マンションで塾を経営【その３】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

(【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】)

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[626: 匿.名さん]

>>625

であるならば、
第三者が管理組合の管理・運営に口を出すのはお門違いです。

[627: 匿名さん]

要は、何度も引用されている
「第２章　標準管理規約(単棟型)の主な解説-１」
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html
にある

(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

で、認められるよう「規模や人数、教授の時間」を定め、その範囲でやればよいだけの話でしょう。

実害を無視できる程度にできるのであれば、裁判費用やそれにかかる時間を考えると、敢えて裁判にするメリットは双方にないでしょうね。

[628: 匿名さん]

>>626
＞第三者が管理組合の管理・運営に口を出すのはお門違いです。

それは違うんじゃあないの？近所のお気に入りのお店が、何らかで閉店を迫られた時に、陳情をするなというのと同じでしょう。陳情とは、考慮実情を述べて、考慮あるいは善処を要請するだけものですから、「管理・運営に口を出す」ことにはならないでしょうね。

[629: 匿名さん]

＞618
どこにあるんですか？
確かに一件あったかも。
逆に、数えてないが、通わせないとの当然のレスは、少なくとも前回No2スレの700番台ぐらいら、30〜60件前後あり。
これについつは、自分の立場でしか語れない。

[630: 匿名さん]

>>629
俺は気にしないよ。

マンション管理センターが、「認められない場合」もあるすなわち、通常認められるとしているわけだから、何の問題もない。

[631: 匿名さん]

>629
一人で何回もレスしている人がいるからどっちが多いかなんて解らない程度の差しかない。
（あっ、あなたもその一人か）

[632: 匿名さん]

マンション内でも通わせているお宅があるでしょうね。
自分のマンションに塾があれば利用しない手はないもの。

[633: 匿.名さん]

>>628

管理規約は、区分所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保することを
目的としています。
管理組合（理事会）が管理規約違反として行為の停止を勧告している最中に、
その相手である一区分所有者の利益と、規約では拘束ができない、また目的実現の
阻害要因でもある第三者の利益を護ってほしいとの陳情（申し入れ）を管理組合が
受け付けることなど考えられません。

[634: 匿名さん]

>>633
あなたが考えられなくても、陳情する自由は誰にでもあるし、受付けるかどうかは組合次第でしょう。あなたが判断することではありません。

そもそも、陳情するくらいなら、自分の自宅で塾を肩代わりしろって発想がおかしいと思いますよ。近隣の店舗が立ち退きを迫られて陳情する人に、陳情するのなら経営を肩代わりしろって言うのと同じでしょう。議論をすり替えてはいけません。

そもそも塾は場合によっては認められないが、概ね認められるとマンション管理センターが解説しているわけだから、問題ない場合が多いでしょうね。

[635: 匿.名さん]

>>634
>そもそも、陳情するくらいなら、自分の自宅で塾を肩代わりしろって発想がおかしいと思いますよ。

>>623 は、
「管理組合に陳情するのではなく、塾経営者にマンションの外で
学習塾を開いてほしいと要望するのが筋ではないですか？」
を皮肉を込めて書いていることをご理解ください。

[636: 匿名さん]

>塾経営者にマンションの外で学習塾を開いてほしいと要望するのが筋ではないですか

自宅で運営しているからこそ実現している価格があり、そこに魅力を感じている以上、有り得ない話ですね。
お子さんを通わせているお宅の事情くらい理解して下さいね。

[637: 匿名さん]

>>635
>塾経営者にマンションの外で 学習塾を開いてほしいと要望するのが筋ではないですか？

だから、皮肉を込めようが込め枚が、塾は一般的には許容範囲とされているわけですから、そもそもそんな必要がない訳ですよ。塾に問題があれば、塾に問題がないようにすれば良いだけなのですから。そのために、塾経営者さんは、問題点を指摘するように管理組合に依頼しているわけです。

塾生の親がどう考えようが勝手ですから、第三者のあなたがとやかく言うことではないでしょうね。

[638: 匿.名さん]

>>636
>>637

つまり、>>501 ってことですね。

[639: 匿名さん]

>>617
>ぼくちゃん、自分で間違ったこと書いていると分かっていたら、投稿しちゃだめですよ。


どこが間違ってるの？

とりあえず根拠を示して下さい。

[640: 匿名さん]

＞＞６３８
考え方がいびつでないですか？別に501に結び付ける必要はないでしょうが、ベース同じ考えでしょうね。

社会で通常認められているものは、認められるべきだと言うことです。それを認めないのであれば、営業が開始される以前に、規約や補則等で周知されるべきだったでしょうね。

ただしこのマンションのこの塾のケースがどうかは私には分かりません。一般論として書いています。

[641: 匿名さん]

>６２３　賛同。

[642: 匿名さん]

