マンションで塾を経営【その３】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

(【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】)

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[301: 291]

＞294

ほらね。
＞291
で言ってるとおり、本スレを、272の動物例のようには、説明ができないでしょ。

[302: 匿名さん]

＞294 必死だな。 ひとりだけペンギンの世界の話をしても、誰も読んでないぞ。

[303: 匿名さん]

>>293
>むしろ告発者側が理事会に一任しながらマンションの内部事情を公開したことの責任を問われるかもしれないな。

このスレにそんな影響力ない。

あるとしても、
理事会メンバか塾関係者（塾が相談した人間含む）なら誰でも成りすますことが可能なんだから、
水掛け論にしかならん。

それとも警察に通報して、裏でIP開示の手続きとが進めてんの？
だったらそれはそれで面白いけど。

[304: 匿名さん]

>>299
＞住居としての使用ではないケースを挙げてどうするの？

塾肯定の事実上唯一のよりどころである標準管理規約12条に関するガイドラインが絶対ではないことが、
裁判所の判決の形で示されている点には、十分すぎるほどの意味があるだろ。

[305: 匿名さん]

>>304
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html
の、ガイドラインも良く読んでみましょう。

【本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあるように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる。】

先のケースは、「専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断される」で、ダメなんではないのかなあ？

でも、「生活の本拠がある」場合であっても、「専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる」訳で、

今回の塾は、

「塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。」

に該当する。

外部講師を雇ったり、毎日一度に30人が出入りするような場合は、認められないかもしれないが、1年半も指摘がないのであれば、その時点では許容範囲だったのかもしれないかと思う次第。

>十分すぎるほどの意味があるだろ。

とは、私は考えないなあ。

裁判所も、国交省の外郭財団で、マンション管理士を指導するこのマンション管理センターのガイドラインに大きく反した判決はなかなか出せないでしょう。マンション販売時点では、このガイドラインに沿った説明を受け、入居後はこれにそった管理が行われるわけだからね。後から、このマンションは内職全面禁止だと言われても、後出しジャンケンのようなものだからね。

[306: 匿名さん]

>>303
>理事会メンバか塾関係者（塾が相談した人間含む）なら誰でも成りすますことが可能なんだから、水掛け論にしかならん。

アクセスログ等の証拠保全がされておれば、別でしょう。ウィルスでも仕込まない限り。とりあえず、マンション側のプロバイダーのログがあれば、どの住戸がどのサイトにいつアクセスしたかわかるから、ここへの投稿の時刻に、このサイトへ書き込みアクセスした住戸を割り出せばおしまいでしょうね。

ただ、塾経営者さんが、そこまでされるかどうかは知りませんが。

まあ、いずれにしろ、常軌を逸した非道な投稿はやめることでしょうね。

[307: 匿名さん]

>>306
プロバイダのアクセスログ？

プロバイダが、誰がどのサイトにアクセスしたか、いちいちログとってると思ってるの？
それとも、プロバイダとサイト管理者の区別もついてないの？

途中のサーバの特定のログだけこっそり改ざんするウィルスとか、
トンでも映画の見すぎじゃないの？

[308: 匿名さん]

>プロバイダが、誰がどのサイトにアクセスしたか、いちいちログとってると思ってるの？

マンションが加入するような、大手だと当たり前だろう

http://www.bengo4.com/bbs/137613/
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1053720085
http://kandatomohiro.typepad.jp/blog/2010/11/%E3%83%AD%E3%82%B0%E4%BF%...

