マンションで塾を経営【その３】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

(【投稿の一部を削除しました。管理人　2013.03.25】)

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

前スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[321: 匿名さん]

>>319
賛成です。

スレ主さんに全面賛同できない皆さん、概ね「単純には規約違反とは言えない（かもしれない）」としています。

ですので、塾傾斜を交え総会で納得まで討議されて、結論されると良いでしょう。

理事会もそういう方向で動いているようですが、それに対しスレ主さんはかなりご不満で、このスレを立ち上げたようにお見受けしていますが、そのやり方は、あまり賢明で無いように感じます。誰かに任せたら、任せ切らないとね。

なお、裁判になると塾生が減る云々を繰り返し投稿される方は、迷惑そのものです。それ以前の話が重要ですからね。

[322: 匿名さん]

>>320
>理事会が規約違反に該当すると判断しても

319さんではなくて、321ですが、

判断されたのでしょうか？そこのところが不明なように思います。スレ主の投稿では、2・3カ月後に塾経営者を呼んで総会をやるところまでしか書かれていません。

また、判断されても正しいとは限りませんし、判断された相手方に反論の機会が与えられるべきでしょう。で、反論するには、理事会側の言い分を良く聞く必要がありますから、弁護士を代理人立てられ理事会にその主張を問い合わせることは、ごく普通の手順です。スレ主さんが言われるほど問題な態度と思いません。

[323: 匿.名さん]

>>322 さん

実際のところはわかりません。
理事会が規約違反であると判断したからこそ行為の停止勧告をしたと、
わたしは理解しています。
また、元スレ主のレスからは、
「理事会は、法５８条による訴訟も視野に入れている。」
と読めるところもあります。

[324: 匿名さん]

>>323　さん
スレ主さんの投稿は揺らぎがあるのと、感情がかなり入っておられるようで、また他の住民からは異なった情報が提供されていることもあり、どこまでが事実か事実でないか、投稿だけからは判断できないと思います。

最後の投稿では、まだ裁判に至っていない、２・３ヶ月後の総会に塾経営者を呼ぶと言うことですので、塾経営者に反論の機会が与えられるのではないでしょうか？もしその通りであれば、理事会の方針は穏当なものと思います。反論の機会を与えたうえで、今後の方針が決められるものと思います。

[325: 匿名さん]

319です。

我々のような外野としては、具体的でかつ定量的な状況や判断基準が明らかではなく「住居としての平穏が乱されている」と判断するに足る材料がないので、理事会の判断が妥当であるまでは判断できないのです。

1年半もの間、学習塾が開講されていることに誰も気づかなかったという程度の状況もあり、現時点では「規約違反と判断できない」で留まっているという状況です。
まあ、今までの情報から判断した方々の意見が「規約違反」あるいは「ＯＫ」と分かれるのも至極もっともな話だと思っております。

[326: 匿名さん]

区分所有法58条
３ 　第一項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。

弁明の機会を与えた上で決議すれば、使用禁止請求の訴訟もできるしね。

[327: 匿名さん]

話は変わりますが、たまたま知人二人の奥さんが、同じ大手の教室チェインの先生として指導されています。共に住居専用マンション住まいの方です。一人は埼玉、もう一人は立川市です。

お一方は、定年退職された方の奥さんで、もうお一人は会社員の奥さんです。

ごく、ありふれたケースのように思っておりました。

高齢化の長い老後を支えるためには、社会が包容力を持って対処するようにしないと、ご自身が仕事を失ったりされた時に、手に持った技術や経験知識を自宅で活かせなくなってしまいませんかね？

実害がなければ、誰も被害がないわけですからね。実害があれば、解決できるものは知恵を集めて解決する。そういう姿勢が大切なように思います。

[328: 匿.名さん]

>>327 さん

社会の変化に対応することは重要なことだと思います。
しかし、その対応は、個々の組合員が勝手に判断することではなく、
組合員の総意をもって決定すべきことであると考えます。

たとえば、現在の住居専用から用途制限を緩和する場合は、
管理規約の変更（特別決議）をする必要がありますが、
その場合は、「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべき
ときは、その承諾を得なければならない（法３１条１項）。」、
つまり、反対者全員の承諾を得なければならないということになると
思います。

[329: 匿名さん]

>>328
>住居専用から用途制限を緩和する場合

そういう場合は、必要でしょうね。

でも必要のない場合も多いのではないでしょうか。

[330: 匿名さん]

現状のままで用途制限には抵触しないという考え方ですから。

[331: 匿名さん]

リビングやダイニングをそのままに、或いは一時的に片づけて、あるいは自分の書斎でそのまま、人に何かを教えて、指導料をとるのであれば、別に住居専用でなくなることはないでしょうね。

保育室専用、税理士事務所専用に使い、居住しない、あるいは副次的になる場合は、用途の変更あるいは緩和が必要ではないでしょうか。

[332: 匿名さん]

>331さん
そう思います。
とすると、今回の塾はどっちなのでしょうね。

[333: 匿名さん]

毎日30人だと厳しいかも。週30人だとOKかも。ダイニングとかリビングで勉強できる範囲ではないでしょうか。週20人位までが妥当かも。

人数や時間等は、話し合いで協定を結べば良いように思います。

組合員が決めるべきでしょう。妥協できるのであれば。

[334: 匿名さん]

一般的住居として考えましょう。

週に来客は何人ほどですか？
一度に何人ほどでしょうか？

一度に５人、週でも５人も来れば多いのではないでしょうか？

[335: 匿名さん]

隣の家の来客の人数が気になる人は集合住宅に住むべきでないでしょう。

[336: 匿名さん]

マンションも営業で利用されるとあちこち傷むしね、
ガキにエレベーターで遊ばれても電気代も掛かっちゃうんだよね。
通路だって商売やってる住人の客の為じゃないんだよ、恒常的に使われてもな。

ま、塾の直ぐ隣の住人が五月蠅いと言えば、商売で共用部分は使えないのが理屈。
このマンション優しい管理組合ですね、裁判するなら結果は見えてるけどね。

[337: 匿名さん]

エレベーターをチケット制にしたら？

[338: 匿名さん]

>>336
こういう住民がいると俺は一階だからエレベーターの修繕に反対するとか言い出すんだろうね。

[339: 匿名さん]

夫婦２人と子供４人の６人家庭と夫婦２人だけの家庭では、、、
とか言い出したらキリがない。

[340: 匿名さん]

マンションの規模にもよるけど、大きい所だと千人以上の人が住んでいるわけだ。
そこに三十人の出入（必ずしも毎日ではない）が増えたとして、どれだけ負荷が変わるんだい？