マンションで塾を経営【その３】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

(【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】)

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[651: 匿名さん]

>>649
Googleで検索にかかるから、公開されていると考えていいのでは？

興味があるならば、勝手に調べて報告されたらどうかな？

[652: 匿名さん]

>642

>>636
>むちゃくちゃな理論ですね。

642のとおり、陳情はあり得ない。

[653: 匿名さん]

＞619
＞裁判に勝った暁には塾は堂々と経営を続ける。
もしあなたの場合であれば、あなた自身の子を、裁判段階で通塾させ続けますか？

[654: 匿名さん]

マンション管理士の試験問題って、結構面白いですね。

http://www.mankan.org/pdf/H24_shiken.pdf
より

〔問 ２〕 区分所有法第６条第１項の区分所有者の共同の利益に反する行為に該当しないものは、次のうちどれか。

１ 直上・直下階の特定の区分所有者間の騒音問題について、一方の当事者が虚偽の事実を記載した文書を作成し、それを他の区分所有者に配布する行為

２ 隣接する専有部分２個を所有する所有者がこれを１個の専有部分とするため、その間にある耐力壁である戸境壁を勝手に取り壊す行為

３ 廊下、階段室に私物を置いて倉庫がわりに使うなど区分所有者の一人が共用部分を使用し、その結果他の区分所有者の通常の使用が妨げられるような行為

４ 専有部分で営業を行っている区分所有者が勝手に外壁やベランダに看板を取り付けたり、屋上に広告塔を設置したりする行為

[655: 匿名さん]

>>653
>>619ではないが、もちろんYesです。知る限り、マンション内の塾や教室なんて五万とあるから、通常は問題ないはずとの認識です。裁判と言うのは刑事事件でも判決がでるまでは、被告です。ましてや民事裁判は利害の衝突を解決する手続きですから、罪とかには無縁の世界です。

[656: 匿名さん]

＞643
結局、根拠が書けませんね。
私も、通塾継続者はおられないと思いますよ。

[657: 匿名さん]

>>654の続き。

塾反対派は、ちゃんと正答できるかな？

〔問 ３〕 以下の事実関係に係る次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。ただし、甲マンションの管理組合（区分所有法第３条に規定する区分所有者の団体をいう。以下同じ。）の規約は、マンション標準管理規約（単棟型）（以下「標準管理規約」という。）と同様であり、また、楽器の演奏については、別段の定めはないものとする。

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甲マンション401号室の区分所有者Ａは、高校生の娘Ｂが演奏会に向けて深夜までピアノの猛練習をすることを容認していたので、401号室の近くの居住者はその騒音に悩まされている。近隣の居住者からの再三の中止要請にもＡ及びＢは応じず、特に、直下の 301号室のＣは、その騒音により睡眠障害になり、通院を余儀なくされ仕事も休まざるを得ない状況となった。

ある日、Ｃが理事長Ｄに事情を説明して「理事会で解決して欲しい。」と頼んだところ、Ｄは、理事会で協議し、ＡとＢの実名を挙げて騒音行為を具体的に列挙し、今後の対応として、「“一切の楽器の演奏を禁止する。”との細則を理事会で定めた。」旨の文書を作成して、全住戸へ配布し、掲示板に掲示した。

それを知ったＡは理事会の会議中に押し入り、「ＡとＢの実名を挙げて名誉を毀損したことについて、全住戸へ謝罪文書を配布しろ。」と要求したが、出席していた理事数名から逆になじられたことに激昂し、Ａはそれらの理事に暴行を働いた。

その後、Ａは、理事長や理事らをひぼう中傷する内容の文書の配布や貼付を繰り返し、また、マンション管理業者の業務を妨害するなどしている。これらのＡの行為は、単なる役員個人に対するひぼう中傷の域を超えるもので、同行為により役員に就任しようとする者がいなくなる等それにより管理組合の業務の遂行や運営に支障が生ずるなどしてマンションの正常な管理又は使用が阻害される状況となっている。
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１ Ｃは、Ａ及びＢに対して不法行為に基づく損害賠償を請求することができる。
２ 「一切の楽器の演奏を禁止する。」との細則は、無効である。
３ Ａの理事に対する暴行について、名誉毀損に対する正当防衛は成立しない。
４ Ａが理事会へ押し入ってからの一連の行為は、共同利益背反行為に当たらない。

