マンションで塾を経営【その３】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

(【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】)

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[1: 匿名さん]

元スレ主さんの相談内容、その後の状況を判断して、管理組合・組合員・理事会・理事会役員としてはどうすればよいでしょうか。あるいは、元祖スレ主さん、塾経営者さんとしては、どう対処すればよいでしょうか。

とりあえずは、総会を開いて塾経営者から話を聞くことになっており、大変妥当な方向だと思いますが、対岸の火事ではなく、いつかごあなたの自身の身に起こることかもしれません。互いの意見を単に妨害するのではなく、多くの人が満足できる解決策を模索して、建設的な議論を進めませんか？

[2: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/res/964
>騙されるな、裁判に仕向けるための罠だよ。塾できなくなるよ。

これって不思議だね。誰に向けて書いているのかな？塾経営者さんへの忠告かな？

でも、塾経営者さんはそのままで塾経営を続けれるわけだから、裁判にするしないは管理組合側の判断でしょう。だとすると「仕向ける」というのは、管理組合側に「仕向ける」ってこと？

誰に何をどうして欲しいのかまったく意味不明。まことにもって、自己矛盾した投稿ですね。

[3: 匿名さん]

前回＞959

＞裁判してどっちが勝つかだったら、そこを議論しないとね。生徒の増減ではなくて。

このスレは、裁判勝者の話なの？

勝っても生徒来ないんで、意味ないでしょ。

塾の希望は塾継続で、勝訴ではない。

[4: 匿名さん]

>>3
同じことを何度も書く人だね。

イ）まず塾側は訴訟を起こす必要はなく、裁判にしようとしていてるのは、管理組合側であることは理解できますか？

ロ）もし塾が敗訴すれば、自宅で塾継続ができなくなることはわかりますか？

ハ）だから、自宅で塾を継続するためには、裁判を起こされた「場合」には、勝訴することが必要な訳ですが、わかりますか？

ホ）塾に裁判をすることを勧めているのではないってことなんですが、わかりますか？

以上のイからホを良く読んで理解してくださいな。

で、裁判するかしないかは、現状わかりません。今は、管理組合が2・3か月以内に総会を開いて、塾経営者の意見を聞くと言うことになっているようです。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

スレ主さんは、何とか止めさせたいので、管理組合が裁判を起こすことを希望しているようですよ。

少しは、スレの内容を理解して投稿してくださいな。

>塾の希望は塾継続で、勝訴ではない。

塾の希望ではなく、スレ主さんの希望である「塾を止めさせる」ことについて論じているのです。

[5: 匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/
の＞959さん

>塾の生徒が裁判で減るという主張の人は、塾が裁判後も影響を続けられるが、生徒が減るので結局は営業できないって主張で>しょう？これって、塾が裁判に勝つ前提以外の何ものでもないよね？


裁判の勝敗は何の意味もありません。


もし裁判になった場合の通塾について、父兄が続ける or 辞めるの両論があるようです。
しかし、他人のことはわかりません。

----------
つまり、もしこの話をするのであれば、
　　　みなさんご自身の場合であれば自分の子供を連れて行くかどうか
で考える以外に、方法がありません。
----------

ここで、前スレのNo.800番台以降（特に最後の30件前後）での、実際のみなさんの回答は、
　　もし自分の場合であれば、わが子は通塾させない
旨の回答ばかりで、自分の場合なら通塾させるとの内容は、当然ながら全くありません。




塾経営者について

塾経営者の最終目標は、塾を続けることです。
今度は、塾経営者の立場に立って真剣に考えると、
　　　適切な手段によって裁判されてしまうかも、
と伝えられるだけで、当然、塾経営者は、
　　　ここでの経営はもう難しいかもしれないな
と考えます。

つまり、裁判の勝ち負けが問題でなく、塾経営者は、裁判の　「さ」　の字を聞くだけで、
　　　もう無理かも
との流れになります。




あなた自身が、実際に父兄、塾経営者の立場に立って、まず考えて下さい。

[6: 匿名さん]

>>5
>>4を読みなさい。

[7: 匿名さん]

＞＞５
なんで、
＞塾経営者は、裁判の　「さ」　の字を聞くだけで、 もう無理かもとの流れになります。
となるの？

それはあんたが勝手に思っているだけだろう。

あんたは、濡れ衣を着せられたら、すぐ諦めるんだろうが、そういう人間ばかりではないというのがわからないかな？

[8: 匿名さん]