[309: 匿名さん]

アクセス先となるサーバがマンション側のプロバイダのものじゃないんだから、プロバイダにアクセスログはない。別のログはあるが、まずこのケースでは開示されない。

[310: 匿名さん]

開示されても困るような書き込みしていないからどちらでもOK。

[311: 匿名さん]

>それとも、プロバイダとサイト管理者の区別もついてないの？

ホスト・コンピューター（Webサーバー、ISPのルーター）など、ありとあらゆるところで、サーバーに対する要求=リクエストに対し、各種ログが生成されるんだよ。

だから、当然掲示板側のログも必要になる。特定の投稿についてのIPの開示がね。そんなのは超常識だから記載しなかったわけ。

で、そのIPアドレスを見れば、どのプロバイダーのアクセスポイントからどういうサーバーへのリクエストがされたかわかるわけ。Web1ページをアクセスると、HTMLファイルだけではなく個々の画像へのアクセスまでも記録される。投稿の際は、HTTPのPOSTまたはGETという要求が投稿内容と共に送られるわけ。ここのサイトの場合はPOSTかな。ソースのformタグを見ればそういうのわかるね。

で、プロバイダーの方は、課金とセキュリティーもあるから、通常機器固有のMACアドレスにIPアドレスを割り当てたか、セキュリティーログが残る。またルーター/Gate Wayがリクエストを中継するから、どのIPアドレスがどういうプロトコルでどのサーバーにアクセスしたかの、アクセスログが通常残る

だから、脅迫投稿を簡単に追跡できるんだよ。ただ経験や知識がないと誤認逮捕するなんてことになるけれどね。。

ただマンション用の一括契約の場合、（弁護士側の技術と得られる情報だけで）各戸レベルで識別できるかどうかはわからない。また、アクセスログだけで膨大な量になるから、どこまで遡れるかは微妙なところ。通常三ヵ月くらいってところかな。自動的にログは圧縮保存されて、ローテションされるようになっているからね。

両側のアクセス記録がないと特定できないのは、当然です。

[312: 匿名さん]

長い｡しかもただの一般論だからつまらん。

分かっているが区別はしてなかった、って書けば一行ですむとこでむきになりすぎ。

[313: 匿名さん]

>>299
>>304
>>305

東京高裁平成２３年１１月２４日判決は、税理士の自宅兼用でも管理組合勝訴ですよ。

http://ameblo.jp/egidaisuke/entry-11354347631.html
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
件の税理士は，この規約ができた後の昭和５８年１２月に本件マンションの一室を取得し，当初は別の場所で税理士事務所を構えていましたが，昭和５９年１２月に自宅マンションを税理士事務所とするようになったということです。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

・自宅兼用である
・平穏さが争点になっていない
と、299さんが拠り所とする国交省コメントは顧みられていません。

公平を期すために書いておきますが、この事件は東京地裁では管理組合敗訴でした。
最高裁に上告されているようですので、小法廷で高裁判決が支持されれば、
今後、管理組合にとって大きな力になるでしょう。

ちなみに、八王子支部判決の解説も、いちおう国交省コメントには触れていますよ。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
なお、「専ら住戸として使用する」の意味は、居住者の生活の本拠があるか否かによって判断され、その利用方法としては生活の本拠に必要な平穏さを有することが必要であると、通常、解説されています。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

「通常、解説されている」のは事実ですね。コンメンタールにもそうあります。
（これまでの）「通説」と言っていいでしょう。
しかし、どの判決も、その「通説」を採用している節がない。
判例と通説が一致していないのです。

少し話は変わりますが、
「利益衡量の範囲を広げすぎ」と弁護士に批判されている保育室事件にも、注目の部分があります。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199502.html
保育されている幼児の人数、保育される幼児が毎日同じではないことなどからすれば、大家族の家庭や幼児をもつ通常の家庭生活に伴うものと同視することばできない。
（中略）
被告らが病院経営による経済的利益を得るのに、住民らは一方的に不利益を受けるだけであって、住民らにおいてこのような使用を受忍すべき理由はない
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
※幼児の人数は平均６～７名（最小２名、最大１２名）だそうです。

この規模と同程度の塾も、大家族の家庭とは同視できませんね。

・経営による経済的利益
・住民らは一方的に不利益

塾でもこの指摘は当てはまるでしょうね。この批判にどのように反論するのでしょうか。

[314: 匿名さん]