[658: 匿名さん]

もう一問

〔問 33〕 複合用途型のマンションにおいて、規約で店舗の営業時間は24時までと定められているにもかかわらず、24時以降も営業している105号室の区分所有者Ａ等への対応を検討している理事会における各理事の次の発言のうち、区分所有法の規定及びマンション標準管理規約（複合用途型）によれば、適切なものはどれか。

１ 理事Ｂ「営業時間等は共用部分の管理にはあたらないから、規約中の24時までしか営業できないとする規定は無効であり、規約違反行為であるとすることはできない。」

２ 理事Ｃ「Ａは最近売買で 105号室を取得しているが、売買契約の時点では売主からそのような制約はないものと聞いていたと言っているので、規約違反行為であるとすることはできない。」

３ 理事Ｄ「24時以降の営業行為の差止めにつき訴訟を提起する場合には、総会決議が必要で、かつ、その総会の場でＡに弁明の機会を与える必要がある。」

４ 理事Ｅ「24時以降の営業行為に対する是正のための勧告や警告は、理事会で決議すれば、Ａのみならず実際に規約違反行為を行っている店長に対しても行えるはずだ。」

[659: 649]

>654
やっぱりね。
実は、それってどうもマンション管理士試験用の参考書のように思えてならないんです。
特に
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html
の中で、
(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。
(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。
(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。
の部分だけが凄く異質なんです。他の部分は規則条文やコメントを踏まえてきちんとした解説になっているのに、この（１）から（３）だけが、誰の推測なのかわからないけど推測記事になっている。
しかも、認めらられるケースとか、認められないケースとか言っている割に、誰が認めるかを言っていない。
こちらは「裁判所が認める」だと思って読んでいたが、どうも違うようですね。

[660: 匿.名さん]

マンション管理センターの解説では、他の用途を（１）（２）（３）に区分し、
主婦が行う一般的な内職などは、（１）に、華・茶道、書道等の伝授は、（２）に
分類している。
” 塾 ” については、（３）に分類し、「住宅地にあるマンションでは、認められ
ない場合が出てこよう。」としている。

>塾は一般的には許容範囲とされているわけですから
であるならば、なぜ、（１）や（２）ではなく、（３）に分類しているのだろう。

裁判の結果が楽しみです！

[661: 匿名さん]

>648
こういうのが最も困る。



>631
では回数ネタで突っ込んできておきながら、劣性とわかると、手のひらかえして今度は、
>数えて何の意味があるの？
とのこと。

180°スタンスを変えるような、情けないようなことはするな。
幼稚園児のようなやりとりで臨んでいる自分が恥ずかしくないのか？

その上、
>ひょっとして社会常識がないのかな？
だとさ。

そんなこと以前に、何でも反論することだけを考えるのでなく、人間としての常識を持て。




レス内容以前の問題だ。

[662: 匿名さん]

>>661
だから社会常識がないと言われるのだろう。

>>648と>>631が同一人なんてどうしてわかるの？

匿名掲示板なんて常時10名くらいは投稿をしているんだから、誰がどの投稿を書いたって推測すること自体が意味がない。

で、10名の内5名が30回ずつYesと投稿したら150 Yes
残りの5名が5回ずつNoと投稿したら 25 Yes
で150対25としても意味がないだろう。

小学生でもわかりそうな簡単なことだが。

[663: 匿名さん]

>>662
(誤）25 Yes
(正) 25 No
失礼！

[664: 匿名さん]

>>660
>なぜ、（１）や（２）ではなく、（３）に分類しているのだろう。

わからない？

文面に書いてある通りじゃあないの？

[665: 匿名さん]