>636
むちゃくちゃな理論ですね。
マンションと関係ない第三者が管理組合に陳情？　しかも陳情の内容が公共の利益のためで無く、一区分所有者の利益のため？　そんなこと理事会が取り上げると他の区分所有者からクレームが来ますよ。

>お子さんを通わせているお宅の事情くらい理解して下さいね
マンションの管理に、マンション外のお宅の事情を理解しろと．．．？　

>637
>第三者のあなたがとやかく言うことではないでしょうね。
こう言っておきながら同じ第三者のあなたが「塾は一般的には許容範囲とされているわけですから」と言えるのが不思議。
管理会社のアドバイスも、理事会の結論も「管理規則違反」であることは事実。

[643: 匿名さん]

>とりあえず根拠を示して下さい。

指摘したら、「俺わかって書いてんだよ」ってやるんだろうね。

[644: 匿名さん]

＞＞６４２

文章の読解力がないのでしょうか？コンテキストってご存知ですか？個々の単語と言うのは、文脈で理解しないと誤解をすることがあります。

一般論で書いてある部分は、当然第三者として書いている訳でしょう。

>第三者のあなたがとやかく言うことではないでしょうね。

これは、「塾生と塾、塾を止めさせようとする管理組合」と無関係＝第三者な方が、塾生の親に陳情をするなというのは、理に適っていないということ。

恐らく理解できないでしょうね。

[645: 匿名さん]

>640
>社会で通常認められているものは、認められるべきだと言うことです。
言っていることはその通り。
でも今回は判例でも認められていないケース。

>それを認めないのであれば、営業が開始される以前に、規約や補則等で周知されるべきだったでしょうね。
周知も何も管理規則１２条で明確に規定されています。「他の用途に供してはならない」の意味、理解できますよね？
住宅として使っていればOKとはいっていません。塾を開くことは住居としての用途ではありません。

[646: 匿名さん]

>631
>一人で何回もレスしている人がいるからどっちが多いかなんて解らない程度の差しかない。
（あっ、あなたもその一人か）

万が一、そうだとしてカウント減じても、裁判時に、
　　　通わせる 対 通わせない　＝　10対1や　30対1といったレベル

あなたも私も他人のこと分からず、触れるなら、自分の場合で書くしかない。



そもそも、ここ50件前後でさえも、通わせない旨は数件あるが、通わせるとは一切なし。



つまり、裁判情報入手時に、どうするか？　の問いに対しては、父兄は当然みな辞めさせる。

[647: 匿名さん]

>>645
＞今回は判例でも認められていないケース。

裁判例のことですか？で、確定判決のでたもので、どんな裁判例がありますか？

>理解できますよね？
マンション管理センターの解説をあなたが理解できていないのではないでしょうか？

http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html

をもう一度読み直して、出直してください。

[648: 匿名さん]

>>646
匿名掲示板で投稿の数を数えて何の意味があるの？

ひょっとして社会常識がないのかな？

[649: 匿名さん]

マンション管理センターの解説
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html
これダイレクトリンクみたいだけど、きちんと公開されている解説？ 　メニューから入っていけるの？

[650: 匿名さん]

＞６２１
陳情はどういう状況で行うか、考えて下さい。
塾側の何らかのピンチが契機となって、陳情書作成の動きが出るんですよね。
それが、マンションから訴えられたことであれば、誰も陳情書なんて作りませんよ。

[651: 匿名さん]

>>649
Googleで検索にかかるから、公開されていると考えていいのでは？

興味があるならば、勝手に調べて報告されたらどうかな？

[652: 匿名さん]

>642

>>636
>むちゃくちゃな理論ですね。

642のとおり、陳情はあり得ない。

[653: 匿名さん]

＞619
＞裁判に勝った暁には塾は堂々と経営を続ける。
もしあなたの場合であれば、あなた自身の子を、裁判段階で通塾させ続けますか？

[654: 匿名さん]

マンション管理士の試験問題って、結構面白いですね。

http://www.mankan.org/pdf/H24_shiken.pdf
より

〔問 ２〕 区分所有法第６条第１項の区分所有者の共同の利益に反する行為に該当しないものは、次のうちどれか。

１ 直上・直下階の特定の区分所有者間の騒音問題について、一方の当事者が虚偽の事実を記載した文書を作成し、それを他の区分所有者に配布する行為

２ 隣接する専有部分２個を所有する所有者がこれを１個の専有部分とするため、その間にある耐力壁である戸境壁を勝手に取り壊す行為

３ 廊下、階段室に私物を置いて倉庫がわりに使うなど区分所有者の一人が共用部分を使用し、その結果他の区分所有者の通常の使用が妨げられるような行為

４ 専有部分で営業を行っている区分所有者が勝手に外壁やベランダに看板を取り付けたり、屋上に広告塔を設置したりする行為

[655: 匿名さん]