>>313
新発見のつもりかも知れませんが、あなたが引用されれているものは、すべて既出ですよね。

少しスレを良く読んだ方がいいように思います。それと引用先の内容や、関連サイトもね。

まず税理士の件は、書かれているように、一審は税理士側勝訴、二審は税理士側敗訴、最高裁に持ち込まれ、現在係争中で確定した判決のものではないようですね。

既出の通り。業務の内容が、「税理士」という内職程度でのものでなく、一室を住居としてではなく事務所として専用に利用しており、さらに業務の内容上、不特定多数の顧客が想定されたのではないでしょうか。

保育所の件は、近隣の医院が、住居用としてではなく、保育所として借り上げたケースではないかな？

ポイントは、各ケースとも、個別に事情が勘案されている点でしょう。

規約違反だから一律に禁止と言った単純な裁判例はないようですね。特に国交省のコメントや管理センターの解釈と異なる裁判例はないですよね。もし、そういう裁判が確定すれば、当然コメントもガイドラインも変更されるでしょうね。

[315: 匿名さん]

>>314
従って。この塾が認められるかどうかは知りませんが、今のところこれが拠り所です。

http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。

(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。

(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

[316: 匿名さん]

>>312
>分かっているが区別はしてなかった、って書けば一行ですむとこでむきになりすぎ。

区別も何も、Ethernetの仕組み（TCP/IP)を理解して書いているのだから、揚げ足取りに対応しただけ。

勉強になったでしょう。ここまで書いても、同じことを繰り返して書く方がおられるから、そうならないでね。

[317: 匿.名さん]

よく理解できないので、教えてください。

当該学習塾が規約違反ではないと主張する方々は、>>315 の内容を
拠り所にしているように見受けられますが、このなかで、学習塾は、
（１）や（２）ではなく、（３）に該当すると思います。

（３）では、「規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって
判断する他はないが、『住宅地にあるマンションでは、認められない
場合が出てこよう。』」としています。
当該学習塾のどのような状況から、規約違反ではないと判断できるので
しょうか？

[318: 匿名さん]

塾経営者が他の場所にも教室を持っていることを考えると，経営者は自分のことしか顧みない最悪の人？

裁判によって塾生消えるのに裁判に臨む。
→経営者としては，マンション塾は、なくなっても止むなし。
→それでも裁判に臨むのは，自ら降参した場合の他教室への影響を考えたもの。
→敗訴しても他教室は，塾生は減るだろうが潰れる可能性は低い。
　（サービス業が訴えられること自体，イメージはよくないが，裁判に臨まなければ自ら非を認めることとなる。）

もしこの流れなら最大の被害者は，マンション塾へ通う子供達であり，塾経営者は自分のこと以外，頭になく最悪。

[319: 匿名さん]

>>317
>当該学習塾のどのような状況から、規約違反ではないと判断できるのでしょうか？

とらえ方がちょっと違うかな。
「規約違反と判断する条件を満たしているとは確認できていない」≒規約違反ではない
という感じかな。
※今の段階ではグレーゾーンであって黒ではないと考えても良いかな

>（３）では、「規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、『住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。』」としています。

には、具体的な基準が示されておらず、その他のケースでも基準は不明確。学習塾というだけで問答無用に規約違反と主張する方々に対して、分かりやすい表現としての「規約違反ではない」 ですね。

[320: 匿.名さん]

>>319 さん

であれば、
１．現在の生徒数、週の開講日・開講時間
２．業容の拡大計画
　　ａ．講師の募集
　　ｂ．新たな生徒募集
等から、理事会が規約違反に該当すると判断しても
合理性、正当性があると思いますが・・・

[321: 匿名さん]

>>319
賛成です。

スレ主さんに全面賛同できない皆さん、概ね「単純には規約違反とは言えない（かもしれない）」としています。

ですので、塾傾斜を交え総会で納得まで討議されて、結論されると良いでしょう。

理事会もそういう方向で動いているようですが、それに対しスレ主さんはかなりご不満で、このスレを立ち上げたようにお見受けしていますが、そのやり方は、あまり賢明で無いように感じます。誰かに任せたら、任せ切らないとね。

