マンションで塾を経営【その３】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

(【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】)

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[666: 匿名さん]

＞マンション管理士試験用の参考書
のサイトではないでしょう。

Wikipediaのマンション管理センター
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%8...
の説明を読んだらどうかな？

公益財団法人マンション管理センター（マンションかんりセンター）は、マンション管理についての適切な指導、相談、情報の提供を行うとともに、大規模修繕に必要な支援に関する事業、総合的な調査研究を実施している公益法人。元国土交通省所管。

概要

マンションの管理組合や関係者を支援するために1985年に設立。各情報の提供や大規模修繕の組合内の合意形成の指導や相談、各調査などを行う。2001年「マンション管理適正化推進センター」の指定を受け、マンション管理士の試験機関と登録機関を担っている。

マンション管理組合向けの月刊誌「マンション管理センター通信」を発行している。

事業

マンション管理適正化の推進
マンション管理士試験の実施
マンションみらいネットの実施
マンション管理サポートネットの実施

[667: 匿名さん]

なんですか、とうとうネタ切れでマンション管理士試験問題のコピペ登場ですか？
原付免許より簡単と噂のですね、確かに警備員（交通整理）の試験位のレベルかな。

ところでそれ、このスレと何の関係なの？　管理士は関係ないし、如何したの？

[668: 匿名さん]

＞＞６６１
そもそも多数決で決めるべき問題でないでしょうね。だから常識がないと言われるのでしょうね。

[669: 匿名さん]

＞＞６６７
＞ネタ切れで
しょうね。掲示板の多数決で決めようなんて幼稚な意見がでるようだと、おしまいでしょうね。

[670: 匿名さん]

>662

少なくとも、おおよそ1100件程度の内容を踏まえて書いた内容。

過去の
>618
を確認すること。

軽率な人間ばかりで、フォローがアホらしくなってきた。

[671: 匿名さん]

＞＞６７０
おまえが掲示板をしらないだけだろうが。

こちらが余程アホらしいは。

多数決でこんなものが決まる訳ないだろうが。

[672: 匿名さん]

＞６６２さん
＞６６８さん
遡れば全て分かりますよ。

[673: 649]

>655
ほんとがっかりしました。でも一つだけわかったことがある。

「裁判所が認める」でないとしたら、「管理組合又は理事会が認める」という意味だね。
そうすると、本件は理事会は認めなかったから、マンカンの資料にすがって大丈夫だとの理屈はなりたたないね。
あースッキリした。

というわけで、本件に限って言えば
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html
のコメント（３）の予測は、理事会の結論がでたので意味を成さなくなりました。

[674: 匿名さん]

おかしいね、マンション管理士には何の権限も与えていない筈、素人だし。
ましてや標準管理規約など、何の意味も無さないけど、勘違い屋朗ですか。

[675: 匿名さん]

>>673
単純だね。

理事会が、管理組合が、必ずしも正しいとは限らない。多数の意見が必ずしも正しいとは限らないようにね。

>あースッキリした。
まあ、その気持ちで、もう掲示板に投稿するのは止めれば、もっとスッキリするよ。良かったね。お休み。

[676: 匿名さん]

>マンション管理士

マンション管理士（マンションかんりし）は、マンション管理組合のコンサルタントに必要とされる一定の専門知識を有している事を証明する国家資格であり、マン管とも呼ばれる。

概説

マンション管理士は、専門知識をもってマンション管理組合の運営、大規模修繕等を含む建物構造上の技術的問題、その他マンションの維持・管理に関して、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者などの相談に応じ、適切な助言や指導、援助等のコンサルティング業務を行う。マンション管理のスペシャリストとして、主に管理組合の立場でマンション管理に関する様々な問題の解決をサポートする。

マンション管理士になるには、マンション管理士試験に合格し、マンション管理士として登録することが必要である。

マンション管理士は「名称独占資格」である為、マンション管理士以外の者がマンション管理士又はこれに紛らわしい名称を使用（名刺にマンション管理士と記載したり、看板でマンション管理士と表示）することは、その方法を問わず認められない。なお、名称の使用制限に違反して、マンション管理士でないのに、マンション管理士又はこれに紛らわしい名称を使用した者は、30万円以下の罰金に処せられる。但しマンション管理士は独占業務では無く、管理組合に助言する等の行為にマンション管理士の資格は必要が無い。戸田聡子が2004年に約1500人のマンション管理士に対して、他に所有している資格を調査したところ、宅地建物取引主任者が81.6%、管理業務主任者が73.9%であった。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%8...