>4

>3だけど、
>塾の希望は塾継続で、勝訴ではない。
と>3に書いてるとおり、塾希望は勝訴ではない＝塾側は裁判希望ではない、ということです。
前スレ>959が、既に裁判前提で話をしており、ここではそれに合わせてるだけ。

>>塾の希望は塾継続で、勝訴ではない。
>塾の希望ではなく、スレ主さんの希望である「塾を止めさせる」ことについて論じているのです。
書き足りずスミマセン。
こちらもスレ主派だけど、スレ主無視で、塾の立場さえも考えない無意味な裁判話ばかりしてる人がいることによる記載でした。

[9: 匿名さん]

そもそも、「塾を止めさせるのにはどうすればよいでしょう」というのが、スレ主の相談で、今のところ、国土交通省の標準規約のコメントに準じ、マンションの平穏をそこねない塾であれば、止めさせるのは難しいであろうと言う意見が多いようですね。で、これについては、適切な説明が前スレで数多く、投稿されていました。

一方、塾を止めさせることができるという意見は、住居ではなく医院の保育所として用いた裁判例などを持ち出していますが、あまり説得力のあるものはなかったように思います。

で、全然的外れな、裁判になれば塾生が減るから、塾は裁判しちゃいけないって頓珍漢な投稿が数多くなされ、議論の腰を折り続けているようですが、これは塾に同情をするふりをした掲示板での議論妨害でしょうね。今後はスルーしましょう。

塾を止めさせることができるとされる方の、積極的な投稿をお待ちしています。

[10: ５]

私もスレ主さん派です。

以下の背景によるレスでした。

　・前回スレッドの　>959等、一足とびをしておられる方が理解できない。

　・実際にこのスレ内でも、
　　　　「もし」裁判になった場合の、『あなた自身の子供の場合』について、通塾継続
　　と書かれた方はおられない。
　　　　（逆は多数あり。）

[11: 匿名さん]

＞＞８
＞無意味な
あなたが、「裁判になれば塾生が減る」って無意味な恫喝をしているように思えます。裁判を前提にされているのはあなたでしょう。

ここで塾擁護派の方たちの主張は、国土交通省のコメントにあるような許容範囲で、自宅で小規模な塾を行うことには問題ないから、組合側が裁判を起こしても負けるでしょうということを主張している訳です。

すなわち、組合側は裁判を起こすのではなくて、双方で合理的な解決を模索すべきだということです。

[12: 匿名さん]

>>10
>書かれた方はおられない。

私が、塾経営者を良く存じており、繁華街の塾にやらせるより、そのマンション内の塾の方が良いと判断して通わせていたら、裁判とは関係なく継続するでしょう。そもそも裁判のことを知るはずがないからね。

匿名掲示板で多数決しても無駄でしょう。

[13: 匿名さん]

>9
>塾に同情をするふりをした掲示板
>塾を止めさせることができるとされる方の、積極的な投稿をお待ちしています。

他人のレスの意味わかってるのかな？

塾生が減少するため、裁判の話を持ち出せば、（塾側が裁判に勝っても）塾は終わり、ってみんな言ってるんでしょ。

>9以外の内容は、>9と同様、塾を簡単にやめさせることができるとの立場ですよ。

[14: ８]

>11
>あなたが、「裁判になれば塾生が減る」って無意味な恫喝をしているように思えます。裁判を前提にされているのはあなたでしょう。
>すなわち、組合側は裁判を起こすのではなくて、双方で合理的な解決を模索すべきだということです。

11の言うとおりだよ。
前回959は、「双方で合理的な解決を模索すべきだ」を無視してるんで、こちらは8でそれに反応しただけ。

広く言えば、8に反応して11を書いてるのと同じことを、前回959に反応して8で書いただけ。

結局、11のスタンスは、こちらの8と大差さなそうだし、際限がないのでこれ以上、反応しないよ。

[15: 匿名さん]