なお、裁判になると塾生が減る云々を繰り返し投稿される方は、迷惑そのものです。それ以前の話が重要ですからね。

[322: 匿名さん]

>>320
>理事会が規約違反に該当すると判断しても

319さんではなくて、321ですが、

判断されたのでしょうか？そこのところが不明なように思います。スレ主の投稿では、2・3カ月後に塾経営者を呼んで総会をやるところまでしか書かれていません。

また、判断されても正しいとは限りませんし、判断された相手方に反論の機会が与えられるべきでしょう。で、反論するには、理事会側の言い分を良く聞く必要がありますから、弁護士を代理人立てられ理事会にその主張を問い合わせることは、ごく普通の手順です。スレ主さんが言われるほど問題な態度と思いません。

[323: 匿.名さん]

>>322 さん

実際のところはわかりません。
理事会が規約違反であると判断したからこそ行為の停止勧告をしたと、
わたしは理解しています。
また、元スレ主のレスからは、
「理事会は、法５８条による訴訟も視野に入れている。」
と読めるところもあります。

[324: 匿名さん]

>>323　さん
スレ主さんの投稿は揺らぎがあるのと、感情がかなり入っておられるようで、また他の住民からは異なった情報が提供されていることもあり、どこまでが事実か事実でないか、投稿だけからは判断できないと思います。

最後の投稿では、まだ裁判に至っていない、２・３ヶ月後の総会に塾経営者を呼ぶと言うことですので、塾経営者に反論の機会が与えられるのではないでしょうか？もしその通りであれば、理事会の方針は穏当なものと思います。反論の機会を与えたうえで、今後の方針が決められるものと思います。

[325: 匿名さん]

319です。

我々のような外野としては、具体的でかつ定量的な状況や判断基準が明らかではなく「住居としての平穏が乱されている」と判断するに足る材料がないので、理事会の判断が妥当であるまでは判断できないのです。

1年半もの間、学習塾が開講されていることに誰も気づかなかったという程度の状況もあり、現時点では「規約違反と判断できない」で留まっているという状況です。
まあ、今までの情報から判断した方々の意見が「規約違反」あるいは「ＯＫ」と分かれるのも至極もっともな話だと思っております。

[326: 匿名さん]

区分所有法58条
３ 　第一項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。

弁明の機会を与えた上で決議すれば、使用禁止請求の訴訟もできるしね。

[327: 匿名さん]

話は変わりますが、たまたま知人二人の奥さんが、同じ大手の教室チェインの先生として指導されています。共に住居専用マンション住まいの方です。一人は埼玉、もう一人は立川市です。

お一方は、定年退職された方の奥さんで、もうお一人は会社員の奥さんです。

ごく、ありふれたケースのように思っておりました。

高齢化の長い老後を支えるためには、社会が包容力を持って対処するようにしないと、ご自身が仕事を失ったりされた時に、手に持った技術や経験知識を自宅で活かせなくなってしまいませんかね？

実害がなければ、誰も被害がないわけですからね。実害があれば、解決できるものは知恵を集めて解決する。そういう姿勢が大切なように思います。

[328: 匿.名さん]

>>327 さん

社会の変化に対応することは重要なことだと思います。
しかし、その対応は、個々の組合員が勝手に判断することではなく、
組合員の総意をもって決定すべきことであると考えます。

たとえば、現在の住居専用から用途制限を緩和する場合は、
管理規約の変更（特別決議）をする必要がありますが、
その場合は、「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべき
ときは、その承諾を得なければならない（法３１条１項）。」、
つまり、反対者全員の承諾を得なければならないということになると
思います。

[329: 匿名さん]

>>328
>住居専用から用途制限を緩和する場合

そういう場合は、必要でしょうね。

でも必要のない場合も多いのではないでしょうか。

[330: 匿名さん]

現状のままで用途制限には抵触しないという考え方ですから。

[331: 匿名さん]

リビングやダイニングをそのままに、或いは一時的に片づけて、あるいは自分の書斎でそのまま、人に何かを教えて、指導料をとるのであれば、別に住居専用でなくなることはないでしょうね。