>>653
>>619ではないが、もちろんYesです。知る限り、マンション内の塾や教室なんて五万とあるから、通常は問題ないはずとの認識です。裁判と言うのは刑事事件でも判決がでるまでは、被告です。ましてや民事裁判は利害の衝突を解決する手続きですから、罪とかには無縁の世界です。

[656: 匿名さん]

＞643
結局、根拠が書けませんね。
私も、通塾継続者はおられないと思いますよ。

[657: 匿名さん]

>>654の続き。

塾反対派は、ちゃんと正答できるかな？

〔問 ３〕 以下の事実関係に係る次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。ただし、甲マンションの管理組合（区分所有法第３条に規定する区分所有者の団体をいう。以下同じ。）の規約は、マンション標準管理規約（単棟型）（以下「標準管理規約」という。）と同様であり、また、楽器の演奏については、別段の定めはないものとする。

------
甲マンション401号室の区分所有者Ａは、高校生の娘Ｂが演奏会に向けて深夜までピアノの猛練習をすることを容認していたので、401号室の近くの居住者はその騒音に悩まされている。近隣の居住者からの再三の中止要請にもＡ及びＢは応じず、特に、直下の 301号室のＣは、その騒音により睡眠障害になり、通院を余儀なくされ仕事も休まざるを得ない状況となった。

ある日、Ｃが理事長Ｄに事情を説明して「理事会で解決して欲しい。」と頼んだところ、Ｄは、理事会で協議し、ＡとＢの実名を挙げて騒音行為を具体的に列挙し、今後の対応として、「“一切の楽器の演奏を禁止する。”との細則を理事会で定めた。」旨の文書を作成して、全住戸へ配布し、掲示板に掲示した。

それを知ったＡは理事会の会議中に押し入り、「ＡとＢの実名を挙げて名誉を毀損したことについて、全住戸へ謝罪文書を配布しろ。」と要求したが、出席していた理事数名から逆になじられたことに激昂し、Ａはそれらの理事に暴行を働いた。

その後、Ａは、理事長や理事らをひぼう中傷する内容の文書の配布や貼付を繰り返し、また、マンション管理業者の業務を妨害するなどしている。これらのＡの行為は、単なる役員個人に対するひぼう中傷の域を超えるもので、同行為により役員に就任しようとする者がいなくなる等それにより管理組合の業務の遂行や運営に支障が生ずるなどしてマンションの正常な管理又は使用が阻害される状況となっている。
----
１ Ｃは、Ａ及びＢに対して不法行為に基づく損害賠償を請求することができる。
２ 「一切の楽器の演奏を禁止する。」との細則は、無効である。
３ Ａの理事に対する暴行について、名誉毀損に対する正当防衛は成立しない。
４ Ａが理事会へ押し入ってからの一連の行為は、共同利益背反行為に当たらない。

[658: 匿名さん]

もう一問

〔問 33〕 複合用途型のマンションにおいて、規約で店舗の営業時間は24時までと定められているにもかかわらず、24時以降も営業している105号室の区分所有者Ａ等への対応を検討している理事会における各理事の次の発言のうち、区分所有法の規定及びマンション標準管理規約（複合用途型）によれば、適切なものはどれか。

１ 理事Ｂ「営業時間等は共用部分の管理にはあたらないから、規約中の24時までしか営業できないとする規定は無効であり、規約違反行為であるとすることはできない。」

２ 理事Ｃ「Ａは最近売買で 105号室を取得しているが、売買契約の時点では売主からそのような制約はないものと聞いていたと言っているので、規約違反行為であるとすることはできない。」

３ 理事Ｄ「24時以降の営業行為の差止めにつき訴訟を提起する場合には、総会決議が必要で、かつ、その総会の場でＡに弁明の機会を与える必要がある。」

４ 理事Ｅ「24時以降の営業行為に対する是正のための勧告や警告は、理事会で決議すれば、Ａのみならず実際に規約違反行為を行っている店長に対しても行えるはずだ。」

[659: 649]

>654
やっぱりね。
実は、それってどうもマンション管理士試験用の参考書のように思えてならないんです。
特に
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html
の中で、
(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。
(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。
(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。
の部分だけが凄く異質なんです。他の部分は規則条文やコメントを踏まえてきちんとした解説になっているのに、この（１）から（３）だけが、誰の推測なのかわからないけど推測記事になっている。
しかも、認めらられるケースとか、認められないケースとか言っている割に、誰が認めるかを言っていない。
こちらは「裁判所が認める」だと思って読んでいたが、どうも違うようですね。

[660: 匿.名さん]

マンション管理センターの解説では、他の用途を（１）（２）（３）に区分し、
主婦が行う一般的な内職などは、（１）に、華・茶道、書道等の伝授は、（２）に
分類している。
” 塾 ” については、（３）に分類し、「住宅地にあるマンションでは、認められ
ない場合が出てこよう。」としている。