>「裁判になれば塾生が減る」って無意味な恫喝

恫喝をしているスレ主擁護派は、なぜそう考えるの？

通常民事裁判なんて公にされるわけではないから、塾生の親が知ることにはなると思わないが。

スレ主擁護派さんは、マンション住民内のどの夫婦が離婚訴訟中かご存じなのかな？それで、裁判やっているからって、付き合い方を変える？ましてや他所のマンション内の内情なんてわからかないだろう。掲示板とかビラを撒いたりして公にしない限り。

[16: 匿名さん]

>12
>繁華街の塾にやらせるより、

ご自分で前提をつけては、残念ながら話になりません。

これまで、繁華街との比較等の話はでてきておりません。

[17: 匿名さん]

>>16
重箱の隅を楊枝でほじくってどうするの？

通常民事裁判なんて公にされるわけではないから、塾生の親が知ることにはなると思わないが。

スレ主擁護派さんは、マンション住民内のどの夫婦が離婚訴訟中かすべてご存じなのかな？それで、裁判やっているからって、付き合い方を変える？ましてや他所のマンション内の内情なんてわからかないだろう。掲示板でHPを公開したり、ビラを撒いたりして公にしない限り。

やること・考えることが悪質すぎる。

[18: 匿名さん]

＞１５
＞掲示板とかビラを撒いたりして公にしない限り。

ひとことで言えば、住人はマンション塾が「イヤ」なんでしょ。
マンション住民は数多く、「イヤ」のレベルも違えば、行動力も人それぞれ。

ビラまきかどうかわからないが、マンション住人（の一部）は、裁判になればそれが父兄に分かるようにするに決まってるでしょ。

[19: 匿名さん]

>17
>通常民事裁判なんて公にされるわけではないから、塾生の親が知ることにはなると思わないが。

本当にそう思われますか？

お分かりだと思いますが、裁判で情報を漏らしていいかどうかなどの話ではありませんよ。

不特定多数が閲覧可能なこのような場所で公開されています。

父兄の一部は既に現状を知ってますよ。

[20: 匿名さん]

>>18
イヤだからって、人の権利を害しちゃまずいんじゃあないの？

もうかなりやっちゃたようだけれど。逆に訴えられて、マンション内に住めないようになるのではないかと心配しちゃうよ。この掲示板、住民みたらまずいよね。恫喝返しと思わないでね。本当のことだから。

[21: 匿名さん]

>>19
>不特定多数が閲覧可能なこのような場所で公開されています。

誰がしたの？

>父兄の一部は既に現状を知ってますよ。

ほう、その根拠は？

で、期待したように塾生は減っているの？

でも、将来の塾生の数まで、あなたにはわかるの？ひょっとして占い師？

[22: 匿名さん]

なんだ。塾の継続のためには裁判しちゃまずいっていう塾経営者に同情するように見えた投稿は、スレ主擁護派の作戦だったんだね。道理で、訳がわからなかったわけだ。でも、ちょっとひどいよね。一種のなりますましだね。

[23: 匿名]

＞22
勘違いしてた人、他にいるの？

[24: 匿名さん]

>>23
いないでしょうね。でも、稚拙な作戦ですね。

[25: 匿名]

＞20
適切な手段で伝えるだけの話。

なんで一部の人は、すぐに、

それは法令上out

と、注文つけるの？

いちいち、法令上引っ掛からないように、とみんな書いてたら、文章が倍になっちゃうよ。

[26: 匿名さん]

まあ、総会で塾を訴えることが決議された時点で、
管理組合名でエントランスやエレベータホールに、
塾の生徒の出入りを戒める張り紙くらいはするでしょうね。

その時点では、実質的には「お願い」にすぎず、
例えば、管理人が生徒を見つけ次第つまみ出すといった強行策にはでないでしょうが、
父兄の知るところになるかならないかという観点では、なるとみるのが正解です。

だからといって、生徒が減るかどうかは微妙ですけどね。この塾経営者が生徒の父兄ひとりひとりに、

「お騒がせしてすみません。くだんのトラブルは裁判で決着しますので、しばらく我慢してください」

と丁寧に説明してまわれば、裁判を待たずに生徒がいなくなったりはしないと思います。

まあ、そんな根回しができるような塾経営者なら、とっくに理事会に根回ししているような気もしますけどね。
まともな社会人なら、管理規約違反を指摘されたリアクションとして、
理事会に弁護士名の文書を送りつけるなんて好戦的な対応はしません。
まず理事長と1対１で話をし、次に理事会に出席して、
あくまで下手に、塾を続けたいのでどうすればいいでしょうか、と相談していれば、次の総会の議題は、

