６年程度のマンションなら、塾を認めて商用マンションにしようということにはなりませんよ。

（ご参考）
マンション標準管理規約　第６７条第３項
区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等において不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を講ずることができる。
一行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること

[814: 匿名さん]

>809
とすると、事前に何を議決するかを議案書に記載することになりますが、話を聞く前から議案が書けますか？話の内容次第で組合の対応も変わってくると思いますが？

[815: 匿名さん]

813だけど
>ウチが理事長ならそんなことしないね。
>管理組合からの指摘に従って、
ここ、管理会社からの指摘に従って、でした。

[816: 匿名さん]

妄想の域をでないので、スレ主が戻ってくるの待つことにします。
　

[817: 809]

>>814 さん

よく理解できないのですが・・・
>話を聞く前から議案が書けますか？話の内容次第で組合の対応も変わってくると思いますが？

この「話」というのは、「弁明」のことですか？

[818: 匿名さん]

>817
いつ、「弁明」となったのでしょう？
スレ主はそんなことは言ってないですよ。

[819: 匿名さん]

結局スレ主さんの最後の投稿の通りでいいんじゃあないの？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

スレ主です。60番以来の投稿になります。まず、経過ですが、まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

議案を採択するという話にはなっていないようです。

[820: 809]

>>814 さん
それとも・・・

理事会は、
１．当該区分所有者の「話」（聴取）を含めて管理規約違反であると判断した。
２．文書により是正勧告を行ったが是正をしなかった。
３．規約違反の是正勧告に従わず、今なお、規約違反を続けている。
４．３．の行為は、「共同の利益に反する行為」である。
５．訴えをもって、行為の停止請求（または、専有部分の使用禁止請求）をする
　　ことを総会議案に上程することを理事会決議する。
６．総会議案として上程する。

の１．の「話」でしょうか？

[821: 匿名さん]

>820

>814ですが、私の認識は>819と同じです。
まだ、何らかの議案を採決する段階ではないと思います。

[822: 匿名さん]

理事会や管理会社って、それほどバカではないですよ。塾が概ねOKってことはマン管資格を持っておれば、通常皆知っている。また、適正な手続きを踏まないと却ってトラブルになることも知っている。事情を聴取しないで、いきなり決めつけて判断したりはしないでしょう。で、聴取するならば、公の場でやらないと、独断だと言われかねないからね。だからスレ主さんの投稿の通りでしょう。

「総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応」

外野が推測でとやかう言う話ではない。自分の推測の押し売りが、くど過ぎる。

[823: 匿.名さん]

>>821 さん

理事会が、総会で塾経営者から話を聞いた上で対応すると考えている
とすれば、いままでの対応は何だったのでしょうね。
思いつき？　単なる早合点？　判断誤り？

[824: 匿名さん]

>>823 さん、質問するのであれば、下げは不要ですよ。こそっとではなく、正々堂々と投稿しましょうね。

>>821さんではないですが、私の判断では、スレ主さんの単なる早合点でしょう。

スレ主さんの投稿と、実際の理事会との動きはかなり異なります。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/res/867
に書きましたが、一部修正して再掲しますと、

スレ主さんに説明して欲しいことは、

A)なぜ、理事会に相談しておきながら、（おそらく理事会の許可を得ずに、）匿名掲示板に相談する必要があったのだろうか？理事会だけに任せられない事情があったのだろうか？

> 8)管理規約違反かについては、管理委託会社から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け、理事会でもその旨確認をし、塾経営者に文書で通知をした（スレ主さん伝聞を含む）

B)管理会社が言わんとしたのは、「現状管理規約違反として、直ちに経営を停止することは難しい」あるいは、「管理規約違反として、経営を停止させるには、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しておかねばならないが、今とはなっては無理なので、規模・人数・時間帯を決めてはどうか」ということではないだろうか？いずれにしろ、直ちに経営を停止させることはできないと読めないだろうか？

> 10)理事会としては、「塾経営者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をした上で、例えば民事訴訟まで行うのか検討する」とのこと（スレ主さん伝聞）
> 11)違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思う（スレ主さん感想）

C)理事会の「繰り返し本人に通告を」する方針が決まり、「冷静に対処しようと思」ったわけだが、おそらく方針決定後最初であろう1月の通告で経営を辞めなかったことに対し、
> 13)今後は、法的な手続きに移行する見通し（スレ主さん伝聞）
> 14)腹立たしい（スレ主感想）
としているが、「繰り返し本人に通告を」してない状況で、「今後は、法的な手続きに移行する見通し」というのは、当初の理事会の方針と合致しないのではないか？

また、「冷静に対処しようと思」っていたにも関わらず、「腹立たしい」としたのは、思わず本音が出てしまったのだろうか？

D)実際に、3月26日時点で、
> 19)まだ裁判になっていない
> 20)総会を三ヶ月後に開き、塾経営者から話を聞いた上での対応予定（スレ主さん伝聞）
となっており、
> 13)今後は、法的な手続きに移行する見通し（スレ主さん伝聞）
とは、温度差があるように思われる。案外理事会の決定事項をスレ主さんはしっかりと理解していないのではないだろうか。

[825: 匿名さん]

>>824　（補足）
で、その傍証となるのが、「理事会のそような議事録をみたことがない」とする住民とされる方の投稿ですね。