＞＞６５９
>こちらは「裁判所が認める」だと思って読んでいたが、どうも違うようですね。

あらあら、それはお気の毒。何でもいきなり裁判とはならないのでね。

[666: 匿名さん]

＞マンション管理士試験用の参考書
のサイトではないでしょう。

Wikipediaのマンション管理センター
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%8...
の説明を読んだらどうかな？

公益財団法人マンション管理センター（マンションかんりセンター）は、マンション管理についての適切な指導、相談、情報の提供を行うとともに、大規模修繕に必要な支援に関する事業、総合的な調査研究を実施している公益法人。元国土交通省所管。

概要

マンションの管理組合や関係者を支援するために1985年に設立。各情報の提供や大規模修繕の組合内の合意形成の指導や相談、各調査などを行う。2001年「マンション管理適正化推進センター」の指定を受け、マンション管理士の試験機関と登録機関を担っている。

マンション管理組合向けの月刊誌「マンション管理センター通信」を発行している。

事業

マンション管理適正化の推進
マンション管理士試験の実施
マンションみらいネットの実施
マンション管理サポートネットの実施

[667: 匿名さん]

なんですか、とうとうネタ切れでマンション管理士試験問題のコピペ登場ですか？
原付免許より簡単と噂のですね、確かに警備員（交通整理）の試験位のレベルかな。

ところでそれ、このスレと何の関係なの？　管理士は関係ないし、如何したの？

[668: 匿名さん]

＞＞６６１
そもそも多数決で決めるべき問題でないでしょうね。だから常識がないと言われるのでしょうね。

[669: 匿名さん]

＞＞６６７
＞ネタ切れで
しょうね。掲示板の多数決で決めようなんて幼稚な意見がでるようだと、おしまいでしょうね。

[670: 匿名さん]

>662

少なくとも、おおよそ1100件程度の内容を踏まえて書いた内容。

過去の
>618
を確認すること。

軽率な人間ばかりで、フォローがアホらしくなってきた。

[671: 匿名さん]

＞＞６７０
おまえが掲示板をしらないだけだろうが。

こちらが余程アホらしいは。

多数決でこんなものが決まる訳ないだろうが。

[672: 匿名さん]

＞６６２さん
＞６６８さん
遡れば全て分かりますよ。

[673: 649]

>655
ほんとがっかりしました。でも一つだけわかったことがある。

「裁判所が認める」でないとしたら、「管理組合又は理事会が認める」という意味だね。
そうすると、本件は理事会は認めなかったから、マンカンの資料にすがって大丈夫だとの理屈はなりたたないね。
あースッキリした。

というわけで、本件に限って言えば
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html
のコメント（３）の予測は、理事会の結論がでたので意味を成さなくなりました。

[674: 匿名さん]

おかしいね、マンション管理士には何の権限も与えていない筈、素人だし。
ましてや標準管理規約など、何の意味も無さないけど、勘違い屋朗ですか。

[675: 匿名さん]

>>673
単純だね。

理事会が、管理組合が、必ずしも正しいとは限らない。多数の意見が必ずしも正しいとは限らないようにね。

>あースッキリした。
まあ、その気持ちで、もう掲示板に投稿するのは止めれば、もっとスッキリするよ。良かったね。お休み。

[676: 匿名さん]

>マンション管理士

マンション管理士（マンションかんりし）は、マンション管理組合のコンサルタントに必要とされる一定の専門知識を有している事を証明する国家資格であり、マン管とも呼ばれる。

概説

マンション管理士は、専門知識をもってマンション管理組合の運営、大規模修繕等を含む建物構造上の技術的問題、その他マンションの維持・管理に関して、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者などの相談に応じ、適切な助言や指導、援助等のコンサルティング業務を行う。マンション管理のスペシャリストとして、主に管理組合の立場でマンション管理に関する様々な問題の解決をサポートする。

