マンションで塾を経営【その３】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

(【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】)

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[101: 匿名さん]

近い将来、塾閉鎖に３５０円賭けます、イギリスのブックメーカーにおねが～イ。

そしたらマンション前に悪ガキ集合賭けるね、３日で生徒も親も来ないよ。（爆笑～

[102: 匿名さん]

http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。
(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。
(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

[103: 匿名さん]

たしかに、潰すの簡単だ。

[104: 匿名さん]

>>101
もうちょっとお小遣い上げてもらったら。

良い子は早く寝ましょうね。

[105: 匿名さん]

辞めなきゃ潰せば良い事、法に触れずにな。　解決。

[106: 匿名さん]

財団法人マンション管理センター
国土交通大臣指定　マンション管理適正化推進センターが
「塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はない」と書いている通りでしょう。

素人が何を言っても無駄ですな。

[107: 匿名さん]

マンション前で塾のガキが泣き叫べば任務完了、ものしゃべらず恐い顔で十分。ハハー

[108: 匿名さん]

>>105
>辞めなきゃ潰せば良い事、法に触れずにな。　解決。

君は賢い。それで世論や他の組合員の賛同を得ようって考えね。

[109: 匿名さん]

＞財団法人マンション管理センター
なんの権限もない、天下り機関だけど無視で良いよ。

[110: 匿名さん]

８９３のジュニア（未成年バージョン）で使えるでしょ。

[111: 匿名さん]

>>107
>マンション前で塾のガキが泣き叫べば任務完了
そのうちマンションの前に、「注意！痴漢・変態出現地区」なんて貼られたりしてね。売るに売れない、貸すに貸せない、変態住民だけのマンションになりそうだね。

Good Idea!

まさにスレ主さん一派の牙城って感じかな。

[112: 匿名さん]

>>109
>なんの権限もない、天下り機関だけど無視で良いよ。

だったらマンション規約も無視で良いよね。

[113: 匿名さん]

マンション管理士や国交省が裁判所より強いと思ってるんでしょうか。
もめた場合は最終的には訴訟で判断されるんですよ。
100や102の見解なんて、コンメンタールの転用にすぎませんよ。

さらに。
100で解説している弁護士自身が、その判決が保育室禁止を認めているにも関わらず、
「規約の重要性はかなり相対化されている」「利益較量の範囲を広げすぎ」と、
そのロジックに批判的です。
管理規約はもっと重視されるべきで、判決は事業者側に肩入れしすぎじゃないか、と
警鐘を鳴らしているわけです。

[114: 匿名さん]

塾長さんにもこの世間の理不尽さを認識して貰わんとね、世のなか理屈だけで通用しませんよ。
自我がどこまで通用するかやってみたらよろしい。

[115: 匿名さん]

＞＞１１２
標準管理規約にも強制力など皆無、意味の無い官僚さんの利権の場、アホでしょ。（笑

自らの管理規約は各々まもれ、当然。

[116: 匿名さん]

どうも”営業妨害の勧め”みたいになっているな。

[117: 匿名さん]

まあこういうのを恥の上塗りとかなんとか丸出しって言うんだろう。自分の意見と合わないと、なんだかんだ凄んでみせているが、マ抜ケ犬の遠吠えの典型だね。よくも平気で無知とあほをさらけだせるものだ。

恫喝する奴なんて、人間のクズ以外のなにものでもないからね。塾の経営者さん頑張りなよ。このスレも適宜印刷して、スレ主が理事会以外で動いていたことを示し、総会で観覧すれば、まず大丈夫だろうけれどね。

[118: 匿名さん]

>>99
さすがです。
やはりその判決を引用しましたね。私も出そうかと思っていたのですが．．．
それにまとめ方も見事！

> 要するに、営利事業に対する使用禁止が認められなかった判決というのは、
> 他にも規約違反がうじゃうじゃ居て「ウチだけ禁止はおかしい！」と叫んだ
> クリーン・ハンズの原則を持ちだした例ぐらいなわけでしょ？

私も上記の点を凄く気にしていました。
管理規則１２条に違反しないからOKとの判決例が見つからないのです。
国交省のコメントとか、管理士のコメントを重視するしないは自由ですが、最近の判決例を冷静に判断しないと対応を見誤りますからね。

[119: 匿名さん]

＞114
確かに、裁判されたら生徒いなくなるのに、裁判準備等とは、自分の塾が終わってしまってもいいと思っとるのか？

[120: 匿名さん]

＞103
当たっているが、正確には、父兄が辞めさせるんで、続けようがないだけの話。

[121: 匿名]

＞112

マンション規約？

裁判になれば、当然、親御さん達は通塾させない。

自然消滅することから、紙に書いてあることは関係ないですよ。

親の当然の反応で決着するだけですよ。

[122: 匿名さん]