>塾は一般的には許容範囲とされているわけですから
であるならば、なぜ、（１）や（２）ではなく、（３）に分類しているのだろう。

裁判の結果が楽しみです！

[661: 匿名さん]

>648
こういうのが最も困る。



>631
では回数ネタで突っ込んできておきながら、劣性とわかると、手のひらかえして今度は、
>数えて何の意味があるの？
とのこと。

180°スタンスを変えるような、情けないようなことはするな。
幼稚園児のようなやりとりで臨んでいる自分が恥ずかしくないのか？

その上、
>ひょっとして社会常識がないのかな？
だとさ。

そんなこと以前に、何でも反論することだけを考えるのでなく、人間としての常識を持て。




レス内容以前の問題だ。

[662: 匿名さん]

>>661
だから社会常識がないと言われるのだろう。

>>648と>>631が同一人なんてどうしてわかるの？

匿名掲示板なんて常時10名くらいは投稿をしているんだから、誰がどの投稿を書いたって推測すること自体が意味がない。

で、10名の内5名が30回ずつYesと投稿したら150 Yes
残りの5名が5回ずつNoと投稿したら 25 Yes
で150対25としても意味がないだろう。

小学生でもわかりそうな簡単なことだが。

[663: 匿名さん]

>>662
(誤）25 Yes
(正) 25 No
失礼！

[664: 匿名さん]

>>660
>なぜ、（１）や（２）ではなく、（３）に分類しているのだろう。

わからない？

文面に書いてある通りじゃあないの？

[665: 匿名さん]

＞＞６５９
>こちらは「裁判所が認める」だと思って読んでいたが、どうも違うようですね。

あらあら、それはお気の毒。何でもいきなり裁判とはならないのでね。

[666: 匿名さん]

＞マンション管理士試験用の参考書
のサイトではないでしょう。

Wikipediaのマンション管理センター
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%8...
の説明を読んだらどうかな？

公益財団法人マンション管理センター（マンションかんりセンター）は、マンション管理についての適切な指導、相談、情報の提供を行うとともに、大規模修繕に必要な支援に関する事業、総合的な調査研究を実施している公益法人。元国土交通省所管。

概要

マンションの管理組合や関係者を支援するために1985年に設立。各情報の提供や大規模修繕の組合内の合意形成の指導や相談、各調査などを行う。2001年「マンション管理適正化推進センター」の指定を受け、マンション管理士の試験機関と登録機関を担っている。

マンション管理組合向けの月刊誌「マンション管理センター通信」を発行している。

事業

マンション管理適正化の推進
マンション管理士試験の実施
マンションみらいネットの実施
マンション管理サポートネットの実施

[667: 匿名さん]

なんですか、とうとうネタ切れでマンション管理士試験問題のコピペ登場ですか？
原付免許より簡単と噂のですね、確かに警備員（交通整理）の試験位のレベルかな。

ところでそれ、このスレと何の関係なの？　管理士は関係ないし、如何したの？

[668: 匿名さん]

＞＞６６１
そもそも多数決で決めるべき問題でないでしょうね。だから常識がないと言われるのでしょうね。

[669: 匿名さん]

＞＞６６７
＞ネタ切れで
しょうね。掲示板の多数決で決めようなんて幼稚な意見がでるようだと、おしまいでしょうね。

[670: 匿名さん]

>662

少なくとも、おおよそ1100件程度の内容を踏まえて書いた内容。

過去の
>618
を確認すること。

軽率な人間ばかりで、フォローがアホらしくなってきた。

[671: 匿名さん]

＞＞６７０
おまえが掲示板をしらないだけだろうが。

こちらが余程アホらしいは。

多数決でこんなものが決まる訳ないだろうが。

[672: 匿名さん]

＞６６２さん
＞６６８さん
遡れば全て分かりますよ。

[673: 649]

>655
ほんとがっかりしました。でも一つだけわかったことがある。

「裁判所が認める」でないとしたら、「管理組合又は理事会が認める」という意味だね。
そうすると、本件は理事会は認めなかったから、マンカンの資料にすがって大丈夫だとの理屈はなりたたないね。
あースッキリした。

というわけで、本件に限って言えば
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html
のコメント（３）の予測は、理事会の結論がでたので意味を成さなくなりました。

[674: 匿名さん]

おかしいね、マンション管理士には何の権限も与えていない筈、素人だし。
ましてや標準管理規約など、何の意味も無さないけど、勘違い屋朗ですか。

[675: 匿名さん]

>>673
単純だね。

理事会が、管理組合が、必ずしも正しいとは限らない。多数の意見が必ずしも正しいとは限らないようにね。

>あースッキリした。
まあ、その気持ちで、もう掲示板に投稿するのは止めれば、もっとスッキリするよ。良かったね。お休み。