マンション管理士になるには、マンション管理士試験に合格し、マンション管理士として登録することが必要である。

マンション管理士は「名称独占資格」である為、マンション管理士以外の者がマンション管理士又はこれに紛らわしい名称を使用（名刺にマンション管理士と記載したり、看板でマンション管理士と表示）することは、その方法を問わず認められない。なお、名称の使用制限に違反して、マンション管理士でないのに、マンション管理士又はこれに紛らわしい名称を使用した者は、30万円以下の罰金に処せられる。但しマンション管理士は独占業務では無く、管理組合に助言する等の行為にマンション管理士の資格は必要が無い。戸田聡子が2004年に約1500人のマンション管理士に対して、他に所有している資格を調査したところ、宅地建物取引主任者が81.6%、管理業務主任者が73.9%であった。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%8...

まあ、君らには専門知識は不要だろう。もっと「特殊」で詳しい知識をお持ちなようだから。

[677: 匿名さん]

>671
とうとうみなさんの過去の記載内容の否定を始めた。


仰るとおり、何でも多数決で決まるハズなし。
通塾をどうするかの話をここで出す人がいるが、それはあなたにも私にも他人のことなので分からない。

もしそれを考えるならば、「自分の立場なら」、と仮定して話すしか方法なし。

数回これを書いても、みなさん、
通わせる
旨を記載している方がいない、という事実がある。

通塾どうするかの話を出されたときの判断基準は、自分の立場で書かれた人の、各ケースの過多比較しかない。

つまり話が出たときの比較基準が他にないので、仕方なく、カウントしているだけ。





このマンション塾保護者は裁判情報習得時に辞めない
といくらネット上で喚いても、全く根拠なし。

辞めることが確定できる事実ではないが、
　　辞めないよりは辞める可能性の方が、はるかに高い
ことは、これらの事由から導き出される当然の結論。





客観性を向上させ、説明性を高めるための行動は、惜しむべきではなく、非常に大切。

[678: 匿名さん]

＞＞６７７
最期に、

「と、私は思います。」って言うのが省略されていますよね。

どうぞご自由にお思いください。

おしまい。

[679: 匿名さん]

結局、
＞３１８

[680: 匿.名さん]

＜参考＞　標準管理規約　１２条
本条では、「他の用途に供してはならない」と定めているために、たとえ、その利用方法が平穏さを確保できるもの（たとえば、もっぱら事務所としての利用やペンションとしての利用等）であっても、住宅以外の用途での専有部分の使用は許されないものと解される。専有部分の占有者の利用方法が住宅用途以外である場合には、当該区分所有建物（マンション）の管理に関し、本規約で予定している管理組合の業務等に影響を与えるからである（本規約１９条、３２条１１号～１７号参照）。ただ、自己の住戸で、たとえば小規模の華道・茶道・書道教室や学習塾を開く場合において、それが当該マンションの平穏さや良好な住環境を害さない限りにおいては許容される余地もあろう。
裁判例として、住居以外の使用を規約で禁止しているマンションにおいて、幼児による騒音等の被害が少なくないとして保育室としての使用禁止が認められたものがある（横浜地判平６・９・９判タ８５９－１９９）。
（コンメンタール　マンション標準管理規約より抜粋）

[681: 匿名さん]

＞678 裁判時、通わせる奴なんかおるの？

[682: 匿名さん]

>>681
ここにいますよ。

全然問題ない。

[683: 匿名さん]

ポイントは複数教室？

[684: 匿名さん]

＞６８１
俺もOKよ。

[685: 匿名さん]

>>680
今では、マンション管理センターの解説が標準解釈でしょうね。

[686: 匿名さん]

複数教室を所有しておれば、まずい可能性はありますね。内職程度とはみなされないでしょうから。

[687: 匿名さん]

>681
私もやめさせませんよ。

[688: 購入検討中さん]

>685
まだ言っているの？　懲りないねぇ。もういいよマンカンは。
管理組合が認めるか否かを述べた試験用想定問題を議論してもしょうがない。

[689: 匿名さん]