＞116
営業妨害ではなく、塾経営者が望んでも生徒の方が来なくなるという、当然の流れ。

[123: 匿名]

＞116
塾は父兄の信頼がないと成り立たないって知ってる？
世の中、法律だけでなく、人間の心理等、多くの要因で、結果が決まることを知ってた方がいいよ。

[124: 匿名さん]

＞116

妨害って何のこと？

[125: 匿名]

妨害なんて、事を荒立てたい人がいるみたいですね。

[126: 匿名さん]

>>99
凄く参考になりました。

>>118
私もこの裁判事例を興味深く拝見しました。

[127: 匿名さん]

>>99
＞「絶対営業をやめない」っていう強硬姿勢だと、裁判官の心象が悪いってことなんでしょうね。

が、このスレの事例にぴったり当てはまりすぎですね。

もし、この塾の経営者がまっとうな社会性を持ち合わせているなら、
本心は塾継続で固まっていても、表面上は妥協点を探る話し合いをもちかけていたでしょう。
書面じゃなくて対面、相手は多数ではなく少数、可能であれば最初は理事長と1対1で。
（理事長側は1対1は断るべきですが、大抵はこの手の問題の素人なので、
　アポなしで直接家を訪問されると、何も話を聞かずに門前払いするのは難しいでしょう。）

まあ、普段から子供の相手に上から話すことになれてしまうと、
理事会に対して、木で鼻をくくったような回答を書面で返すような、
稚拙な処世術しか身についていなくても仕方ないんですかね。

[128: 匿名さん]

99です。
>118
>126
少なくともお二人に共感していただけたようでうれしいです。

私の住むマンションでも、塾などが無断で開業した時に備えて、
使用細則を改正しないといけないのかな、と心配していたのですが、
標準管理規約のままでも全く無力なわけではなさそうですね。

この手の問題（バルコニー手すり布団干し等々も含め）への対処は、
割れ窓理論（犯罪に喩えるのは少々言葉が悪いですが…）が大事だと思います。

最初は些細なマナー違反・ルール違反でも、放置するとどんどん綻びが大きくなる。
八王子支部の指摘する「管理規約に対する信頼を失い、他の違反行為を誘発する可能性がある」
はしごくもっともだと思うのです。

一般的に、新築から数年後から分譲貸しや中古売買が増えていきます。
「マンションは10年で買い替えなさい」（朝日新書）なんて本もありますね。
１回目の大規模修繕あたりで住民の入れ替わりが激しくなった時に、
それまでのマナー・ルールを守れるかどうか。管理組合の真価が問われることになりますね。

[129: 匿名さん]

99です。
>>127
新たな投稿があったのに気づかずに128を書き込んでしまいました。
無視したわけじゃないのでお気を悪くされないでください。

[130: 匿名さん]

権利が正当かどうかを話し合った方がいいんじゃあない？

内職ならば許されるわけでしょう？

一人だけを教えるだけの塾もだめ？

[131: 匿名さん]

自宅で会社の仕事をするのもだめ？

自宅で会社をするのもだめ？

時代錯誤だろう。

[132: 匿名さん]

>>1　スレ主不在で煽っているだけだから荒れるだけ。スルーするがよろし。

[133: 匿名さん]

>>132
スレ主さんと擁護派は暗躍しているかもね。マンションの他の住民も閲覧していて噂になっているから、放置できないでしょう。少なくとも不在ではないから、頓珍漢な投稿が続いているのではないでしょうかね？下種の勘繰りかもしれませんが。

[134: 匿名さん]

>102
>106
裁判のしくみを知らない人にムキに反論しても意味が無いのですが・・

ここでは「塾やピアノを教授するような場合」、つまり「教授」という表現で「営業」というような直接的な表現をしていませんよね。
訴訟を起こす側としては、住居以外の使用、つまり営業による使用を証明したうえで差し止めをする必要があります。そして実務的には、その営業の実態をどうやって証明するかが一番悩むことになります。

「主婦が行う一般的な内職」は、表向きに看板を掲げるわけでも何でも無いので、実質的に内職の実態を第三者が証明することは不可能です。「華・茶道、書道等の伝授」も単なる伝授ならば、それが有償であれ無償であれ、第三者がそれが営業活動と証明するのは難しいでしょう。

つまり、営業の実態が外部から証明できるならＮＧ、外部から見えなければ裁判を起こすことが難しいので実質的にＯＫと言っても過言でないかもしれません（すごい私見です）。管理組合といえども専有部分内に立ち入る権限はありませんから。
もし、それが証明できないまま訴えるのであれば、騒音とか別の理由で訴える必要があります。