まあ、君らには専門知識は不要だろう。もっと「特殊」で詳しい知識をお持ちなようだから。

[677: 匿名さん]

>671
とうとうみなさんの過去の記載内容の否定を始めた。


仰るとおり、何でも多数決で決まるハズなし。
通塾をどうするかの話をここで出す人がいるが、それはあなたにも私にも他人のことなので分からない。

もしそれを考えるならば、「自分の立場なら」、と仮定して話すしか方法なし。

数回これを書いても、みなさん、
通わせる
旨を記載している方がいない、という事実がある。

通塾どうするかの話を出されたときの判断基準は、自分の立場で書かれた人の、各ケースの過多比較しかない。

つまり話が出たときの比較基準が他にないので、仕方なく、カウントしているだけ。





このマンション塾保護者は裁判情報習得時に辞めない
といくらネット上で喚いても、全く根拠なし。

辞めることが確定できる事実ではないが、
　　辞めないよりは辞める可能性の方が、はるかに高い
ことは、これらの事由から導き出される当然の結論。





客観性を向上させ、説明性を高めるための行動は、惜しむべきではなく、非常に大切。

[678: 匿名さん]

＞＞６７７
最期に、

「と、私は思います。」って言うのが省略されていますよね。

どうぞご自由にお思いください。

おしまい。

[679: 匿名さん]

結局、
＞３１８

[680: 匿.名さん]

＜参考＞　標準管理規約　１２条
本条では、「他の用途に供してはならない」と定めているために、たとえ、その利用方法が平穏さを確保できるもの（たとえば、もっぱら事務所としての利用やペンションとしての利用等）であっても、住宅以外の用途での専有部分の使用は許されないものと解される。専有部分の占有者の利用方法が住宅用途以外である場合には、当該区分所有建物（マンション）の管理に関し、本規約で予定している管理組合の業務等に影響を与えるからである（本規約１９条、３２条１１号～１７号参照）。ただ、自己の住戸で、たとえば小規模の華道・茶道・書道教室や学習塾を開く場合において、それが当該マンションの平穏さや良好な住環境を害さない限りにおいては許容される余地もあろう。
裁判例として、住居以外の使用を規約で禁止しているマンションにおいて、幼児による騒音等の被害が少なくないとして保育室としての使用禁止が認められたものがある（横浜地判平６・９・９判タ８５９－１９９）。
（コンメンタール　マンション標準管理規約より抜粋）

[681: 匿名さん]

＞678 裁判時、通わせる奴なんかおるの？

[682: 匿名さん]

>>681
ここにいますよ。

全然問題ない。

[683: 匿名さん]

ポイントは複数教室？

[684: 匿名さん]

＞６８１
俺もOKよ。

[685: 匿名さん]

>>680
今では、マンション管理センターの解説が標準解釈でしょうね。

[686: 匿名さん]

複数教室を所有しておれば、まずい可能性はありますね。内職程度とはみなされないでしょうから。

[687: 匿名さん]

>681
私もやめさせませんよ。

[688: 購入検討中さん]

>685
まだ言っているの？　懲りないねぇ。もういいよマンカンは。
管理組合が認めるか否かを述べた試験用想定問題を議論してもしょうがない。

[689: 匿名さん]

>688
>まだ言っているの？

まだ言ってるの？マンション管理センターがマンション管理士試験を実施し認定する組織で、一定の権威があるんだよ。

マンション管理士はここの解説を熟知し管理組合にアドバイスするんだけれど。

[690: 購入検討中さん]

>689
>マンション管理士はここの解説を熟知し管理組合にアドバイスするんだけれど。
そのとおりですね。
そのアドバイスに従って、管理組合の理事会は「12条違反と結論付けた」のだと思います。違いますか？

管理会社側も理事会にアドバイスしたようですから、マンション管理士の意見も十分反映された結論なのでしょうね。

[691: 匿名さん]

で、その結論が正しいかは裁判で判断されるわけです。

[692: 匿名さん]

>>690
>だと思います。違いますか？
どうでしょうか？

スレ主の書いてあることだけでは何とも言えないのではないでしょうか？

スレ主の投稿では、管理会社は、理事会に、塾の正式な続け方をアドバイスをしていますよね？止めさせる方策を尋ねて、続け方を普通答えますか？

管理会社はマンション管理センターの解説に従って、一般に認められるから、妥協してはどうかと説明したのかも知れません。これだけは当事者でないとわからないでしょうね。

[693: 匿名さん]

恐らく、管理会社は、マンション管理センターの解説に従い、個別に判断するしかないが、本件マンションの場合は、住宅地近く等ではないので、一定規模・時間・人数等であれば、認めざるを得ないと回答しているはずです。ですので、今後同様案件がでた際の指針になるよう、予め認可基準を決めることが重要だとアドバイスしたのではないでしょうかね。

バイアスのかかっていないごく常識的な対応だと思いますよ。

で、もし管理組合が規模や人数・時間が不適切と判断した場合は、普通どうするでしょうか？是正勧告を行って、是正を待つということでしょう。塾生をいきなり止めさせる訳には行かないでしょうから、おそらく3月末まで待つということになったのではないでしょうかね？