>688
>まだ言っているの？

まだ言ってるの？マンション管理センターがマンション管理士試験を実施し認定する組織で、一定の権威があるんだよ。

マンション管理士はここの解説を熟知し管理組合にアドバイスするんだけれど。

[690: 購入検討中さん]

>689
>マンション管理士はここの解説を熟知し管理組合にアドバイスするんだけれど。
そのとおりですね。
そのアドバイスに従って、管理組合の理事会は「12条違反と結論付けた」のだと思います。違いますか？

管理会社側も理事会にアドバイスしたようですから、マンション管理士の意見も十分反映された結論なのでしょうね。

[691: 匿名さん]

で、その結論が正しいかは裁判で判断されるわけです。

[692: 匿名さん]

>>690
>だと思います。違いますか？
どうでしょうか？

スレ主の書いてあることだけでは何とも言えないのではないでしょうか？

スレ主の投稿では、管理会社は、理事会に、塾の正式な続け方をアドバイスをしていますよね？止めさせる方策を尋ねて、続け方を普通答えますか？

管理会社はマンション管理センターの解説に従って、一般に認められるから、妥協してはどうかと説明したのかも知れません。これだけは当事者でないとわからないでしょうね。

[693: 匿名さん]

恐らく、管理会社は、マンション管理センターの解説に従い、個別に判断するしかないが、本件マンションの場合は、住宅地近く等ではないので、一定規模・時間・人数等であれば、認めざるを得ないと回答しているはずです。ですので、今後同様案件がでた際の指針になるよう、予め認可基準を決めることが重要だとアドバイスしたのではないでしょうかね。

バイアスのかかっていないごく常識的な対応だと思いますよ。

で、もし管理組合が規模や人数・時間が不適切と判断した場合は、普通どうするでしょうか？是正勧告を行って、是正を待つということでしょう。塾生をいきなり止めさせる訳には行かないでしょうから、おそらく3月末まで待つということになったのではないでしょうかね？

最終的なスレ主の投稿では、総会に塾経営者を招いて説明を聞くということになっているはずですので、裁判をするかどうかも未定の状況でしょうね。

過激にマンション内の住民関係が悪くなるように煽るのではなく、皆が満足できる解決策を模索することが重要だと思います。

[694: 匿.名さん]

>>649
>マンション管理センターの解説
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html
>これダイレクトリンクみたいだけど、きちんと公開されている解説？ 　メニューから入っていけるの？

このＵＲＬは、平成１６年１月より以前に作製されたもので、
マンション管理センターに登録された会員（会費：有料）向け
専用のようですね。

[695: 匿名さん]

>>694
だからって意義に変わりがないでしょう。

Google「標準管理規約+解説」で同様のものが表示されますよ。

何か問題がありますか？

[696: 匿名さん]

「標準管理規約　単棟型　解説」で、検索してみれば。

[697: 匿名さん]

ちなみに本件マンションのある横浜市のページは
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/housing/seisaku/m-kiyaku/m-kiy...
も、参考になるかもね。

「生活の本拠であるために必要な平穏さを維持」できるものかどうか

というのがポイントのようです。

本件塾についても、この点で判断すべきのようですね。

[698: 匿名さん]

>695
有料会員向けの昔の資料（今も有効かわからない）が、Googleで検索できちゃった．．．
それにすがって正当性を言われてもねぇ．．．

今や使えなくなった古い解説かもしれないし．．．

[699: 匿名さん]

>697
> ●この場合、規約で一律に禁止されているからといって、排除するのではなく、その住宅専用以外の用
> 途が、「生活の本拠であるために必要な平穏さを維持」できるものかどうかについて、各区分所有者
> の十分な合意のもと認めていくことが妥当かどうか、管理組合でよく検討し、判断していくことが必
> 要と思われます。

この説明に則って管理組合でよく検討し、判断したのがダメという結論なんでしょ。

[700: 匿名さん]

で、その結論が正しいかは裁判で判断されるわけです。