だから、今回の塾も、ポストに表示をせず、おおっぴらに営業活動をせず、ＨＰも作らず、口コミの知り合いだけで、少ない人数で細々と営業するならば、管理組合側は規則違反と警告することすら難しいでしょう。でも、今回のスレ主説明や、ＨＰで見る限りそのように黙認されるレベルを全然超えていますよね。さらに、ＨＰで自ら営業活動を証明していますし、自認もしているので、そこまで露骨な営業の拠点ならばＮＧだよということなんです。

>130
>自宅で会社の仕事をするのもだめ？
これは住居としての使用に過ぎませんので、問題なしです。個人的な株取引、ネット取引でもでも同じですよ。
>自宅で会社をするのもだめ？
これは明らかにダメです。でも、その会社の存在が外部から全く見えなければ、実質的に管理組合として阻止する術がない．．という現実があります。

[135: 匿名さん]

134さんのご意見に概ね賛成です。慎重な表現に良識を感じます。

私個人の考えを整理するために分類してみました。
（全然網羅的ではありません。思いつくままに書いただけです）
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

【１】業務内容の違い
教室
１）茶道・華道・書道・絵画教室（騒音少なし）
２）学習塾・英会話・珠算（講師自身が大きな声を出す可能性）
３）学童保育・託児所（子どもが遊ぶところ）
４）料理・アロマ・ネイル教室（匂い）
５）ピアノ・楽器（騒音がありうる）
事務所・作業場
６）内職（出入りは荷物の集配のみ）
７）作家・漫画家の執筆（出入りはアシスタントや編集者）
８）士業・ネイルサロン、整体院等（不特定多数が出入り）
９）よりアウトロー・ヤンキー気質な業態（彫物師、キャバ嬢セット専門美容院）

【２】来館者層の違い
１）教養を身につけたい成人（茶道等）
２）分別のつかない乳幼児（託児所）
３）騒ぎたいざかりの小中高校生（塾等）
４）１より派手な客層（【１】の９や、８の一部）

【３】運営側人数の違い
１）運営側が住民本人のみ
２）運営側も外部雇用者あり

【４】客側人数の違い
１）１回の来客は１人（個人レッスン等）
２）１回の来客は５人以下（グループ指導等）
３）１回の来客は５人～十数人（集団指導等）

【５】管理組合の姿勢
１）事業所は黙認
２）事業所は認めず、抗議

【６】周囲の理解
１）近隣住民に反対者がいない
２）近隣住民に反対者がいる

【７】共用部（駐輪場・エレベーター等）の使用頻度
１）一般住戸並
２）一般住戸よりやや多い
３）一般住戸よりかなり多い

【８】経済規模の大きさ
１）内職程度（月数万円）
２）正社員程度（月２０万円）
３）商業テナント程度（月数十万～）

【９】対外性
１）集客の必要なし（作家の執筆等）
２）口コミのみ
３）登記や官報など限られた媒体に記載
４）広告やweb等で積極的に集客
５）玄関ドア、郵便受け、ベランダ等に看板掲出

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

スレ主投稿を例に取ると、
【１】は２
【２】は３
【３】は２（求人実績）
【４】は２か３
【５】は２
【６】は２
【７】は２
【８】は２？
【９】は４

やっぱり、私なら賛成できないかな。

[136: 匿名さん]

>>134
> >自宅で会社をするのもだめ？
>これは明らかにダメです。でも、その会社の存在が外部から全く見えなければ、実質的に管理組合として阻止する術がない．．という現実があります。

1円で株式会社が設立できる時代だから、ちょっとおかしいように思います。内職であっても会社登記をすることもあるでしょうからね。

[137: 匿名さん]

やはり、”一律禁止”ではなくて、”程度問題”ってことで決まりですね。

[138: 匿名さん]

＞116

妨害というのはよく分かりませんが、一切何もしなくても裁判されるだけで、その時は裁判塾となり、子供が消える。

多くのこの趣旨の方々は、記載ないにスレ主支持派と勝手に決めつけられてしまう方がおられます。


しかし、皆さんは、純粋に登場人物の立場や状況を考えて、もし裁判になった場合の結果を書いているだけだと思いますよ。

(窮した塾派が、都合のいいように祭りあげているだけです。)

[139: 匿名さん]

＞＞１３８
＞多くのこの趣旨の方々は、記載ないにスレ主支持派と勝手に決めつけられてしまう方がおられます。

と書いた矢先に

>窮した塾派が、都合のいいように祭りあげているだけです。

ですか？いつも通りですね。

窮したスレ主擁護派が、都合のいいように祭りあげているだけにしか見えないが。

[140: 匿名さん]