「区分所有法に基づき問題の塾を訴えることの承認」

ではなく

「当マンションにおいて認められる営業行為の線引き」

になっていたことでしょう。

[27: 匿名さん]

>>25
まあ逆告訴されない程度に、頑張ってやりなよ。

理事会に仲裁を頼んでおいて、掲示板に投稿したり、弁護士に頼んで裁判をやっているのに、法廷外でビラまきなんて、あまり賢いやり方とは思えないけれどね。合法的であっても、裁判中にそういう活動のために生徒が減れば、やはり損害賠償請求されても仕方がないと思うが、そういう心配はしない勇敢な方なんだろうね。

で、一時的に生徒が止めたからって、スレ主さんが個人的にか組合が裁判に勝てなきゃ意味ないんじゃあないの？でも、組合員に被害がなきゃ総会で3/4の決議を経てで裁判に持ち込むのはむりなんじゃあないの？

まあ、自分の信じるものはすべて正しいということであれば、相談などせずに勝手にやれば良い。

[28: 匿名さん]

>>23
> ＞22
> 勘違いしてた人、他にいるの？

元々の相談自体も、実は相談ではなくて、塾と塾経営者を晒す目的だったというのも明瞭ね。

同じやり方。

[29: 匿名さん]

>>26
このマンションの住民さんですか？

>次の総会の議題は、 「区分所有法に基づき問題の塾を訴えることの承認」

というのは、事実でしょうか？

[30: 匿名]

＞24
作戦でなく、各人の立場に立った事実。

塾は客商売であることが、実際の各人の行動に、大きく影響する。

[31: 匿名さん]

>>30
まだやってる。一人で勝手に永久にやりな。

[32: 匿名さん]

前スレ967さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/res/967
の投稿が参考になりますね。
------
標準管理規約　第１２条の解釈についての雑感

１．主婦が行う一般的な内職や少人数を対象とした華・茶道、書道等の
　　伝授などは、他の居住者の「生活の本拠であるために必要な平穏さ」が
　　確保できるのであれば、「他の用途に供する」には該当しないと解釈が
　　できる。
２．他の居住者の「生活の本拠であるために必要な平穏さ」が確保できて
　　いれば、「他の用途に供することができる」（職種・規模を問わず
　　営業行為をすることができる）とは解釈することはできない。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/res/890
の控訴審の判決は、２．の考え方に基づいているのかな考えたりしています。
------

この高裁での判決はさらに最高裁まで持ち込まれているようなので、今後は、そこでの判断が大きく影響するのではないでしょうか？

高裁では、「税理士」というプロフェッショナルな職業であり収入も見込めるそれなりの営業行為で、居室を事務所に改造したり、内職とは一線を画しているというような判断があったのではないかと思います。

今回の塾がどの程度のものなのかわからないですが、個人のHPで宣伝するくらいは、特に問題ないのではないかと思う次第です。

[33: 匿名さん]

話し合いをせずに、すぐ嫌がらせをするような住民のいるマンションは願い下げだね。

[34: 匿名さん]

＞２８がズバリ。
実際の父兄の心情を最初から計算して立ち上げたスレ。

[35: 匿名さん]

＞33
元スレを見られました？
嫌がらせするのは、どなたですか？



ほぼ皆様の内容どとおり、塾経営者サイドは、裁判になること自体が大打撃のお仕事をしておられます。

また、他でご指摘にあるように、父兄の通塾の扱いは、誰にも分かりません。
わたくしも、もし自分の場合なら、多くの方々同様、裁判になった場合、塾を変えます。


塾経営者が、裁判された場合の裁判対応を考えておられる意味が、理解できません。
現状では、塾経営者は裁判にならないよう、努力するのみではないでしょうか？

なお、
裁判になってもいい、
その時は退散するのみ、
と塾経営者が考えているのであれば、ご父兄は即刻辞めるべきです。

[36: 匿名さん]

>>34
まあ、病気なのは、スレタイ説明からわかります。頑張って先に病気を治した方が良いでしょう。

[37: 匿名さん]

>>35
どこにでもいますよ。常識のない方が。理事会に一任しておきながら、こういうところで、嫌がらせをやるなんてね。

[38: 匿名さん]