最終的なスレ主の投稿では、総会に塾経営者を招いて説明を聞くということになっているはずですので、裁判をするかどうかも未定の状況でしょうね。

過激にマンション内の住民関係が悪くなるように煽るのではなく、皆が満足できる解決策を模索することが重要だと思います。

[694: 匿.名さん]

>>649
>マンション管理センターの解説
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html
>これダイレクトリンクみたいだけど、きちんと公開されている解説？ 　メニューから入っていけるの？

このＵＲＬは、平成１６年１月より以前に作製されたもので、
マンション管理センターに登録された会員（会費：有料）向け
専用のようですね。

[695: 匿名さん]

>>694
だからって意義に変わりがないでしょう。

Google「標準管理規約+解説」で同様のものが表示されますよ。

何か問題がありますか？

[696: 匿名さん]

「標準管理規約　単棟型　解説」で、検索してみれば。

[697: 匿名さん]

ちなみに本件マンションのある横浜市のページは
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/housing/seisaku/m-kiyaku/m-kiy...
も、参考になるかもね。

「生活の本拠であるために必要な平穏さを維持」できるものかどうか

というのがポイントのようです。

本件塾についても、この点で判断すべきのようですね。

[698: 匿名さん]

>695
有料会員向けの昔の資料（今も有効かわからない）が、Googleで検索できちゃった．．．
それにすがって正当性を言われてもねぇ．．．

今や使えなくなった古い解説かもしれないし．．．

[699: 匿名さん]

>697
> ●この場合、規約で一律に禁止されているからといって、排除するのではなく、その住宅専用以外の用
> 途が、「生活の本拠であるために必要な平穏さを維持」できるものかどうかについて、各区分所有者
> の十分な合意のもと認めていくことが妥当かどうか、管理組合でよく検討し、判断していくことが必
> 要と思われます。

この説明に則って管理組合でよく検討し、判断したのがダメという結論なんでしょ。

[700: 匿名さん]

で、その結論が正しいかは裁判で判断されるわけです。

[701: 匿名さん]

現状は理事会の判断。
管理組合としての検討し次回の総会なんでしょう。
（総会は管理組合の唯一の意思決定機関）

[702: 匿.名さん]

>>697
>ちなみに本件マンションのある横浜市のページは
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/housing/seisaku/m-kiyaku/m-kiy...
>も、参考になるかもね。
>「生活の本拠であるために必要な平穏さを維持」できるものかどうか
>というのがポイントのようです。
>本件塾についても、この点で判断すべきのようですね。

>>697 さ～ん
忘れ物ですよ～

＜小規模マンション対応型モデル管理規約＞
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/housing/seisaku/m-kiyaku/new-y...'%E3%80%8C%E5%B0%8F%E8%A6%8F%E6%A8%A1%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E5%AF%BE%E5%BF%9C%E5%9E%8B%E3%80%8D%E3%83%A2%E3%83%87%E3%83%AB%E7%AE%A1%E7%90%86%E8%A6%8F%E7%B4%84'

[703: 匿名さん]

>>699
>判断したのがダメという結論なんでしょ

「でしょ」ということは、知らなわけですよね。

今のところどうかは真相がわかりません

>>701
理事会がだめと判断したかどうかは、投稿だけではわからないでしょう。

住民でしたら、住民である旨表示して、情報提供をお願いします。

[704: 匿名さん]

＞＞７０２
どこがどう違うの？

青字部分が横浜市独自の部分ですよね？

で、このマンションは「小規模」なの？

説明しなくっちゃ不親切でしょう。

[705: 匿.名さん]

>>704 さん

＜マンション管理規約の手引き＞
●「専ら住宅として使用」と規約に規定されている場合、住宅専用以外の用途に使用することを認めていく場合、単にその個別事例を認めるのではなく、規約の改正手続きが必要となります。
●その状況に応じて、区分所有者が居住しながら事業を行う場合に限り認めていく方法や、区分所有者に限らず賃借人等が居住しながら事業を行う場合に限り認めていく方法が考えられます。（⇒ “ 規約案は第12 条 ” ）
●この場合、その事業が他の区分所有者等の迷惑となるか否かについて判断に苦慮することが考えられますが、理事会が総合的に判断して承認することを明確に規定しておき、事業を行う者からどのような事業を行うかについて事前に届け出てもらい、その事業に伴う騒音の発生や居住者以外の者の出入りの状況・時間帯等を詳細に検討の上、運用していくことが考えられます。（⇒ “ 規約案は第12 条 ” ）