保育室専用、税理士事務所専用に使い、居住しない、あるいは副次的になる場合は、用途の変更あるいは緩和が必要ではないでしょうか。

[332: 匿名さん]

>331さん
そう思います。
とすると、今回の塾はどっちなのでしょうね。

[333: 匿名さん]

毎日30人だと厳しいかも。週30人だとOKかも。ダイニングとかリビングで勉強できる範囲ではないでしょうか。週20人位までが妥当かも。

人数や時間等は、話し合いで協定を結べば良いように思います。

組合員が決めるべきでしょう。妥協できるのであれば。

[334: 匿名さん]

一般的住居として考えましょう。

週に来客は何人ほどですか？
一度に何人ほどでしょうか？

一度に５人、週でも５人も来れば多いのではないでしょうか？

[335: 匿名さん]

隣の家の来客の人数が気になる人は集合住宅に住むべきでないでしょう。

[336: 匿名さん]

マンションも営業で利用されるとあちこち傷むしね、
ガキにエレベーターで遊ばれても電気代も掛かっちゃうんだよね。
通路だって商売やってる住人の客の為じゃないんだよ、恒常的に使われてもな。

ま、塾の直ぐ隣の住人が五月蠅いと言えば、商売で共用部分は使えないのが理屈。
このマンション優しい管理組合ですね、裁判するなら結果は見えてるけどね。

[337: 匿名さん]

エレベーターをチケット制にしたら？

[338: 匿名さん]

>>336
こういう住民がいると俺は一階だからエレベーターの修繕に反対するとか言い出すんだろうね。

[339: 匿名さん]

夫婦２人と子供４人の６人家庭と夫婦２人だけの家庭では、、、
とか言い出したらキリがない。

[340: 匿名さん]

マンションの規模にもよるけど、大きい所だと千人以上の人が住んでいるわけだ。
そこに三十人の出入（必ずしも毎日ではない）が増えたとして、どれだけ負荷が変わるんだい？

[342: 匿名さん]

>336
隣の住人がうるさいと感じても、個人的な問題と判断されることもあるんだよ。
その場合は個人で訴訟を起こすしかない。
区分所有者の共同の利益に反するか、隣の区分所有者の個人の利益に反するか、この違いは大きい。

[343: 匿名さん]

>341
規約違反かどうかを論じているのに根拠もなく違反とだんじるのはどうかな？
負荷云々の話は配慮ではなくて、客観的な根拠としてどうか？ということ。
物事は合理的に考えないと、感情的になってはだめだな。

[344: 匿名さん]

塾を擁護される方々は、無理な理屈を考えなければレス出来ないようですね、ご苦労さん。
裁判所では笑われますので、ここだけの話ですよね、また考えてレスして下さいねぇ。

[346: 匿名さん]

はい？。標準管理規約のコメントなどに頼ってませんが。
リビングを改装することもなく、ただ机を並べて勉強を教えているだけなら、そこは誰が何を言おうと住宅ですよ。
従って、第１２条には抵触しないのです。
で、組合が違反との判断をしたなら強制力を持って排除すれば良いじゃないですか？従わないなら裁判でも何でもしてくださな。
塾経営者は自らの正当な権利を守るために受けて立つと思いますよ。

[347: 匿名さん]

>リビングを改装することもなく、ただ机を並べて勉強を教えているだけなら、そこは誰が何を言おうと住宅ですよ。

お前が何といおうが、単なる住宅とはいえねえよ。
住宅兼教室だよ。

[348: 匿名さん]

じゃ、続きは裁判で（笑）

[349: 匿名さん]

因みに、住宅兼教室とは住宅の一部を教室専用に改装したものを指します。

[350: 匿名さん]

なにを馬鹿な、金取って勉強教えて、納税もしたら、専ら住宅じゃないわな。
ましてや塾講師募集だとよ、とてもとても平穏とはほど遠いな。

おかしな理屈では裁判はむりだ。