>>35
>嫌がらせするのは、どなたですか？
貴方の様な考え方をする人です。

>裁判になった場合、塾を変えます。
もし通わせていた場合は、その裁判の争点および状況を確認してからどうするか決めます。ただ単に裁判というだけでは辞めるとは決めません。

>塾経営者は裁判にならないよう、努力する
感情的な縺れにならないように、弁護士を入れて、理事会に問題点を確認し、対応することを想定されているように見えますので、努力はされているようです。

>裁判になってもいい、その時は退散するのみ
退散しなければならない事由が見当たらないので、この想定は的外れです。

[39: 匿名さん]

嫌がらせをする人って、本当に執拗だね。ストーカーのように同じ投稿を繰り返しする。

こりゃあ、他の住民も塾経営者も災難だろうね。こんなマンションでなかって良かった。

[40: 匿名さん]

「嫌がらせ」が好きだが、分かってんの？

最初に使ってんの＞３３だぜ。

[41: 匿名さん]

　本件の構図
　　
　　マンションでの裁判は、一般的に住民同士。
　　　（例えば、上下階の騒音に起因する裁判
　　　　注：本件が騒音起因と指摘しているのではない。）

　　本件も同様に、もし裁判になる場合、住民同士（住人 対 塾経営者）。
　　
　　だがその要因（塾）に、住民以外（父兄）が直接絡んでいる。
　　しかも、塾経営者の方のみ、父兄に頭を下げる立場。
　　　（支持がなければ、裁判しまいが、した場合の結果等如何によらず、塾は終わり。）

　　これが一般のマンション裁判とは全く異なる点。

　　住民同士の二者でなく、父兄も合わせた三者の心理・行動によって結果が自然に出る。

　　
　　この立場関係から分かるように、裁判されないならまだしも、裁判された場合の塾経営者には全く益なし。

[42: 匿名さん]

ま、あまり感情的にならずに冷静に意見をぶつけあおうよ。
どこのマンションでも発生し得る問題だけに、主観的に考えちゃうけど、感情的になったら話が進まなくなっちゃうよ。
おかしな発言はスルーして行きましょう。

[43: 匿名さん]

＞＞４１
本件の構図が違い過ぎるだろう。

スレタイ読み直したら。

子どもの出入りが多いので、こりゃあ金儲けしているのではないかと調べたら、案の定塾をやっていたというのが、発端じゃあないの？

騒音は後付けのようだよ。

[44: 匿名さん]

カイロ屋を管理規約違反と認定しながら、他の事業所が放置されていたため、
クリーン・ハンズの原則に反するとして請求が棄却された例があるね。

設備はベッド２台、施術者は１人。つまり１回に来室する客は最大２人と思われるけれど、
東京地裁は「他の住戸部分の区分所有者からみれば，来訪するのは不特定多数の患者」だと認めている。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
いかに利用者は完全予約制であるといっても，他の住戸部分の区分所有者からみれば，治療院に来訪するのは不特定多数の患者であり，住戸部分に不特定多数の患者が常に出入りしている状況は，良好な住環境であるとは言い難く，住戸部分の区分所有者の共同の利益に反することは明らかである。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

[45: 匿名さん]

自分だったら、塾が勝ったら普通に続けさせるけどね。止めさせる理由はないよ。

[46: 匿名さん]

自分のマンションで塾をやってたら嫌なんだね、なぜ？

[47: 匿名さん]

確かに、訴えられたら生徒いなくなるね。

[48: 匿名さん]

>>45
そうだね。
クリーン・ハンズの原則に反するとか特別の背景が無い限り、本件の裁判では塾に勝ち目はないね。

内職とか、株の取引とかのレベルと違って、「当社は．．．」というような規模であって、無料授業体験があり、講師募集もやっている塾なら、事業で無いと反論する方が難しい。
それに税務署への個人事業の開業届も出しているだろうし、事業税の課税対象でもあるはず。
このように塾がれっきとした事業であるという証拠は事欠かないから、平穏を乱していないという反論程度では塾に勝ち目はないね。

[49: 匿名さん]

訴えられたらって、所詮民事だよ。犯罪者でも何でもないんだけどな。

[50: 匿名さん]

＞46
＞5〜＞21あたりを読んだ？