＜小規模マンション対応型モデル管理規約＞
（専有部分の用途）
第１２条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
ただし、区分所有者が自ら居住して行う事業で、かつ他の区分所有者及び占有者の迷惑にならない場合で理事会の承認を得た場合は、この限りでない。
(コメント)
規約で専有部分を専ら住宅として使用することを規定している場合、それ以外の目的に使用することは区分所有法第６条第１項の「区分所有者の共同の利益に反する行為」にあたり、不当使用行為となります。しかし、現実には規約違反にあたるか否か判断に迷うケースがありますので、本条では住宅としての本来の趣旨である「生活の本拠であるために必
要な平穏さの維持」を考慮した上で、その用途の許容範囲を「区分所有者が自ら居住して行う事業で、且つ居住者に迷惑にならない場合」として明確にしたものです。
ここではあくまでも区分所有者が事業を行う場合のみ認め、占有者（賃借人）が事業を行うことは認めていません。占有者が事業をすることを認める必要が生じた場合は、「区分所有者又は占有者・・・」と変更する必要があるでしょう。
また、事業を行う者は、事前に理事会に届け出て、理事会の承認を得ることが必要であることとし、理事会において「他の区分所有者及び占有者の迷惑とならない」と認められた場合のみ事業を行うことができるものとしています。

[706: 匿名さん]

>>705
拝見したところ、マンション管理センターの解説に準拠していますよね。

本件の場合は、塾経営者が居住しており特に部屋を教室専用に改造してないのであれば、「専ら住宅として使用」に該当すると思われますが如何でしょうか？

ですので、「住宅専用以外の用途に使用することを認めていく場合」には該当しません。また「専有部分を専ら住宅として使用することを規定している場合、それ以外の目的に使用すること」にも該当しません。

ほとんどマンション管理センターの解説通りでしょう。

相違点をご指摘ください。

[707: 匿.名さん]

>>705 の追加

>>704
>で、このマンションは「小規模」なの？
>説明しなくっちゃ不親切でしょう。

>>697 の＜マンション管理規約の手引き＞には、副題として、
「管理運営ルールづくりの支援　～特に小規模マンションでの課題に
対応するために～　」とあります。
あなたが、これを引き合いに出したのは、当該マンションが
「小規模」だからではありませんか？

[708: 匿名さん]

>>707さん

>>697
>http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/housing/seisaku/m-kiyaku/m-kiy...
のリンク先は「マンション管理Ｑ＆Ａ（管理規約・細則・協定）」となっていて、小規模云々は、別のぺーじではないですか？

このページ内で、
「さらに、横浜市では、特に小規模なマンションへの対応を踏まえた、管理規約（案）を作成し、本手引書に掲載しています。（⇒資料「小規模マンション対応型」モデル管理規約） 」とあるので、そちらを見られて混乱されたのではないでしょうか？

もし>>697のリンク先に「小規模」云々の副題がついていたら失礼。それはこちらのミスです。謝りますが、ご確認いただければ幸いです。

[709: 匿.名さん]

>>708 さん

＜マンション管理規約の手引き＞の目次です。
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/housing/seisaku/m-kiyaku/mokuj...

[710: 匿名さん]

＞＞７０９
申し訳ないです。Googleの検索で上がったページをそのまま紹介しただけです。小規模専用の話と言う理解ではありませんでした。

でも、いずれにしましても、>>706の通りです。

横浜市のものも、基本的には、国土交通省の標準規約とコメントに準じており、またマンション管理センターの解説と齟齬のないものになっているようです。

本件の塾は、塾経営者とその配偶者が実際に居住しているようですし、室内を営業用に改造していないので「あれば」（室内のことは知る由もありません）、用途変更には該当しませんので、マンション管理センターの解説が一般的な理解になると思われます。

[711: 匿名さん]

＞705
手引きをたたコピーされているだけですか、内容を理解されてますか？

[712: 匿名さん]

>710
>室内を営業用に改造していないので「あれば」（室内のことは知る由もありません）、用途変更には該当しませんので、マンション管理センターの解説が一般的な理解になると思われます。

マンション管理センターはそんな解説もしているの？ほんと？
その解釈だと、室内を改造していならば何だってできてしまうことになるよ。

[713: 705]

>>711
> 705　手引きをたたコピーされているだけですか、内容を理解されてますか？

はい、内容を理解した上で、「たた」コピペしただけです。

[714: 匿名さん]

>>712
>何だってできてしまうことになる
そうならないでしょう。

・部屋を改造したり、住まない場合は、住居専用に抵触することが多いということです。
・部屋を改造せず住んでいる場合は、住居専用に抵触しないことがあるということです。

ポイントは、

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良く
　て、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンショ
　ンごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反
　する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一
　つの方法であろう。

でしょう。

[715: 匿名さん]

>>714

で、今回のケースの場合、理事会が違反と判断したという事実は、これまでの投稿では、はっきりと確認されていないようですね。