＞＞１３４
＞裁判のしくみを知らない人にムキに反論しても意味が無い

それはそっくり、そのままあなたに却ってくるでしょう。

>つまり「教授」という表現で「営業」というような直接的な表現

常識的に考えて、表現は関係ないだろう。問題になるのは実態。

主たる家計が、別に依存していたり、収入金額が常識的に考えて、内職程度のものであれば、それは内職同等ってことでないの？

会社を登記しようがしていまいが、そんなもの関係ないでしょう？冬眠会会社なんてごろごろしているんだから、そんなものがマンションに登記されていても、犯罪にでも関わらない限り、住民の誰も迷惑を被らないんだからね。

法務局に行けば、会社の登記上の住所なんか簡単にわかり、公開されていると言えるわけだから、>>134は支離滅裂だな。長文ご苦労様。

[141: 匿名さん]

＞116

妨害の意味がよく分かりませんが、何もしなくても、裁判されてそれに臨めば、裁判塾となり、生徒は来なくなる。

特にスレ主さんの肩を持つわけでもなく、皆さん、当たり前のことを書いてるだけでしょう。

[142: 匿名さん]

このスレ主に腹が立つのは、善人ぶってあくどいやり方をしていることです。理事に任せれば、理事にまかせれば良い。掲示板に投稿する必要はない。あとは、理事会と総会の判断を待つだけです。

裁判になったら裁判に任せるだけです。法廷外でビラ配りなどやるべきではありません。

多数の暴力という言葉を理解した方がいいでしょう。数多く投稿したから正しいなんてことはありません。

[143: 匿名さん]

＞＞１４１
>妨害の意味がよく分かりませんが、何もしなくても、裁判されてそれに臨めば、裁判塾となり、生徒は来なくなる。

何度も書いているが、それはあなたがそう思っているだけで、賛同できない人もいるの。

人類すべてあなたと同じ考え方ではないの。わかりますか？わからないのでしょうね。

[144: 匿名さん]

なぜ、

裁判されれば塾生集まらず終わり
と言ってる人々
=スレ主派

と、勝手に書かれるのでしょうか？

他に突っ込みようがないと言ってるのと同等で、全く反論になってませんよ。





そもそも、経営者派の方々も、裁判となると塾生ゼロになるのを十分に理解しておられるのでしょ。

裁判意思表示(裁判開始)で本スレ決着なのに、塾が裁判するメリットすら書けずに、裁判開始後の内容を書くのは、スレ違いではありませんか？

(これだけ書けば分かって頂けると思いますが、このレスへの反応で、スルー等の一言しか書けない方こそ、白旗上げる行為ですよ。)

[145: 匿名さん]

>>134
うちのマンションも概ねそういった線引きしてやってきています。

>>141
私もそう思いました。
経営が不安定な処に月謝払うのは嫌だし。

[146: 匿名さん]

まあ～裁判になれば近所の親たちがシャベリ捲るから、子どもも気づきますよ、
その塾に通っている子どもが学校でイジメられたり、からかわれるのは間違い無いだろうね。

騒ぎになってしまえば判断の是非に関係なく、塾は続けることは出来なくなるでしょう。

[147: 匿名さん]

＞＞１４４
>と言ってる人々
>=スレ主派
>と、勝手に書かれるのでしょうか？

塾を止めさせたいと言うのがスレ主派だろう。

塾が存続できるかもしれないと言うのが反スレ主派ってことじゃあないの？

概ね合っているように思うが。

ところが、争点は、マンションで塾が認められるかどうかであって、塾がつぶれるかどうかではないんだな。

争点違いもよいとこだな。それで、訴訟まで持ってゆけるの？

[148: 匿名さん]

民事なんかどんな事でも提訴出来るよ、心配するな。
裁判の是非はスレ主に聞いたらいいよ、まだ管理組合での審議中だろ。

どっちにせよ経営の継続は難しく成るよ。

[149: 匿名さん]

>>148
>民事なんかどんな事でも提訴出来るよ

管理組合が提訴するならば、総会で3/4の賛成が必要だが、このスレを組合員がみれば、賛成者は激減すると思うよ。理由は、1年半塾の経営に気づいておらず、ほとんど平穏を乱す事実がなかったこと。スレ主が理事会の許可なく（許可が得られることはないとの想定だが）掲示板に投稿するなど、マンションにとって好ましくない言動をしていることだね。

スレ主が個人的に訴えるならば別だが、できるかな？

>どっちにせよ経営の継続は難しく成るよ。

これが誰にもできないところだろう。塾が勝訴した場合、なぜ「継続は難しく成る」の？数年先のことなんか、誰もわからないというのが、ごく常識的な判断だと思うが。

[150: 匿.名さん]

>>149
>管理組合が提訴するならば、総会で3/4の賛成が必要だが、

どのような訴訟を想定されているのでしょう？